Анализ инвестиционных проектов и выбор проекта

Работа рассматривает инвестиционную деятельность предприятия.
Работа содержит в себе большое количество таблиц, схем, графиков, диаграмм, рисунков, расчетов, формул. В завершении работы находится ряд приложений. ...

Введение
ГЛАВА 1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРОЕКТОВ 7
1.1. Сущность управления проектом 7
1.2. Прединвестиционная фаза проекта 10
1.3. Жизненный цикл проекта 17
2. ПОКАЗАТЕЛИ ДЛЯ АНАЛИЗА И ВЫБОРА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА 32
2.1. Общие сведения о проекте 32
2.2. Анализ внешней среды 35
2.2.1. Оценка демографических тенденций 35
2.2.2. Анализ экономических тенденций 38
2.2.3. Оценка конкурентной среды 40
2.2.4. SWOT-анализ 452
2.3. Анализ внутренней среды 46
2.3.1. Миссия 47
2.3.2. Ресурсы 47
2.3.3. Товарный ассортимент (услуги) 53
2.3.4. Оценка финансового состояния предыдущей деятельности предприятия 57
3. ОСНОВНЫЕ РАЗДЕЛЫ ПРОЕКТА
3.1. План маркетинга 65
3.2. План продаж 71
3.3. Инвестиционный план 76
3.4. Производственный план 78
3.4.1. Производственная система 78
2.4.2. Оценка переменных издержек 80
3.4.3. Оценка постоянных и коммерческих издержек 82
3.4.4. Оценка капитальных вложений и потребности в оборотном капитале 84
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 85
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 91
Приложение 1. Характеристика строящихся торговых центров 95
Приложение 2. Характеристика торговых центров 97
Приложение 4. Финансирование строительства объекта «ДК Газовик» 102
Приложение 5. График выполнения работ капитального строительства 103
Приложение 6. Помесячный календарный план инвестиционных вложений 104
Приложение 7. Полная себестоимость аренды 1 кв.м., тыс.руб. 106
Приложение 8. Оценка потребности в оборотном капитале 107

Инвестиционная деятельность представляет собой один из наиболее важных аспектов функционирования любой коммерческой организации. Причинами, обусловливающими необходимость инвестиций, являются обновление имеющейся материально-технической базы, наращивание объемов производства, освоение новых видов деятельности.
В настоящее время перед российской экономикой стоит серьезнейшая и важнейшая проблема необходимости осуществления инвестиций, т.к. инвестирование в значительной степени определяет экономический рост государства, занятость населения и составляет существенный элемент базы, на которой основывается экономическое развитие общества. Проблема, связанная с эффективным осуществлением инвестирования, приобретает все большую значимость.
Анализ инвестиционных проектов (вложений средств в ту или иную сферу деятельности, проект, продукт) является одной из актуальных задач управления финансами предприятия: осваиваются новые технологии и ........

318 811
Себестоимость от реализации товаров, продукции, работ, услуг
227 383
331 367
207 595
Прибыль (убыток) от реализации
44423
79609
111216
Прибыль (убыток) отчетного периода
85 494
72 924
12 747
Прибыль в распоряжении предприятия
85 494
72 924
12 747
Для проведения анализа ликвидности баланса необходимо произвести группировку статей баланса и рассчитать показатели ликвидности предприятия:
Таблица 13. Баланс ликвидности ООО «-»
Актив
на нач. отчетн.
периода
2005 г.
на конец отчетн.
периода
2008 г.
Пассив
на нач. отчетн.
периода
2005 г.
на конец отчетн.
периода
2008 г.
