Ипотечное кредитование в банках г.Снежинска на примере Снежинского отделения Сбербанка

Актуальность проблемы исследования определена тем, что сейчас ипотечное кредитование становится все более популярным. По этой причине возникло немало банков, предлагающих разные виды кредитования, и кроме этого разные кредитные направления. Один из самых известных видов кредитования, согласно статистике, это ипотека. Приобрести недвижимое имущество желает каждый, не все имеют возможность купить собственное жилье наличные деньги. ...

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………... 9
1 СУЩНОСТЬ, ГЕНЕЗИС И НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ……………… 11
1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования…………………… 11
1.2 История развития ипотечного кредитования……………………... 23
1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации………………………………………………. 34
2 АНАЛИЗ РЫНКА БАНКОВСКИХ УСЛОВИЙ И ПОРЯДОК ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ГОРОДЕ СНЕЖИНСКЕ……… 44
2.1 Условия и порядок ипотечного кредитования в банках города Снежинска…………………………………………………………….. 44
2.2 Оценка кредитоспособности заемщика…………………………….. 66
2.3 Сравнительный анализ основных программ ипотечного кредитования в банках города Снежинска…………………………. 75
3 ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ………………………………………………………… 84
3.1 Основные проблемы ипотечного кредитования на примере ОАО «Сбербанк России»……………………………..…………………… 84
3.2 Перспективы развития ипотечного кредитования в России………. 88

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………. 100
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК………………………………………. 104
ПРИЛОЖЕНИЯ
ПРИЛОЖЕНИЕ А. График расчетов аннуитетных платежей по ипотечному кредиту в ОАО «Сбербанк России»………………………………………………
107
ПРИЛОЖЕНИЕ Б. График расчетов аннуитетных платежей по ипотечному кредиту филиала «Исток» ОАО «Челиндбанк»…………………………………………. 111
ПРИЛОЖЕНИЕ В. График расчетов аннуитетных платежей по ипотечному кредиту в ОАО Банк «Снежинский»……………………………………….… 115

Цель работы заключается в раскрытии современных вопросов ипотечного кредитования в России и оценке перспектив его развития, на примере Снежинского отделения № 8597 ОАО «Сбербанка России». Для того чтобы раскрыть данную цель, необходимо решить следующие задачи:
1) Проанализировать сущность и характерные черты ипотечного кредитования.
2) Изучить условия и порядок ипотечного кредитования в банках города Снежинска.
3) Осуществить сравнительный анализ ключевых программ ипотечного кредитования в банках города Снежинска.
4) Раскрыть главные проблемы ипотечного кредитования.
5) Разработать рекомендации для решения проблем ипотечного кредитования.
При подготовке данной работы были использованы: Конституция РФ, Гражданский Кодекс и Федеральный Закон «О банках и банковской деятельности», учебники и материалы периодических изданий.
Исследованием проблем ипотечного кредитования занимаются такие российские ученые, как И.А. Зарипов, В.И. Лимаренко, В.В. Пономарев, Л.И. Рябченко, В.А. Савинова и многие другие, работы которых были исследованы при подготовке данной дипломной работы.
Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений. В первой главе раскрываются понятие и сущность, история развития, а также нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования. Во второй главе анализируется условия и порядок ипотечного кредитования в банках города Снежинска, оценка кредитоспособности заемщиков, а также приводится сравнительный анализ основных программ ипотечного кредитования. В третьей главе рассмотрены основные проблемы ипотечного кредитования и перспективы его развития. Кроме того разработаны рекомендации по развитию услуг ипотечного кредитования.

