Инвестиционное проектирование на примере строительства

В работе использовались экономические и статистические методы анализа, графический метод, табличный, индексный анализ, анализ структуры и динамики, а так же методы системного и сравнительного анализа, синтеза, индукции и дедукции.
Структура работы состоит из введения, 3-х глав, заключения и приложений. Она содержит 20 таблиц и 5 рисунков.
...

Введение. 5
Глава 1. Основные аспекты инвестиционного проектирования. 10
1.1.Понятие инвестиционного проекта и проектного цикла. 10
1.2 Основные классификации инвестиционных проектов. 15
1.3. Фазы разработки и анализа проектов. 17
1.4. Процесс планирования и управления проектом. 19
1.5. Методы оценки эффективности и рисков инвестиционных проектов. 43
Глава 2. Разработка бизнес-плана инвестиционного проекта строительства многоэтажного жилищного дома с подземной стоянкой по адресу г. Москва, Тихвинская улица, д.10. 49
2.1.Краткое резюме. 49
2.2.Анализ рынка. 49
2.3.Описание организационной структуры проекта. 52
2.4. Маркетинг и организация продаж. 55
2.5.Строительство и номенклатура. 57
2.6.Управление компанией и права собственности. 63
2.7.Требуемое финансирование и его использование. 67
Глава 3. Оценка риска инвестиционного проекта многоэтажного жилищного дома с подземной стоянкой по адресу г. Москва, Тихвинская улица, д.10. 70
3.1.Оценка эффективности. 70
3.2.Оценка рисков. 83
3.3.Оценка чувствительности. 84
Заключение и выводы по инвестиционной привлекательности организации строительства многоэтажного жилищного дома с подземной стоянкой по адресу г. Москва, Тихвинская улица, д.10. 88
Список литературы. 91

Одной из важнейших сфер деятельности любой компании являются инвестиционные операции, т. е. операции, связанные с вложение денежных средств в реализацию проектов, которые будут обеспечивать получение фирмой выгод в течение достаточно длительного периода времени. Результатом таких проектов может, например являться:
- разработка и выпуск определенной продукции для удовлетворения рыночного спроса;
- совершенствование производства выпускаемой продукции на базе использования более современных технологий и оборудования;
- экономия производственных ресурсов;
-организация кооперированных поставок между различными партнерами;
- улучшение качества выпускаемой продукции;
- повышение экологической безопасности;
- предоставление различного рода услуг, в частности консультационных, информационных, соци альных и т.п.
- проведение научно-исследовательских работ, связанных с перспективой развития бизнеса.
Экономическая оценка любого инвестиционного проекта должна обязательно ......

Квартиры и машино-места многоквартирного дома распределяются при помощи собственного отдела маркетинга и продаж строительства в объеме, а так же при посредничестве таких компаний как «Миэль-недвижимость», «Инком-недвижимость», «Бест-недвижимость». Посредникам будет предоставляться 7% скидка от стоимости квадратного метра предоставляемой ЗАО «ЭРС-Эксклюзив».
Политика стимулирования сбыта:
Стимулирование сбыта происходит при помощи следующих путей реализации:
1) Реклама и статьи о характеристиках многоквартирного дома и машино-мест от ЗАО «ЭРС-Эксклюзив», которые наилучшим образом смогут удовлетворить явные и скрытые потребности Клиентов:
- в журнале «Семь дней», «Домашний очаг», производимая 1 раз в месяц;
-на сайте www.stroytrade.ru, Интернет сайт ЗАО «ЭРС-Эксклюзив», производимые ежедневно;
-на выставках «Строительство России», «Стройка», производимые один раз в год;
-при помощи рассылки рекламных материалов по почте, производимых один раз в три месяца.
2) предоставление скидок:
5% -при покупке квартиры в 2011 г., 4% -при покупке квартиры в 2012 г., 3%-при покупке квартиры в 2013 г., 2% при покупке квартиры в 2014 г., 1% при покупке квартиры в 2015 г.
2.5.Строительство и номенклатура.
Настоящий этап посвящен формированию производственной системы, задачами которого являются:
а) Определение предметов труда – сырье, материалы, полуфабрикаты, комплектующие изделия (состав, объемы, обеспеченность и т.д.);
б) Средства труда – машины, оборудование (состав и структура, фондовооруженность и т.д.);
Основные предметы труда, средства труда, применяемые в процессе строительного производства представлены в таблице № 2.5.