А1.Наиболее ликвидные активы (денеж.ср-ва и краткосрочные финн.вложения)
4722
1139
П1.Наиболее срочные обязательства (налоги, з/пл)
3789
11490
А2.Быстрореализуемые активы (краткосроч. дебиторская задолж-ть)
64156
137489
П2.Краткосроч-ные пассивы (краткоср.кред. зад-ть, займы)
214469
157222
А3.Медленнореали-зуемые активы (запасы)
92828
76387
П3.Долгосроч-ные пассивы
291282
768380
А4.Труднореали-зуемые активы (внеоборотные активы)
744749
1098968
П4.Постоянные пассивы
396915
376890
Баланс
906455
1313983
Баланс
906455
1313983
Баланс считается абсолютно ликвидным, если имеют место следующие соотношения: А1>П1, А2>П2, А3>П3, А4<П4. Как видно из таблицы 2.3.1. данные соотношения не выполняются.
Таким образом, следует сделать вывод, что баланс предприятия не является абсолютно ликвидным. Однако, следует отметить, что проводимый по изложенной схеме анализ ликвидности баланса является при­ближенным. Более детальным является анализ платежеспособности при помощи финансовых коэффициентов, характеризующих способность предприятия быстро погасить свои текущие обязательства за счет оборотных средств:
Таблица 14. Показатели ликвидности ООО «-»
Наименование показателей
2005 г
2008 г
Нормативное значение
Коэффициент общей ликвидности,
стр.290/стр.690 баланса
0,74
1,27
не <1
Коэффициент срочной ликвидности,
(стр.290- (стр.210-220))/стр.690
0,33
0,87
не <0,7
Коэффициент абсолютной ликвидности, стр.260/стр.690
0,02
0,01
не <0,1
Чистый оборотный капитал, тыс.руб.
стр.290-стр.690
- 56 552
46 302
Коэффициент автономии,
стр.490/(стр.590+стр.690)
0,78
0,40
не <1
Коэффициент соотношения привлеченных и собственных средств,
стр.(690+590)/стр.490
1,28
2,48
не >1
Доля собственных оборотных средств в текущих активах, %
стр. (490+590-190)/стр.290*100%
- 0,35
21,5
Проанализировав полученные данные, можно сделать вывод об улучшении финансовой устойчивости предприятия – коэф-ты общей и срочной ликвидности на конец рассматриваемого периода соответствуют нормативным значениям и имеют тенденцию к росту, что характеризует возможность предприятия погашать свои обязательства в будущем.
Положительная величина и рост чистого оборотного капитала также свидетельствуют об укреплении финансового состояния компании, однако его величина недостаточна для осуществления масштабных инвестиций за счет собственных средств (минимальный ЧОК = наименее ликвидные оборотные активы).
Наращивание коэффициента соотношения привлеченных и собственных средств, а также сокращение коэффициента автономии означает рост зависимости предприятия от внешних источников финансирования. Однако 81% заемного капитала составляют долгосрочные пассивы, которые совместно с собственным капиталом образуют инвестированный капитал и дают возможность предприятию использовать эти источники финансирования в течение длительного срока.
Исходя из вышеизложенного следует признать финансовую устойчивость предприятия приемлемой т.к.:
1) имеется в наличии чистый оборотный капитал, величина которого превышает величину материальных запасов;
2) величина внеоборотных активов не превышает величину инвестированного капитала.
В течение всего периода функционирования предприятие постоянно наращивает объем продаж и стабильно получает прибыль. При этом ежегодно растет рентабельность основной деятельности. Основные показатели деятельности предприятия представлены в таблице 15.
Таблица 15. Показатели рентабельности предприятия ООО «-»
Показатели
2005
2006
2007
1 полугодие 2008
1.Выручка от реализации, тыс.руб.
271 806
410 976
318 811
196 353
2.Себестоимость
227 383
331 367
207 595
116 929
3.Прибыль от реализации, тыс.р.
44 423
79 609
111 216
79 424
4.Прибыль в распоряжении предприятия, тыс.руб.
