Оценка стоимости предприятия (на примере ООО «Аргон»)

целью данной работы является оценка стоимости предприятия на основе анализа применяемых в настоящее время современных методик оценки стоимости бизнеса.
Для достижения поставленной цели решены следующие задачи:
исследовать существующие точки зрения на оценку предприятия;
проанализировать существующие методики оценки стоимости бизнеса;
оценить стоимость бизнеса на реальном примере;
Объектом исследования данной работы является ООО «Аргон».
Предмет - определение рыночной стоимости объекта оценки.
Нормативно-методической базой работы явились: законы, нормативно-правовые акты, а именно: Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской федерации, Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135--ФЗ в ред. от 31.12.2014 г. и другие, ...

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………….3
1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИЗУЧЕНИЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ………………………………………………6
1.1. Понятие предприятия (бизнеса). Цели оценки стоимости предприятия ………………………………………………………………………6
1.2 Виды стоимости. Факторы, влияющие на стоимость предприятия...13
1.3 Этапы процедуры оценки……………………………………………...16
2.АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИИ ЕГО ОКРУЖЕНИЯ……………28
2.1 Местоположение и окружение объекта оценки……………………..28
2.2 Описание объекта оценки……………………………………………..29
2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования……..30
2.4 Методика оценки……………………………………………………….33
2.4.1 Методика оценки объекта недвижимости……………………... ….33
2.4.2 Методика оценки земли……………………………………….……..36
2.5 Расчет стоимости недвижимости……………………………………..40
2.5.1 Выбор методов оценки…………………………………………….…40
2.5.2 Расчет методом остаточной стоимости замещения…………...…...43
2.6 Расчет методом сравнительного анализа продаж……………………58
3. АНАЛИЗ РЕЗУЛЬАТОВ О СТОИМОСТИ
ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ …………………………………………………………69
3.1Метод дисконтированного денежного потока………………………...69
3.2 Согласование результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки………………………………………………………84
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………...86
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ……………………………………………….91
Приложения..................9

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы. Переход России на рыночные рельсы, становление класса собственников потребовали развития теории и практики оценочной деятельности, неослабевающий и растущий интерес к которым со стороны как профессионалов (независимых экспертов-оценщиков), так и многих заинтересованных специалистов можно наблюдать уже не первый год.
Рост стоимости бизнеса — один из показателей грамотного управления предприятием. В повышении стоимости бизнеса заинтересованы и собственники, и руководство предприятия. Заинтересованными сторонами также могут быть государство, коммерческие банки, страховые компании, инвесторы, акционеры и т.д.
Результаты оценки стоимости бизнеса традиционно можно использовать для анализа и разработки комплекса мероприятий по повышению эффективности управления как предприятием в целом, так и отдельными видами активов.
В современных российских условиях предприятие выступает как активный элемент рыночной экономики, осуществляющий функцию производства продукции, выполнения работ, оказания услуг. Следовательно, как всякий товар, оно может быть куплено или продано (частично или полностью), а также может быть объектом других рыночных сделок, разрешенных законодательством.
В этой связи возникает необходимость определения справедливой цены сделки, в которой заинтересованы и покупатель, и продавец.
Оценка стоимости предприятия и призвана помочь в определении данной цены.
Под оценкой стоимости предприятия (бизнеса) понимают упорядоченный процесс, имеющий результатом определение величины рыночной (или иной) его стоимости с учетом приносимого им дохода.
Необходимость оценки рыночной стоимости предприятия непосредственно вытекает из целей оценки. Основная цель оценки заключается в расчете и обосновании рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия в целом, его активов или их части) на определенную дату.
Потребность в рыночной оценке стоимости предприятия (бизнеса) возникает тогда, когда оно становится потенциальными или реальными объектами рыночных процессов и сделок (купля-продажа, ликвидация, приватизация, акционирование, передача в доверительное управление или в аренду, выкуп, передача в качестве вклада в уставный капитал). Оценка стоимости предприятия (бизнеса) необходима также для повышения эффективности управления и максимизации стоимости. Регулярную оценку и анализ деятельности предприятия следует проводить и в целях определения кредитоспособности организации.
Рыночная оценка предприятия позволяет снизить риск невозврата кредита, просрочки платежей и не допустить банкротства.
Потребность в оценке стоимости предприятия (бизнеса) возрастает при инвестировании. Развитие рынка ценных бумаг порождает необходимость определения стоимости предприятия (бизнеса) для инвесторов.