Таблица № 2.5.
Предметы труда.
№
Наименование
Доля в общем объеме, выраженном в стоимостном выражении (%)
Обеспеченность предметом труда на предприятии (% к нормативному объему)
1
Строительная химия (пены, герметики, клеи, специальные покрытия и обработка материалов)
1
100
2
Сухие смеси
4
90
3
Кровельные материалы, световые конструкции для крыш, водосливы, антиобледенение, мансардные окна
10
70
4
Тепло-, звуко-, гидроизоляция
2
100
5
Фасадные материалы, сайдинг
10
70
6
Системы водоотвода и дренажа
3
100
7
Строительные леса
3
100
8
Опалубка
1
50
9
Лесо-, пиломатериалы
2
100
10
ПВХ материалы, оргстекло
2
100
11
Сэндвич-панели
3
50
12
Профнастил, металлоконструкции
3
100
13
Цементы / бетоны, кирпич, строительные блоки
50
60
14
Промышленные / наливные полы
2
30
15
Быстровозводимые конструкции
3
40
16
Тара, упаковка, сетки, пленка
1
50
Таблица 2.6.
Средства труда.
Наименование
Количество
Средство труда находиться в собственности компании
Средство труда арендуется
1
Автокран КС-45724-5 «Клинцы», 20 т (стрела 20,0 м) (2010 г.в.)
2
+
2
а/м ЗИЛ 130 самосвал (1999 г.в.)
2
+
3
КамАЗ
2
+
4
Кран подъёмный Пионер-1000
2
+
5
Экскаватор ЕК-12-10 0,65
2
+
6
Бытовка
4
+
7
Столик малярный ПСМ-104
5
+
8
Емкость для битума (5 куб)
5
+
9
Ящик для бетона ЯР-250
4
+
10
Тачка строительная ТС -1
6
+
11
Лестница приставная (16 ступеней)
2
+
12
Прочее
30
+
Фондовооруженность на предприятии составляет около 15 000 руб./ чел.
Проектом предусмотрено строительство 10-12-14 этажного односекционного жилого дома с размерами в плане 36*42 м с отделкой верха здания 47,66 с первым жилым этажом и подземной автостоянкой.
Размещение:
-на первом этаже вестибюля, лестнично-лифтового холла, комнаты охраны, электощитовой и подсобных помещений;
-на всех этажах квартир первой категории комфорта;
-в подземном пространстве жилого дома и частично под дворовой территорией одноэтажной автостоянки с двухъярусным размещением автомобилей с использованием механизированной системы хранения;
-в техническом подполье – помещение инженерных служб и мусоросборочной камеры.
Устройство въезда в автостоянку по внутренней рампе со стороны Тихвинской улицы – главный вход в жилой дом с северной стороны;
Осуществления связи по этажам тремя лифтами (два пассажирских лифта грузоподъемностью 630 кг и один грузопассажирский грузоподъемностью 1000 кг и двумя лестницами типа Н-1 и Н-2).
Оснащение квартир автономными дымовыми пожарными извещателями первичными средствами пожаротушения.
Обеспечение жизнедеятельности для инвалидов и маломобильных групп населения – устройство пандусов при входах;
Конструктивные решения:
-Монолитный железобетонный каркас.
Пространственная жесткость и устойчивость здания обеспечивается совместной работой продольных и поперечных несущих стен с жесткими дисками монолитных перекрытий.
Согласно инженерно-геологическим изысканиям поверхность участка ровная с абсолютными отметками 156,53 и 157,99.
С поверхности до глубины 2- 3,5 м участок покрыт насыпными грунтами. Под насыпью залегают современные аллювиальные отложения представленные песками от пылеватых до крупных с гравием и щебнем средней плотности, влажными и водонасыщенными мощностью слоя от 2,5 до 7,6 м.
Расчетный уровень грунтовых вод 152,58 -155,29 м.
Горизонт безнапорный в отдельные периоды года возможна «верховодка».
Вода неагрессивна к бетону нормальной проницаемости. В соответствии с картой инженерно-геологического районирования г. Москвы по степени опасности проявления карстово-диффузиозных процессов» участок строительства оценивается как безопасный. Участок радонобезопасен. Радиоактивного загрязнения не выявлено.
