ИССЛЕДОВАНИЕ Формирования и РАЗВИТИЯ ЛОКАЛЬНОГО рынка земли

Объект работы – локальный рынок земли МО г. Челябинск
Предмет работы – современное состояние, особенности и факторы формирования локального рынка земли.
Цель работы – выявить перспективные направления улучшения локального рынка земли на основе анализа процессов его формирования и развития в МО г. Челябинск. ...

Содержание

Введение 3
1 Теоретические аспекты изучения формирования локального рынка земли муниципального образования 5
1.1 Сущность и понятие «формирования и развития локального рынка земли муниципального образования» 5
1.2 Формы и источники инвестиций в рынок земли муниципального образования 10
1.3 Факторы, формирующие локальный рынок земли 13
2 Исследование формирования и развития локального рынка земли МО «г. Челябинск» за 2011-2014 годы 18
2.1 Динамика развития локального рынка земли 18
2.2 Анализ современного состояния локального рынка земли 24
3 Основные направления улучшения локального рынка земли МО «г. Челябинск» 32
3.1 Перспективные направления локального рынка земли МО «г. Челябинск» 32
3.2 Пути улучшения локального рынка земли МО «г. Челябинск» 35
Заключение 41
Список использованной литературы 43
Приложение А 45
Приложение Б 49
Приложение В 5

Тенденции развития локального рынка крайне важны для определения стратегии развития муниципальных образований. При этом актуальность темы определяется особым практическим смыслом развития местной экономики, что непосредственно связано с вопросами функционирования и развития земельных отношений.
Коренные изменения в социальной и экономической жизни страны и общества требуют выработки новых концептуальных подходов к осуществлению земельных преобразований на основе совершенствования системы земельных отношений применительно к условиям устойчивого развития городов, обеспечивающих организацию эффективного рационального землепользования.
Городская земельная территория обладает рядом особых характеристик, таких как сложная многофункциональная структура городского землепользования, особый режим ис пользования отдельных видов городских земель, концентрация на небольших территориях большого числа производственных, общественно-деловых, социальных, культурно-бытовых объектов, а также инженерно-технической инфраструктуры

Наименьший объем предложения земельных участков приходится на Центральный и Металлургический район [25].Рисунок 1 – Распределение предложений земельных участков по районам МО г. Челябинск [27]Цена гектара земельных участков находится в диапазоне от 38 до 312 500 тыс. рублей, средняя цена составляет 2 805 тыс.руб. Цена Га в наибольшей степени зависит от привлекательности местоположения объекта (рис.2). Стоимость гектара земельных участков в черте города примерно в 15,8 раз превосходит стоимость земельных участков в пригороде. Наибольшая стоимость земельного участка характерна для земельных участков, расположенных в Центральном, Советском и Калининском районах (в 8,1; в 7,6 и в 5,27 раза соответственно превосходит среднее значение). Наименьшая стоимость характерна для земельных участков зачертой города (на 71% меньше среднего значения).Рисунок 2 – Стоимость гектара земельного участка в МО г. Челябинск [24]Также цена гектара в высокой степени зависит от площади земельного участка, при этом характер зависимости обратно пропорциональный, таким образом, каждая группа меньшей площади практически в 2-3 раза дороже предыдущей группы (по стоимости га). Цена зависит и от категории земель, от формы права на земельный участок, и от качественных характеристик объекта. Так, например, наибольшая стоимость гектара характерна для категории земель населенных пунктов (в 3,2 раза превышает среднее значение), стоимость земель промышленности пр. в 1,3 раза превосходит среднее значение, наименьшая стоимость характерна для земель с/х назначения (на 79% менее среднего значения). За 2013 год стоимость гектара земельных участков коммерческого назначения существенно возросла и составила 2 805 тыс.руб., темп прироста составил +30,6% (среднемесячный темп прироста составил +9,31%). Однако такое снижение было обусловлено большей частью изменением структуры предложения: на рынке появились более дорогие объекты. Без учета изменения структуры предложения средняя стоимость земельного участка несколько сократилась (общей темп прироста составил (4,1%), среднемесячный темп прироста – (1,4%)). В целом в 2013 году наблюдалась тенденция повышения цены гектара на рынке земельных участков коммерческого назначения. Данная тенденция соответствует общей тенденции на рынке недвижимости.