Неакцессорная ипотека

Содержание


Введение
1. Теоретические основы неакцессорной ипотеки
1.1. Историческое развитие неакцессорности ипотеки в России
1.2. Сущность неакцессорности ипотеки
2. Правовые основы и проблемы применения неакцессорной ипотеки в России
2.1. Правовая природа неакцессорной ипотеки
2.2. Основные проблемы применимости неакцессорности ипотеки в России на современном этапе
Заключение
Список литературы
...

Введение
1. Теоретические основы неакцессорной ипотеки
1.1. Историческое развитие неакцессорности ипотеки в России
1.2. Сущность неакцессорности ипотеки
2. Правовые основы и проблемы применения неакцессорной ипотеки в России
2.1. Правовая природа неакцессорной ипотеки
2.2. Основные проблемы применимости неакцессорности ипотеки в России на современном этапе
Заключение
Список литературы

Споры в области оборота недвижимости являются одними из наиболее распространенных в судебной практике. При этом в настоящий момент идет тотальная и радикальная реформа норм вещного права в рамках ГК РФ, уже вступили в силу важнейшие новеллы законодательства в области залога и обращения взыскания на недвижимое имущество и постоянно обновляется судебная практика ВАС РФ. Все это порождает множество важнейших практических вопросов и проблем