В последнее время оценка становится особенно актуальной в связи с участившейся практикой слияний и поглощений. Слияния и поглощения могут происходить не обязательно вследствие банкротства какого-либо предприятия — наоборот, их причиной чаще всего являются будущие выгоды. В случае намерения слияния (поглощения) хозяйствующим субъектам следует прежде всего произвести оценку собственного бизнеса, рассчитать эффект от слияния и по возможности оценить будущий бизнес.
Таким образом, знание теории и практики оценки стоимости предприятия (бизнеса), умение грамотно управлять стоимостью — основа для реализации эффективных управленческих решений.
Таким образом, целью данной работы является оценка стоимости предприятия на основе анализа применяемых в настоящее время современных методик оценки стоимости бизнеса.
Для достижения поставленной цели решены следующие задачи:
исследовать существующие точки зрения на оценку предприятия;
проанализировать существующие методики оценки стоимости бизнеса;
оценить стоимость бизнеса на реальном примере;
Объектом исследования данной работы является ООО «Аргон».
Предмет - определение рыночной стоимости объекта оценки.
Нормативно-методической базой работы явились: законы, нормативно-правовые акты, а именно: Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской федерации, Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135--ФЗ в ред. от 31.12.2014 г. и другие, учебники, учебные пособия и другая научная и периодическая литература. При написании работы была использована информация, полученная непосредственно из данных бухгалтерского учета.

Метод выделения.Метод выделения применяется для оценки стоимости застроенных земельных участков. Условиями применения настоящего метода являются:- Наличие информации о ценах единых объектов недвижимости аналогичных единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок.- Соответствие улучшений оцениваемого земельного участка его наилучшему и наиболее эффективному использованию.Алгоритм расчета:- Отбор единых объектов недвижимости аналогичных единому объектунедвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок.- Определение отличий аналогов от единого объекта недвижимости,включающего в себя оцениваемый земельный участок.- Определение поправок на выявленные отличия.- Корректировка цен аналогов путем внесения поправок.- Итоговое заключение о рыночной стоимостиединого объекта недвижимости.- Расчет стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений оцениваемого земельного участка.- Расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства (замещения) улучшений оцениваемого земельного участка.Метод распределения.Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков.Условиями применения настоящего метода является наличие информации о ценах единых объектов недвижимости, наличие информации о наиболее вероятной долеземельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости и соответствие улучшений земельного участка наилучшему и наиболее эффективному использованию.Алгоритм расчета:- Оценка рыночной стоимости единых объектов недвижимости в соответствии с методом выделения.- Определение значения доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.- Расчет рыночной стоимости земельного участка путем умножения доли земельного участка на рыночную стоимость единого объекта недвижимости.Метод остатка.Метод остатка предназначен для оценки стоимости застроенных земельных участков. Условиями применения метода является возможность доходного использования земельного участка и соответствие улучшений земельного участка его наилучшему и наиболее эффективному использованию.Алгоритм расчета:- Расчет стоимости воспроизводства (замещения) улучшений земельногоучастка.- Расчет чистого операционного дохода, создаваемого за период единымобъектом недвижимости.- Определение величины коэффициента капитализации для улучшений.- Расчет части операционного дохода, относимого к улучшениям, путем умножения стоимости воспроизводства (замещения) на коэффициент капитализации для улучшений.- Расчет величины земельной ренты путем вычитания из чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости части чистого операционного дохода, относимого к улучшениям.- Определение величины коэффициента капитализации для земельного участка.- Расчет стоимости земельного участка путем деления ренты от земельного участка на коэффициент капитализации для земли.Метод капитализации земельной ренты – способ прямого использованиядоходного подхода для оценки стоимости земли. Внешне он прост и выражается следующей зависимостью: Доход от владения землейСтоимость земельного участка = ----------------------------------- Коэффициент капитализации Метод предполагаемого использования применим для оценки застроенных и предназначенных под застройку земельных участков. Условие применения – возможность доходного использования земельного участка.Алгоритм расчета:- Определение величины и временной структуры издержек, необходимых для использования земельного участка его наилучшим и наиболее эффективным образом.- Определение величины и временной структуры будущих доходов, которые могут быть получены после освоения земельного участка при его наилучшем и наиболее эффективном использовании.