Сущность и общая классификация недвижимости

План реферата:
1. Понятие и признаки недвижимости.
2. Место недвижимости в рыночной системе.
3. Общая классификация объектов недвижимости как товара.
4. Жизненный цикл объектов недвижимости.
5. Износ и амортизация недвижимости
Уникальность 42 % по антиплагиату и 40 % по ETXT ...

Недвижимое имущество – это некое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней.
С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения».

Представленная работа посвящена теме: «Сущность и общая классификация недвижимости». Недвижимости среди элементов рыночной экономики занимает особое место.
Можно с полной уверенностью сказать, что недвижимость является основой национального богатства страны. Ведь от состояния рынка недвижимости также зависит и экономика страны в целом.
Именно недвижимость выступает в роли основы личного существования граждан любой страны, она служит базой для осуществления хозяйственной деятельности и развития организаций различных форм собственности. Рассматривая рынка недвижимости в России можно сделать вывод о его постоянном развитии. Граждане, предприятия и организации непрерывно участвуют в операциях с недвижимостью.

Недвижимое имущество занимает центральное место в рыночной системе, выполняя две важных функции, во-первых выступает как средство производства, а во-вторых является предметом личного потребления.Объекты недвижимости напрямую связаны с экономическим и правовым государственным регулированием различных материального производства.Основным, базовым объектом недвижимости является земля, которая в свою очередь имеет ключевое значение в системе предпринимательской деятельности.Если частная собственность препятствует реализации общественных интересов, то на данную собственность накладываются ограничения. Различают постоянные и временные ограничения.Постоянные ограничения накладываются в том случае,когда присутствует незаменимость или ограниченность данного имущества в природе.Также существуют временные ограничения правомочий собственника земли, к ним относятся: строго определенное целевое использование земли, купля-продажа сельскохозяйственной земли при сохранности ее целевого назначения, ограничение оборотоспособности отдельных категорий земельных участков, исключительное использование земельных участков на условиях аренды. Также существуют ограничения государственных и муниципальных предприятий в самостоятельной сдаче в аренду любого недвижимого имущества, закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Также ограничены акционерные общества распоряжаться собственным недвижимым имуществом при крупных сделках (25-50 % балансовой стоимости активов общества), решение принимает единогласно Совет директоров или общее собрание акционеров, а если предмет сделки превышает 50% активов – только общее собрание акционеров (ст. 79 Закона об акционерных обществах).Недвижимость находится в центре сложного переплетения различных экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.Проведение сделки с земельным участком или другим объектом недвижимости требует знания особенностей рынка недвижимости.К экономическим интересам недвижимости относят:налогообложение;лицензирование;ипотечное кредитование;приватизация;национализация;страхование;ценообразование;инвестирование;информация;источник доходов.К общественным интересам недвижимости относят:принудительный выкуп;возврат бесхозных объектов;целевое назначение;зонирование;бремя собственности.Вовлечение соответствующих групп земель или прав пользования ими в узаконенные рыночные отношения активизирует деловую и инвестиционную активность, затрудняет совершение криминальных сделок с землей.Объекты недвижимости как объекты предпринимательской деятельности являются гарантией устойчивости бизнеса и воспроизводство капитала с приращением. Каждый инвестор, вкладывающийсвои денежные средства в объекты недвижимости, рассчитывает не только вернуть свой капитал, но и получить прибыль, компенсируя все другие затраты. 3. Общая классификация объектов недвижимости как товара.Недвижимость принято классифицировать по ряду признаков, которые позволяют более успешно анализировать рынок недвижимости.По характеру использования:Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры.Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса.Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.По целям владениядля ведения бизнеса; для проживания владельца; в качестве инвестиций; в качестве товарных запасов и НЗП; для освоения и развития; для потребления истощимых ресурсов.По степени специализацииспециализированная (из-за специального характера нечасто сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее использования по назначению, кроме случаев, когда она реализуется как часть еще использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;неспециализированной недвижимостью являются все другие виды недвижимости, на которые существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.По степени готовности к эксплуатацииобъекты недвижимости, введенные в эксплуатацию;объектытребующие реконструкции или капитального ремонта;незавершенное строительство.