В 2014 году в Челябинской области определена новая кадастровая стоимость земель особо охраняемых территорий. Корректировка цены связана с утверждением новой кадастровой стоимости земель, которая актуализируется каждые пять лет. Были переоценены почти 1,2 тысячи земельных участков, проведен сравнительный анализ кадастровой стоимости. В результате стоимость одного квадратного метра таких земель выросла от двух до шести раз. Кадастровая стоимость необходима при расчете земельного налога и арендной платы. На ее величину влияет размер земельного участка и его местоположение, а также изменения на рынке недвижимости.К категории земель особо охраняемых территорий и объектов относятся земли, имеющие природоохранное, культурно-историческое, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение.Одним из основных принципов земельного законодательства, установленных ст. 1 Земельного кодекса РФ, является платность использования земли. Иными словами, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.В соответствии с данным принципом п. 2 ст. 28 Земельного кодекса РФ, регулирующей приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрено, что предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.Этим же пунктом оговариваются случаи предоставления земельных участков в собственность граждан и юридических лиц бесплатно - если таковые предусмотрены Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ.В Приложении А приведен перечень земельных участков в рамках МО г. Челябинск, предоставленных в 2014 году в порядке реализации Закона Челябинской области от 28.04.2011 г. № 121-ЗО «О бесплатном предоставлении земельных участков в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома на приусадебном земельном участке на территории Челябинской области» [26].2.2 Анализ современного состояния локального рынка землиС начала 2013 года в Челябинске наблюдается повышенный спрос на земли под индивидуальное строительство. Люди предпочитают покупать 6–20 соток под строительство собственного коттеджа. На аукционах, проводимых администрацией, на каждый подобный лот претендует 3–4 человека, а конечная цена превышает стартовую в 2–3 раза. Однако спрос на большие участки для комплексного малоэтажного строительства отсутствует.Тем не менее, челябинский рынок загородной недвижимости находится в состоянии стагнации. Цены на такое жилье достигли минимального уровня, и последние полгода практически не растут. Подобная ситуация наблюдается и в других регионах УрФО.Опыт последних 3-4 лет показал, что более 90% коттеджных поселков так и остались проектами лишь на бумаге. Из многих планируемых проектов поселков в жизнь были воплощены лишь единицы, например «Солнечная долина», поселок «Северные Шершни» и «Благодатово».В Приложениях Б и В приведены рейтинги застройщиков загородного жилья по состоянию на 31.12.2014 года.Перспективными проектами на сегодняшний день являются следующие поселки: «Дубрава», «Журавли», «Лебяжье», «Краснопольская площадка», «Соколиная гора». Все эти поселки имеют собственную управляющую компанию, развивающуюся инфраструктуру, централизованные коммуникации, создающие отличные условия для отдыха и постоянного проживания.В таблице 1 приведена ценовая политика поселков Челябинской области по состоянию на сентябрь 2014 годаТаблица 1 – Ценовая политика коттеджных поселков МО г. Челябинск по состоянию на сентябрь 2014 года [22]ПоселокЦена min, руб.Цена max, руб.ГазЭлектри-чествоВодаКанали-зацияДорогиЖуравли30 00050 000150 00012 000ИИОГородок Осиновка15 00040 000──ИИОБелые росы115 000150 000──ИИОРадонежский120 000165 000+++ИАЛесной остров140 000300 000++ИИАРодной140 000200 000++ИИАМалинки Вилладж180 000250 000++ИИАЖенева325 000325 000++ЦЦАИ – индивидуальные, Ц – централизованные, О – отсыпанные дороги, А – асфальтированные дороги.Увеличение цены  за  1 сотку зависит от месторасположения земельного участка и подведения к нему инженерных коммуникаций.Структура предложения земельных участков в черте или за чертой МО г. Челябинск в пределах объездной дороги (рис. 3 и рис. 4).