3. Условия кредитования, требования к заемщику и требуемые документы для рассмотрения заявки такие же, как и по первым двум программам. Отличие заключается лишь в том, что кредит по программе «Приобретение земельного участка» выдается сроком только на пять лет.4. Условия кредитования, процентные ставки, требования к заемщику и требуемые документы для рассмотрения заявки по четвертой программе «Приобретение доли в праве собственности на квартиру» аналогичные, как и для первых двух программ.1. По следующей программе «Приобретение квартиры на этапе строительства» условия кредитования, процентные ставки, требования к заемщику и требуемые документы для рассмотрения заявки также аналогичны как и для первых двух программ. Меняется лишь первоначальный взнос (от 20% до 50%).Специальные программы (гибкие условия и минимальные расходы) отличаются от специальных программ по зарплатным проектам тем, что здесь действуют процентные ставки как для клиентов, имеющих положительную кредитную историю в ОАО «» ЧЕЛИНДБАНК» [27].ОАО БАНК «СНЕЖИНСКИЙ»ОАО Банк «Снежинский» предлагает 8 программ:1. Стандартная.2. Материнский капитал +.3. Реальная.4. Квартира +.5. Специальная6. Специальная. ЖК «ГринВилл»7. Специальная. ЖК «Тургеневский»8. Специальная. ПО «Маяк»Рассмотрим условия по каждой программе.1. Программа «Стандартная» представляет собой кредит на покупку готового и строящегося жилья.В таблице 16 представлены условия по данной программе.Таблица 16 - Условия ипотечного кредитования по программе «Стандартная»Минимальная сумма кредита300 000Максимальная сумма кредита4 050 000Срок кредитаОт 3 до 30 летКомиссия за выдачу кредитаОтсутствуетОбеспечение по кредитуЗалог приобретаемой квартиры.Способ погашенияРавными ежемесячными платежамиВ таблице 17 представлены требования к заемщикам и к документам по программе «Стандартная»Таблица 17 – Требования к заемщикам и к документам по программе «Стандартная»Требования к заемщикуТребуемые документы для рассмотрения кредитной заявки1) Возраст на момент предоставления кредита не менее 18 лет;2) Возраст на момент возврата кредита по договору – 65 лет;3) Стаж работы на последнем месте – от 6-и месяцев.1) Копия паспорта (всех страниц, включая пустые);2) Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;3) Копия свидетельства о присвоении ИНН;4) Копии документов об образовании;5) Копии трудового контракта и трудовой книжки;6) Справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие календарные месяцы ткущего календарного года;7) Краткая информация о компании – работодателе в произвольной форме (для коммерческих организаций);8) Копия военного билета (для лиц мужского пола призывного возраста).Первоначальный взнос:- от 20% стоимости (наименьшая из величин: оценочная стоимость объекта и стоимость по договору купли-продажи) квартиры при приобретении готового жилья;- от 30% стоимости (наименьшая из величин: оценочная стоимость объекта и стоимость по договору купли-продажи) квартиры в строящемся доме.Процентная ставка, % годовых:- При приобретении готового жилья, на которое зарегистрировано право собственности: 17,4%- На этапе строительства, до регистрации права собственности, процентная ставка увеличивается на 1% годовых.Способ погашения: равными ежемесячными платежами.2. Программа «Материнский капитал +» Цель получения кредита:- приобретение готового жилья (квартиры, жилого дома, комнаты, доли в квартире при оформлении в собственность Заёмщиков всего объекта);- приобретение квартиры в строящемся доме.Сумма кредита: до 453 026 рублей.Срок кредита: 6 месяцев.Первоначальный взнос: отсутствует.Процентная ставка, % годовых: 18%21.5% * годовых — в случае когда семья Заёмщика-владельца сертификата на материнский (семейный) капитал является неполной.*При оформлении Заёмщиком в период действия кредитного договора личного страхования в пользу Банка процентная ставка по кредиту устанавливается в размере 18% годовых.Источник погашения основного долга: средства материнского (семейного) капитала.