Сервитут как ограниченное вещное право

Для достижения поставленной цели сформулированы следующие задачи:
– исследование истории становления и развития сервитутов;
– определение понятия и сущности сервитута, выделение основных характерных признаков;
– выделение различных видов сервитутов и установление их места в системе вещных прав;
– анализ оснований установления и изменения сервитута;
– выявление основных признаков договора о сервитуте;
– определение проблем прекращения сервитута;
– исследование способов защиты прав сервитуария.
Работа написана в 2013 году, место защиты - БГУ, оценка "5". ...

СОДЕРЖАНИЕ

Введение 3
1 Сущность сервитутов и их место в системе вещных прав 7
1.1 Историко-правовое развитие института сервитута 7
1.2 Понятие и правовая природа сервитута 11
1.3 Виды сервитутов 19
2 Порядок установления, изменения и прекращения сервитутов 28
2.1 Особенности установления сервитута 28
2.2 Основания изменения и прекращения сервитутов 43
3 Способы защиты сервитутов 50
Заключение 61
Список используемых источников и литературы 66

В современных условиях, среди ограниченных вещных прав на недвижимость особое место занимает сервитут - право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. Возвращение многовекового института сервитута в российское право обусловлено, прежде всего, восстановлением в нашей стране частной собственности на землю, ведь в ситуации полного отсутствия частной земельной собственности, которую мы могли наблюдать относительно недавно, практическое применение этого института было просто физически невозможно. Сервитут относится к вещным правам и существует до тех пор, пока существует сама вещь. Вместе с тем, сервитут не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Сервитут обременяет недвижимость, то есть создаёт определённые неудобства по его использованию д ля собственника.
В действующем законодательстве не в полной мере рассмотрены пути эффективного урегулирования большинства возникающих споров в отношении сервитутного права, государству своим воздействием необходимо как можно лучше регулировать эти общественные отношения любыми законными и допустимыми средствами. В этой связи представляется, что для российских законодателей и правоприменителей было бы вовсе не лишним обратиться к положениям римского частного права, в котором соседское право берет свои истоки, и к дореволюционной цивилистической доктрине

Действующее российское законодательство не содержит единого перечня сервитутных прав, однако современный Земельный кодекс РФ различает частный и публичный сервитуты. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ или органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков, в соответствии с учетом результатов общественных слушаний. Круг лиц, в интересах которых устанавливается публичный сервитут, не определяется. В свою очередь частный сервитут устанавливается в пользу конкретного субъекта на основе сервитутного соглашения, а в случае спора - на основе судебного решения в соответствии с гражданским законодательством.
Однако, как отмечает Ю.Н. Андреев, не исключается установление публичного сервитута с помощью: административного договора, заключенного на основе принятого нормативного правового акта органа государственной власти или местного самоуправления, итогов регионального (местного) референдума или на основе судебного решения, подтвердившего обоснованность и законность принятого органами государственной власти (местного самоуправления) нормативного правового акта об установлении публичного сервитута.
Таким образом, критериями для классификации сервитутов на частные и публичные является во-первых, основания и процесс установления, во-вторых, круг субъектов, на которых распространяется данное право, в-третьих, правовое регулирование.
Так же п. 4 ст. 23 ЗК РФ установлено, что сервитут может быть срочным или постоянным. Данное положение земельного законодательства распространяется как на частные, так и на публичные сервитуты. В тех случаях, когда соглашением сторон, судебным решением либо нормативным правовым актом не установлен срок сервитута, он будет считаться постоянным. Если в указанных актах, соглашении срок сервитута установлен, его истечение влечет за собой прекращение права ограниченного пользования земельным участком.
Поскольку сервитут устанавливается только для обеспечения тех нужд собственника, которые не могут быть удовлетворены без установления сервитута, то независимо от срока, на который он установлен, отпадение этих нужд служит основанием для предъявления собственником обремененного земельного участка требования о прекращении сервитута23.
В литературе встречается иная классификация сервитутов. Так, С.П. Гришаев, рассматривая цели установления, выделяет следующие виды сервитутов.
− право прохода или проезда через земельный участок. Такие сервитуты устанавливаются в целях безвозмездного и беспрепятственного обслуживания объектов инженерной инфраструктуры.
− право размещения и обслуживания объектов на земельном участке, в том числе под его поверхностью (межевые и геодезические знаки, опоры электросети и т.д.).
− право проведения на земельном участке определенных видов работ (изыскательские и исследовательские работы, строительные работы и т.д.)24.
