Понятие и виды договора купли-продажи

Качественная и грамотная работа.
Защищена на "отлично" в одном из государственных ВУЗов России. ...

Введение 3
1.Понятие договора купли-продажи 4
1.Существенные условия договора купли - продажи 9
3. Виды договора купли-продажи 15
Заключение 22
Список использованной литературы 22

Договор купли-продажи самый распространенный из всех договоров, применяемых в товарном (коммерческом) обороте. Договор купли – продажи заключают в самых различных сферах жизни, он связан с удовлетворением разнообразных потребностей граждан и юридических лиц начиная от приобретения в собственность товаров для личного пользования (договор розничной купли-продажи) и заканчивая договором купли-продажи предприятия. Договор – купли продажи совершается каждый день и каждый час в массовом масштабе в магазинах, на аукционах, на биржах, рынках и т.п., им опосредуются снабжение оптовой и розничной торговли, энергоснабжение, внешнеторговая деятельность. Такая широкая область действия данного вида договора актуальность выбранной темы очень важной.
Договор купли-продажи представляет собой древнейшую фор му товарно-денежных отношений, регулируется определенными нормативными документами, основан правовом равенстве сторон, на товарно-денежных отношениях, и оснащен механизмом имущественной ответственности. У каждого договора есть также своя определенная экономическая цель.
Договор купли-продажи регулируется нормами гражданского, земельного, международного частного права. Его элементы встречаются и в других договорах (аренды, подряда). По действующему гражданскому законодательству куплю-продажу можно рассматривать как некий базис, на котором основаны все другие гражданско-правовые договоры.
Основной целью данной работы является изучение договора купли-продажи, определение его содержания и основных элементов. Рассмотрению подлежат также различные виды договоров купли – продажи.

- устанавливающие обязанности, неисполнение которых является существенным нарушением договора;
- являющиеся условиями договора другого типа (акцессорного обязательства).
Не должны, по мнению автора, являться существенными и такие условия, которые выражают природу договора, но их легко определить с помощью применения диспозитивных норм (п. 1 ст. 338, ст. ст. 314, 424 ГК РФ).8
Встречаются случаи, когда существенными условиями законодательно считаются те нормы, которые не только не выражают природу договора, но вообще не могут считаться договорными условиями. Например, в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ, к существенным условиям договора купли - продажи жилого помещения относится список лиц, которые на основании закона, сохраняют право пользования этим помещением после того как оно перешлов собственность покупателя, что, очевидно, не может являться существенным условием.
Относительно существенных условий договора, отечественная учебная литература по гражданскому праву не содержит единого мнения.
Так, Садиков О.Н. по этому вопросу придерживается мнения, что все договорные условия должны подразделяться на существенные, обычные и случайные. Автор указывает, что общие положения по данной проблеме содержатся в Гражданском кодексе. Так, согласно ГК РФ, к существенным относятся условия, указанные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; условия о предмете договора, а также те условия, по которым на основании заявления одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, существенные условия могут быть двух видов: объективные (установленные законом или необходимые для договора данного вида) и субъективными (установленные участниками договора). Субъективные условия относятся к решению частных вопросов, однако поскольку они являются важными для одного из участников сделки, они приобретают статус существенных и их наличие необходимо для вступления договора в силу. К обычным условиям договора, автор относит, например, место исполнения договора, срок действия договора, факт перехода права собственности, обязательства сторон по хранению предмета договора и др. Гражданский кодекс устанавливает, что цена договора также является обычным договорным условием, если она не была определена сторонами непосредственно в самом договоре (ст. 424 ГК РФ).9
Следует отметить следующую совокупность условий, которые демонстрируют специфику взаимоотношений сторон, их особые требования к порядку исполнения договора и его предмету. Такие условия принято называть случайными. Случайные условия должны определяться непосредственно при заключении договора, поскольку их существует множество, и они не могут быть предусмотрены заранее в законодательных нормах. Так, например, к случайным условиям можно отнести договоренности сторон о рассрочке платежа, страховании рисков, способах обеспечения исполнения (задатке, неустойке, поручительстве и др.).