85 494
72 924
12 747
24 401
5.Рентабельность основной деятельности, %
стр.3/стр.2*100%
19,54
24,02
53,57
67,92
6.Рентабельность продаж, %
стр.3/стр.1*100%
16,34
19,37
34,88
40,45
7. Рентабельность всего капитала, %
стр.4/ «валюта баланса»*100%
9,43
5,31
0,96
1,86
8.Рентабельность собственного капитала, %
стр.4/стр.490 табл. 2.2.1*100%
21,54
14,29
3,64
6,48
9. EBIT, тыс.руб.
стр.140+стр.70(ф.2)
85 494
87 387
115 381
78 763
Наиболее важным является показатель изменения выручки, т. к. он является индикатором благополучия предприятия. Выручка от реализации продукции в рассматриваемом периоде    увеличилась на  44,5% при росте себестоимости всего на 2,8%. Это оказало положительное влияние на сумму прибыли и показатели рентабельности.
Прибыль до налогообложения характеризует величину общего экономического эффекта, полученного от финансово-хозяйственной деятельности. За анализируемый период прибыль до налогообложения  возросла более чем в 3,5 раза (на 257,58%). Однако, чистая прибыль сократилась на 43%, так как предприятие наращивает объем заемных ресурсов, что ведет к увеличению расходов по выплате процентов.
Анализ коэффициентов рентабельности говорит о том, что за рассматриваемый период в ООО «-» наблюдается устойчивый рост рентабельности продаж. Значение данного коэффициента свыше 30% характеризует данное предприятие как высокодоходное и сверхрентабельное. Рентабельность всего капитала показывает, какую прибыль приносит каждый вложенный в активы компании рубль. На конец рассматриваемого периода его значение составило 1,86.
Рентабельность собственного капитала сокращается. Однако следует иметь в виду, что рентабельность собственного капитала и финансовая устойчивость имеют обратную зависимость. Достаточно обратить внимание на формулы коэффициента автономии и рентабельности собственного капитала.
При увеличении собственного капитала возрастает финансовая устойчивость организации и снижается рентабельность собственных средств. В связи с этим утверждение, что для предприятия всегда целесообразно увеличение собственного капитала является неоднозначным. Собственных средств должно быть достаточно для обеспечения финансовой устойчивости.
Из вышеизложенного следует сделать вывод, что предприятие успешно использует и комбинирует различные источники средств, как собственные так и привлеченные, обеспечивая получение прибыли при сохранении платежеспособности и кредитоспособности в условиях допустимого уровня риска.
В целом, финансово-экономическое состояние предприятия характеризуется как среднее, что многие неудовлетворительные показатели функционирования предприятия могут быть объяснены спецификой его деятельности (строительная компания). Так, снижение валюты баланса в 2007 году произошло вследствие уменьшения объемов незавершенного строительства, дебиторской задолженности и целевого финансирования. В 2007 году компанией было завершено строительство объекта недвижимости «Жилищный комплекс», в состав которого входит ТРЦ, включающий в себя магазины, два кинотеатра, казино, сеть кафе, ресторан, гостиницу, офисы, конференц-зал, релакс-салон, но при этом не произошла их реализация – комплекс сдается в аренду (что объясняет увеличение основных средств и снижение выручки от реализации).
3. ОСНОВНЫЕ РАЗДЕЛЫ ПРОЕКТА
3.1. План маркетинга
3.1.1. Описание маркетинговой стратегии и услуг
Маркетинговая стратегия в отношении объектов торговой недвижимости осуществляется по двум направлениям – поиск арендаторов и привлечение в торговый центр покупателей.
Для формирования оптимальной маркетинговой стратегии с учетом специфики города и потенциальных посетителей объекта исследования было проведено исследование экономическо-социальной ситуации, сложившейся в регионе и непосредственно в городе Сургут. Анализ сегмента рынка и конкурентов дает возможность оценить целесообразность выхода на рынок и сформировать концепцию торгового центра с учетом особенностей существующих и строящихся объектов. Немаловажное значение имеет понимание менталитета населения и его представлений о необходимых составляющих современного торгово-развлекательного центра.
На основании проведенных маркетинговых исследований разработана стратегия привлечения в торговый центр, как арендаторов, так и посетителей.