По мнению Е.А Суханова можно так же выделить взаимные сервитуты, то есть когда собственники расположенных рядом земельных участков имеют «встречные» ограниченные вещные права (прохода, прокладки трубопровода и т.д.) в отношении участков друг друга.
Кроме того, по действующему праву сервитутом могут обременяться не только земельные участки, но и здания, сооружения и другое недвижимое имущество, «ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком» (ст. 277 ГК РФ). Так, например М.Н. Малеина, выделяет публичный лесной сервитут, который выражается в праве граждан свободно пребывать в лесах25. Статья 11 ЛК РФ закрепила право граждан свободно и бесплатно пребывать в лесах и для собственных нужд осуществлять заготовку и сбор дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов, других пригодных для употребления в пищу лесных ресурсов (пищевых лесных ресурсов), а также недревесных лесных ресурсов.
Однако не все правоведы согласны с данным мнением. Так, отрицание публичного лесного сервитута базируется на следующих выводах: изъятие термина «публичный сервитут» из ЛК РФ 2006 г.; отсутствие конкретных управомоченных лиц-пользователей; возникновение на основе прямого указания закона, т.е. в легальном, а не в частноправовом (договорном) порядке; невыполнимость регистрации прав неопределенного круга пользователей; законодатель акцентирует внимание на свободе пребывания в лесах, а не на ограниченном пользовании, что присуще не сервитуту, а общему лесопользованию; возможность платы за установление публичного сервитута по требованию собственника в отличие от бесплатного общего природопользования; постоянный или срочный характер публичного сервитута в сравнении с бессрочным общим природопользованием; при нарушении прав пользователей в виде запрета или ограничения пользования лесами возмещения не производится26.
В правовой науке различают также постоянные (continuae) и непостоянные (discontinuae) сервитуты. Постоянные (непрерывные) сервитуты физически обеспечивают их субъекту возможность непрерывного пользования подчиненным участком либо предоставляют ему право воспрещения некоторых действий соседа. Постоянными также признаются сервитуты, которые исполняются или могут исполняться постоянно без необходимости вмешательства человека (например, конструкция подачи воды для полива земельного участка через соседний, имеющий выход к воде).
Выделяют также явные сервитуты, то есть сервитуты, которые распознаются по внешним признакам, и скрытые - те, которые не характеризуются внешними признаками.
Что касается зарубежного законодательства, например, Французский Гражданский кодекс предусматривает: сервитуты (земельные повинности), установленные законом в общественных (коммунальных) интересах, интересах частных лиц; и сервитуты, установленные действиями людей. К первой категории сервитутов французский ГК, в частности, относит пользование проезжей дорогой, прибрежной дорогой вдоль судоходных и сплавных рек (ст. 650), право на вид (ст. 675); право на использование соседской стены (ст. 674); право на водосток (ст. 681), право прохода через чужой участок (ст. 682). К сервитутам, устанавливаемым действиями людей, Кодекс относит городские, сельские, непрерывные, прерывающиеся, явные, неявные, в целях пользования зданиями, земельными участками (ст. ст. 686 - 689)27. Установление французских частных сервитутов происходит независимо от пожеланий и соглашений участников правоотношений.
Английское право различает легальные сервитуты, то есть включенные в сделку, и справедливые сервитуты (созданные на срок «до продажи участка» или «на всю жизнь»)28.
Важно отметить, что в отличие от действующей редакции ГК РФ (п. 1 ст. 274 ГК РФ), Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Проект ГК РФ) содержит закрытый перечень видов сервитутов, запрещая создание новых29. Данный перечень включает следующие виды сервитутов:
− сервитутом перемещения (предполагается, что здесь может быть реализовано право прохода, прогона скота или проезда);
− строительным сервитутом (сервитутом стройки или опоры);
− сервитутом мелиорации (подвод или отвод воды на господствующий земельный участок или с этого участка);
− горным сервитутом (в целях добычи полезных ископаемых);
− коммунальным сервитутом (для размещения, эксплуатации, ремонта и реконструкции объектов коммунального назначения)30.
Следует полагать, что принятие данных положении позволит более конкретно урегулировать отдельные виды сервитутов и правоприменительную практику.
Таким образом, в теории гражданского права встречаются множество критериев для классификации сервитутов, среди которых можно выделить срок, объект (то есть, то на что устанавливается сервитут), круг лиц, на которых распространяются отношения в данной сфере, содержание сервитутов, порядок установления, изменения и прекращения и др.
2 ПОРЯДОК УСТАНОВЛЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ СЕРВИТУТОВ
2.1 Особенности установления сервитутов
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута (а таким лицом является собственник земельного участка, другой недвижимости, а также лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного пользования), и собственником недвижимого имущества.
