Договор аренды нежилого помещения

В работе представлен анализ действующего законодательства по вопросам договора аренды нежилого помещения,а также рассмотрены проблемы практического применения. Защищена в феврале 2015г. филиал БГУЭП в г.Якутске, оценка "отлично". ...

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1 НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ КАК ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
1.1 Назначение и правовой режим нежилых помещений…………………6
1.2 Источники правового регулирования договора аренды нежилого
помещения ……………………………………………………………………15
2 СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
2.1 Права и обязанности сторон договора аренды нежилого помещения...22
2.2 Ответственность сторон по договору аренды нежилого помещения .48
3 ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
3.1 Заключение договора аренды нежилого помещения…………………58
3.2 Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения ……..69
3.3 Изменение и прекращение договора аренды нежилого помещения..81
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Актуальность темы. В современных условиях развития гражданско-правовых отношений, особое внимание уделяется оформлению договоров аренды нежилых помещений между физическими и юридическими лицами. В первую очередь, это связано с развитием рыночной экономики, которое предопределяет создание различных форм предприятий.
По данным органов государственной статистики по Республике Саха (Якутии) по состоянию на 22 апреля 2014 г. зарегистрировано 26466 предприятий и организаций, для полноценной деятельности которых, необходимо нежилое помещение. С учетом высокой стоимости недвижимости по региону, немногие организации и предприниматели имеют возможность приобретения помещения в собственность, в связи с чем, значительная часть всех нежилых помещений, занимаемых организациями, арендуются и использу ются под офисы, склады, магазины и для иных производственных целей.
В период с 2011 по 2014 годы Арбитражными судами Российской Федерации было рассмотрено 52581 исковых заявлений о неисполнении и ненадлежащем исполнении обязательств по договорам аренды нежилых помещений между физическими и юридическими лицами.
Ниже приводится обзор выводов судов кассационной инстанции, изложенных в решениях конкретных дел, по спорным вопросам при заключении и расторжении договоров аренды нежилых помещений, а именно:
признание договора аренды нежилых помещений недействительным;
государственная регистрация договора аренды нежилых помещений;
срок договора;
недостатки объекта договора аренды нежилых помещений;
объект договора обременен правами третьих лиц;
оплата по договору аренды;
капитальный/текущий ремонт;
досрочное расторжение договора аренды нежилых помещений;
преимущественное право заключать договор аренды на новый срок;
права на земельный участок, на котором находится нежилое помещение.
В связи с этим, возникает потребность в рассмотрении вопроса правоотношений и причин возникновения споров между арендодателем и арендатором в период действия договора аренды нежилого помещения, что и обуславливает актуальность выбранной темы данной дипломной работы.
Цель исследования: рассмотреть особенности содержания, заключения, регистрации и изменения договора аренды нежилого помещения.
Задачи исследования:
1. Исследовать предмет, особенности содержания и заключения договора аренды нежилого помещения.
2. Определить порядок регистрации, изменения и прекращения действия договора аренды нежилого помещения.
3. Проанализировать судебную практику Арбитражного суда Республики Саха (Якутии) по вопросам возникновения споров по договорам аренды нежилого мощения.
Степень разработанности темы. Вопрос правоотношений участников договора аренды нежилых помещений, в научной юридической литературе исследовалась рядом авторов: И. Исрафиловым, В.В. Витрянским, М.И. Брагинским, Т. Брагинской, О.Н. Садиковым, Т.Ю. Комаровой и другими. В связи с несовершенством законодательства, регулирующего правоотношения аренды нежилого помещения, в практической деятельности возникает много вопросов при составлении, заключении и действии договоров аренды нежилого помещения. С учетом этого, ученые-юристы расходятся во мнениях в ряде вопросов связанных с договором аренды нежилых помещений. Уровень научной проработанности темы свидетельствует о необходимости дальнейшего, более тщательного исследования данной проблематики.
Объект исследования: договор аренды нежилого помещения.
Предмет исследования: проблемы регулирования правоотношений аренды нежилого помещения.
Теоретическая и практическая значимость работы заключается, в систематизации, закреплении и расширении полученных знаний, по вопросам особенности правоотношений участников договора аренды нежилых помещений.
В процессе написания дипломной работы были использованы следующие методы научного анализа: всеобщий диалектический, метод исторического анализа, метод сравнительного правоведения.
Структура дипломной работы включает: введение, три главы, заключение, список использованной литературы.
Во введении изложена актуальность исследования по теме дипломной работы, обозначены цели и задачи исследования.