2.1.2. Ценовая политика
Главным условием привлечения арендаторов помимо месторасположения и формата торгово-развлекательного центра является выбор оптимальных арендных ставок на помещения.
При выборе метода ценообразования целесообразно ориентироваться на средние рыночные арендные ставки, сложившиеся на данный момент на рынке торговой недвижимости г. Сургут, а также на ценовую политику основных конкурентов. Для определения стоимости арендной платы за 1 кв.м. коммерческой недвижимости были использованы данные, полученные при проведении мониторинга рынка торговой недвижимости г. Сургут.
Для того чтобы предотвратить ошибку установления неоправданно высокой цены за основу взяты арендные ставки в действующих торговых центрах Сургута. Также приведены ретроспективные данные по уровню арендных ставок, позволяющие проследить динамику и оценить сложившийся уровень ценовых показателей в крупнейших торговых центрах города.
На данный момент в крупных торговых центрах установлены следующие арендные ставки (табл. 16).
Таблица 16. Показатели стоимости аренды
Заметим также, что арендуемая площадь в вышеупомянутых объектах торговли зачастую зависит от товарной категории. Так, к примеру, среди "якорей" востребованы площади от 2 500 до 4 000 кв.м. У арендаторов торговых галерей наибольшим спросом пользуются помещения в 300-500 (под торговлю одеждой и обувью), для товаров краткосрочного спроса от 50 до 100 кв.м.
Необходимо также отметить особенности ценовой политики в отношении «якорных» арендаторов, привлекаемых в торговые комплексы для формирования основных покупательских потоков. Арендная плата для такого рода арендаторов может быть в два раза и более ниже, в сравнении, со стоимостью аренды для других операторов. Исходя из указанных выше данных, определяем арендную плату за 1 кв.м. – от 300 до 2000 тыс./руб./месяц в зависимости от назначения помещения.
Таким образом, для «якорных» арендаторов, занимающих несколько тысяч квадратных метров, ставка аренды определена в размере 700 руб./кв.м. в месяц. Для бутиков в торговой галерее арендные ставки гораздо выше, особенно для ювелирных и сувенирных магазинов, салонов мобильной связи — 2000 руб./кв.м. в месяц. Арендные ставки сети фуд-корта, операторов ресторанного формата и выставочного зала несколько меньше, чем ставки арендаторов бутиков – 1000 руб./кв.м. в месяц. Для развлекательной составляющей, включенной в структуру торгового центра, установлена арендная плата в размере 500 руб./кв.м. в месяц. Арендная ставка в 300 руб./кв.м./месяц определена для площадей вспомогательных помещений. Указанные ставки включают НДС.
По прогнозам пик ввода торговых площадей в городе Сургут придется на конец текущего года и начала следующего, что может, в дальнейшем, привести к пересмотру ставок аренды действующих торговых центров. В связи с насыщением рынка ставки в некоторых торговых комплексах значительно возрастут, в других же, напротив, будут снижаться. В первую очередь, данный процесс затронет собственников низкокачественных площадей, в которых может начаться миграция арендаторов к вновь введенным более качественным площадям. Но в целом, по нашим оценкам на рынке средний уровень арендных ставок будет характеризоваться незначительными колебаниями.
2.1.3. Политика распределения итовародвижения
На этапе привлечения в торговый центр посетителей создается уникальное предложение, выбираются рекламные каналы продвижения, разрабатываются презентационные материалы (буклеты, стенды, листовки и др.) и дизайн макетов для СМИ, наружных носителей, полиграфии и т.п.
Планируется проведение рекламной компании, которая выполняется в рамках следующих этапов. Подготовка общественного мнения. Задачей первого этапа является формирование интереса со стороны населения города к новому торгово-развлекательному центру до его открытия. Распространение рекламной информации об открытии магазина. Задачей следующего этапа выступает привлечение в первую неделю работы торгово-развлекательного центра максимального количества посетителей.