- Определение уровня риска и соответствующего ему значения ставкидисконтирования.- Расчет стоимости земельного участка по формуле:NPV=j=0nCFj(1+i)jгде:CFj – денежный поток j-го периода;i – ставка дисконтирования;n – прогнозный период (количество периодов);j – номер периода расчета.2.5 Расчет стоимости недвижимости2.5.1 Выбор методов оценкиВ большинстве случаев оценка проводится с использованием всех трех подходов.Это позволяет определить стоимость объекта оценки тремя различными путями, каждый из которых имеет свои ограничения в конкретном использовании. Однако в ряде случаев некоторые подходы по тем или иным причинам не могут быть применены.При выборе учитываются следующие факторы: цель оценки, вид оцениваемой стоимости, надежность, полнота и достаточность исходной аналитической информации, как уникальной для объекта оценки, так и общего характера. Был проведен анализ возможности применения указанных подходов.1 Сравнительный подход.На рынке представлено достаточное количество объектов производственного назначения, поэтому считается возможным применение методов сравнительного подхода.В составе сравнительного подхода выделяют метод сравнения продаж и метод валового рентного мультипликатора. Второй метод имеет серьезные ограничения по применимости, поэтому для расчетов стоимости оцениваемого объекта применяли метод сравнения продаж.2 Доходный подход.Применение доходного подхода обусловлено тем, что рассматриваемаясобственность, может существовать как самостоятельная экономическая единица, приносящая доход.Существует рынок аренды производственной недвижимости в Чишминском районе: был выявлен ряд предложений о сдаче в аренду объектов, сравнимых с оцениваемым. На основании данной информации возможно определить уровень дохода, приносимый объектом. Величину эксплуатационных расходов возможно рассчитать на основании техническиххарактеристик объекта, прогнозируемой численности обслуживающего персонала, анализа рынка коммунальных услуг и др. Таким образом, Возможно применить доходный подход.Стоимость недвижимости в рамках доходного подхода можно определить либо методом прямой капитализации дохода, либо посредством анализа дисконтированных потоков денежных средств (ПДС). Метод прямойкапитализации дохода наиболее подходит к ситуациям, когда ожидается получение одинаковой величины прибыли в течение длительного периода, либо когда ожидаются стабильные темпы роста прибыли. Метод дисконтирования ПДС более применим к ситуациям, когда прогнозируются нестабильные потоки доходов. Оцениваемый объект требует проведения капитального ремонта (реконструкции) и в текущем состоянии не может эксплуатироваться (сдаваться в аренду).Поэтому использован метод анализа дисконтированных потоков денежных средств.3 Затратный подход.Применение затратного подхода обусловлено тем, что, имеется информация о конструктивном исполнении предъявленного к оценке здания; стоимости строительства аналогичного объекта в базисных ценах 1969 г., изменении стоимости строительства с базисного периода по дату оценки. Кроме того, объект доступен для осмотра, что позволяет определить величину его физического старения. Таким образом, имеются все предпосылки для применения затратного подхода к оценке объекта недвижимости. В рамках затратного подхода был использован метод остаточной стоимости замещения.Обоснование выбора методов оценки земельных участковВ составе затратного подхода необходимо определить стоимость прав наземельный участок. Оцениваемый земельный участок принадлежит ООО «Аргон» на праве собственности.В настоящее время институт земельных отношений в Российской Федерации находится в стадии формирования. Основным собственником земли является Российская Федерация, Субъекты Федерации и другие государственные органы.На рынке представлено достаточное количество земельных участков под промышленную застройку в Чишминском районе на праве собственности.Поэтому для оценки земельного участка использован метод сравнения продаж (в рамках сравнительного подхода). Аренда земельных участков в Чишминском районе не распространена, за исключением аренды земельных участков у государственных органов. Следует отметить, что государственная аренда носит нормативный характер, величина государственной арендной платы устанавливается законодательно и, зачастую, не отражает рыночного мнения о полезности земельных участков. Поэтому вынуждены отказаться от применения методов доходного подхода при оценке земельного участка (метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования).Затратный подход в оценке земельных участков основан на сравнении стоимости земельного участка с расположенными на нем улучшениями (зданиями, строениями, сооружениями) со стоимостью воспроизводства или замещения данных улучшений. Данный метод опирается на методы сравнительного подхода к оценке зданий. Следует отметить, что данный подход применим только для оценки земельных участков, на которых размещены здания, соответствующие наилучшему и наиболее эффективному варианту использования данного земельного участка. Проектное назначение оцениваемого объекта не соответствует наилучшему варианту использования. Кроме того, точность методов оценки земельного участка, использующих элементы затратного подхода, снижается с возрастом расположенных на нем улучшений. Исходя из вышесказанного, при оценке земельного участка был вынуждены отказаться от применения методов, опирающихся на принципы затратного подхода: метод выделения, метод остатка. Исходя из вышесказанного, для оценки земельных участков был использован метод сравнительного подхода, а именно метод сравнительного анализа продаж. Таким образом, для оценки рыночной стоимости оцениваемого объекта использовал следующие методы:- в рамках сравнительного подхода – метод сравнения продаж;- в рамках доходного подхода – метод анализа дисконтированных потоков денежных средств;- в рамках затратного подхода – метод остаточной стоимости замещения. При этом стоимость земельного участка определялась методом сравнительного анализа продаж.