В первой главе рассмотрен правовой режим нежилых помещений как предмет договора аренды, с учетом научных исследований в данной области отечественных ученых - правоведов. Также ,изучены основные источники правового регулирования договора аренды.
Вторая глава рассматривает вопросы прав и ответственности участников договора аренды нежилых помещений, с приведенными примерами из судебной практики Арбитражного суда по РС (Я).
В третьей главе рассматриваются вопросы по особенностям заключения договоров аренды нежилых помещений, а также порядок их регистрации, изменения и прекращения действия.
В заключении подведены итоги исследования, представлены основные выводы.

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.Каких-либо доказательств и доводов в подтверждение того, что испрашиваемое помещение не является обособленным объектом или на его основе не может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, суду заявителем в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.В соответствии со статьями 1, 2, 9, 12 Федерального закона "О 10 мобилизационной подготовке и мобилизации в Российской Федерации" №31-ФЗ от 26.02.1997 в содержание мобилизационной подготовки и мобилизации входят создание, развитие и сохранение мобилизационных мощностей и объектов для производства продукции, необходимой для удовлетворения потребностей государства и нужд населения в военное время. Так как мобилизационные мощности и объекты, являются основными составляющими национальной безопасности Российской Федерации, они ограничены в обороте. Вместе с тем, нахождение объектов гражданских прав, ограниченных в обороте, не означает их изъятие из оборота. Исходя из пункта 2 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе.Согласно справке от 10.07.2013 № 1182/01-05, представленной ответчиком, на основании законов Российской Федерации от 26.02.1997 № 31-ФЗ «О мобилизационной подготовке и мобилизации в Российской Федерации» от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» суженным заседанием Окружной администрации Городского округа «Жатай» от 14.01.2008 № 2/7с «О мобилизационном плане экономики Городского округа «Жатай» помещение магазина «Водник», расположенный в поселке Жатай, улица Северная, 27 (первый этаж), определен как объект мобилизационного планирования, обеспечивающий жизнедеятельность поселка Жатай в особый период.Между тем, доказательств, подтверждающих изъятие объекта из оборота, не имеется. Не доказано ответчиком, что спорное нежилое помещение по указанным основаниям, не может подлежать отчуждению.В связи с недоказанностью нарушения прав и законных интересов заявителя в удовлетворении требования было отказано полностью с отнесением на него расходов по госпошлине. Подобных дел, связанных с выкупом арендованных помещений, находится в производстве арбитражных судов немало.Все вышеперечисленные права арендатора являются наиболее важными и значимыми для него. После ознакомления с ними необходимо выяснить, какие на арендаторе лежат обязанности.Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом. Обязанностью арендатора является пользование переданными ему помещениями согласно условиям договора аренды и в соответствии с назначением этого имущества (ст. 615 ГК РФ).Основной обязанностью арендодателя по договору аренды нежилого помещения является обязанность предоставить арендатору помещение в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и его назначению вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (СТ.611 ГК РФ). Однако, типовым договором обязанность по передаче помещения возложена на балансодержателя. Причем, здесь же сказано, что приемо-сдаточный акт при передаче помещения составляется не балансодержателем, а лишь при участии его представителя. Интересно также отметить, что среди участников договора термин «балансодержатель» не указан, но все обязанности, которые, согласно действующему законодательству, должны быть возложены на арендодателя, вменены этой несуществующей стороне.Гражданский кодекс Российской Федерации обязывает арендодателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613).Принимая во внимание временный характер владения и пользования арендованным нежилым помещением арендатором, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества возложены на арендодателя. Капитальный ремонт должен производиться им за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок договором не указан или имеется неотложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок.Таково содержание основных прав и обязанностей сторон по договору аренды нежилых помещений. За нарушение своих обязанностей стороны несут ответственность.2.2 Ответственность сторон по договору аренды нежилого помещенияИнститут гражданско-правовой (имущественной) ответственности за нарушение договорных обязательств - важный элемент структуры договорных отношений. Он выполняет три основные функции.