По воспроизводимости в натуральной формене воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости:потоки денежных средств, получаемых в будущем периодически;увеличение стоимости недвижимости как следствие при изменении рыночных цен, приобретении новых и развитии старых объектов;доход от перепродажи объекта в конце периода владения.4. Жизненный цикл объектов недвижимости.Каждый объект недвижимости (кроме земли) в период своего использования подвергается экономическому, физическому, правовомувоздействию, проходя следующие стадии жизненного цикла:формирование – это создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка;эксплуатация – состоит из функционирования и развития, т. е. расширение, реорганизация или реконструкция;прекращение существования – это снос, естественное разрушение или ликвидация.Жизненный цикл недвижимости, приобретенной для коммерческих целей, с точки зрения собственника этой недвижимости может повторяться с новым обладателем этой же недвижимости вплоть до окончания срока жизни объекта. Жизненный цикл постоянно подвергается определенным закономерностям, по Г. Харрисону – это срок физический, экономический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.Сроком физической жизни недвижимого имущества является время в период, которого здание или сооружение является пригодным для жизни или работы.Данный показатель может быть нормативным, расчетным, фактическим и увеличиваться за счет улучшения условий или за счет модернизации. Если объект недвижимого имущества подвергается сносу (демонтажу) в этот момент оканчивается срок физической жизни.Срок экономической жизни - период, в течение которого объект можно использовать, получая при этом прибыль. Если проводимые улучшения объектов имущества не вносят определенного вклада в стоимость недвижимого имущества в виду того, что он устарел, то срок его экономической жизни на этом оканчивается.Под хронологическим возрастомпонимается период, который прошел со дня ввода объекта недвижимости в эксплуатацию до даты его оценки.Оценивая внешний вид объекта недвижимого имущества, его технического состояния, экономических факторов, которые влияют на общую стоимость объекта, основывают эффективный возраст. Под эффективным возрастом недвижимости следует понимать возраст, соответствующий определенному физическому состоянию объекта и учитывающий возможность его реализации. Типичный срок службы - это нормативный срок службы.Нормативный срок службы – это срок службы зданий или сооружений, определенный в нормативных актах. Под сроком оставшейся экономической жизни здания понимают период от даты его оценки до конца срока экономической жизни. Данный период используется экспертом-оценщиком для оценки будущих доходов. Чтобы увеличить срок экономической жизни недвижимого имущества необходимо проводить его модернизацию или ремонт. Все представленныеранее стадии жизненного цикла и сроки жизни объектов недвижимого имущества тесно связаны между собой. Владельцем объекта недвижимости при проведении мер, обеспечивающих повышению доходности и сохранности имущества, необходимо принимать во внимание на какой из стадий жизненного цикла находится недвижимое имущество. На рис. 3 схематически представлен жизненный цикл объекта недвижимости.Рис. 3. Этапы жизненного цикла объекта недвижимостиВ значительной мере определяющим эффективность функционирования объекта является первый период. Этот этап особенно сложен, он состоит из многочисленных составляющих: из анализа условий для воплощения первоначального замысла, из разработки концепции проекта, оценки его жизнеспособности, выбора и согласование места размещения объекта, экологическое обоснование, экспертизы, разработки ТЭО, получения разрешения на строительство, создания временной строительной инфраструктуры, создания или обновление объекта, ввода его в эксплуатацию.Второй период состоит из освоения мощности, эксплуатации объекта при условии, что параметры его проектной мощности стабильны. Рассматривая характер кривой ОА,А2А3А4, отражающей изменение во времени стоимостных характеристик строительства и эксплуатации объекта, мы видим, что на первом этапе жизненного цикла кривая ОА, снижается и соответствует затратам инвестора на создание или обновление объекта недвижимости. Точка А, соответствует общему объему инвестиций. Поскольку важнейшим принципом воспроизводства объекта в динамике является целостность цикла и его развитие во времени, все виды затрат и результатов откладываются по оси t. Для проведения анализа жизненного цикла недвижимого имущества следует использовать несколько значений фаз, которые характеризуют отрезки времени проявления критических точек от двух значений жизненного цикла. Такой ключевой точкой считается время ввода объекта в эксплуатацию А, по отношению к ней определяются фазы: tt – подготовка и возведение объекта, t2 – освоение мощности (срок окупаемости), t3 – начало получения прибыли (достижение запланированного уровня себестоимости, возврат вложенных инвестиций в период освоения), t4 – начало морального и физического износа объекта.