Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и перспективы развития

Введение 3
1 Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования 6
1.1 Экономическая сущность ипотечного кредитования 6
1.2 Классификация и особенности ипотечного кредитования 12
1.3 Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в России 18
2 Анализ практики ипотечного кредитования коммерческого банка (на примере ОАО «СКБ-Банк») за период 2011 - 2013 гг. 24
2.1 Общая характеристика ОАО «СКБ-Банк» 24
2.2 Анализ финансовой деятельности ОАО «СКБ-Банк» за период
2011 - 2013 гг. 29
2.3 Анализ кредитного портфеля ОАО «СКБ-Банк» за период 2011-
2013 гг. 34
2.4 Анализ процесса ипотечного кредитования ОАО «СКБ-Банк» 39
3 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования ...

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ


1.1 ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ


Ипотека - это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества [34, c. 2].
Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.
Термин «ипотека» (от др.-греческого ὑποθήκη) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали форму ответственности должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка». Хотя залог земли, как способ обеспечения исполнения обязательства, был известен ещё в Древнем Египте [33, c. 1].
Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия: - «ипотека» как правоотношение и «ипотека» как ценная бумага.
«Ипотека» как правоотношение - есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке).
«Ипотека» как ценная бумага подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке [38, c. 4].

Актуальность темы исследования обусловлена современным развитием ипотечного кредитования в России. Ипотека является мощным социальным инструментом, который реально помогает населению в нынешних условиях развития экономики.
Тема ипотеки уже давно будоражит умы очень многих граждан. Это можно заметить, посетив тематические форумы и социальные сети, где активно обсуждаются расценки на квадратный метр, варьирование процентных ставок, совместные различные программы банков и застройщиков, критерии получения государственной поддержки и многое другое.
Ипотечное кредитование широко развито в различных странах, применительно к особенностям, которых разработаны различные варианты схем кредитования. Большой опыт в этом направлении имелся и в дореволюционной России. Анализ накопленного опыта делает воз можным быстрое развитие ипотеки в настоящее время, путем адаптации наиболее эффективных схем к российским особенностям.
В настоящее время развитие ипотечного кредитования достигло некой критической точки, после чего уже нет хода назад. Дальнейшее развитие будет зависеть от действий государства и от других важнейших факторов.
Жилищный вопрос на сегодняшний день для многих стоит очень остро. Наличие собственного жилья – это получение свободы, независимости и просто обеспечение комфортных условий жизни. Но часто покупка недвижимости может стать финансово непосильным приобретением. Для решения этой проблемы человек может воспользоваться ипотечным кредитом.

Рассмотрим финансовые показатели и основные операции Банка, оказавшие наибольшее влияние на изменение финансового результата отчетного года.
По данным Отчета о прибылях и убытках (ф. 0409807) за 2013 год сумма чистых доходов составила 13 221 млн руб., за 2012 год – 9 224 млн руб., что дает положительный результат на 3 997 млн руб., изменение в % составило – 43,3% (таблица 6). Чистых расходов за 2013г. - 9 772 млн руб., за 2012г. – 7 151 млн руб. изменения составило на 2 620 млн руб., процентное изменение составило 36,6%.
Таблица 6 – Структура доходов и расходов ОАО «СКБ-Банк» за 2011-2013гг., млн руб.
Показатель
2011г.
2012г.
Изменение,
млн руб.
Изменение,
%
2013г.
Изменение,
млн руб.
Изменение,
%
Процентные доходы
9 253
15 256
+6 002
+64,9%
21 178
+5 921
+38,8%
Процентные расходы
5 123
6 216
+1 092
+21,3%
8 034
+1 817
+29,2%
Чистые процентные доходы
4 129
9 040
+4 910
+118,9%
13 144
+4 103
+45,4%
Чистые процентные доходы
2 348
7 133
+4 785
+203,8%
8 813
+1 679
+23,5%
Чистые доходы от операций с ценными бумагами
380
148
-232
-61,1%
-10
-158
-107,1%
Чистые доходы от операций с иностранной валютой
-34
310
+345
+-1 003,3%
409
+99
+32,0%
Окончание таблицы 6
Показатель
2011г.