Во-первых, превентивную функцию. Установление в законе или договоре ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение каких-либо обязательств является средством обеспечения их выполнения, так сказать, под угрозой применения наказания. Это особенно действенно в тех случаях, когда сторона имеет реальную возможность выполнить свое обязательство, однако, может нарушить его в угоду какому-либо экономическому интересу. К примеру, вместо своевременного перечисления арендной платы арендатор намерен использовать соответствующие денежные средства по другому назначению с целью получения определенной экономической выгоды. Наличие в данном случае в договоре аренды условия об ответственности за несвоевременное перечисление арендной платы, скорее всего, заставит арендатора отказаться от своего намерения и выполнить обязательство перед арендодателем.Во-вторых, гражданско-правовая (имущественная) ответственность играет компенсационную роль в договорных обязательствах. Неисполнение одной из сторон обязательств по договору затрагивает имущественные интересы другой стороны. Причиненный при этом ущерб возмещается путем применения к виновной стороне мер гражданско-правовой ответственности.В третьих, с помощью указанных норм на сторону, не исполнившую условия договора, возлагаются неблагоприятные имущественные последствия, что служит своего рода наказанием за нарушение обязательств перед контрагентом по договору.Сторонам при определении договорной ответственности необходимо учитывать следующие условия:равноправие их в гражданском обороте, независимо от организационно-правового статуса юридического лица;неустойка или штрафы должны быть соразмерны последствиям нарушения обязательства; суд вправе уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения договора (ст. 333 ГК РФ);кабальная ответственность, т.е. имеющая явно односторонний характер в пользу одного из субъектов договора, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (ст. 179 ГК РФ) с применением двухсторонней реституции (ст. 169 ГК РФ);применение повышенной, несоразмерной и несуразно высокой ответственности одного контрагента при полном отсутствии ответственности другого за нарушение обязательств является не чем иным, как злоупотреблением правом с намерением причинить вред другому лицу (п. 1 ст. 10 ГК РФ), что может быть квалифицировано как мнимая сделка (ст. 170 ГК РФ), совершенная лишь для вида, только лишь с целью заполучить деньги или товар у партнера. Такая сделка признается судом ничтожной (ст.ст. 168-170 ГК РФ);уплата неустойки и убытков при ненадлежащем исполнении договора финансовой аренды освобождает должника от исполнения обязательства в натуре;Можно сделать вывод о необходимости соблюдения сторонами принципа эквивалентной ответственности субъектов договора.Статья 616 ГК РФ, распределяющая обязанности по содержанию арендованного имущества, устанавливает, что текущий ремонт осуществляет арендатор, а капитальный - арендодатель. В ст. 620 ГК РФ предусмотрено право арендатора обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендодатель не производит капитального ремонта имущества в установленные (или разумные) сроки.Так, с арендатором, который пользуется нежилыми помещениями не в соответствии с условиями договора или его назначением, договор может быть расторгнут и с него могут быть взысканы убыткиОсновная обязанность аредатора заключается в выплате аредодателю арендной платы. Ненадлежащее исполнение или неисполнение этой обязанности влечет установленную законодательством и соглашением сторон ответственность. В первом случае ГК РФ предоставляет арендодателю право установить срок для досрочного внесения арендатором арендной платы, но не более чем за два срока подряд. Во втором случае арендодатель может обратиться в суд с требованием о расторжении договора (если арендная плата не была внесена более двух раз подряд). А.С. Кабалкин считает, что, решая такой спор, "... суд должен установить характер неправомерных действий арендатора: повлекли ли они для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то есть существенность нарушения договора определяется судом".Ответственность за недостатки сданного в аренду нежилого помещения возлагается на арендодателя. Прежде всего речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию предмета соглашения по его назначению как полностью, так и частично. В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться одним из представленных ему ГК РФ (ст. 611) способов защиты нарушенного права, а именно: замена нежилого помещения, уменьшение арендной платы, безвозмездное устранение недостатков. Понятно, что замена нежилого помещения участка возможна, только в порядке исключения.При нарушении права арендатора на преимущественное возобновление договора на новый срок, арендатор может потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с новым арендатором договору аренды нежилого помещения. А также, если пожелает арендатор, арендодатель должен будет возместить убытки, причиненные первому в связи с отказом.Нормы об ответственности содержатся в общих и специальных актах и в заключенном сторонами договоре. Эти нормы предусматривают два вида имущественной ответственности: применение санкций и возмещение убытков. Санкции устанавливаются законом или договором применительно к конкретному виду нарушения в строго определенном размере и взыскивается со стороны по договору за сам факт нарушения обязательства независимо от неблагоприятных последствий этого нарушения. Под убытками понимаются расходы, произведенные кредитором, утрата или повреждение его имущества (прямой действительный ущерб), а также не полученные кредитором доходы, которые он получил бы, если бы обязательство было исполнено должником (косвенный ущерб). Санкции легче для взыскания, чем убытки. Их размер не нужно доказывать, достаточно лишь доказать факт нарушения, за который установлена соответствующая санкция. Убытки же нужно доказывать в каждом конкретном случае. Особенно сложный процесс такого доказывания в части размера неполученных доходов. Хотя и размер реально понесенных расходов для устранения последствий нарушения условий договора не всегда является бесспорным.