Акцессорность залога в том смысле, который характерен для римского залога, в большей степени обсуждалась в доктрине и не была подкреплена нормами законодательства.Окончательное формирование института залога как обязательственного права требования с вещно-правовыми элементами, акцессорного по отношению к основному обязательству, в том числе предусматривающего сохранение права на личный иск (последнее, как было рассмотрено выше, не было характерно для залога по российскому праву конца XIX - начала XX века) с абсолютной защитой права залогодержателя, произошло в советском гражданском праве. Отметим, что в российском гражданском законодательстве до 1917 года не было понятия "ипотека" как залога недвижимости. Акцессорность залога была реализована не полностью, реализация заложенного имуществапо общему правилу прекращала обязательство полностью и не предусматривала сохранения права на личный иск. Записи о залоге в крепостной системе, усовершенствованной нотариальным порядком, не имели свойства публичной достоверности. В советском гражданском праве была закреплена модель акцессорного залога, в законодательстве была закреплена самостоятельность титула договора залога, порождающего относительное (обязательственное), а не вещное абсолютное правоотношение. Отсутствие оборота недвижимости в этот период не позволило дать теоретическую оценку применимости акцессорности залога в условиях публичного оборота недвижимости.В российском праве до 1917 года залог недвижимости лишь стал приобретать элементы вещных прав, например права следования путем устранения запрета на отчуждение заложенной недвижимости, но не был снабжен абсолютной защитой. Вещная защита как основной вещный элемент обязательственного залогового правоотношения была реализована в первой кодификации советского гражданского права в виде вещного виндикационного иска, а не вещного ипотечного иска. Неразвитость залога недвижимости в этот период не позволила оценить целесообразность применения этого иска к ипотеке как форме залога без передачи во владение кредитору.1.2. Сущность неакцессорности ипотекиИдея юридической связанности долга и обеспечивающего его обязательства предопределена самим существом обеспечительной сделки. Обеспечение выдается только потому, что существует основной долг; цель предоставления обеспечения - упрочить веру кредитора в получение причитающегося ему по обязательству; при отпадении этой цели должно быть восстановлено первоначальное положение, и обеспечительные права кредитора должны прекратиться. Поэтому юридическая связь обеспеченного долга и обеспечительного правоотношения является абсолютно естественной.В самой общей форме акцессорность одного (обеспечительного) обязательства по отношению к другому (обеспеченному) выражается краткой, но емкой формулой: нет долга - нет обеспечения. Это действительно одно из наиболее заметных проявлений принципа акцессорности. Однако это далеко не полная его характеристика. В литературе общепризнанным является мнение о том, что акцессорность проявляет себя на всех этапах существования обязательства от возникновения до прекращения. В связи с этим выделяют: (a) акцессорность возникновения; (b) акцессорность объема требования; (c) акцессорность следования за главным требованием; (d) акцессорность прекращения; (e) акцессорность в части возможности принудительного осуществления.Акцессорность проявляет себя на всех этапах существования обязательства (возникновение, переход, добровольное исполнение, прекращение, принудительное исполнение), поэтому правильным является изучение этих аспектов отдельно друг от друга. Вряд ли правильно утверждать, что тот или иной обеспечительный институт является акцессорным или неакцессорным, опираясь, например, только на акцессорность возникновения или акцессорность прекращения. Например, немецкая обеспечительная ипотека (Sicherungshypothek) является акцессорной с точки зрения возникновения, объема, передачи и принудительной реализации, но она не прекращается при погашении долга, превращаясь в поземельный долг собственника. Однако в российской литературе этот вид ипотеки иногда ошибочно именуют "акцессорной ипотекой"; в западноевропейских исследованиях квалифицируют как преимущественно акцессорную или частично акцессорную. 2. Правовые основы и проблемы применения неакцессорной ипотеки в России2.1. Правовая природа неакцессорной ипотекиДискуссии о правовой природе неакцессорных форм ипотеки, получивших наиболее законченное воплощение в поземельном долге, не сходят с "научной сцены" уже более века. Основной вопрос заключается в определении материально-правовых оснований возникновения залога в данном случае.Именно абстрактность правоотношения, лежащего в основе поземельного долга, заставляла ряд цивилистов рассматривать "абстрактную" форму залога, хотя справедливость отнесения этой формы к разновидности залога подвергалась сомнению еще российскими цивилистами в конце XIX века, например Г.Ф. Шершеневичем.Отметим что каузальность залога сохраняется в любом случае по причине сохранения его связи с юридическим фактом, относящимся к основному обязательству. Другое дело, что это не отменяет возможности обеспечения залогом абстрактного денежного обязательства.Как видно из оценок многих цивилистов, дававшихся ими природе поземельного долга, он так или иначе содержит указание на какое-то обязательство, действительность существования которого никоим образом не проверяется, которое признается существующим. В этом случае удовлетворение кредитора исчерпывается суммой, вырученной от продажи заложенного имущества, право на личный иск не существует именно в силу абстрактности денежного обязательства, выраженного в поземельном долге.Представляется, что именно то обстоятельство, что несмотря на абстрактность денежного обязательства для удовлетворения требований ипотечного кредитора за счет заложенного недвижимого имущества, в отношении которого установлен поземельный долг, тем не менее необходимо наступление юридического факта уплаты/неуплаты этого долга, дало В.М. Хвостову при ответе на вопрос, что погашается уплатой, для удовлетворения какого юридического признания продается залог, сделать совершенно справедливо следующий вывод о необходимости наличия денежного обязательства, которое обеспечивается поземельным долгом.В.М. Хвостов считал: "Очевидно, в самом залоге скрывается какое-то обязательственное право, во исполнение которого делается уплата, производится продажа залога. Это обязательственное требование и служит юридическим титулом, causa для уплаты (т.