2012г.
Изменение,
млн руб.
Изменение,
%
2013г.
Изменение,
млн руб.
Изменение,
%
Комиссионные доходы
1 188
1 947
+758
+63,8%
4 622
+2 675
+137,4%
Комиссионные расходы
152
201
+49
+32,1%
299
+97
+48,3%
Прочие операционные доходы
43
39
-4
-9,4%
100
+61
+155,2%
Чистые доходы/расходы
3 889
9 224
+5 335
+137,2%
13 221
+3 997
+43,3%
Операционные расходы
3 110
7 151
+4 041
+129,9%
9 772
+2 620
+36,6%
Прибыль/убыток до налогообл-я
778
2 072
+1 294
+166,2%
3 449
+1 376
+66,4%
Начисленные (уплаченные) налоги
377
483
+106
+28,3%
992
+509
+105,2%
Прибыль (убыток) после налогообл-я
401
1 589
+1 187
+295,7%
2 456
+867
+54,6%
Неиспользованная прибыль (убыток) за отчетный период
401
1 589
+1 187
+295,7%
2 456
+867
+54,6%
В структуре процентных доходов за отчетный период 2013г. основную долю составили чистые процентные доходы от суд, предоставляемых клиентам, не являющимися кредитными организациями – 21 684 млн рублей, или 93,57% в их общем объеме (рисунок 11). По сравнению с 2011г., их доля в процентных доходов Банка увеличилась на 64% вследствие сложившейся динамики увеличения объемов данного направления бизнеса Банка. Величина процентных доходов по ценным бумагам составила в абсолютном выражении 1 055 млн рублей.
Рисунок 11 – Структура процентных доходов ОАО «СКБ-Банк» за 2011-2013гг., %9
Объем чистых комиссионных доходов в 2017 году составил 6 213 млн  рублей, или 19% в общем объеме чистых доходов Банка. Данный показатель является следствием активной работы Банка по разработке и внедрению новых комиссионных продуктов и развитию сети продаж.
Чистые процентные расходы в 2013г. составили 9 711 млн рублей или 46% в общей сумме расходов Банка (рисунок 12). При этом наблюдалось ярко выраженное удешевление пассивов, вследствие чего при существенном росте бизнеса Банка доля данных расходов снизилась. Основная часть процентных расходов была сформирована по срочным вкладам населения – 33%. Рост расходов по вкладам населения на 315 млн рублей был связан с устойчивым наращиванием объемов их привлечения. Чистые расходы по остаткам на расчетных счетах выросли на 4 068 млн рублей соразмерно увеличению портфеля. Расходы по депозитам юридических лиц и выпущенным векселям Банка в 2013г. составили 725 млн рублей.
Рисунок 12 - Структура расходов ОАО «СКБ-Банк» за 2011-2013гг., млн руб.10
Банком были созданы дополнительные резервы, в связи с увеличением кредитного портфеля, в размере 8 813 млн рублей, что свидетельствует о взвешенной политике Банка в области управления рисками и адекватном покрытии резервами возможных потерь по ссудам.
2. 3 Анализ кредитного портфеля оао «скб-банк» за период 2011 – 2013 гг.
Среди традиционных видов банковской деятельности предоставление кредитов – основная операция, обеспечивающая их доходность и стабильность существования. Выдавая кредиты физическим и юридическим лицам, банк формирует свой кредитный портфель. Таким образом, кредитный портфель банка – это совокупность остатков задолженности по активным кредитным операциям на определенную дату. Клиентский кредитный портфель является его составной частью и представляет собой остаток задолженности по кредитным операциям банка с физическими и юридическими лицами на определенную дату.