Примером такого разбирательства, может послужить Дело № А58 7652/2014, рассмотренное Арбитражным Судом по РС(Я) , входе которого было рассмотрено следующее:Якутское республиканское региональное отделение Политической партии «Коммунистическая партия Российской Федерации» (арендодатель) согласно договору аренды нежилого помещения от 31.08.2014 предоставило в аренду истцу (арендатор) нежилые помещения по адресу г. Якутск, ул. Октябрьская, 3, общей площадью 490,8 кв. м., сроком с 01.09.2014 по 31.07.2015. В аренду переданы: офисные помещения за номерами на поэтажном плане 1, 21-27, 29-32 площадью 390,5 кв. м.; коридор за номером на поэтажном плане 15 площадью 65,7 кв. м.; подсобное помещение за номером на поэтажном плане 28 площадью 8,7 кв. м.; лоджии за номерами на поэтажном плане 33-36 площадью 25,9 кв. м. Арендодатель предоставил арендатору согласие на передачу нежилых помещений в субаренду третьим лицам (п. 1.3 договора аренды нежилого помещения от 31.08.2014). 01.10.2013 истец (арендатор) сдал часть арендованного имущества общей площадью 17,6 кв. м. (нежилые помещения) в субаренду ответчику (субарендатору) по договору субаренды нежилого помещения от 16.09.2013 №2/14 сроком с 01.10.2013 по 31.08.2014. В субаренду передан кабинет за номером на поэтажном плане 21 площадью 17,6 кв. м. Нежилое помещение передано ответчику в субаренду 01.10.2013 по акту приема-передачи (приложение № 2 к договору). В соответствии с п. 4.1 договора, арендная плата составила 1500 рублей за 1 кв. м. площади в месяц, общая сумма арендной платы – 26 400 рублей в месяц, без НДС. Согласно п. 4.2 договора арендная плата вносится субарендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора. Согласно п. 4.3 договора, арендная плата вносится ежемесячно авансом, за каждый текущий месяц не позднее 15 числа текущего месяца. В случае просрочки уплаты арендных платежей субарендатор выплачивает арендатору пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 6.1 договора). Все споры и разногласия, возникающие между сторонами по договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между сторонами. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в Арбитражном суде РС (Я) (пункты 8.1, 8.2 договора). Истец обратился в Арбитражный суд РС (Я) с исковым заявлением о взыскании с ответчика 104 765,76 руб., в том числе 83 160,00 руб. долга по договору субаренды нежилого помещения от 16.09.2013, 21 605,76 руб. пени за период с 16.10.2013 по 18.11.2014. После подачи истцом искового заявления, ответчик произвел оплату основного долга за июнь, июль, август 2014 года согласно платежному поручению от 30.12.2014 № 17 на сумму 83 160 руб. Истец уточнил исковые требования: просит взыскать с ответчика 21 605,76 руб. пени за период с 16.10.2013 по 18.11.2014. Согласно статье 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. 5 Суд в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение истцом исковых требований. В соответствии с частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Согласно пункту 1.3 договора аренды нежилого помещения от 30.09.2013 арендодатель настоящим дает арендатору согласие на передачу нежилого помещения в субаренду третьим лицам. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю), как это предусмотрено статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды здания или сооружения, который регулирует также и обязательства по аренде нежилых помещений, арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. На основании статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть так же лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 21 605,76 руб. пени за период с 16.10.2013 по 18.11.2014. 6 Пунктом 6.1 договора установлено, что в случае просрочки уплаты арендных платежей субарендатор выплачивает арендатору пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. В соответствии с пунктом 4.3 договора арендная плата вносится ежемесячно авансом, за каждый текущий месяц не позднее 15 числа текущего месяца. Таким образом, истец определил период нарушения срока оплаты арендных платежей верно. Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ответчик произвел оплату арендных платежей с нарушением срока, установленного пунктом 4.3 договора от 16.09.2013, в связи с чем требования о взыскании пени являются обоснованными. Представленный истцом расчет суммы пени за несвоевременную оплату арендных платежей за период с 16.10.2013 по 18.11.2014 судом проверен, ответчиком не оспорен и соответствует требованиям статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года № 263-О указано, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 81 от 22 декабря 2011 года «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского 7 кодекса Российской Федерации), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.