Ежемесячная оплата процентов по кредиту: за счёт собственных средств Заёмщика.Обеспечение кредита: залог приобретаемого жилья.Особенности программы:- упрощённые процедуры выдачи кредита (оценка квартиры не производится, закладная не составляется);- кредит погашается досрочно при поступлении в Банк средств МСК из Пенсионного Фонда (средний срок фактического пользования кредитными средствами по данной программе около 2-х месяцев);- возможность воспользоваться средствами МСК с момента получения сертификата.По данной программе требования к заемщику, требуемые документы для рассмотрения заявки и процентные ставки аналогичные, как и по программе «Стандартная».3. Программа «Реальная» представляет собой кредит на приобретение квартир в готовых и строящихся домах, комнат, долей в квартирах (при оформлении в собственность Заемщиков всего объекта). Предлагает гибкие условия кредитования. Вычеты из процентной ставки для владельцев зарплатных карт Банка.В таблице 18 представлены условия по процентным ставкам по третьей программе «Реальная».Таблица 18 – Процентные ставки по программе «Реальная»Взнос за счет собственных средствПроцентная ставка за пользование кредитомОт 3-х до 5-и летОт 5-и до 10-и летОт 10-и до 15-и лет50% и более15,45%15,55%15,75%От 40% до 50%15,55%15,75%15,95%От 30% до 40%15,75%15,95%16,25%На этапе строительства, до регистрации права собственности, процентная ставка увеличивается на 1% годовыхСпособ погашения: по выбору клиента: аннуитетные или дифференцированные платежи.Программа «Реальная» по условиям кредитования, отличается от предыдущих максимальным сроком (15 лет) и возраст на момент предоставления кредита – не менее 20 лет.Также особенностями программы является то, что при отсутствии личного страхования процентная ставка не повышается.Имущественное страхование:- при сроке кредитования до 5 лет включительно – не обязательно;- при сроке кредитования более 5 лет – обязательно.4. Программа «Квартира +». Целью получения данного кредита является оплата первоначального взноса по программам: «Стандартная», «Материнский капитал», «Реальная».В таблице 19 представлены условия по ипотечному кредиту по программе «Квартира +».Таблица 19 – Условия по ипотечному кредиту по программе «Квартира +»Максимальная сумма кредитаДо 70% от стоимости залогаСрок кредитаДо 1 годаОбеспечение по кредитуЗалог жилой квартиры, принадлежащей Заемщику – залогодателю на правах собственности.Процентная ставка, % годовых17,9%Способ погашения кредита: ежемесячно — погашение процентов; в конце срока — погашение основного долга.Требования к заемщику и к документам определяются в соответствии с требованиями основной программы кредитования.Особенности программы:- данная программа может быть использована только для финансирования первоначального взноса при оформлении ипотечного кредита в Банке «Снежинский» ОАО;- к перечню документов по ипотечной программе дополнительно предоставляются копии документов по имуществу, передаваемому в залог.5. Программа «Специальная»Цель получения кредита: приобретение квартир в жилых домах у юридических лиц согласно перечню:- ЖК «Флагман» (г.Челябинск, ул. Бр. Кашириных, 124; ООО «Новая строительная компания»)- Жилой дом «Заря» (Челябинская область, г.Озерск, ул.Горная, 23; ООО СК «Лидер», ООО «Флагман»)- Жилой дом «Горки» (Челябинская область, г.Кыштым, ул.Горелова; ООО «Дельта», ООО «Флагман»)В таблице 20 представлены условия по ипотечному кредиту по программе «Специальная».Таблица 20 – Условия по ипотечному кредиту по программе «Специальная»Сумма кредитаОт 300 000 рублей.Срок кредитаОт 3 до 15 лет.Окончание таблицы 20Обеспечение по кредитуЗалог приобретаемой квартиры.Первоначальный взнос:От 30% от стоимости приобретаемой недвижимости. Может быть сформирован за счёт средств материнского капитала, средств социальной выплаты, при этом сумма собственных средств должна быть не менее 10% от стоимости жилья.Способ погашения кредита: По выбору клиента: аннуитетные или дифференцированные платежи.