Особое внимание планируется уделить факту создания интереса к открывающемуся ТРЦ, важно, чтобы открытие приобрело общегородской масштаб. Распространение информации об открытии ТРЦ с использованием электронных и печатных СМИ позволит охватить все население города и района. Предусмотрено размещение наружной рекламы на территории города Сургут. Планируется, что в дни открытия будут организованы ярмарки и распродажи, организованы масштабные промо-акции и праздничные мероприятия, которые привлекают внимание большого количества потенциальных покупателей и способствуют увеличению потока посетителей. Управляющая компания предусматривает проведение совместных акций с якорными арендаторами, так как общий бюджет позволит сделать торжественную церемонию открытия ТРЦ более яркой, насыщенной и необычной. Как правило, рекламные мероприятия сопровождаются призами и подарками от спонсоров, в качестве которых выступают якорные арендаторы и крупные торговые сети, присутствующие в ТЦ.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что проведение широкомасштабной рекламной компании с привлечением больших затрат не требуется, так как часть бремени расходов ложится на плечи «якорных» и других крупных арендаторов.
Дальнейшее привлечение посетителей в ТРЦ планируется посредством рекламы арендаторами своих товаров, что поможет горожанам ассоциировать отдельные магазины ТЦ с имиджем самого объекта торговли.
Срок реализации этапа – до открытия ТРЦ. Стоимость этапа – 100 000 рублей. В дальнейшем, после открытия магазина информационное воздействие будет снижено, и будет связано с продвижением третьего этапа рекламной компании.
На следующем этапе вполне достаточным будет размещение информации о ТРЦ на собственном сайте и в местных печатных изданиях. Срок реализации этапа – после открытия ТРЦ. Общая сумма ежемесячных расходов на рекламу и продвижение услуг ТРЦ составляет 40 000 рублей в месяц.
Население города значительное внимание уделяет именно качеству обслуживания в ТРЦ. Квалифицированные и доброжелательные продавцы станут фактором, подтверждающем решение о повторном посещении магазина.
Практика работы ТЦ города Сургут показывает, что покупатель в значительной степени привязан к ассортименту, который предлагает тот или иной магазин, и его изменение может привести к снижению покупательского интереса. Большое внимание будет уделяться разнообразному, и при этом сбалансированному подбору группы арендаторов. Именно поэтому будет акцентироваться внимание на неизменности высоких позиций в сфере ассортимента и качества оказываемых услуг ТРЦ. В связи с высокой степенью заинтересованности жителей города в торговых центрах с развитой развлекательной составляющей и с учетом дефицита в городе Сургут проектов подобного уровня, развлекательная часть также значительно повысит посещаемость всего торгового комплекса.
2.2. План продаж
Основной целью предприятия является получение прибыли, однако добиться этого без продажи товара либо услуги невозможно, поэтому различают потенциал рынка, потенциал продаж, прогноз продаж и квоту продаж.
Существуют субъективные и объективные методы прогнозирования затрат. К субъективным относят: ожидания пользователей, мнение торгового персонала, коллективное мнение ключевых руководителей и метод Дельфи. К объективным методам – рыночный тест, анализ временных рядов и статистический анализ спроса.
Согласно инвестиционному проекту строительство торгово-развлекательного комплекса завершиться в конце 2009г. и в январе 2010г. планируется его открытие для покупателей и просто посетителей.
Инициатором проекта в настоящее время ведется активный поиск арендаторов. По данным проектно-сметной документации общая арендопригодная площадь торгово-развлекательного центра составляет 68 340 кв.м. В целом общую полезную площадь ТРЦ можно разделить по назначению.
Таблица 17. Полезная площадь ТРЦ
Назначение
Объем, кв.м.
