ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ, СВЯЗАННЫЕ С ПРЕДСТАВЛЕНИЯМИ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ

Дисциплина «Оценка собственности» ...

Введение………………………………………….…………………….. 3
Сущность принципов………………….………………………………. 4
Полезность……………………………………………………………... 6
Замещение ….………………………………………………………….. 8
Ожидание………………………………………………………………. 10
Заключение………………………………………….………………… 12
Список использованных источников………………………………… 13

Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов.
В их основу положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с недвижимостью.

Поэтому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.
Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности задействовать сразу несколько принципов. При этом следует помнить, что данные принципы отражают лишь тенденцию экономического поведения людей, однако не гарантируют такое поведение. Взаимосвязь принципов оценки показана на рисунке [5]:
К важнейшим принципам относятся принципы, базирующиеся на представлениях пользователя о соответствии выбранных подходов (доходного, затратного, сравнительного) - к оценке критериям, приемлемым для тех, кто в конечном счете решает, какое действие следует предпринять, исходя из полученного в ходе оценки результата.
Данные принципы включают в себя следующие: полезность, замещение и
ожидание. Более подробно рассмотрим их в следующих главах. [2]
2. ПОЛЕЗНОСТЬ
Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью только в том случае, когда может быть полезен реальному потенциальному собственнику.
Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени, в пространстве и стоимости. Однако как общую полезность объекта для собственника в рыночной экономике можно выделить его способность приносить доход. [3]
Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной, так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность.
Таким образом, полезность бизнеса — это его способность приносить доход в данном месте и в течение данного периода времени.
Полезность – это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени.
В случаях с имуществом, приносящим доход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока дохода.
Другими словами, сколько один человек будет платить другому, если недвижимость арендована? Эти сбережения приписаны к собственности, даже если фактически деньги не переходят из рук в руки. [2]
Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.
Принцип полезности заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.
С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью.
Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.
И еще один аспект применения принципа полезности: если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена будет определяться посредством изучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества. [3]
Так, к примеру, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены “дышат”.
Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п. [4]
3. ЗАМЕЩЕНИЕ
Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки.
Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.
У покупателя есть варианты выбора, и поэтому на стоимость конкретного объекта повлияет наличие предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогичной доходности, которые являются альтернативной возможностью для инвестирования.
Например, вместо трех дешевых автостоянок в малонаселенном районе предприниматель может приобрести одну дорогую автостоянку в центральной части города для получения аналогичной отдачи на инвестиции. [4]
При этом замещающий объект не обязательно должен быть точной копией, но должен быть похож на оцениваемый объект, и собственник рассматривает его как желаемый заменитель.
Границы «пространства одинаково желаемых заменителей» определяются потребностями и желанием пользователя.
Предположим, что некоторый субъект хочет приобрести в свою собственность кондитерское предприятие, производящее конфеты.
При этом он сравнивает цены на аналогичные предприятия с ценами на фабрики, производящие печенье, пряники, пастилу и хлеб. Кроме того, покупатель не всегда ограничен бизнесом одного и того же типа.
Это и есть принцип замещения. [3]
Этот метод лежит в основе каждого из трех традиционных подходов к стоимости, используемых в процессе оценки.
Таковыми являются методы: сравнительный, доходный и затратный.
Суть сравнительного метода в том, что типичный благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке.
Затратный метод заключается в том, что покупатель не будет платить за собственность больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности.
Что касается доходного метода, то при прогнозе будущих доходов собственник будет учитывать доходность аналогичных объектов.
Схожим с принципом замещения является понятие альтернативных издержек как меры того сколько теряет инвестор при вкладывании средств именно в данное предприятие отказавшись от альтернативных предложений. [2]
4. ОЖИДАНИЕ
Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки — принцип ожидания или предвидения.
Конечно, прошлое и настоящее бизнеса являются важным, однако его экономическую оценку определяет будущее.
Прошлое и настоящее состояние бизнеса являются лишь исходной основой, ключом к пониманию будущего поведения.
Полезность любого бизнеса, предприятия определяется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы).
На оценке предприятия непосредственно сказывается представление о чистой отдаче от функционирования предприятия и ожидаемая выручка от перепродажи.
При этом очень важна величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока дохода. Однако ожидания относительно этого потока могут меняться.
Принцип ожидания можно определить следующим образом.
Ожидание — это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием. [3]
Таким образом, принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.