На 01.01.2014г. на рынке кредитования корпоративных клиентов ОАО «СКБ-Банк» величина занимаемой доли рынка составила 10,9%. С каждым годом Банк все больше увеличивает свое присутствие на рынке потребительского кредитования. Успешное продвижение кредитных продуктов Банка позволило увеличить долю на рынке с 20,9% по итогам 2011 года до 24,4% по итогам 2013 года (таблица 7).
Таблица 7 - Динамика доли ОАО «СКБ-банк» на банковском рынке Уральского Федерального округа, % [9, c. 7]
Показатели
Доля ОАО «СКБ-банк» среди региональных кредитных организаций
2011г.
2012г.
2013г.
Кредиты юридическим лицам
13,1%
12,7%
10,9%
Кредиты физическим лицам
20,9%
24,7%
24,4%
Рассматривая динамику кредитного портфеля ОАО «СКБ-Банка» за 2011-2013г. можно сделать выводы, что розничные кредиты занимают значительное место в кредитном портфеле банка, где изменение дает положительный результат 14,34% на 2013 год по сравнению с 2011 годом, доля корпоративных кредитов не дал наилучших результатов и составил отрицательные изменения – 20,18% (рисунок 13).
Рисунок 13 – Динамика кредитного портфеля ОАО «СКБ-Банк»
за 2011 – 2013гг., %11
Анализируя данные по кредитам юридическим лицам за 2011-2013гг., наблюдается изменение за 2013г. на – 6 829 млн руб., что в процентном соотношении составляет -35,24% по сравнению с 2011г. Так же изменения наблюдаются и по кредитам государственных компаний, где в 2013г. составили – 68 млн руб. (таблица 8). Уменьшению объемов кредитования корпоративных клиентов способствовали неактивные действия Банка по кредитованию, как крупных предприятий, так и кредитования субъектов малого и среднего бизнеса по всей территории Российской Федерации. По данным  исследования «Кредитование малого и среднего бизнеса в России», проведенного агентством «Эксперт РА», Банк занял 14 место в рэнкинге российских банков по величине ссудного портфеля и стал крупнейшим кредитором малого и среднего бизнеса, зарегистрированным за пределами Москвы. Кредитами Банка воспользовались предприниматели из разных регионов страны: СКБ-банк вошел в десятки крупнейших кредиторов МСБ в Уральском, Северо-Западном и Дальневосточном федеральных округах и в ТОП-15 в Сибирском и Южном округах.
Таблица 8 – Динамика выданных кредитов юридическим лицам ОАО «СКБ-Банк» за 2011 – 2013гг., млн руб. [45, c. 7]
Показатель
2011г.,
млн руб.
2012г.,
млн руб.
2013г.,
млн руб.
Изменение за период,
млн руб.; %
Кредиты юридическим лицам, в т.ч.:
19 379
14 020
12 550
-6 829
-35,24
резидентам
19 291
13 858
12 980
-6 311
-32,71
нерезидентам
156
204
129
-27
-17,31
Государствен-ным компаниям
384
327
316
-68
-17,71
до 30 дней
1
-1
-100,00
до 180 дней
0,00
до 1 года
1
3
-1
-100,00
до 3 лет
14
8
1
-13
-92,86
свыше 3 лет
366
315
315
-51
-13,93
просроченные
1 316
1 466
1 143
-173
-13,15
резервы на возможные потери
-1 769
-1 836
-2 019
-250
14,13
В корпоративном сегменте значительный объем кредитования предприятий малого и среднего бизнеса торговля 39% от всего корпоративного портфеля. Кроме того, в корпоративном сегменте следует отметить рост объема операций по кредитованию финансовой деятельности организаций, который за 2013г. составил 12%, что выше с предыдущим отчетным годом на 20%, объем операций по торговле увеличился на 8% по сравнению с 2012г. (рисунок 14).
Положительная динамика наблюдается кредитование индивидуальных предпринимателей за 2011г. выданных кредитов составило 1 498 млн руб., по сравнению с 2013г. изменения составило на 11 536 млн руб., что в процентном соотношении составило 769,8% (таблица 9). Удельный вес выданных кредитов индивидуальным предпринимателям составляют кредиты выданные на срок свыше 3 лет, изменения составляют за 2013г. 12 898 млн руб.