При этом 57% продаваемых участков находятся в черте года Челябинск. Площади варьируются от 4 до 16 соток (75,3% предложений). Основной ценовой диапазон до 400 тыс. руб. за сотку (71,2% предложений). Встречаются цены и за 2-3 миллиона рублей за сотку (как правило, центр города).Рисунок 3 – Распределение земельных участков по ценам [27]В предложениях преобладают земли населенных пунктов, их доля составляет 54,1% (151 шт.), на долю земель сельскохозяйственного и промышленного назначения приходится 34,4% (96 шт.) и 11,5% (32 шт.) соответственно.Количество земельных участков предлагаемых в пригородах Челябинска составляет чуть меньше половины от общего предложения – 46,2% (129 шт.). По количеству предложений в черте города лидируют Калининский – 11,1% (31 шт.), Курчатовский и Ленинский – по 9,7% (27) районы. На долю Центрального района приходится 8,2% (23 шт.).Общий диапазон цен оказался очень высоким без выраженных тенденций. Но если анализировать основные скопления цен, то по участкам в черте города, можно пронаблюдать концентрацию в диапазоне 30-40 тыс. рублей за сотку и 100-110 тыс. рублей за сотку. Для изучения данного явления требуется более глубокий анализ.Рисунок 4 – Структура предложения земельных участков по назначению, шт. [20]В ходе анализа ожидаемой зависимости цены сотки от площади предлагаемого участка не обнаружено. Вероятно, для этого требуются дополнительные параметры фильтрации поиска. Наблюдается лишь значительное скопление предложений в области цен до 400 тысяч руб. и площади до 16 сот. При этом участков площадью меньше 4 соток штучное количество - 2,5% (рис. 5).Рисунок 5 – Диапазон цен за сотку земли в пределах МО г. Челябинск [20]Рисунок 6 – Структура распределения земельных участков в пределах МО г. Челябинск [15]Относительно земельных участков локального рынка МО г. Челябинск в рамках реализации «дачной амнистии» можно сказать следующее. В филиале Федеральной кадастровой палаты Росреестра по Челябинской области проведен анализ информации о предоставлении кадастровых планов и кадастровых паспортов земельных участков в ходе реализации положений закона о «дачной амнистии» (Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества») за 2013 год.За 2013 год на территории Челябинского кадастрового округа подготовлено и выдано 59 814 кадастровых паспортов в соответствии с законом о «дачной амнистии», в том числе: 36 645 кадастровых паспортов земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства; 17 187 кадастровых паспортов земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства; 1 250 кадастровых паспортов земельных участков, предоставленных для индивидуального гаражного строительства; 4 737 кадастровых паспортов земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.Всего за период с 01.09.2006 по 25.12.2013 на территории Челябинского кадастрового округа подготовлено и выдано 434 338 кадастровых планов и кадастровых паспортов земельных участков, в соответствии с реализацией положений указанного закона, в том числе: 219 001 кадастровых паспортов земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства; 147 380 кадастровых паспортов земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства; 20 152 кадастровых паспортов земельных участков, предоставленных для индивидуального гаражного строительства; 47 805 кадастровых паспорта земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства [26].Генеральный план г. Челябинска является основным градостроительным документом города и служит основой для разработки и осуществления программ развития городской инфраструктуры, комплексного благоустройства городской среды, сохранения и развития территорий природного комплекса, реконструкции жилых и реорганизации производственных территорий, развития общественных, деловых и культурных центров, объектов туризма и отдыха. Генеральный план города Челябинска утвержден Решением Челябинской городской Думы от 30.12.2003 №32/3.