Фундаменты - монолитная железобетонная плита толщиной 1000 мм по бетонной подготовке толщиной 100 мм. Бетон плиты класса В25, бетон подготовки класса В 7,5.
Основанием фундаментной плиты служат пески средней крупности, средней плотности, водонасыщенные с модулем деформации Е30 Мпа.
Ограждение котлована частично в откосах, частично шпунтовое из труб диаметром 630 *7 мм с шагом 1 м, длинной 10 м с затиркой из досок.
Отметки
Пола 1 этажа 0,00=159,3;
Пола 2 этажа 2,2=157,1;
Пола автостоянки 6,1=153,2;
Низа фундаментов 7,1=152,2.
Проектом предусмотрена бентонитовая горизонтальная гидроизоляция по бетонной подготовке и вертикальная гидроизоляция по стенам подвала (2 слоя метаплпста). Проектом предусмотрен дренаж.
Подземные этажи здания монолитные – железобетонные. Колонны подземных этажей 400*400 мм.
Несущие стены толщиной 300 мм.
Перекрытие паркинга толщиной 250 мм, над эксплуотируемой кровлей толщиной 400 мм.
Бетон монолитных конструкций В25, W8.
Надземные этажи здания монолитные железобетонные. Наружные стены монолитные железобетонные толщиной 300 мм с эффективным утеплителем толщиной 150 мм, слой кирпича толщиной 120 мм.
Стены лестнично-лифтового блока толщиной 200 мм.
Несущие внутренние стены толщиной 300 мм.
Перекрытия безбалочные толщиной 180 мм с термовкладышами.
Лестницы монолитные железобетонные марши и площадки.
Кровля жилого дома плоская рулонная с внутренним водостоком, над нежилыми помещениями плоская совмещенная, с внутренним водостоком.
Степень огнестойкости -2, автостоянки -1. Класс ответственности-2.
Отделка фасадов облицовка лицевым кирпичом и алюминиевыми рейками типа «Люксалон». Цоколь крыльца ступени пандусы облицовываются естественным камнем (гранит отечественных месторождений). Окна деревоалюминивые с двойным стеклопакетом. Остекление балконов и лоджий. Цветовое решение в соответствии с колористическим паспортом.
Наружные эксплуатационные сети выполнены согласно техническим условиям на присоединение городских эксплуатационных служб.
Теплоснабжение от городской теплосети 2Д=200 мм, через проектируемый ИТП. Тепловой ввод в ИТП 2Д=150 мм прокладывается от реконструируемой камеры 2614.
Подземный газопровод Д=80 мм н.д., проложенный к сносимому дому №10 обрезается у магистрального газопровода Д=300 мм н.д. на Новосущевской улице с установкой инвентарных заглушек.
Прокладка дренажного кабеля от СКЗ до газопровода Д300 мм н.д. на Новосущевской улице и строительство контактного устройства на нем.
Водоснабжение от существующей сети городского водопровода Д=400 мм в проектируемый корпус двумя вводами диаметром по 150 мм каждый, которые пропускают расчетный расход на хозпитьевые и противопожарные нужды.
Канализация в проектируемую дворовую сеть канализации Д200 мм с присоединением к существующей дворовой сети диаметром 200 мм.
Отвод дождевых стоков с кровли здания системой внутренних водостоков с выпуском в проектируемую дворовую сеть. Далее в существующую городскую сеть коллектора реки Неглинки.
Электроснабжение от ТП 22921 после реконструкции по 6 кабельным линиям в земле: 4 АСБл1-4х 185 до электрощитовой жилого дома.
Для приема, учета и распределения электроэнергии применяются два двухсекционных ГРЩ 380/220В. Внутренние сети выполняются кабелями и проводами с медными жилами.
Предусматривается молниезащита по 3 категории.
Наружное освещение – светильники, торшеры.
Благоустройство и озеленение участков в пределах отведенной территории с устройством площадок отдыха, детской и хозяйственной с применением тротуарной плитки для дорог и асфальтобетона для проезжей части. Посадка деревьев, посев газона, максимальное сохранение существующих зеленых насаждений. Устройство открытых автостоянок на 18 машиномест в соответствии с расчетом и нормальными требованиями.