Результаты расчетов указанными методами приведены ниже.2.5.2 Расчет методом остаточной стоимости замещенияРасчет рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с методом остаточной стоимости замещения был выполнен в пять этапов: 1) расчет рыночной стоимости земельного участка в предположении, что он не застроен;2) расчет стоимости нового строительства здания, находящегося на участке;3) расчет величины общего накопленного износа здания;4) расчет остаточной стоимости воспроизводства (замещения) улучшений путем вычитания полученной величины общего накопленного износа из стоимости нового строительства;5) расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта (к полученной величине стоимости воспроизводства (замещения) необходимо добавить стоимость земельного участка).Подробное описание осуществленных расчетов приведено ниже.Оценка стоимости земельного участка на праве собственности.Общие положенияПри применении метода прямого сравнительного анализа продаж стоимость земельного участка определяется путем сравнения с ценами продажи или предложений аналогичных земельных участков. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи или ценой предложения аналогичных объектов. Каждый аналог сравнивается с оцениваемым земельным участком. В цену аналога вносятся поправки, отражающие существенные различия между ним и оцениваемым объектом.Для осуществления расчетов методом сравнительного анализа продажПредпринимались следующие шаги:- изучение рынка для отбора информации о земельных участках, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым;- сбор и проверка информации по каждому отобранному участку о цене продажи (или запрашиваемой цене), форме оплаты, физических характеристиках, местоположении т.д.;- анализ и сравнение каждого участка с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и т. д.;- корректировка цены продажи или запрашиваемой цены по каждому сопоставимому участку в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым участком;- согласование скорректированных цен сопоставимых участков и выводпоказателя стоимости оцениваемого участка.Информация о ценах сделок купли-продажи является коммерческой тайной, и обычно не разглашаются. Не удалось получить информацию относительно цен сделок купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. Для расчетов использовались цены предложения. Такой подход, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке земельного участка, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно представленных на рынке объектов.Выбор аналогов для расчетовВ результате анализа рынка земли Чишминского района был выявлен ряд предложений на продажу земельных участков, максимально схожих с оцениваемыми. Описание сравнимых участков представлено ниже.Таблица 2- Информация о земельном участке – аналоге №1ПоказательНазначениеНомер аналога 1Назначение Площадь участка, Направление Цена предложения сНДС, долл.Вид права Дата предложения Коммуникации ТранспортнаядоступностьПод административно-бытовое или промышленное строительство3 гаЧишминский район20000Собственностьфевраль 2015Электричество по границе участка 70 кВт; газ, канализация в 70 –150 м от участка4 км от шоссе по асфальтированной дорогеСведения о других аналогах представлены в приложении.В результате анализа вышеприведенных данных пришли к выводу, что для оценки земельного участка, возможно использовать аналоги №1, №3, №5, №6.Аналог №2 расположен в Старо-Чишминском направлении. Кроме того, объем прав на земельный участок у аналога №2 (право пользования) отличается от объема прав на земельный участок у оцениваемого объекта. Считаем некорректным применение в расчетах информации о данном аналоге.Аналоги №4, №7 и №8 расположены на расстоянии 10-13 км от трассы М5.Расстояние до оцениваемого земельного участка от г.Уфы составляет 48 км.Расстояние до МКАД является одним из основных ценообразующих параметров земельных участков в Чишминском районе. Поправка на разницу в удаленности от Уфы для соотношения 48 км / 10-13 км будет существенной.Поэтому считаем некорректным применение в расчетах информации оданных аналогах.Видом права на земельный участок у аналога и №7 является аренда на 49 лет. У оцениваемого земельного участка – право собственности. Ввиду разного объема прав у оцениваемого объекта и аналога №7, Были вынуждены отказаться от применения информации о данном аналоге в расчетах.