| Код | 263043 | ||
| Дата создания | 2016 | ||
| Страниц | 77 ( 14 шрифт, полуторный интервал ) | ||
| Источников | 21 | ||
|
Файлы
|
|||
|
Без ожидания: файлы доступны для скачивания сразу после оплаты.
Ручная проверка: файлы открываются и полностью соответствуют описанию. Документ оформлен в соответствии с требованиями ГОСТ.
|
|||
Актуальность темы исследования. Развитие экономики государства, как и отдельного хозяйствующего субъекта, предполагает рост экономического потенциала на основе инвестиций в новое строительство, а также модернизацию, реконструкцию и перепрофилирование действующих объектов.
Повышенный интерес к инвестициям в недвижимость в условиях перехода к рыночной экономики привел к возникновению и активному развитию нового вида инвестиционно-строительной деятельности – девелопмента, связанного с реализацией инвестиционных проектов в сфере недвижимости.
Одним из важнейших индикаторов развития рынка является объем инвестиций в строительство (реконструкцию) новых объектов рынка. По итогам 2013 г. российский рынок инвестиций в недвижимость показал рост активности (+1,3%) в сравнении с соответствующим периодом прошлого года, общий объем инвестиций в объекты коммерческой недвижимости в России составил порядка $8 млрд. Необходимо понимать, что значительная часть этого объема инвестиций (до 90%) идет в Московский регион.
Сегодня торговый сектор является самым привлекательным сегментом коммерческой недвижимости для девелоперов. Как результат - значительный прирост торговых площадей за последние несколько лет. По последним аналитическим данным, озвученным компанией СВRЕ, по итогам 2013 г., российский рынок занимает второе место в мире после турецкого по числу строящихся торговых объектов. При этом перспективы развития для большинства российских городов еще велики - количество торговых площадей на 1000 жителей у нас все еще уступает показателям европейских столиц.
Несмотря на то, что российский рынок девелопмента уже интегрировался в строительный рынок, на сегодняшний день он находится в переходном состоянии. От экстенсивного развития должен произойти переход к интенсивному, т.е. качественному развитию (сегментация сфер рынка, обеспечение условий эффективной самодостаточности, опирающихся на четкую правовую базу, развитие системы отраслевых и экономических связей и т.п.).
Прежде всего, развитие рынка девелоперских услуг должно быть направлено на устранение неудач в сфере девелопмента объектов коммерческой недвижимости, к которым относятся:
В настоящее время представители риэлторских, консалтинговых и инвестиционных компаний предполагают потенциальным инвестора большое количество девелоперских проектов. Однако профессионально разработанных и инвестиционно привлекательных проектов на отечественном рынке недвижимости совсем не много.
В данной ситуации на первое место при принятии решения об инвестициях выходит проблема разработки системной методики оценки девелоперского проекта. В общем случае под оценкой девелоперского проекта понимается определение его эффективности. Однако следует отметить, что оценка эффективности девелоперского проекта не представляется возможной без оценки его доходной части – доходов от эксплуатации завершенного объекта, а также его дохода от его продажи. Для реализации данного этапа используются методы оценки недвижимости.
Профессионально проведенная оценка девелоперского проекта позволяет девелоперу и инвестору избежать многих ошибок при реализации проекта и получить максимальный уровень доходности на вложенный капитал.
При выборе темы исследования учитывалось, что наиболее привлекательным в настоящее время являются объекты в сфере коммерческой недвижимости, что нашло свое отражение в увеличение объемов торгового и офисного строительства, и именно данная сфера требует скорейшего решения проблем эффективного управления со стороны девелопера.
Целью дипломной работы является анализ теоретических и практических аспектов оценки эффективности девелоперских проектов на примере строительства торгового центра в Москве.
Для достижения указанных целей в работе были поставлены следующие задачи:
Объектом исследования является девелоперский проект торгового центра.
Предметом исследования являются финансово-экономическое отношения, складывающиеся между участниками инвестиционно-строительного проекта по поводу разработки и реализации девелоперских проектов, а также оценки эффективности девелоперских проектов.
В качестве методологической основы исследования использовались различные способы научного познания: анализ, синтез, аналогия, абстрагирование, сопоставление и обобщение.
Информационной базой являются нормативно-правовые акты, труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные проблематики дипломной работы, материалы периодической печати, а также статистические данные.
1.1 Особенности девелопмента в российских условиях
Современная концепция развития недвижимости получила широкое распространение в мировой практике под названием «девелопмент». Толковый словарь по недвижимости, выпущенный в 1993 г. в Лондоне, дает следующее толкование термина: «Девелопмент – выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли. Данное понятие не включает работы по улучшению внутреннего интерьера, не изменяющие внешний вид здания».
У профессионалов рынка недвижимости США девелопмент означает вид деятельности, когда участник этого сектора рынка вкладывает собственные и/или заемные средства, в том числе и средства частных инвесторов, в развитие недвижимости с целью извлечения коммерческой выгоды.
На российском рынке недвижимости термин «девелопмент» появился относительно недавно и вошел в обиход у участников российского рынка недвижимости в 2000-х годах.
...
1.2 Идентификация девелоперского проекта как объекта оценки и управления
Создание каждого объекта недвижимости представляет собой особый инвестиционный проект, в связи с чем, основой исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту.