2.6.Управление компанией и права собственности.
Заказчиком многоэтажного дома с подземной автостоянкой по адресу: г. Москва, ул. Тихвинская д.10 является ЗАО «ЭРС-Эксклюзив».
Строительство производится в соответствии с разрешением на выполнением строительно-монтажных работ выданным 23.08.2013 г. №21121 ИГСН г. Москвы.
Строительство осуществляется генеральным подрядчиком ООО «Весна», выполняющим общестроительные работы.
Проектно-сметная документация разработана генеральным проектировщиком ЗАО «Попов и архитекторы», выполняющая архитектурно-строительную часть.
Представим общую схему структуры управленческих процессов, действующих на предприятии:
Рис. 2.3. Структура управленческого процесса.
Автору представляется необходимым рассмотрение состава, длительности и повторяемости управленческих операций в рамках выполнения управленческих функций.
Начнем с рассмотрения внутрифирменного контура управления проекта. Оно представляет собой некоторую последовательность выполняемых функций и в их рамках — выполняемых управленческих операций.
Таблица 2.7.
№
Наименование операции
Длительность (дни)
Повторяемость (количество повторений/ год)
Финансовые затраты на выполнение операции (% от ФОТ)
Трудовые затраты на выполнение операции (% от общего количества сотрудников)
Регламентация процесса согласно показателям , содержащимся в столбцах №3,4 (+ да, - нет)
1
2
3
4
6
7
8
1
Учет (статистика) управленческой информации:
1.1
сбор необходимой управленческо-статистической информации (информация о результатах деятельности фирмы в прошлом периоде, о ценах на выпускаемые товары на рынке, результаты исполнения баланса предприятия, оценка использования производственных ресурсов, показатели финансового состояния предприятия, информация о конкурентах, об их товарах и пр.);
10
12
0,26
5
+
1.2.
переработка всей собранной информации и подготовка ее к последующему анализу.
1
12
0,026
5
+
2.
Анализ учетно-статистической информации:
2.1.
выявление резервов повышения эффективности бизнеса (резервы повышения чистой прибыли фирмы за счет увеличения количества продаж товара и установления его оптимальной цены, снижения издержек производства, предложений по реформированию системы налогообложения бизнеса)
2
4
0,018
4
_
2.2.
прогнозирование состояния рынка с учетом возможного поведения фирм-конкурентов в каждой рыночной нише, в которой данная фирма имеет свои интересы (состояние показателей эластичности спроса товара по цене, по доходу потребителей, изменение платежеспособности потребителей продукции, повышение качества товаров у конкурентов данной фирмы, состояние рыночной доли продаж товара и изменения поставок товара конкурентами).
3
4
0,026
5
_
3.
Планирование деятельности фирмы:
3.1.
проведение необходимых расчетов и разработка нескольких альтернативных вариантов плана (обоснование критерия принятия решения, получение многовариантных оценок результатов деятельности фирмы в плановом отрезке).
3
12
0,079
16
+
3.2.
экономическая оценка каждого варианта плана и разработка предложений по обоснованию лучшего варианта.
7
12
0,185
37
+
4.
Принятие решения и его исполнение:
4.1.
Выбор планово-экономического решения
1
12
0,026
5
_
4.2
Оперативно – производственное планирование
0,5
48
0,053
11
5.
Контроль исполнения:
5.1.
координация деятельности производственных подразделений и производственных процессов во времени и пространстве
0,3
250
0,165
33
-
5.2.
мониторинг производственно-хозяйственной деятельности предприятия
1
48
0,105
21
+
5.3.
оценка отклонений от плана по временным интервалам и по отдельным структурным подразделениям.
0,5
48
0,053
11
+
При помощи показателей, содержащихся в таблице можно определить удельный вес операций рутинного и творческого характера, вес первых будет соответствовать показателю, содержащемуся в столбце №5 по регламентируемым операциям, вес второго по нерегламентируемым, в нашем случае - 0,708 и 0,292 соответственно.
Ритмичность управления оценивается с помощью коэффициента ритмичности, где сравниваются фактические значения с желаемыми, содержащиеся в столбцах №3,4 показателями.
В проекте принята следующая градация для оценки ритмичности с целью реализации мер по ее совершенствованию.
