Практикум Дисциплина «Практика оценки стоимости недвижимости»

1. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга. ...

3. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскальда.
4. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.
5. Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей: 1-й год – 700; 2-й год - 1100; 3-й год – 1300; 4-й год – 900. В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 4500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%.
6. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.

7. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 4500000 руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.


8. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города – 147 000 руб / кв.м., цена объекта в спальном районе – 128 000 руб / кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной - 115 000 руб / кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.
9. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 4% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки – 10 апреля 2009) площадью 75 кв.м.
10. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 205 кв.м.
11. Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 750 000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 26%. Строительный объем здания – 1 500 куб.м.
12. Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта равна 13500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 4500000 рублей. Признаки функционального и внешнего износа не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице

2. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 40%. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.

руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%.РЕШЕНИЕ:Ставка дисконтирования r = 8+ 2,5+1,5+1,5=13,5%Текущая стоимость денежного потока = 700 / (1+0,135)1 +1 100 / (1+0,135)2 + 1 300 / (1+0,135)3 +900 /(1+0,135)4= 2 902,1 тыс. руб.Реверсия = 4 500/(1+0,135)4=2 711,6 тыс. руб.Стоимость объекта оценки = 2 902,1+2 711,6=5 613,7 тыс. руб.6. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажибудет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.Вариант использованияПрогнозный периодПостпрог-нозный период1-й год2-й год3-й год4-й год.Площадь помещения, м2300Рыночная ставка аренды, $/м2 в год500510515520Потери от недоиспользования, %50201515Операционные расходы ( без учета ремонта), $/м2 в год9095100110Расходы на ремонт, $/ м2100000РЕШЕНИЕ:Определяем ставку дисконтирования R=7%+2,5%+1,5%+2,5%=13,50%Определяем чистый доход и текущую стоимость за прогнозный периодВариант использованияПрогнозный периодПостпрог-нозный периодt=1-й год2-й год3-й год4-й годЧистый доход стр. 1*(стр. 2*(1-стр. 3/100)-(стр. 4 + стр. 5))18 00093 900101 32599 600. Коэффициент дисконтирования, d=1/(1+0,135)t0,88110,77630,68390,6026. Текущая стоимость, стр. 6 * стр 715 86072 89569 29660 019Стоимость объекта в постпрогнозный период:P = 99 600/(0,135) = 737 777,8 $Стоимость объекта оценки:S= 15 860+72 895+69 296+737 777,8 *0,6026=602 635,9 $7. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 4500000 руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.ПоказательОбъекты -аналоги№1№2№3№4Цена продажи, руб.12 000 000 0001 500 0001 400 0001 000 000ЧОД, руб.2 200 000305 000310 000215 000РЕШЕНИЕ:Определим ставку капитализации по аналогичным объектам по формуле R=ЧОД/ Цена продажиПоказательОбъекты недвижимости№1№2№3№4R=2200000/12000000=0,18333=305000/1500000=0,2033=310000/1400000=0,22143=215000/1000000=0,215Средняя ставка капитализации Rср = (18,33%+20,33%+22,14%+21,5%)/4=20,575%Стоимость магазина = ЧОД/ Rср = 4 500 000/0,20575=21 871 203 руб.8. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города – 147 000 руб / кв.м., цена объекта в спальном районе – 128 000 руб / кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной - 115 000 руб / кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.Таблица корректировок на местоположениеОбъект оценкиОбъект-аналогВ центреВ спальном районеВ промзонеВ центреВ спальном районеВ промзонеРЕШЕНИЕ:Объект оценкиОбъект-аналогВ центреВ спальном районеВ промзонеВ центре1147 000 / 128 000 = 1,148147 000 / 115 000 = 1,278В спальном районе128 000 / 147 000 = 0,8711128 000 / 115 000 = 1,113В промзоне115 000 / 147 000 = 0,782115 000 / 128 000 = 0,89819. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 4% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки – 10 апреля 2009) площадью 75 кв.м.РЕШЕНИЕ:ХарактеристикиОцениваемый объектАналоги123Первоначальная цена, тыс. руб./кв.мКорректировкаСкорректированная цена, тыс. руб./кв.м……………Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м-150145140Время продажи10 апреля 2009Апрель 2009Январь 2009Октябрь 2008Корректировка на время продажи-04*3=12%4*7=28%Скорректированная цена, тыс. руб.-150=145*1,12=162,4=140*1,28=179,2Средняя скорректированная цена по аналогам= (150+162,4+179,2) / 3=164 тыс. руб.Стоимость объекта оценки= 164*75=12 300 тыс. руб.10. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 205 кв.м.