В Приложении Г приведен реестр земельных участков в рамках локального рынка МО г. Челябинск, предназначенных для застройки, по данным Администрации г. Челябинска. К основным факторам, обусловившим формирование генерального плана МО г. Челябинск, можно отнести следующие:Основные предпосылки, определяющие дальнейшее развитие города,относятся следующие:1. Местоположение города в узле важнейших транспортных связей России.2. Значение города, как крупного административного, делового и культурного центра Уральского региона.3. Наличие мощного промышленного потенциала.4. Наличие трудовых ресурсов (698 тыс. чел., из них занято в экономике города 523 тыс. чел.).5. Развитый жилищный комплекс (20,7 млн. м2 общей площади).6. Наличие развитой социальной инфраструктуры (здравоохранение, образование, культура и т.д.).7. Развитая инженерно-транспортная инфраструктура.Основные критерии формирования благоприятной среды жизнедеятельности, заложенные в Генеральном плане и влияющие на формирование и развитие локального рынка земли:- экологическая безопасность среды жизнедеятельности и устойчивость природного комплекса;- рациональная планировочная и архитектурно-пространственная структура города;- сохранение и регенерация историко-культурного наследия Челябинска;- преемственность градостроительных решений;- надежность и безопасность транспортной и инженерной инфраструктур;- преобразование жилой застройки с целью создания качественно новой среды обитания, повышения параметров и качеств жилища;- эффективность использования производственных территорий;- развитость и доступность системы общественных центров.3 Основные направления улучшения локального рынка земли МО «г. Челябинск»3.1Перспективные направления локального рынка земли МО «г. Челябинск» В качестве перспективных направлений развития рынка земли в Челябинске можно выделить следующие:1) Схема trade-in (городская квартира клиента принимается в зачет стоимости при покупке загородного дома в одном из конкретных поселков), либо предлагают различные бонус:- предоставление бесплатной услуги или ценного подарка;- бесплатная земля или дополнительные квадратные метры. Однако, эксперты оценивают такие варианты довольно скептично. Очевидно, что и стоимость участка земли, и себестоимость дополнительных квадратных метров уже заложены в цену домовладения.- бесплатные услуги по облагораживанию дома и территории (например, проведение коммуникаций внутри дома, ландшафтный дизайн, дизайн-проект дома в подарок).2) Явно изменилась структура предложения: некоторые компании переориентировались на продажу участков с инфраструктурой, но без подряда.3) С одним из новаторских предложений по продвижению поселка «Лебяжье» выступила компания «ЮУ КЖСИ». Уникальность этого предложение сводится к тому, что покупатель имеет возможность приобрести загородный дом по цене бизнес-ланча. Уникальная схема беспроцентной рассрочки на 20 лет, без первоначального взноса с ежемесячными платежами от 3500 руб. позволили поселку стать не только доступным для рядового покупателя, но заманчивым в плане инвестиций [20].Девелоперы в настоящий момент сфокусировались на размежевание земли, выставляя на продажу земельные участки. Так, в некоторых поселках доля проданных участков доходит до 70%. Естественно при таком положении дел девелоперу уже нет смысла вкладывать финансовые ресурсы в инфраструктуру.4) К варианту более эффективного использования земли МО г. Челябинск и диверсификация продуктовой линейки относится появление на рынке мультиформатных поселков как объединения на одной территории разных типов застройки (возможный максимум: коттеджи, таунхаусы, дуплексы и многоквартирные малоэтажные дома).К преимуществам можно отнести следующее:Во-первых, подобный формат использования земли снижает стоимость жилых и инфраструктурных объектов. Во-вторых, мультиформат позволяет ориентировать проект на несколько целевых групп. Условно: коттеджи – для богатых людей, которым нужен просторный дом с большим участком, готовых на серьезные эксплуатационные расходы. Таунхаусы и дуплексы (дома, состоящие из двух квартир с отдельными входами) – для покупателей со средним достатком (величина эксплуатационных расходов на 25–35% ниже, чем у коттеджей). Многоквартирные дома – относительный эконом-класс (расходов на 30% меньше по сравнению с таунхаусами). При этом общественные пространства жителей объединены: владельцы квартир могут свободно пользоваться благоустроенной территорией и всей инфраструктурой поселка. Варьируя объемы того или иного формата можно резко уменьшить срок экспозиции недвижимости.