Характеристика показателя ритмичности
Величина коэффициента ритмичности
высокий
> 98%
удовлетворительный
80 –98%
неудовлетворительный
<80%
В компании разработано 2 коэффициента оценки качества управленческих функций:
1)
где
tnpi - потери рабочего времени из-за несвоевременного или неудовлетворительного выполнения соответствующей функции управления;
n — число функций управления;
Фсмi — сменный фонд времени m-го подразделения;
т— число подразделений.
. qnpi - потери связанные некачественным выполнением из-за несвоевременного или неудовлетворительного выполнения соответствующей функции управления;
n — число функций управления;
Ссмi — плановая себестоимость работ m-го подразделения;
т— число подразделений.
2.7.Требуемое финансирование и его использование.
Сводная ведомость капитальных затрат на строительство жилого дома составляется с учетом того, что:
общая площадь объекта -14608,1 кв.м
в том числе
-общая площадь квартир -9515,5 кв.м.
-общая площадь паркинга -1309,7 кв.м
-площадь нежилых помещений общего пользования: лестницы, лифты, коридоры, холлы, технические этажи и прочее -3782,9 кв.м.
Из выше приведенных данных следует, что полезная площадь многоэтажного дома составляет 10825,2 кв.м.
Таблица 2.8.
Сводная ведомость капитальных затрат на строительство многоквартирного жилого дома за период 4 квартал 2011 г. по 1 квартал 2015 г.
№
Наименование затрат
Сумма в руб.
1
Затраты по выполнению СМР
244 224 907
2
Оборудование
17 646 932
3
Затраты по переселению дома
91 450 478
4
Компенсационные выплаты доля города
25 054 570
5
Прочие капитальные затраты, согласование рабочей проектной документации
42 751 433
6
НДС по СРМ, строительным материалам
50 064 380
 
Итого
471 192 700
Таблица 2.9.
Объем продаж с учетом скидок за период 4 квартал 2011 г. по 1 квартал 2015 г.
№
Период
Сумма с НДС
1
4 квартал 2011 г.
23 559 635
2
2012 г.
51 102 026
3
2013 г.
100 653 828
4
2014 г.
337 727 369
5
2015 г.
41 468 492
Таблица 2.10.
Основные финансово-экономические показатели за период 4 квартал 2011 г. по 1 квартал 2015 г.
.
№
Показатель
Сумма с НДС
1
Объем продаж в действующих ценах, руб.
566 718 715
2
Себестоимость строительства, руб.
471 192 700
3
Валовая прибыль от реализации, руб.
50 064 380
4
Чистая прибыль от реализации, руб.
38 048 929
5
Рентабельность продаж, %
10
Инвестиции в строительство осуществляет один из крупнейших банков Москвы по следующему графику путем предоставления краткосрочных кредитов.
Таблица 2.10.
График инвестирования в строительство многоэтажного дома за период 4 квартал 2011 г. по 1 квартал 2015 г.
№
Период
Сумма с НДС
1
с 1.09 2011 г. по 1.12.2011 г.
18 767 000
2
с 1.01.2012 г. по 1.12.2012 г.
41 857 805
3
с 1.01.2013 г. по 1.12.2013 г.
82 439 621
4
с 1.01.2014 г. по 1.12.2014 г.
276 324 500
5
с 1.09.2015 г. по 1.12.2015 г.
33 987 370
 
Итого
453 376 296
Глава 3. Оценка риска инвестиционного проекта многоэтажного жилищного дома с подземной стоянкой по адресу г. Москва, Тихвинская улица, д.10.
Настоящая глава посвящена оценке эффективности инвестиционного проекта строительства многоэтажного жилищного дома с подземной стоянкой по адресу г. Москва, Тихвинская улица, д.10 и обоснования его выбора в качестве инвестиционно привлекательного, задачами которой являются:
- оценка и выводы по эффективности проекта с помощью показателей дисконтированный срок окупаемости (DPB), чистое современное значение инвестиционного проекта (NPV), внутренняя норма прибыльности (доходности, рентабельности) (IRR).
- оценка и выводы по рискам проекта;
- оценка чувствительности чистого современного значения инвестиционного проекта (NPV) к изменениям нескольких значимых показателей финансово-хозяйственной деятельности от ожидаемого значения.