Помещения якорных арендаторов
39 502,7
Помещения бутиков
16 884,4
Помещения ресторанов
315,8
Помещения фуд-кортов
2 679,9
Помещения детских развлекательных зон
400,0
Помещения развлекательные и вспомогательные
8 557,2
Сдача в аренду помещений ТРК будут осуществляться путем заключения краткосрочных (1-3 года) и среднесрочных (3-5 лет) договоров аренды. В торгово-развлекательном комплексе разместятся следующие магазины:
брендовые магазины одежды и обуви (Glance collection, Salamander, FinnFlare, BGN, Befree и др.),
магазины косметики и парфюмерии (Л-Этуаль, Il de Bote, Для души и душа и др),
магазины бытовой техники (DOMO, Мвидео, Мир),
магазины спортивной одежды и инвентаря (Columbia, Nike, Reebok, Спортивная одежда, Адидас, Спортландия, Kettler),
магазины товаров для активного отдыха (Экспедиция, Манарага),
магазины товаров для дома (Home Centre или Твой дом),
предприятия общественного питания (трактир Елки-палки, Baskin Robbins, Хотабыч и прочие)
магазин продуктов (Real, гипермаркет Мосмарт или Перекресток).
С Home Centre и Real уже достигнуты соглашения об аренде помещений в цокольном и наземном этажах комплекса общей площадью около 20000 кв.м.
Поиск и привлечение арендаторов будет обеспечивать коммерческий директор. В течение 2009г. предполагается активная работа по заключению предварительных соглашений на аренду помещений в ТРЦ. Помещения ТРЦ предполагается сдать полностью подготовленными для проведения косметического ремонта, стилистического оформления интерьера. В IV квартале 2009г. арендаторы смогут занять необходимые им площади и в течение 3 месяцев до открытия провести оформительно-подготовительные работы. Арендная плата будет начисляться с 01.01.2010г. ежемесячно. Установленные арендные ставки включают коммунальные платежи, и дополнительная плата взиматься не будет.
Определены следующие условия внесения арендной платы:
50% арендной платы вносится авансом за 5 дней до начала расчетного периода (календарного месяца),
50% - по окончанию месяца в течение 20 дней.
Арендные ставки будут ежегодно пересматриваться и изменяться с корректировкой на индекс инфляции.
Инфляция учитывается согласно прогнозу роста, рассчитанному на основе анализа ретроспективной информации о динамике роста цен за 1999 – 2007 гг. (рис. 9).
Рис. 9. Показатели инфляции, %
В связи с тем, что ситуация в российской экономике является нестабильной и нет возможности предусмотреть влияние множества экономических и социально-политических факторов в долгосрочной перспективе, осуществление долгосрочных прогнозов роста цен затруднено.
Достоверным можно считать лишь прогноз изменения уровня потребительских цен на ближайшие 3 года. На дальнейший период в расчеты закладывается уровень инфляции последнего прогнозного периода – 2011 года, что позволяет не допустить намеренных завышений показателей роста цен.
Таблица 18. Прогноз изменения темпов инфляции
Год
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Рост стоимости недвижимости, %
10%
9%
8%
8%
8%
8%
8%
8%
8%
8%
По данным маркетингового исследования, в г. Сургуте являются востребованными объекты качественной торговой недвижимости формата ТРК, поэтому предполагается, что помещения будут пользоваться спросом, а успешная работа профессионалов обеспечит 100% заполняемость. Тем не менее, учитываются риски, которые всегда присущи любому объекту недвижимости даже профессионально управляемому, связанные с задержками получения платежей, с потерей времени на поиск новых арендаторов и прочими факторами. Объем реализации для некоторых типов помещений принимаем равный 90%, но не менее, поскольку, по оценкам аналитиков, потребность рынка в помещениях ТРК большая, составляет порядка 200 тыс.кв.м.
Таким образом, объемы реализации помещений в аренду представлены в таблице 19.
Таблица 19. План реализации помещений в аренду
ПЛАН РЕАЛИЗАЦИИ
Количество, м2
2010 г.
2011 г.
2012 г.
2013 г.
2014 г.
2015 г.
2016 г.
2017 г.
2018 г.
Помещения якорных арендаторов
39 502,7
100%
100%
100%
100%
100%