Особенности программы:При отсутствии личного страхования процентная ставка не повышается.Имущественное страхование:- при сроке кредитования до 5 лет включительно — не обязательно- при сроке кредитования более 5 лет — обязательноВ таблице 21 представлены условия по процентным ставкам по четвертой программе «Специальная»Таблица 21 – Процентные ставки по программе «Специальная»Взнос за счет собственных средствПроцентная ставка за пользование кредитомОт 3-х до 5-и летОт 5-и до 10-и летОт 10-и до 15-и лет50% и более12,95%14,45%15,15%От 40% до 50%13,85%14,65%15,35%От 30% до 40%14,05%14,85%15,55%На этапе строительства, до регистрации права собственности, процентная ставка увеличивается на 1% годовыхМинимальные требования к Заёмщику:- Возраст на момент обращения — не менее 20 лет, на момент погашения кредита — не более 65 лет. - Стаж работы на последнем месте от 3 месяцев (для индивидуальных предпринимателей — от 2х лет ведения деятельности).По данной программе требуемые документы для рассмотрения заявки аналогичные как и по программе «Стандартная».6. Программа «Специальная. ЖК «ГринВилл»Цель получения кредита: приобретение квартир в ЖК «ГринВилл» (Челябинская область, г.Снежинск, микрорайон №19) у застройщика ООО «ГринВилл» в жилых домах согласно перечню:- 3-этажный жилой дом №1 (1 очередь строительства, 1 этап);- 3-этажный жилой дом №2 (1 очередь строительства, 2 этап);- 3-этажный жилой дом №3 (1 очередь строительства, 3 этап). По данной программе условия, требования к заемщику, требуемые документы для рассмотрения заявки и процентные ставки аналогичные, как и по программе «Специальная».7. Программа «Специальная. ЖК «Тургеневский»Цель получения кредита: приобретение жилья в многоэтажном жилом комплексе «Тургеневский» в г.Магнитогорске.В таблице 22 представлены условия по процентным ставкам по четвертой программе «Специальная. ЖК «Тургеневский».Таблица 22 – Процентные ставки по программе «Специальная. ЖК «Тургеневский»Взнос за счет собственных средствПроцентная ставка за пользование кредитомОт 3-х до 5-и летОт 5-и до 10-и летОт 10-и до 15-и лет50% и более12,90%14,40%14,70%От 40% до 50%14,40%14,70%15,10%От 30% до 40%14,70%15,10%15,50%По данной программе условия, требования к заемщику, требуемые документы для рассмотрения заявки аналогичные, как и по программе «Специальная».8. Программа «Специальная. ПО «Маяк» предусмотрена для работников ФГУП ПО «МАЯК».Цель получения кредита: приобретение готового жилья.В таблице 23 представлены условия по процентным ставкам по восьмой программе «Специальная. ПО «Маяк» предусмотрена для работников ФГУП ПО «МАЯК».Таблица 23 – Процентные ставки по программе «Специальная. ПО «Маяк» предусмотрена для работников ФГУП ПО «МАЯК»Взнос за счет собственных средствПроцентная ставка за пользование кредитомОт 3-х до 5-и летОт 5-и до 10-и летОт 10-и до 15-и лет50% и более15,2015,3015,50От 40% до 50%15,3015,5015,70От 30% до 40%15,5015,7016,00По данной программе условия, требования к заемщику, требуемые документы для рассмотрения заявки, как и по программе «Специальная» [29].2.2 Оценка кредитоспособности заемщикаКредитоспособность клиента коммерческого банка – умение заемщика целиком и вовремя расплатиться по кредиту. Одним из ключевых объектов оценки при установлении целесообразности и видов кредитных взаимоотношений бытует кредитоспособность заемщика. Способность к возврату долгового обязательства связывается с нравственными качествами заемщика, его родом занятий и искусством, степенью инвестиций в недвижимость, перспективой получения денежных средств с целью погашения долга и иных обязанностей.В зависимости от разновидностей кредита, от целей анализа, состояния взаимоотношений заемщика с кредитором, перечень компонентов кредитоспособности клиента и характеристик, которые их определяют, может быть более обширным либо сжатым. Рациональные либо возможные значения подобных характеристик должны разграничиваться в связи с деятельностью клиента, определенных обстоятельств сделки и так далее.