Для определения эффективности (так называемая абсолютная эффективность) независимых инвестиционных проектов, а именно строительства многоэтажного жилищного дома с подземной стоянкой по адресу г. Москва, Тихвинская улица, д.10 или вклад денежных средств на банковский депозит, нами будут использованы методы, чтобы сделать вывод о том принять проект или отклонить:
дисконтированный срок окупаемости (DPB),
чистое современное значение инвестиционного проекта (NPV),
внутренняя норма прибыльности (доходности, рентабельности) (IRR).
Инвестиционный цикл проекта, расчет и обоснование его приемлемости, производился на период с начала строительства до сдачи здания в эксплуатацию, а именно 4 квартал 2011 г. по 1 квартал 2015 г. Основным обоснованием данному расчету служит период строительства, заканчивающийся сдачей в эксплуатацию многоэтажного жилищного дома с подземной стоянкой по адресу г. Москва, Тихвинская улица, д.10.
Величина шага прогнозирования
Расчет и анализ экономической эффективности хозяйственно-финансовой деятельности проектов рассчитывается по годам и по месяцам внутри года.
3.1.Оценка эффективности.
Для определения эффективности (так называемая абсолютная эффективность) независимых инвестиционных проектов упомянутых выше, чтобы сделать вывод о том принять проект или отклонить нами будут использованы методы:
дисконтированный срок окупаемости (DPB),
чистое современное значение инвестиционного проекта (NPV),
внутренняя норма прибыльности (доходности, рентабельности) (IRR).
Метод дисконтированного периода окупаемости.
В процессе расчета периода окупаемости с учетом дисконтирования ежегодных поступлений приводятся к начальному уровню.
Проект предполагает объем и график инвестиций представленный в таблице 2.10.
Основные финансовые показатели строительства многоэтажного дома рассчитаны выше, в главе 2.
Стоимость капитала проекта оценена на уровне 12% (размер ставки краткосрочного кредита банка). Расчет дисконтированного срока осуществляется с помощью следующих таблиц.
Таблица 3.1.
4 квартал 2011 г.
месяц
1
2
3
Чистый денежный поток (ЧДП) (млн. руб.)
-5 250 000
6255667
6 255 667,0
6 255 667,0
Дисконтированный ЧДП (млн. руб.)
-5 250 000
6 206 018,8
6 156 764,7
6 107 901,5
Накопленный дисконтированный ЧДП (млн. руб.)
-5 250 000
956 018,8
7 112 783,6
13 220 685,1
В четвертой строке таблицы содержатся значения непокрытой части исходной инвестиции. С течением времени величина непокрытой части уменьшается. Так, к концу 1 месяца 4 квартала уже покрыты инвестиции. Более конкретно для проекта получим:
DPB=2+5137458,51 /5900234,41=2,87.
Аналогичные расчеты делаются по остальным периодам. 5 250 000/6 206 018,8=0,84 месяца.
Таблица 3.2.
2012 г.
месяц
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Чистый денежный поток (ЧДП) (млн. руб.)
-114 445 555
10304486
10 304 486,0
10 304 486,0
10 304 486,0
10 304 486,0
10 304 486,0
10 304 486,0
10 304 486,0
10 304 486,0
10 304 486,0
10 304 486,0
10 304 486,0
Дисконтированный ЧДП (млн. руб.)
-114 445 555
10 222 704,4
10 141 571,8
10 061 083,1
9 981 233,3
9 902 017,1
9 823 429,7
9 745 466,0
9 668 121,0
9 591 389,9
9 515 267,7
9 439 749,7
9 364 831,1
Накопленный дисконтированный ЧДП (млн. руб.)
-114 445 555
-104 222 850,6
-94 081 278,8
-84 020 195,7
-74 038 962,5
-64 136 945,3
-54 313 515,7
-44 568 049,7
-34 899 928,7
-25 308 538,8
-15 793 271,1
-6 353 521,4
3 011 309,7
Таблица 3.3.
2013 г.
месяц
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Чистый денежный поток (ЧДП) (млн. руб.)
-52 026 371
5175169
5 175 169,0
5 175 169,0
5 175 169,0
5 175 169,0
5 175 169,0
5 175 169,0
5 175 169,0
5 175 169,0