Понятие «проект» широко используется в современной экономической литературе и хозяйственной практике и все же относится к числу терминов, толкование которых не является еще однозначным. Так, довольно часто под проектом понимается совокупность документации, описывающей порядок создания и требования к какому-либо сооружению. Другое понимание этого же термина сводится к тому, что проект представляет собой план какого-либо мероприятия, имеющего важное значение для его инициаторов и организаторов . Наконец, есть определения, где под проектом понимается система действий, направленная на достижение ясно сформулированной цели с использованием определенного набора ресурсов.
...
1.3 Правовое регулирование оценки и управления девелоперских проектов
Ведение любой предпринимательской деятельностью невозможно без создания определенных правовых форм. Право устанавливает нормативную базу, определяет положение субъектов деятельности, устанавливает юридическую ответственность и контролирует отношения между участниками, в том числе и с государством.
Девелоперская деятельность отчасти является и инвестиционной деятельности, следовательно, реализуется в соответствии с Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Под инвестиционной деятельностью нужно признавать деятельность организации, которая определяет следующие операции:
...
1.4 Роль оценки эффективности проекта в рамках управления проектом
Каждый инвестиционный проект, в том числе и девелоперский, преследует в качестве своей основной цели получение максимального дохода инвестором и другими заинтересованными лицами с минимальными издержками. Поэтому на первое место при принятии решений об инвестициях выходит оценка инвестиционного проекта.
Под оценкой инвестиционного проекта обычно понимается набор способов определения целесообразности долгосрочного вложения капитала (инвестиций) в различные объекты (отрасли, мероприятия и т.п.) с целью оценки перспектив их прибыльности и окупаемости .
...
1.5 Анализ показателей эффективности девелоперских проектов
В рамках настоящей работы главное внимание сосредоточено на оценке с позиции коммерческой эффективности. Международная практика оценки эффективности инвестиций базируется на концепции временной стоимости денег и основана на следующих принципах :
...
2.1 Краткое описание проекта
Проект строительства торгового центра предлагается по адресу: г. Москва ЮЗАО, Ленинский Проспект вл. 123 корп. 1, на границе районов Теплый Стан, Обручевский и Тропарево – Никулино (Приложение 1).
Земельный участок под строительство ТЦ категории - земли промышленности, вид разрешенного использования - под строительство многофункционального торгового центра.
Земля под строительство торгового центра расположена на первой линии у дороги и примыкает к Ленинскому проспекту. Автомобильным транспортом можно осуществить прямой подъезд к объекту будущего строительства непосредственно с Ленинского проспекта при движении из центра Москвы.
...
Таблица 1 - Общие параметры будущего объекта строительства
...
Таблица 2 - Площади для размещения арендаторов
...
2.2 Анализ внешней среды
На всех сегментах рынка коммерческой недвижимости Московского региона в середине текущего года сохраняется достаточно стабильное состояние.
Динамика основных показателей традиционных секторов рынка не претерпела существенных изменений. По-прежнему наблюдается интенсивный рост заключаемых на рынке сделках.
...
Таблица 3 - Введено в эксплуатацию (тыс. кв. м)
...
Таблица 4 - Обеспеченность торговыми площадями в аренду по АО Москвы
...
Таблица 5 - Средневесовые запрашиваемые цены 1 кв. м коммерческой недвижимости
...
Таблица 6 - Динамика запрашиваемых цен на 1 кв. см коммерческой недвижимости, вся Москва (исключая г. Зеленоград и Новую Москву)
...
Таблица 7 - Базовые показатели. Рынок коммерческой недвижимости г. Москвы
...
2.4 Разработка финансового плана проекта
Прогноз операционной прибыли.
Прогноз валового дохода от аренды помещений был сделан на период в 5 лет. Годовой доход от сдачи помещений в аренду с учетом НДС и без эксплуатационных расходов представлен в Таблице 11.
...
Таблица 11 - Годовой доход от сдачи помещений в аренду
...
Таблица 12 - Основные налоги
...
Таблица 13 - Прогноз величины прибыли по проекту, $
...
Таблица 14 - Ставка дисконтирования
...
Таблица 15 - Стоимость аналогичных объектов
...
Таблица 16 - Расчет доходов по проекту, $
...
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Первые упоминания о девелопменте как бизнес услуге в России появляются в начале нынешнего века. На рынок недвижимости выходят крупные компании консультанты - их деятельность становится востребованной финансовыми группами и инвесторами. Заказчики начинают более пристально следить за качеством исполняемых проектов. Акцент на качество увеличивается при приглашении зарубежных консультантов и архитекторов. В столице начинают появляться коммерческие и жилые проекты более высокого качества, чем раньше, хотя, как говорят эксперты, до сих пор качественный сдвиг в понимании, что такое девелопмент, в массовом сознании участников рынка пока не произошел.
Современное состояние рынка девелоперских проектов специалисты оценивают как переходное. Он интегрировался в строительный рынок и готов к следующим стадиям своего развития. От экстенсивного развития рынка он должен перейти к интенсивному, т.е. качественному развитию.
...
ПРИЛОЖЕНИЕ А
Финансовая модель девелоперского проекта
...