Алексеев С.С., также подразделяет условия договора на три группы: существенные, обычные и случайные.10 По мнению автора, существенные условия представляют собой такие обстоятельства, при которых в случае отсутствия соглашения сторон, договор считается незаключенным. Существенными условиями договора считаются условия, устанавливаемые между участниками сделки, и условия, зафиксированные в ГК РФ и других правовых актах. Так, например, при заключении договора аренды, существенными условиями являются права и обязанности сторон, определяемые участниками сделки, в отношении имущества (предмета аренды), величины и формы арендной платы, обязанностей сторон по содержанию арендованного имущества, выкупа арендованного имущества, срока действия договора и др.
Обычными условиями договора являются те условия, которые отражены в диспозитивных нормах права или обычаях делового оборота и не нуждаются в согласовании сторон. Такие обычные условий в договор не включаются, в случае если при заключении договора они заменены новыми условиями, согласованными между участниками сделки.
Случайные условия не считаются характерными для заключаемого договора. Например, условие о том, что у приобретаемого по договору купли-продажи дома наружные стены должны быть покрашены в определенный цвет. Очевидно, что в данной ситуации, даже если в договоре нет указания конкретного цвета наружных стен дома, то при наличии согласия участников сделки по существенным условиям договора он будет считаться заключенным. При этом покупатель дома может настаивать на том, чтобы дом имел конкретный цвет, соответствующий его требованию. В такой ситуации, если покупатель согласен с данным требованием продавца, то указанное случайное условие в договоре становится существенным.
Необходимо отметить, что законодатель использует только понятие существенных условий договора. Из этого следует, что обычные и случайные условия договора могут использоваться только на стадии переговоров о заключении договора, но не употребляться в качестве таковых в уже заключенном договоре.
Е.А. Суханов, отмечает, что существенными являются все условия договора, требующие согласования, поскольку при отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из них договор признается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ), другими словами несуществующим. Существенные условия договора можно разделить на инициативные и предписываемые. Такое деление особенно важно при заключении договоров в ходе осуществления хозяйственной (предпринимательской) деятельности. Условия, необходимые для заключения договоров данного вида, например условия о предмете договора, рассматриваются в качестве предписываемых законом. Условия, которые включены в договор исключительно по желанию сторон, но в целом в них нет необходимости, считаются инициативными. В договоре купли-продажи, например, к таким условиям относят условия, «отвечающие» за обеспечение повышенной сохранности предмета договора, за улучшение качества исполнения договора, а также, условия которые конкретизируют срок исполнения договора.
Регулирующая функция договора наиболее четко отражается в его инициативных условиях. При этом, принимается во внимание специфика конкретной экономической ситуации, где находятся и которую своими действиями создают или изменяют участники сделки. Как правило, если в конкретном договоре такие условия отсутствуют, то это свидетельствует о том, что участники сделки подходят к заключению договора, как к формальности, не умеют и не понимают, как использовать его регулятивные возможности. Последствия в таких случаях, практически всегда неблагоприятно отражаются на интересах самих сторон. Например, если в договоре не предусмотрены конкретные меры ответственности за его нарушение, либо прописана часто встречающаяся фраза об «ответственности, предусмотренной законодательством», то в случае конфликта между участниками сделки, потерпевшей стороне будет очень сложно в полной мере восстановить свое нарушенное право. В этом случае, максимум, на что может рассчитывать потерпевшая сторона, это только возможность взыскания с ответчика доказанных ею убытков, что также является довольно не простым делом.11
Итак, существенными условиями договора следует признать условия, необходимые для того, чтобы договор определенного типа можно было признавать заключенными.
3. Виды договора купли-продажи
Гражданский кодекс РФ кроме общих положений о договоре купли - продажи содержит положения, посвященные розничной купле-продаже, поставке товаров, поставке товаров для государственных нужд, контрактации, энергоснабжения, недвижимости и предприятия. Рассмотрим подробнее эти виды договоров.