Определение поправокПри сравнении объектов-аналогов установлено, что объем прав на земельный участок, условия продажи, условия финансирования для объектов сравнения типичны для рынка недвижимости. Все предложения на продажу являются текущими. Поэтому внесение корректировок по вышеуказанным факторам не требуется.В процессе анализа сравнимых объектов был выявлен ряд расхождений между ними и оцениваемым земельным участком. Внесли корректировки по следующим параметрам:- цена предложения/сделки – поправка на торг;- расстояние до МКАД;- обеспеченность инженерными сетями.Расчет поправок осуществляется, как правило, следующими методами:- парных продаж;- корреляционно-регрессионного анализа;- экспертного метода расчета.Согласно методу анализа парных продаж, цены сделок (предложений) сравниваются по двум земельным участкам, чтобы определить величину корректировки для одного элемента сравнения. При этом два выбранных земельных участка идентичны по всем элементам сравнения, кроме одного, по которому и проводится анализ.Метод корреляционно-регрессионного анализа основан на предположении о существовании подвергающейся формализации зависимости между вариацией цен объектов и тех или иных его характеристик. Для выведения зависимости необходимо располагать значительной выборкой по сравнимым объектам.Экспертный метод расчета предполагает внесение корректировок на основе опыта и знаний с учетом имеющейся в его распоряжении информации, полученной путем анализа рынка, интервьюирования маклеров по недвижимости и других профессиональных участников рынка, а также на основании информации, полученной от других оценщиков, имеющих значительный опыт работы в данной области.Поправка на торг.По аналогам использовалась информация о ценах предложения, так как, в основном, цены сделок являются коммерческой тайной и не разглашаются. Как правило, в процессе торговли запрашиваемая владельцем объекта цена несколько снижается. В настоящее время скидка на торг по данным специалистов риэлторских компаний составляет от 5 до 15 % от первоначальной цены продавца.К расчету принята поправка на торг в размере 10 %. Коэффициент корректировки составляет 0,90.Рисунок 1-Информация о участках – аналогах, использованных для расчетаЛинейная регрессия Ci = А + В * Li;Логарифмическая регрессия Ci = А + В * ln Li ;Степенная регрессия Ci = А* LiРезультаты аппроксимации представлены в Таблице 3.Таблица 3- Результаты аппроксимации.№ п/пВид зависимостиФормула Коэффициент корреляции1Линейная Ci=-6128.3*Li+2843800,39212ЭкспоненциальнаяCi=276350*e-0.0396*Li0,57403Степенная Ci=1163000*(Li)-0.80210,7188Результаты аппроксимации представлены на рисунке 2.Рисунок 2- Результаты аппроксимацииНаиболее точно характер зависимости отражает степенная зависимость. Поэтому, корректировка на местоположение (удаленность от М5) определялась по следующей формуле:Ккор = (Lо / La) -0,80, где:Ккор – коэффициент корректировки;Lо – удаленность оцениваемого объекта от МКАД, км;La – удаленность аналога от М5, км;-0,80 – коэффициент торможения.Обеспеченность инженерными сетями.Существует незначительное различие между оцениваемым участком и участками-аналогами по обеспеченности инженерными коммуникациями. Ввиду отсутствия достаточного количества представительных аналогов не смог подобрать парные аналоги, отличающиеся только обеспеченностью какой-либо коммуникацией. Так же не хватает информации для проведения множественного корреляционно-регрессионного анализа. Поэтому были так же вынуждены отказаться от применения метода корреляционно-регрессионного анализа.На основе консультаций со специалистами риэлторских компаний, а так же с сотрудниками строительных предприятий, Сделан вывод, что наиболее существенное значение при выборе земельного участка под застройку является наличие следующих видов инженерных сетей:- электроснабжение;- водоснабжение;- газ.Оцениваемый участок обеспечен электроснабжением, газоснабжением, водоснабжением, канализацией и тепловыми сетями (трансформаторная подстанция непосредственно примыкает к участку, газ – в 100 м от участка, сети водопровода и канализации – проходят по участку).У аналогов №1 и №6 имеются указанные виды инженерных сетей. Таким образом, корректировка на обеспеченность инженерными сетями цен аналогов №1 и №6 не производилась.У аналогов №3 и №5 отсутствует водопровод. Поэтому для аналогов №3 и №5 применялась абсолютная положительная корректировка, величина которой определялась на основании затрат на бурение артезианской скважины.В результате консультаций со специалистами компаний специализирующихся на бурении артезианских скважин (ЗАО «Бургеоком» и др.). Вывод. В данном районе необходима артезианская скважина глубиной 150 м.По данным компаний специализирующихся на бурении артезианских скважин, стоимость строительства скважины составляет порядка 100 долл. / п. м. скважины с НДС.Таким образом, общие затраты на бурение скважины составят:150 * 100 / 1,2 = 12 500 долл. США (без учета НДС).Таким образом, корректировка на отсутствие водоснабжения по участкам- аналогам №3 и №5 составит 12 500 долл. США без учета НДС.Расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнительного анализа продаж представлена в приложении 2. Все аналоги одинаково подверглись значительным корректировкам, поэтому при согласовании результатов и выведении стоимости для оцениваемого участкаИспользовали среднеарифметическое значение стоимости.