Договор аренды

Введение...............................................................................................................
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ ...................................
1.1 Понятие и основные признаки договора аренды ...................................................................................................
1.2 Содержание договора аренды...............................................................
1.3 Виды договора аренды ........................................................................
2. ХАРАКТЕРИСТИКА ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ..
2.1 Договор аренды транспортных средств ..............................................
2.2 Договор аренды зданий и сооружений ...............................................
Заключение........................... ...

Введение...............................................................................................................
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ ...................................
1.1 Понятие и основные признаки договора аренды ...................................................................................................
1.2 Содержание договора аренды...............................................................
1.3 Виды договора аренды ........................................................................
2. ХАРАКТЕРИСТИКА ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ..
2.1 Договор аренды транспортных средств ..............................................
2.2 Договор аренды зданий и сооружений ...............................................
Заключение...........................................................................................................
Библиографический список................................................................................

Объектом исследования являются гражданские правоотношения, складывающиеся в сфере заключения, изменения и прекращения договора аренды на современном этапе.
Предметом исследования является институт аренды и его роль в гражданском обороте, труды отечественных исследователей в этой области, нормативно-правовые акты и правоприменительная практика.

ООО «Торг-Маркет» обратилось в суд с иском к Администрации города Вологды о взыскании 459 190 руб. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что в период действия договора аренды им был произведен капитальный ремонт арендованного здания.
В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. В соответствии с пунктом  10.6 договора аренды обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора.
В соответствии с пунктом 10.10 договора аренды в случае досрочного расторжения договора аренды, связанного с невыполнением любого из условий договораили в связи с его окончанием, арендатор обязан передать безвозмездно перестройки и улучшения, выполненные в соответствии с проектом капитального ремонта и реставрации здания, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкции здания. При этом средства, затраченные на проектирование, консервацию, капитальный ремонт и реставрацию здания, не возвращаются. Кроме того, истец не предоставил в суд документы, подтверждающие проведение ремонтных работ и их фактическую стоимость, период их проведения.  Не представлены также доказательства несения обществом заявленных расходов.
Оценив представленные сторонами доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.17
Рассматривая обязанности арендатора, отметим, что помимо общей кредиторской обязанности по принятию от арендодателя имущества, сданного в аренду, арендатор имеет ряд специальных обязанностей. Во-первых, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату арендодателю. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.18 В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. При этом если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Большое количество судебных разбирательств, прежде всего, связано с неисполнением арендатором своей обязанности по своевременному внесению арендной платы. Так 31 марта 2015 года Арбитражным судом Алтайского края было вынесено решение по делу №А03-1771/2015. ОАО «МРСК Сибири» - «Алтайэнерго» обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к ИП Горбачеву Евгению Ивановичу о  взыскании 9 912 руб. долга по договору аренды № 3587 от 01.09.2008.
Гражданские правоотношения между ОАО «МРСК Сибири» и ответчиком возникли из договора, в соответствии с условиями которого истец (арендодатель) передает, а ответчик (арендатор) принял во временное владение и пользование производственное помещение общей площадью 70 кв.м. (бокс № 6) в одноэтажном здании гаража автомобилей и бульдозеров, расположенный в г.Барнауле, ул.Кулагина, 16 А. Срок аренды определен с 01.09.2008 по 30.07.2009. 
Согласно пункту 3.1 договора аренды размер ежемесячной арендной платы составляет 9 912 руб. Арендная плата перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя, указанный в договоре, или любым другим способом, не запрещенным действующим законодательством по дополнительному соглашению сторон, ежемесячно до 5 числа месяца, в котором будет произведено начисление арендной платы за пользование имуществом (п.3.2 договора).