е. для предоставления "solvendicausa").Изложенное также подтверждает сохранение каузальности залогового правоотношения даже при абстрактности основного обязательства в смысле сохранения юридической связи с юридическим фактом, являющимся основанием для осуществления залогового права. Для этого применяется фикция, заключающаяся в признании наличия этого основного обязательства существующим, для чего наличие основного обязательства признается.Вместе с тем абстрактность денежного обязательства в неакцессорных формах ипотеки, таким образом, исключает его из фактического состава для возникновения ипотечного правоотношения, а основанием возникновения самого основного обязательства является, по сути, формальная запись о праве ипотеки, то есть используется юридическая фикция признания основного обязательства существующим и действительным, пока существует ипотечное правоотношение. То есть основное абстрактное обязательство, изменение или переход прав по нему в неакцессорных формах ипотеки не является материально-правовым основанием возникновения/изменения/перехода ипотеки.Поскольку поземельный долг подлежит отражению в поземельных книгах и запись о нем является правопорождающим фактом, то, очевидно, вследствие этого признание абстрактности денежного обязательства осуществлялось не через институт ценных бумаг и не в силу простого обладания самим документом (при соблюдении правил его передачи), а с помощью записи в поземельной книге.Действительно, Grundschuld называли вещным векселем, однако, в отличие от ценных бумаг, способом легитимации обладателя права ипотеки, выраженного документом - поземельным долгом, являлась не формальность самого документа, а запись о нем и содержащемся в нем правоотношении в поземельной книге. Эти положения сохранились в Германском гражданском уложении и в настоящее время. Таким образом, абстрактность основного долга, обеспеченного ипотекой, определяется, очевидно, для поземельного долга не только формальностью документа, но и наличием записи о долге и обеспеченном им требовании в поземельной книге.Ослабление акцессорности заключается в ограничении возражений, связанных с личным требованием, только записями в поземельной книге и определении действительности основного требования по действительности акцессорного ипотечного требования. Введение в российское право положений, которые придавали бы личному обязательству, внесенному в единую систему государственной регистрации прав, свойство достоверности, связано не столько с проблемой оборотоспособности ипотечных кредитов, сколько в принципе с проблемой защиты прав первоначального залогового кредитора, который оказывается незащищенным в ситуации, например, изменений основного обязательства.2.2. Основные проблемы применимости неакцессорности ипотеки в России на современном этапеК некоторым основным актуальным проблемам применимости акцессорности ипотеки в современном российском праве в настоящем исследовании предлагается отнести:- проблему определения основного обязательства (требования) как одного из материально-правовых оснований возникновения и перехода права ипотеки и его соотношения с другими юридическими фактами, имеющими значение для возникновения и (или) перехода права ипотеки;- проблему введения в российское право форм ипотеки с ослабленной акцессорностью и неакцессорных форм ипотеки.Проблема определения материально-правовых оснований возникновения ипотеки затрагивает целый комплекс теоретических проблем, лежащих в плоскости теории обязательственных и вещных прав, и непосредственно связана с вопросом об акцессорности, предусматривающей зависимость акцессорного правоотношения от основного.Проблема определения материально-правовых оснований возникновения ипотеки актуальна как для договорной ипотеки, так и для ипотеки, возникающей при наступлении обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение ипотеки (ипотека в силу закона). Необходимо оговориться, что для вещных правоотношений понятие "causa" считают значимым не всегда, хотя в германской доктрине предоставления это понятие употребляется и применительно к основаниям возникновения вещных правоотношений.Так, например, М.М. Агарков, анализируя различия между вещными и обязательственными правоотношениями, отмечал, что для индивидуализации вещных прав необходимо знать 3 элемента: существо права (собственность, залог и т.д.), активного субъекта правоотношения - собственника, залогодержателя и т.д., установить индивидуально-определенный объект правоотношения, в отличие от обязательственных правоотношений, в которых необходима также индивидуализация пассивной стороны (должника). "Но так как между одними и теми же лицами может быть несколько однородных по содержанию обязательств, например несколько обязательств уплатить одну и ту же сумму денег, то для полной индивидуализации обязательственного отношения надо привлечь еще основание возникновения обязательства, т.е. тот конкретный фактический состав, из которого обязательство возникло, например договор, заключенный между сторонами в такой-то день, причинение тогда-то определенного вреда и т.д. Основание возникновения обязательства является необходимым индивидуализирующим моментом каждого данного обязательства. Вопросы, возникающие в связи с каждым данным обязательственным отношением, всегда самым тесным образом связаны с основанием возникновения обязательства. Основание возникновения обязательства определяет его характер. Между тем в отношении вещного права вопрос об основании его возникновения очень часто не имеет значения и не нужен для индивидуализации данного конкретного права. Так, например, для защиты прав личной собственности на какую-либо вещь вопрос о том, как возникло это право - из договора ли продажи, дарения, другим ли способом - может не иметь никакого значения".Вместе с тем в германской доктрине предоставления используется понятие "causa имущественного предоставления", а "предоставлением... называется действие, посредством которого одно лицо создает другому имущественную выгоду. Предоставление совершается посредством так называемой распорядительной сделки (verfougung), т.е. актом распоряжения каким-либо существующим правом (перенесение права собственности, цессия обязательственного требования, отречение от права) либо посредством обязательственной сделки, то есть сделки, в результате которой одно лицо делается должником другого (т.е.