В настоящее время ряд ключевых методов оценки кредитоспособности клиента очень разнообразен. Методики различаются числом показателей, применяющихся в качестве составных элементов единой оценки заемщика, кроме того различными подходами к характеристикам и приоритетностью каждого из них.Методы оценки кредитоспособности физических лиц [21]:а) скорринговые модели;б) андеррайтинг;в) кредитная история заемщика;г) методика определения платежеспособности.Банк использует каждую из методик для различных видов кредитования и изменяет ее для каждого клиента индивидуально. Общие положения методов определения кредитоспособности заемщика – физического лица приведены в таблице 24.Таблица 24 – Методы определения кредитоспособности заемщика – физического лицаСкоррингМетодика определения платежеспособностиАндеррайтингВид кредитаКредитные карты экспресс-кредитование, Кредит на неотложные нуждыИпотечный кредитДокументы, которые должен предоставить заемщик для оценкиПаспорт, анкета, заявлениеПаспорт, заявление-анкета, документы по объекту залога, справка о доходах, и другие документы по требованию банкаПаспорт, заявление, страховое свидетельство, военный документ, свидетельства о рождении, о браке, о постановке на учет в налоговую, документ об образовании, документы о доходах и расходахВремя рассмотрения15-30 минут1-14 дней15-30 днейПодразделения банка, которые участвуют в анализе платежеспособностКредитный инспекторКредитный департамент, юридический департамент, служба Кредитный департамент, юридический департамент, Окончание таблицы 24и клиентабезопасностислужба безопасности, отдел оценки, отдел ценных бумаг, отдел жилищного строительстваПоказатели, характеристикиКачественные характеристикиКоличественные показателиКоличественные и качественные показатели, оценка недвижимостиСтепень автоматизации, %1007060Кредитная история способна применяться в дополнение к другим методам оценки платежеспособности заемщика.1) При скорринговой модели платежеспособности формируются показатели возможности клиента оплатить проценты и основной долг. Данные показатели оцениваются в баллах и банком вводится конкретное количество баллов платежеспособности. Имеются разные методики скорринговой оценки платежеспособности физического лица. Определенными банками используется методика скорринговой оценки, группирующая сведения о кредитоспособности физического лица по конкретным разделам:- раздел данных о клиенте;- раздел информации по кредиту;- раздел о финансовом состоянии клиента.В иной методике скорринговой оценки платежеспособность заемщика можно установить по шкале баллов, установленной в зависимости от значения показателя платежеспособности. Кредитор устанавливает спектр максимальных сроков и суммы кредитования в связи с рейтингом кредитоспособности клиента. Сумма кредита, которую может получить заемщик, напрямую зависит от его годового дохода.Обычно банки используют различные методики скорринговых оценок кредитоспособности. При оценке в баллах концепции единичных характеристик на первом этапе предоставляют предварительную оценку способности выдачи кредита, которая основана на сведениях анкеты заемщика. Согласно итогам заполнения анкеты устанавливают количество набранных клиентом баллов. Если сумма балов недостаточна, то заемщик вынужден получить отказ. Если количество баллов превышает нужный уровень, то можно переходить ко второму этапу, где с учетом дополнительных фактов оценивается риск [21].Преимущества скорринговых методик:- отсутствие продолжительного обучения работников кредитного департамента;- скорость и непредвзятость принятия решений, понижение степени невозврата кредита;- возможность осуществить экспресс-анализ заявки на кредитование в присутствии заемщика;- возможность успешного управления кредитным портфелем.