В-третьих, максимально эффективное использование земли. Смешанный формат более эффективно решает проблему с застройкой даже не самого удачного участка, делая проект более ликвидным. Таунхаусы и многоквартирные дома могут располагаться вдоль дороги или в других местах, лишенных природных преимуществ. Ими можно «прикрыть» дорогие предложения от автомагистралей и других поселков. Самые выигрышные участки застраиваются коттеджами.Челябинские риэлторы даже разработали примерную структуру мультиформатных поселков. Например, в поселках среднего или бизнес-класса под дороги и общественные зоны отводится от 30 до 40% от общей площади, остальное – под различные виды жилья. В этой зоне под коттеджи уходит 20–25%, под таунхаусы – 55–65%, а под малоэтажные дома – 15-20%. Например, в «Карасьеозерском-2» на момент открытия первой очереди было продано 80% таунхаусов и порядка 20% коттеджей [15].Если речь идет о сегменте дорогого высококачественного загородного жилья, то коттеджи в таком поселке занимают около 80% от общей жилой зоны, 15% приходится на долю таунхаусов и лишь 5% - на малоквартирные дома. При всей привлекательности мультиформат далеко не всегда будет панацеей. Определяющий фактор – расстояние от города: мультиформатные поселки стоит строить либо в черте муниципалитета, либо в радиусе 5-7 км от него. Это позволит привлечь покупателей, желающих приобрести недвижимость в районах, удаленных от шумного центра. В радиусе 15–20 км и более строить мультиформатный поселок нелогично, вряд ли кто-то захочет покупать там квартиры и даже таунхаусы.Вторая опасность — объединение потребителей из различных социальных слоев. Если грамотно не зонировать территорию или не выстроить ценовую политику (например, ввести стоимостный ценз, чтобы отсечь определенных покупателей), то комфортного сосуществования не получится.Наконец, третья опасность – нивелирование проекта, размывание бренда, плохой маркетинг.Гарантом успешности проекта является четкая концепция, адекватная ей цена и строгая ориентация на клиента. Стоимость земли под загородное строительство в Челябинске за 2014 год упала на 10%. И снижение продолжается. По мнению экспертов, данный факт говорит об уменьшении спроса на малоэтажные дома. А загородный рынок является индикатором общего состояния экономики и платежеспособности населения. Сегодня у челябинцев просто не хватает денег на участки и дома. Даже если временами активность покупателей на земельном рынке возрастает, это вовсе не значит, что будут строиться дома. В структуре спроса очень много тех, кто сначала сомневается, а потом бросает начатые проекты. 3.2Пути улучшения локального рынка земли МО «г. Челябинск»В хорошо отлаженном эколого-экономическом механизме сочетаются рыночные отношения и установленные нормы, заставляющие землепользователей рационально использовать территорию города, соблюдать стандарты качества городской среды.Рациональное использование земельных ресурсов невозможно без функционирования регулируемого земельного рынка.Земельный рынок – это часть системы земельных отношений, регуляторами которой являются: - право собственности (владение, пользование и распоряжение);- возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и т. д.);- конкуренция (свободный выбор участника сделки); - денежная оценка и налоги на землю. Эффективный механизм землепользования включает в себя указанные регуляторы, которые обычно закреплены законодательными нормами. Правильное использование принципов дифференциации и оценки стоимости земли в управлении землепользованием в городе имеет важнейшее значение, так как от того, как будет произведена оценка и дифференциация земельных участков, зависит ставка налога за пользование землей, продажная и начальная аукционная цена. Приоритетными направлениями деятельности администрации МО г. Челябинск в части управления имуществом и земельным отношениям являются:- эффективное управление и распоряжение имуществом муниципальной казны;- формирование реестра муниципальной собственности;- осуществление полномочий собственника в отношении имущества муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений;- развитие рынка аренды нежилых помещений;- создание условий для развития малого и среднего предпринимательства;- приватизация (аукционы, конкурсы) муниципального имущества;- эффективное использование земли всех форм собственности.Дифференциация земельных участков должна производиться исходя из их свойств и качеств.