В связи с ненадлежащим исполнением обязательств за ответчиком образовалась задолженность за ноябрь  2014 года в размере 9 912 руб. Истец  направил в адрес ответчика претензию с требованием оплаты задолженности. Исходя из установленных судом обстоятельств дела,  между сторонами возникли обязательственные отношения, регулируемые положениями параграфов 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Доказательств уплаты долга ответчик суду не предоставил. При таких обстоятельствах суд решил удовлетворить исковые требования в полном объеме.19
Односторонний досрочный отказ арендатора от использования имущества, чье состояние не ухудшалось, не является основанием для освобождения его от обязанности вносить арендную плату. Наоборот, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклоняется от приемки арендованного имущества.20
Последствия нарушения арендатором указанной обязанности следующие. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель, помимо взыскания убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами и неустойки, если она установлена договором, вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. В качестве меры оперативного воздействия арендодатель вправе удерживать оставшееся у него после прекращения договора аренды, но принадлежащее арендатору имущество, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы.21
Во-вторых, арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества. Акцент в правовом регулировании данной обязанности делается не на само по себе понуждение к пользованию имуществом, а на пределы этого пользования, которые проявляются в том, что при пользовании арендованным имуществом арендатор должен демонстрировать ту же степень заботливости, разумности и осмотрительности, с которой он относится к собственному имуществу.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, допускает его ухудшение, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Однако если условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, наступает другое последствие: он вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если законом не предусмотрено иное, а риск случайного повреждения вещи ложится на арендодателя. В этом случае договор аренды не подлежит досрочному расторжению.22
Так, Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ИП Шаликову Юрию Александровичу об обязании возвратить по акту приема-передачи  земельный участок, площадью 333 кв.м., с кадастровым номером 75:32:030712:0007, расположенный  по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Центральный административный район, ул. Новобульварная 42 г, в состоянии пригодном для его дальнейшего  использования.
25 июня 2007 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка на территории г. Читы. Земельный участок предоставлялся для строительства гаражей боксового типа и организации второго въезда для гаражного кооператива №112.
Департаментом проведено обследование земельного участка, в  результате которого   было установлено: земельный участок захламлен, а строительство не ведется. Согласно условиям договора Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления, а также приступить к использованию участка после установления его границ в натуре (на местности) и получения документов, удостоверяющих право аренды. Однако до настоящего времени ответчик не приступил к освоению земельного участка, земельный участок не осваивается.
Оценив действия арендатора по использованию земельного участка с точки зрения достижения цели договора, а также возможности ее достижения в период действия договора аренды, суд пришел к выводу, что факт нарушения арендатором условии договора, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, не устранен ответчиком, доказательств обратного ответчиком не представлены. Учитывая изложенное, суд решил удовлетворить исковые требования в полном объеме и обязать ИП Шаликова Ю.А. возвратить Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края земельный участок в состоянии пригодном для его дальнейшего  использования.23
В-третьих, арендатор должен нести расходы на содержание имущества в надлежащем состоянии (коммунальная плата, расходы по поддержанию вещи в порядке и т.д.) и осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды.24 Стоит отметить, что текущий ремонт практически определяется как исправление повреждений и ухудшений имущества, не подпадающее под понятие капитального ремонта, то есть не заключающееся в восстановлении целостности имущества в связи с его существенным износом и не требующее значительных затрат, несоизмеримых с доходами арендатора от использования имущества. Как правило, текущий ремонт выражается в систематическом проведении работ по предупреждению преждевременного износа имущества и по устранению возникающих мелких неисправностей. Законом или договором может быть предусмотрено переложение бремени текущего ремонта на арендодателя.
В-четвертых, арендатор обязан вернуть арендодателю взятое имущество при прекращении договора в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, в установленный срок и в том месте, где арендатор его получил. В случае невозврата имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки.
В случае просрочки уплаты указанной суммы на нее подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами.25 Если же полученная сумма не покрывает всех причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения в непокрытой части. Если за своевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, то убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, которая, таким образом, носит штрафной характер. Впрочем, в договоре может быть установлен и иной вид неустойки.
В случае возврата имущества в установленный срок, но сверх нормального износа или в состоянии, не обусловленном договором, арендатор обязан возместить арендодателю убытки. При этом под нормальным понимается износ, которому имущество подвергается при его обычном использовании по назначению в течение срока, обусловленного договором.
Отказ арендатора от исполнения обязанности вернуть имущество дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке. Однако при этом арендодатель не вправе подавать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, то есть виндикационный иск. Последний применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует его из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. Арендатор же пользовался имуществом на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому обязанность вернуть имущество в освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде. Обязанность арендатора возвратить имущество включена в содержание договора аренды, поэтому требование арендодателя о возврате имущества юридически следует квалифицировать как требование о понуждении к исполнению обязанности в натуре.
Статья 624 ГК РФ устанавливает исключение из общего правила об обязанности арендатора вернуть переданную ему во владение и (или) пользование вещь. Речь идет о так называемом выкупе арендованного имущества. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Таким образом, в момент достижения соглашения о выкупе арендованного имущества стороны должны согласовать размер выкупной цены. В то же время условие о ее зачете (незачете) в счет арендной платы не является существенным: по умолчанию выкупная цена не входит в состав арендной платы. Ситуация же, при которой в силу договора арендные платежи являются целиком выкупными, должна быть исключена. Какая-то их часть должна сохранить качество арендной платы, в противном случае существующие между сторонами отношения перестанут быть арендными.