Рисунок 14 – Отраслевая структура корпоративного портфеля
ОАО «СКБ-Банк» за 2011-2013гг., % [45, c. 9]
Таблица 9 - Динамика выданных кредитов индивидуальным предпринимателям ОАО «СКБ-Банк» за 2011 – 2013гг., млн руб. [45, c. 3]
Показатель
2011г.,
млн руб.
2012г.,
млн руб.
2013г.
млн руб.
Изменение за период,
млн руб.; %
Кредиты ИП
1 498
14 689
13 034
11 536
769,8%
до 30 дней
9
0,1
-9
-100,0%
до 180 дней
1
10
8
7
663,7%
до 1 года
87
10
-87
-100,0%
до 3 лет
361
34
2
-358
-99,2%
свыше 3 лет
993
15 114
13 892
12 898
1298,4%
просроченные
114
538
1 013
899
787,2%
Резервы на потери
-67
-1 018
-1 882
-1 814
2688,1%
Анализируя розничный сегмент кредитного портфеля банка, можно сделать выводы, что наблюдается положительная динамика выданных кредитов физическим лицам, где за 2013г. выданных кредитов 61 197 млн руб., по сравнению с 2011г. изменения составило 36 411 млн руб., в процентном соотношении составляет 146,9% (таблица 10).
Таблица 10 - Динамика выданных кредитов физическим лицам ОАО «СКБ-Банк» за 2011 – 2013гг., млн руб.
Показатель
2011г., млн руб.
2012г., млн руб.
2013г., млн руб.
Изменение за период,
млн руб.; %
Кредиты физическим лицам
24 786
58 196
61 197
36 411
146,9
до 30 дней
10
5 766
4 660
4 650
42901,8
до 180 дней
6
0,1
0,1
-6
-97,1
до 1 года
338
48
39
-299
-88,4
до 3 лет
5 699
684
421
-5 277
-92,6
свыше 3 лет
18 381
54 461
60 970
42 588
231,7
просроченные
1 354
1 879
3 262
1 907
140,8
Резервы на потери
-1 006
-4 643
-8 156
-7 150
710,6
В структуре розничного кредитного портфеля значительный удельный вес составляет в 2013г. - 90% потребительские кредиты, по сравнению с 2012г. показатель увеличился на 3%, 1% - составляет автокредиты, по сравнению с 2012г. изменения составляют на -2%, 1% - банковские карты и 8% - ипотека (рисунок 15).
Рисунок 15 - Структура розничного кредитного портфеля ОАО «СКБ-Банк» за 2011 - 2013г., %
Анализируя структуру корпоративного портфеля можно сделать следующие выводы, что ипотека является кредитованием не совсем востребованной в ОАО «СКБ-Банк», что дальше в данной работе подробнее рассмотрим сам процесс ипотечного кредитования.
2. 4 Анализ процесса ипотечного кредитования оао «скб-банк»
Ипотечное кредитование занимает незначительное место в кредитном портфеле в ОАО «СКБ-Банк», в 2013г. доля в кредитном портфеле составила 8%. Особенно увеличение доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле наблюдается 2012г. Объясняется это тем, что в 2012г. условия по ипотечным кредитам стали намного доступнее (в том числе за счет уменьшения величины первоначального взноса), увеличился срок кредитования, снизились процентные ставки, внедрили новые программы ипотечного кредитования.
На сегодняшний день ОАО «СКБ-Банк» предлагает ипотечный продукт «12-12-12». Приобрести в кредит по программе «12-12-12» можно: отдельные квартиры; комнаты; жилые дома с земельным участком, на котором расположен такой дом (коттедж / таун-хауз); комнаты в общежитии (при наличии свидетельства о праве собственности). Для ипотечного кредитования определены условия банком (таблица 11).
Таблица 11 – Условия ипотечного кредитования ОАО «СКБ-Банк», % [48, c. 7]
Сумма
Срок
Ставка, % годовых