Недостатки скорринговой методики:- высокая возможность ошибки методики при установлении кредитоспособности вероятного клиента, которая обусловлена субъективным мнением эксперта;- значительная цена адаптации используемой методики под нынешнее состояние дел.2) При ипотечном кредитовании физических лиц главный метод уменьшения кредитного риска банка – осуществление андеррайтинга заемщика, где совершается анализ вероятности закрытия кредита, допускающая исследование платежеспособности возможного заемщика в режиме, определенном банком, и кроме того утверждение положительного заключения по заявлению на ипотечный кредит либо отказ в предоставлении займа.Заемщик проходит операцию андеррайтинга два раза: при обращении к залоговому брокеру (ее выполняет андеррайтер брокерской фирмы) перед заключением соглашения на предоставление услуг, кроме того в банке (выполняют кредитные специалисты банка) при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита.Краткое описание процедуры андеррайтинга в банке дано в таблице 25. Таблица 25 – расчет коэффициентов при проведении процедуры андерайтингаКоэффициентОписаниеПояснениеП/ДПлатеж/ДоходОтношение платежей по кредиту к заработку клиента за конкретный периодО/ДОбязательства/ДоходОтношение неотъемлемых затрат клиента к общему совокупному учитываемому доходуК/ЗКредит/ЗалогОтношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости имущества, которое приобретаетсяК/ЛКредит/Ликвидационная стоимостьОтношение суммы предоставляемого кредита к наименьшей стоимости недвижимостиДанные коэффициенты разрабатывались банками и Федеральным агентством по ипотечному кредитованию на основании опыта ипотечного кредитования США и европейских стран. Такого рода набор характеристик отображает соответственную картину платежеспособности заемщика и дает возможность нормализировать операцию согласия и выдачи ипотечного кредита. Для любой банковской залогового проекта данные коэффициенты предварительно подтверждены, однако в определенных случаях их можно корректировать (к примеру, по возрасту, необычному предмету кредитования, согласно методу доказательства заработка и так далее). П/Д, О/Д и К/З могут колебаться в зависимости от субъекта Российской Федерации, предпочтений этого либо другого банка и объемов средней заработной платы.П/Д = не более 40%О/Д = не более 60%К/З = не менее 30% и не более 90%Зачастую выбирается наименьшая сумма после расчета по данным коэффициентам, предварительно являющаяся суммой кредита. Одним из ключевых условий, которые влияют на сумму кредита, считается прибыль и метод его доказательства. Многочисленые банки подразумевают, то что не вся без исключения прибыль возможных заемщиков целиком отражаются в бухгалтерском учете работодателя и, в соответствии с этим, хотят сделать разнообразные методы доказательства благосостояния, например: справка о доходах свободной формы либо на бланке кредитной организации, устным доказательством управления организации-работодателя, нынешними подтверждаемыми затратами или рассмотрением прибыли организации для управляющих, индивидуальных предпринимателей и крупных акционеров. Заметим, несмотря на то, что принципы андеррайтинга считается обычным, в практике они зачастую обуславливаются любым банком в индивидуальном порядке. С целью уменьшения времени рассмотрения заявки Кредитным комитетом банка брокер, как правило, знает все без исключения принципы и пожелания андеррайтеров банка, и сводит к минимальному количеству времени их работу над кредитным делом.3) В основе оценки кредитоспособности физического лица по кредитной истории находится исследование его кредитной истории, сопряженной с получением и возвратом кредита. Банк применяет данные, которые содержатся в заявлении на выдачу кредита: ФИО, прописка, номер страхового свидетельства. На основе этих сведений собирают данные о событиях неуплаты платежа в разных кредитных организациях и иных получателей платежей от физических лиц. То есть, оформляется кредитная история. В Российской Федерации функционирует Федеральный закон «О кредитных историях», формируются особые бюро по кредитным историям [24].4) Анализ по финансовым показателям кредитоспособности. Проанализируем это наиболее тщательно на примере методики ОАО «Сбербанка России».