Важно подчеркнуть, что договор аренды с правом выкупа арендованного имущества не сводится к договору финансовой аренды (лизинга), а является родовым понятием по отношению к нему. При этом и по договору аренды с правом выкупа имущества, и по договору лизинга выкуп арендованного имущества остается правом, а не обязанностью арендатора. В этом состоит отличие договора аренды с правом выкупа вообще и договора лизинга в частности от договора найма-продажи, предполагающего обязательный переход права собственности от продавца к покупателю. Наконец, следует учитывать, что законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
Завершая характеристику обязанности арендатора по возврату имущества, остановимся на таком важном моменте, как судьба улучшений арендованной вещи, то есть таких изменений ее свойств, которые повышают ее стоимость, но при этом не влекут ее сущностного изменения. В процессе пользования вещью арендатор может произвести разнообразные улучшения, будущее которых зависит от их характера. По своему характеру, в зависимости от того, возможен ли процесс отделения без причинения вреда арендованному имуществу, улучшения могут быть отделимыми (съемная аппаратура, новые покрышки для автомобиля) и неотделимыми (оклеивание стены обоями, пристройка крыльца, перекраска стола).
Отделимые от арендованной вещи улучшения остаются в собственности арендатора, неотделимые - передаются в собственность арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды. Однако стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором за свой счет, но с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем. Соответственно арендатор не вправе претендовать на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных за счет арендодателя (в том числе за счет так называемых амортизационных отчислений) либо за свой счет, но без санкции арендодателя, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.
Как видим, современный законодатель избрал критерий отделимости улучшений, отказавшись от подхода, существовавшего в римском и дореволюционном российском праве, при котором улучшения, прежде всего, подразделялись на необходимые (полезные) и случайные (по вкусу арендатора), а уже последние - на отделимые и неотделимые. Этот шаг следует признать обоснованным, так как квалификация улучшений в качестве отделимых и неотделимых более объективна и оставляет меньше возможностей для произвольного толкования.
I.III. Виды договора аренды
В качестве отдельных видов договора аренды выделены прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда. Причем законодатель терминологически различает отдельные виды договора аренды (прокат, финансовая аренда) и договоры аренды отдельных видов имущества (аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий). Согласно гражданскому законодательству общие положения об аренде применяются к данным видам договора аренды, если иное не установлено специальными нормами об этих договорах.
Договор проката представляет собой соглашение, в силу которого арендо­датель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве по­стоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.26
Отличительные признаки договора проката:
1. арендодателем по данному договору выступает предприниматель (коммерческая организация, индивидуальный предприниматель), для которого сдача имущества в аренду является постоянным видом деятельности. На стороне арендатора может выступать любое лицо;
2. предметом договора проката может быть только движимое имущество;27
3. согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 626 ГК РФ имущество, которое предоставляется по этому договору, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. В связи с этим арендаторами по данному договору являются в основном граждане, которые используют имущество для личного, семейного, домашнего использования. К таким отношениям применяется законодательство о защите прав потребителей.
Нормы, регулирующие договор проката, являются в основном императивными. Договор проката – это публичный договор, арендодатель при наличии у него возможности предоставить в прокат имущество не имеет права отказать в заключении договора обратившемуся к нему лицу, установить в нем различные условия для разных арендаторов.
Договор аренды предприятия - это соглашение, в силу ко­торого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, а арендатор обязуется вносить арендную плату.28 В составе предприятия в обязательном порядке передаются основные средства - земельные участки, здания, сооружения, оборудование.
Оборотные средства предприятия, например запасы сырья, топлива, материалов, права пользования землей, водой, зданиями, сооружениями и оборудованием, принадлежащими другим лицам, иные имущественные права арендодателя, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие ис­ключительные права передаются в порядке, на условиях и в пре­делах, определяемых договором. Кроме того, арендодатель обязан уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
Форма договора - письменная в виде одного документа, подписанного сторонами. Стоит отметить, что договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от его срока и считается заключенным с момента такой регистрации, а несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. В данном случае арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.29 Договор лизинга является двусторонне обязывающим, взаимным, консенсуальным, возмездным, срочным.
Лизингодатель (арендодатель) - физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в ходе реализации лизинговой сделки в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга.
Лизингополучатель (арендатор) - это физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование.30 Лизингополучатель владеет и пользуется предметом лизинга в предпринимательских целях.