Пунктом 1 ст. 23 ЗК РФ определено, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Такое правило закреплено в ст. 274 ГК РФ. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линии электропередачи, связи и трубопроводов, водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Исходя из норм гражданского законодательства, можно определить, что не запрещается обращаться к собственнику с требованием об установлении сервитута, но в то же время и не накладывают на собственника императивной обязанности удовлетворять подобные требования.
В случае не достижения лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка соглашения об установлении сервитута спор разрешается судом.
Таким образом, законодательством предусмотрено два способа установления сервитута: соглашением сторон и в судебном порядке.
При установлении сервитута первым способом между сторонами заключается договор об установлении сервитута. По мнению А.Г. Остапенко, под договором об установлении сервитута следует понимать соглашение, в силу которого одна сторона (собственник) предоставляет в пользование другой стороне (сервитуарию) недвижимое имущество за плату или безвозмездно, а другая сторона (сервитуарий) обязуется пользоваться имуществом в соответствии с условиями и прекратить использование при отпадении оснований установления31. В нормативных актах, деловой практике и литературе встречаются разные названия рассматриваемого договора: договор сервитута, договор (соглашение) о сервитуте, договор об установлении сервитута. Далее считаем обоснованным более конкретно рассмотреть на примере договора о частном сервитуте в отношении земельного участка.
Предметом договора о частном сервитуте является предоставление сервитуарию права ограниченного пользования чужим земельным участком. Земельный участок должен быть индивидуально-определенным, т.е. пройти процедуру межевания и быть поставленным на кадастровый учет. В связи с этим кадастровый план земельного участка (при необходимости и план земельного участка с нанесенными зданиями, строениями или сооружениями, заверенный соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления) является необходимым приложением к договору. Современные исследователи, в частности Т.В. Дерюгина, предлагают отнести к существенным условиям и цель установления сервитута32. Полагаем, указанное предложение является лишним. Пункт 2 ст. 274 ГК РФ устанавливает обязательные основания, в соответствии с которыми может быть установлен сервитут. То есть в случае отсутствия этих оснований, причем независимо, для какой цели устанавливается сервитут, соглашение будет считаться незаключенным.
Важно также отметить, что в теории практически не изучен объект договора об установлении сервитута. В большинстве случаев объектом соглашения является недвижимое имущество (земельный участок, здание, сооружение и т.д.), однако в зависимости от целей установления сервитута к объекту также может относиться кроме недвижимого имущества, находящиеся на нём природные ресурсы.
Современная цивилистика, в частности, Л.В. Щенникова, выделяет две стороны сервитутных отношений: сторону, требующую ограниченного пользования (субъект права), и сторону, предоставляющую возможность использования своего недвижимого имущества. Выделенные две стороны составляют как бы внутреннее содержание сервитутных отношений, т.е. служат предпосылкой возникновения сервитута как права абсолютного33. Стороны договора - собственник недвижимого имущества, его также можно именовать собственником обремененной недвижимости, и сервитуарий.
Сервитуарий имеет следующие права: право пользоваться чужим имуществом в соответствии с видом сервитута и условиями использования и право на сохранение сервитута в случае перехода права собственности на обремененную недвижимость к другому лицу. Право пользования сервитуария конкретизируется по сфере действия и не предполагает изменения существа и назначения вещи.
Сервитуарий любого частного сервитута обязан соблюдать условия сервитута, то есть пользоваться имуществом добросовестно в соответствии с видом сервитута. Действия владельца сервитута должны отвечать правовому режиму использования земельного участка (категория земли в соответствии с целевым назначением) или здания (отнесение к жилому или нежилому фонду, памятнику истории и культуры).
Сервитуарий обязан прекратить осуществление сервитута и произвести все необходимые действия для регистрации в уполномоченном органе его прекращения по истечении срока договора. Также в его обязанности входит возместить причиненные собственнику обремененной недвижимости убытки, в том числе и на рекультивацию земельного участка, содержание и ремонт здания, если убытки были связаны с пользованием недвижимостью.
Сервитуарий также обязан внести плату за сервитут по требованию собственника обремененной недвижимости и прекратить осуществление сервитута при наступлении определенных обстоятельств.