Самый распространенный среди договоров купли – продажи - договор розничной купли-продажи. Положения, регламентирующие условия и порядок заключения данного вида договора содержатся в параграфе 2 главы 30 ГК РФ. В случае отсутствия в указанном параграфе необходимых специальных норм, применяются общие положения о купле-продаже.
Статья 492 ГК РФ, формулирующая определение договора розничной купли-продажи, содержит критерии, по которым данный вид договора можно отличить от иных разновидностей купли-продажи. Так, по договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. Таким образом, предметом такого договора является продажа товаров в розницу, т.е. небольшими количествами или поштучно. Следует отметить, что в договоре розничной купли-продажи нет строгой формулировки целей, в которых должен использоваться товар, в отличие, например, от договора поставки и договора контрактации, в которых такие цели твердо установлены. Договор розничной купли-продажи служит для удовлетворения бытовых, домашних, семейных, личных потребностей граждан. Между субъектами розничной купли-продажи складывается относительное неравенство сторон основанное на экономических факторах. При этом в целях потребителя законодателем предусмотрена компенсация этого неравенство, например, потребитель в спорных ситуациях имеет право ссылаться на свидетельские показания в подтверждение факта заключения договора при отсутствии документов об оплате товара.
Договор поставки, как разновидность договора купли-продажи, широко распространен в предпринимательской деятельности. По договору поставки, согласно со ст. 506 ГК РФ, продавец (поставщик), осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности (для последующей продажи, промышленной переработки и др.) или в иных целях, не связанных с личным, семейным иным подобным использованием. Сторонами по договору поставки выступают субъекты предпринимательской деятельности (юридические лица и индивидуальные предприниматели).
При выборе, какой вид договора заключать – о розничной купле-продаже или о поставке, если товар покупается у продавца, осуществляющего предпринимательскую деятельность в области розничной торговли, большое значение имеет правовой статус покупателя. Также внимание уделяется количеству приобретаемого товара и цели покупки. Таким образом, правовой статус покупателя и цель покупки являются основными критериями отличия между розничной куплей-продажей и поставкой.
Еще одной особенностью договора поставки является срок передачи товара. Как правило, момент заключения и момент исполнения договора поставки не совпадают. Договором может быть заключен как на единовременную поставку (обусловленный срок), так и на поставку партиями в определенный период времени.
При заключении договора поставки, срок его исполнения определяется либо посредством установления конкретной даты, дня, месяца, либо установления срока действия договора. Кроме периодов, может быть определен график поставки, например: декадный, суточный, часовой. Досрочная поставка товаров допускается только с согласия покупателя (п. 2 ст. 457 ГК РФ).
В связи с тем, что договор поставки является самым распространенным в предпринимательской деятельности, Гражданским кодексом предусмотрены специальные нормы, позволяющие своевременно урегулировать разногласия сторон при заключении договора, согласовать несовпадающие интересы. В соответствии с положениями ст. 507 ГК РФ, если при заключении договора возникают разногласия между сторонами по каким-либо условиям договора, сторона, предложившая заключить договор и получившая от второй стороны предложение о согласовании этих условий, в соответствии с указанной статьей должна в течение тридцати дней со дня получения предложения принять меры о согласовании условий либо уведомить другую сторону письменно об отказе от заключения договора. Срок может быть установлен законом или по согласованию сторон. В случае невыполнения данных требований сторона, не принявшая мер по согласованию условий договора поставки и не уведомившая другую сторону об отказе от заключения договора в установленный срок, обязана возместить убытки, вызванные уклонением от согласования условий договора.
Поставка осуществляется путем отгрузки (передачи) продавцом товаров. Зачастую покупателями по договору поставки часто выступают организации, осуществляющие посредническую деятельность, связанную с реализацией товаров, поэтому, поставка товара может производиться не только конкретно покупателю, но и иному лицу, указанному в договоре в качестве получателя. Порядок поставки третьему лицу регламентируется ст. 509 ГК РФ.