Собственник обремененного имущества, в свою очередь, имеет обязанности и права в связи с установлением сервитута. Так, собственник обязан оказывать необходимое содействие для установления сервитута на принадлежащем ему земельном участке или в отношении здания, производить все требуемые действия для осуществления регистрации сервитута в установленном законодательством порядке, в том числе представлять необходимые правоустанавливающие и иные документы. Расходы, связанные с государственной регистрацией договора о сервитуте, несет пользователь или собственник. Основная обязанность собственника - обеспечить исполнение сервитута в активной и (или) пассивной форме.
Собственник обязан воздерживаться от каких-либо действий, препятствующих пользованию недвижимостью сервитуарием. Эта обязанность пассивного характера включает запрет загораживать проход, перемещать установленную сервитуарием рекламу, указатели прохода, иные знаки и таблички, препятствовать доступу персонала сервитуария к объекту для ремонта, обследования и пр., устраивать свалки, склады в местах прохода, забора воды и пр.
Следует отметить, что ГК РФ не регулирует установление частных сервитутов на земельных участках, закрепленных на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования или предоставленных в аренду (из земель государственной, муниципальной собственности). Тем не менее, у смежных землепользователей (соседей) может возникнуть необходимость в ограниченном использовании таких участков. Указанный недостаток носит не только теоретический, но и практический характер.
В первую очередь следует определить, что в силу закона (ст. 23 ЗК РФ, ст. 274 ГК РФ) требование об установлении частного сервитута предъявляется только к собственнику земельного участка. Несоблюдение данного правила влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований. Так, при принятии решения судом было установлено, что земельный участок с кадастровым номером является федеральной собственностью, поэтому иск к муниципальному образованию заявлен неправомерно (Постановление ФАС МО от 05.11.2009 № КГ-А41/10875-0934).
Однако следует отметить, что сервитут может быть установлен в интересах и по требованию как собственника недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости), так и лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования (вне зависимости от того, в чьей собственности находится такой участок), а с учетом аналогии права (ст. 6 ГК РФ) - и владельцем помещений, закрепленных за ним на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (например, Решение Режевского городского суда (Свердловская область) 05 сент. 2011 г. № 2-705).
При этом соглашение об обременении земельного участка частным сервитутом может заключать исключительно его собственник, иные правообладатели земельного участка (землепользователи, землевладельцы, арендаторы и т.п.) таким правом не наделены35.
Полагаем, что сервитутные отношения в подобных случаях необходимо определять как трехстороннее соглашение: собственник, землеобладатель и лицо, требующее установление частного сервитута.
Также вызывает возражение утверждение о том, что цена - существенное условие возмездного договора о сервитуте, по нашему мнению, существенным (в возмездном договоре о сервитуте) является условие о возмездности, а не о размере платы. Вопрос о плате за частный сервитут решен следующим образом: собственник обремененного участка, если иное не предусмотрено законом, вправе требовать от сервитуария соразмерную плату (п. 5 ст. 274 ГК РФ).
Установление платы за пользование сервитутом является правом собственника (землепользователя, землевладельца и т.п.) земельного участка. Причем данным правом собственник или иной законный владелец земельного участка обладает даже после заключения безвозмездного соглашения о сервитуте.
В свою очередь, некоторые исследователи предлагают определить плату за сервитут в виде сумм компенсации за понижение качества и ценности служащего объекта недвижимости и сумм за пользование данным имуществом. Оплата сумм за понижение качества должна рассчитываться исходя из амортизационного износа объекта недвижимости, а для земельного участка - исходя из сумм, направляемых на его содержание.
Так же следует отметить, что для установления платы за сервитут, собственник земельного участка вправе обратиться в суд с самостоятельным требованием о взыскании соразмерной платы за пользование участком. Однако если такого требования не будет заявлено за ранее, суд имеет право отказать в удовлетворении требовании. Так, например, Арбитражный Суд Республики Башкортостан в своем решении от 29.04.2013 г. дело № А07-21853/2012 указал, что размер платы за установление сервитута в отсутствии соответствующего заключения специалиста, судом не может быть установлен в произвольном порядке. Тем более, что истцом в заявленных требованиях размер оплаты предложен не был, спор относительно стоимости сторонами в данном судебном процессе не рассматривался36. То есть, говоря о размере платы за сервитут, следует отметить, что если соглашением сторон этот размер не определен самостоятельно, то любая из сторон данного соглашения могут обратиться в суд за установлением такого размера, где уже данный вопрос будут решать специалисты в данной сфере.
Таким образом, соглашение о сервитуте, в котором отсутствуют данные о его цене, все-таки можно считать заключенным, а право ограниченного пользования - подлежащим государственной регистрации37. В данном случае сервитутные отношения подразумеваются безвозмездными, что действующим законодательством не запрещено38.