Рассмотрим далее договор контрактации. Договор контрактации является разновидностью договора купли-продажи поскольку, это целью также является возмездная передача товара в собственность в обмен на эквивалентно-определенное денежное предоставление. В соответствии со ст. 535 ГК РФ, по договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю – лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи. Таким образом, к договору контрактации также возможно применить общие положения о купле-продаже, в случае если они не противоречат специфике поставки и особенностям контрактации (п. 5 ст. 454 ГК РФ.)
Кроме того, в отношениях контрактации присутствуют признаки, присущие поставке товаров, что позволяет применять к ней правила о договоре поставки, не противоречащие специальным нормам о контрактации (п. 2 ст. 535 ГК РФ). Так, например, положение ст. 506 ГК РФ о том, что условие о сроке передачи товара является существенным условием договора, также применяется и к контрактации. В связи с этим, наличие разногласий о сроке передачи товара в договоре контрактации имеет такие же последствия, какие установлены для договора поставки.
Положения о договоре контрактации отражают такое экономическое неравенство контрагентов, которое существует в отношениях, характеризующихся одновременно следующими признаками:
- предмет договора - сельскохозяйственная продукция, выращенная самим поставщиком
- на стороне поставщика выступает производитель сельскохозяйственной продукции;
- на стороне покупателя выступает предприниматель
Причем данная продукция должна быть результатом такой деятельности, которая характеризуется признаками, обусловившими экономическое неравенство сельскохозяйственного производителя12.
Понятие договора энергоснабжения установлено в ст. 539 ГК РФ, согласно которой энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.
Договору энергоснабжения обладает особенностями, которые не присущи договору купли-продажи. Электроэнергия обладает особыми физическими свойствами: ее невозможно обнаружить зрительно как вещь, накопить на складе, хранить, распоряжаться как вещью и др. Таким образом, по своим физическим свойствам электрическая энергия не может стать, например, предметом договора хранения или договора имущественного найма, поскольку по истечении установленного срока имущество, переданное в соответствии с указанными договорами, должно быть возвращено. В связи с тем, что электроэнергия потребляется, то ее невозможно возвратить.
Этот аспект порождает множество дискуссии в цивилистической науке. На сегодняшний день, ученые – правоведы не пришли к единому мнению о том, является ли энергия товаром (вещью, имуществом), который можно продать или купить как объект права собственности.
Еще одной разновидностью договора купли-продажи является договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество.
Договор купли-продажи недвижимости, по правовым характеристикам, является двусторонним, консенсуальным и возмездным.
Этот договор был выделен в отдельный вид договора купли-продажи, в связи с тем, что его предмет имеет ряд специфических особенностей. Общепринято, что недвижимые вещи образуют единую систему вещей, центральное место в которой занимают земельные участки. Таким образом, купля – продажа недвижимых вещей, не являющихся земельными участками, всегда какой - либо степени связаны с определенными действиями, касающимися земли. При чем, это связано не только к имуществу, которое прочно связанно с землей (здания, сооружениям), но и с так называемыми недвижимостями по закону (корабли, воздушные суда и т.п.).
Относительно новым для отечественного правопорядка, среди всех видов договоров купли – продажи, является договор купли – продажи предприятия.
Само определение «предприятие» закреплено в ст. 132 ГК РФ, согласно которой под предприятием понимается имущественный комплекс, в состав которого входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в т. ч. земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. В соответствии со ст. 559 ГК РФ по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Договор купли - продажи предприятия, выделяется среди договоров купли-продажи, по критерию объекта совершаемой сделки; и по правовым характеристикам является взаимным, консенсуальным и возмездным.
Появление договора купли-продажи предприятия обусловлено необходимостью правового регулирования трех видов сделок:
1. сделки, связанные с приобретением предприятий в ходе процедуры банкротства
2. сделки связанные с приватизацией предприятий
3. сделки, заключаемые при продаже частных предприятий.
Продавцом при сделке купли – продажи предприятия, как правило, выступает физическое или юридическое лицо, имеющее в собственности реализуемый имущественный комплекс, а покупателем - юридическое или физическое лицо, либо индивидуальный предприниматель или, в собственности которого может находиться это имущественный комплекс.
Условно процесс реализации предприятия можно подразделить на несколько стадий: