Методика оценки объектов недвижимости (на примере ООО ГК «Лепта»)

Пояснительная записка содержит 172 листа, 19 таблиц, 10 формул, 27 рисунков.
Текстовая часть дипломного проекта выполнена в редакторе MS Office Word (файл «Рыжкова ВЛ Методика оценки объектов недвижимости.doc»), презентация доклада выполнена в MS Power Point .
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ, ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД, СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД, ДОХОДНЫЙ ПОДХОД, РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ, УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ.
Объект проектирования – ООО Группа компаний «Лепта».
Цель дипломного проекта – исследование методики оценки объектов недвижимости, разработка мероприятий, направленных на повышение эффективности использования объекта исследования.
Методы исследования экономико-статистический, монографический, расчетно-конструктивный, метод сравнения, методы и приемы в рамках классических подхо ...

СОДЕРЖАНИЕ

РЕФЕРАТ 6
ВВЕДЕНИЕ 9
1 Теоретические аспекты оценки объектов недвижимости 13
1.1 Оценочная деятельность в Российской Федерации 14
1.2 Классические подходы к оценке объектов недвижимости 25
2 Практические вопросы оценки объекта недвижимого имущества 30
2.1 Характеристика объекта исследования 30
2.2 Оценка объекта недвижимого имущества 34
3 Мероприятия, направленные на повышение эффективности использования объекта исследования 48
3.1 Рекомендации, направленные на повышение эффективности управления оценки недвижимости 48
3.2 Рекомендации, направленные на повышение энергоэффективности использования объекта недвижимости 51
3.3 Рекомендации, направленные на повышение доходности использования объекта недвижимости 60
4 Технологическая карта на устройство кровли из цементно–песчаной черепицы 65
5 Безопасность технологического процесса при производстве работ по устройству кровли из цементно-песчаной черепицы на предприятии ООО ГК «Лепта» 86
6 Охрана окружающей среды на предприятии ООО ГК «Лепта» 96
7 Патентные исследования 103
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 111
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 114
Приложение А Копии документов, необходимых для оценки объекта недвижимости 114
Приложение Б Бухгалтерский баланс, отчет о прибылях и убытках за 2009 – 2011 гг. 127
Приложение Г Технологическая карта на устройство кровли из цементно-песчаной черепицы 171

ВВЕДЕНИЕ

Оценка недвижимости – это наука прикладного экономического анализа, целью которого является выявление наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, исследование предложения и спроса на соответствующем рынке, и разработка модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.
Рынок недвижимости в России сейчас растет быстрыми темпами. Сейчас на нем представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками, и многое другое. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.
В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оцен ить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.
Оценка объектов недвижимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.
Этим обуславливается актуальность выбранной мной темы дипломного проекта.
Цель работы – исследование методики оценки объектов недвижимости.
Поставленная цель определяет главные задачи, которые подлежат решению в дипломном проекте:
 исследование теоретической основы оценки объектов недвижимости.
 рассмотрение существующих подходов и принципов оценки объектов недвижимости.
 проведение анализа наилучшего использования оцениваемого объекта;
 разработка рекомендаций, направленных на повышение эффективности использования объекта оценки;
 изучение мероприятий по БТП, ТСП и экологии.
Предметом исследования являются экономические процессы, связанные с оценкой организации в рамках классических подходов.
Объект исследования - ООО «ГК «Лепта».
Теоретической и методологической основой исследования послужили научно-практические публикации в области оценки недвижимости, законодательные акты РФ, нормативные и методические материалы, а также материалы сети Интернет по исследуемой проблеме.
Поставленные предмет, цель и задачи исследования обусловили структуру представленного дипломного проекта.
Дипломный проект состоит из введения, семи глав, заключения, включает в себя библиографический список и приложения.
Введение раскрывает актуальность, определяет степень научной разработки темы, объект, предмет, цель, задачи и методы исследования, раскрывает теоретическую и практическую значимость работы.
В первой главе на основе изучения литературных источников рассматриваются теоретические аспекты оценки недвижимости, а именно:

Во второй главе дается характеристика объекта исследования, рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках классических подходов к оценке недвижимости.
В третьей главе приводятся мероприятия, направленные на повышение эффективности использования объекта недвижимости.
В заключении работы изложены результаты исследования, сформулированы основные выводы.
Методическая схема исследования приведена на рисунке 1.

23
40
Кровля
5
1
5
60
Полы
14
1
14
45
Проемы
10
1
10
10
Отделочные работы
22
1
22
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства
11
1
11
32
Прочие работы
8
1
8
60
Итого:
100%
99,65%
Получается 24,1 руб * 644 м3 * 0,9965 = 15 466 руб.
В основу расчета положена методика, заключающаяся в последовательном переводе стоимости строительства 1м3 объекта, аналогичного оцениваемому, из уровня цен 1969 г. в цены 1984 г. (на основании постановления Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 г.) с последующим пересчетом в цены текущего периода путем умножения базовой стоимости строительства на соответствующий коэффициент, отражающий динамику удорожания строительно-монтажных работ (СМР) и материалов.
Для пересчета сметных цен из 1969 г. в цены на дату оценки в качестве источников информации используются данные по оцениваемому объекту из паспорта БТИ, усредненные стоимостные показатели УПВС № 28, постановления Госстроя СССР, а также коэффициенты пересчета сметной стоимости строительства по Саратовской области, приведенные в сборнике КО – ИНВЕСТ № 78 за 2011 г.
Коэффициенты перехода от 1969 г. К нашим ценам в соответствии КО – ИНВЕСТ № 78 за 2011 г..
К 1969-2011 – 144,2
Котраслевой – 1,18
Ктерриториальный – 1,03
Стоимость нового строительства объекта в текущих ценах = 15466 руб. * 144,2 * 1,18 * 1,03 = 2 710 582 руб.
Косвенные издержки – 15%
Прибыль предпринимателя – 20%
Стоимость строительства объекта = 2 710 582 руб. + 15% + 20%
= 3 740 603 руб.
Физический износ, на основании физического осмотра с учетом сборников ВСН (степень износа каждого конструктивного элемента) составляет 32%
Стоимость строительства с учетом физического износа = 3 740 603 руб. – 32% = 2 543 610 руб.
В итоге получаем, что стоимость объекта, рассчитанная затратным подходом, составляет 2 543 610 рублей.
Оценка объекта недвижимого имущества в рамках сравнительного подхода.
В рамках сравнительного подхода выделяют: метод сравнительного анализа продаж и метод соотнесения цены и дохода.
Но, конечно, наиболее убедительным методологическим подходом является сравнение цен продажи аналогичных объектов на открытом рынке, поскольку в этом случае сам рынок определяет стоимость объекта или условной единицы, в которой измеряется объект [36].
Характеристики объекта оценки и объектов – аналогов представлена в таблице 2.4.
Таблица 2.4 – Характеристики объекта оценки и объектов – аналогов (Авторская разработка)
Элементы сравнения
Объект оценки
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Местоположение
г. Саратов, ул. Чапаева / Ульяновская, 9 (центр)
г. Саратов, ул. Горького / Рабочая, 30 (центр)
г. Саратов, ул. Советская / Б. Рахова, 77 (центр)
г. Саратов, ул. Чапаева / Советская, 48/47 (центр)
Функциональное назначение
административное
административное
административное
административное
Имущественные права
собственность
собственность
собственность
собственность
Совершенная сделка или предложение
предложение
предложение
предложение
Дата
16.03.2012 г.
16.03.2012 г.
16.03.2012 г.
Общая площадь, кв. м.
153,9
127
65
56
Расположение в здании
первый этаж в двухэтажном здании
первый этаж в четырехэтажном здании
первый этаж в двухэтажном здании
первый этаж в четырехэтажном здании
Физические характеристики (материал стен здания)
½ кирпич
½ кирпич
½ кирпич
½ кирпич
Отделка
соответствует современным требованиям рынка
соответствует современным требованиям рынка
соответствует современным требованиям рынка
соответствует современным требованиям рынка
Цена предложения, руб., с НДС
5600000
2400000
2500000
Стоимость 1 кв. м, руб., с НДС
44094
36923
44643
Источник информации
«Квадратный метр» № 10 от 09.03.2012 г., стр. 56
«Квадратный метр» № 10 от 09.03.2012 г., стр. 58
«Квадратный метр» № 10 от 09.03.2012 г., стр. 60
Для приведения аналогов в более сопоставимый вид, их цены, корректируют поправками.
Величины корректировок и рыночная стоимость оцениваемых объектов методом сравнительных продаж представлены в таблице 2.5.
Таблица 2.5 – Величины корректировок и рыночная стоимость оцениваемых объектов (Авторская разработка)
Корректировка (К.), %
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
К. на имуществ. права
К. на торг
5
5
5
К. на функц.назнач.
К. на местополож.
К. на располож.в здании
К. на этаж
К. на отделку
Первоначальная стоимость
44094
36923
44643
Скорректированная стоимость, руб.
41889
35077
42411
Итак, найдем стоимость 1 кв. м объекта оценки:
С = (41889 + 35077 + 42411) / 3 = 39792 руб.
Таким образом, зная площадь объекта оценки (153,9 кв. м), получаем рыночную стоимость объекта оценки: 6123989 рублей (с НДС) и 5190000 рублей (без НДС).
В итоге получаем, что стоимость объекта, рассчитанная сравнительным подходом, составляет и 5190000 рублей (без НДС).
Оценка объекта недвижимого имущества в рамках доходного подхода.
Также возможно определение стоимости объекта на основании рассмотрения доходов от его эксплуатации. Применение этого подхода основано на предположении, что собственник не продаст свой объект по цене ниже, чем текущая стоимость доходов, которые он может получить от его эксплуатации в будущем. Доходный подход включает в себя ряд методов, но мы рассмотрим один из них - метод капитализации прибыли, как наиболее наглядный и простой в применении [37].
Рассмотрим применение этого метода. Весь расчет состоит из трех этапов:
расчет чистого годового операционного дохода.
расчет ставки капитализации.
расчет величины стоимости объекта по формуле [38]:
V=NOI / R, (2.1)
где: V – стоимость объекта; NOI – величина чистого годового операционного дохода; R – ставка капитализации.
Используя метод прямой капитализации, получаем:
1 этап. Определение арендной ставки. Стоимость 1 м2 в аренду 485 руб./м2 в месяц.
2 этап. Определение потенциального валового дохода 485 руб./м2 в мес. * 153,9 м2 * 12 мес. = 895 698 руб.
3 этап. Определение действительного валового дохода = 895 698 руб. – 8,33% = 821 086 руб.
Процент недозагрузки = 1/12 = 8,33 %
4 этап. Определение расходов, чистого операционного дохода.
налог на имущество 2,2 % от остаточной стоимости = 570 000 руб. * 2,2% = 12 540 руб./год
налог на земельный участок = 600 руб./м2 * 200 м2 * 2 % = 2400 руб./год
расходы на управление (3 % от действительного валового дохода) = 24 633 руб./год
ЧОД = 781 513 руб.
Стоимость объекта оценки = 781 513 руб. / ставка капитализации.
На основании анализа рынка для административной недвижимости ставка капитализации равна 13%.
Получается, что стоимость объекта оценки, рассчитанную доходным подходом = 6 011 638 рублей.
В итоге получаем, стоимость объекта по различным подходам:
Затратный подход = 2 543 610 рублей.
Сравнительный подход = 6 129 989 рублей.
Доходный подход = 6 011 638 рублей.
На практике оценщик применяет все оценочные подходы и этого требуют стандарты оценочной деятельности, но результаты, полученные с помощью различных подходов, всегда отличаются друг от друга. Для расчета окончательной величины стоимости, в оценке она называется итоговой стоимостью, проводят взвешивание результатов, полученных с применением различных оценочных подходов. Взвешивание - это процедура расчета итоговой стоимости, учитывающая достоверность и полноту информации, использованной при применении того или иного подхода, а также соответствие экономической сути оценочного подхода целям и задачам оценки. Простейшим способом взвешивания является вычисление средней величины стоимости, т.е взвешивание с равными весовыми коэффициентами, полученной с помощью различных подходов, но если применять для разных подходов разные весовые коэффициенты, то необходимо обоснование, почему тот или иной подход дает больший или меньший вклад [39].
В данном случае коэффициенты у нас разные: затратный подход – 20% Затратный подход позволяет учесть специфику архитектурно – строительных решений, используемых при возведении объекта, его настоящее техническое состояние. Данный подход лучше применять для оценки только что построенных объектов недвижимости либо для объектов с незначительным износом. В итоге, затратный подход дает диапазон цен, и высчитывая стоимость объекта по сборникам УПВС, у нас получается много погрешностей, поэтому присваиваем ему удельный вес 20%.
Доходный подход учитывает те доходы, которые владелец рассчитывает получить от собственности в будущем. Данный подход больше подходит под оценку инвестиционных проектов. Он не так показателен, как сравнительный, поэтому присваиваем ему удельный вес в 30%.
Таким образом, наибольший удельный вес придается сравнительному подходу – 50%, так как данный подход к оценке объекта недвижимости наиболее верно отражает ситуацию на рынке и ориентирован на фактически достигнутые результаты.
Ситоговая = 508 722 + 3 064 994,5 + 1 803 491,4 = 5 377 210 рублей
Получается, что итоговая стоимость объекта оценки составляет 5 377 210 (Пять миллионов триста семьдесят семь тысяч двести десять) рублей без НДС.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.
Под наилучшим использованием объекта понимают наиболее вероятное его использование, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной [40].
Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида стоимости.
Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия [41]:
Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.
Использование объекта оценки в качестве административной недвижимости не противоречит действующему законодательству РФ.
Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования.
Рассматриваемый объект оценки представляет собой нежилое помещение, находящееся на первом этаже двухэтажного нежилого здания, поэтому возведение каких-либо сооружений на земельном участке, приходящемся на объект оценки, физически невозможно без демонтажа всего здания, что имеет небольшую вероятность.
Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.
Использование оцениваемого объекта недвижимости в качестве административной или торговой недвижимости теоретически обеспечит владельцу возможность получения чистого дохода от сдачи оцениваемого объекта недвижимости в аренду.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое экономически приемлемое использование будет приносить максимальная рыночная стоимость или максимальная текущая стоимость.
Анализ рынка в г. Саратов показывает, что объекты, использующиеся в качестве торговых, имеют максимальную стоимость по сравнению с аналогичными по размещению, состоянию и площади объектами, использующимися в качестве офисных, производственных и др.
При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования здания выявлено следующее:
Физически возможно: на земельном участке возведено нежилое здание и строительство нового здания не осуществимо.
Юридически допустимо: помещения находятся в собственности и предназначены для использования в качестве помещений под офис. Их можно использовать только в качестве помещений данного назначения, так как их использование в другом качестве приведет к переоформлению документов и потребует значительных затрат времени.
Финансово целесообразно: Помещения используются в качестве помещений под офисы и использование их в другом качестве, приведет к проведению ремонта и к дополнительным финансовым затратам.
Учитывая местоположения объекта оценки, анализ арендных ставок по аналогичным объектам, а также, общую структуру и планировку зданий комплекса, ближайшее окружение. Можно сделать вывод о том, что коммерческая привлекательность объекта высокая, так как объект оценки является высоко ликвидным.
Для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта проведем качественный анализ экспертным путем по баллам.
Таблица 2.6 – Определение факторов наилучшего и наиболее эффективного использования (Авторская разработка)
Факторы
Производственного и складского назначения
Торговые помещения
Административно - офисные помещения
Потенциал местоположения
-
+
+
Рыночный спрос
-
+
+
Юридическая правомочность
-
-
+
Физическая возможность
-
-
+
Экономическая приемлемость
-
-
+
Максимальная эффективность
-
-
+
Итого:
2
6
Таким образом, из экономически обоснованных и финансово осуществимых вариантов использования объекта выбирается тот, использование которого принесет собственнику максимальную доходность и максимальную рыночную стоимость объекта (с учетом «своих» рисков и «своих» норм отдачи для каждого варианта). В данном случае наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта недвижимости будет являться его использование в качестве административно-офисной недвижимости, т.е. текущее использование объекта оценки.
3 Мероприятия, направленные на повышение эффективности использования объекта исследования
3.1 Рекомендации, направленные на повышение эффективности управления оценки недвижимости
В настоящее время можно выделить следующие теоретические и практические проблемы оценочной деятельности в России:
Отсутствие единого федерального стандарта оценки недвижимости;
Недостаточное обеспечение регулирования оценочной деятельности на уровне субъектов РФ;
Сложность процесса согласования результатов оценки объектов недвижимости;
Отсутствие единой базы данных по совершенным сделкам на рынке недвижимости и свободного доступа к ней;
Отсутствие активизации профсоюзов работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организаций для защиты законных интересов экспертов-оценщиков.
Демпинг1
Рассмотрим ключевые задачи для решения существующих проблем в оценочной деятельности России.
Во-первых, неким ориентиром может служить официальная методика массовой оценки недвижимости.
В рамках перехода к налогообложению по рыночной стоимости разрабатываются порядок, нормы и правила проведения массовой оценки недвижимости в целях налогообложения, проект «Разработка и тестирование системы  кадастровой (массовой) оценки недвижимости» входит в состав компонента III «Развитие системы налогообложения недвижимости», который, в свою очередь, является составной частью проекта «Развитие системы   государственного   кадастрового учета объектов недвижимости» [44]. Проект «Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости» был реализован в связи с планируемым переходом к налогу на недвижимость, базой которого будет являться кадастровая стоимость объектов недвижимости.   
В ходе тестирования системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости были апробированы подходы и методы определения кадастровой стоимости объектов недвижимости для целей налогообложений. Методической основой выполнения работ явились: методические рекомендации  по  определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения и методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда для целей налогообложения [45,46]. 
Во-вторых, в целях единообразного применения профессиональными участниками рынка оценочной деятельности норм и правил оценки следует ввести единые стандарты, применяемые на всей территории России с учетом строго фиксированных показателей. Преодолеть существующий разброд в методологии оценки поможет и создание специализированных образовательных учреждений, занимающихся подготовкой и переподготовкой специалистов по оценке собственности. В решении этих задач наиболее эффективным, координирующим органом может послужить созданная в 1996 году общественная организация «Российское общество оценщиков».
В-третьих, ликвидация малоразмерных саморегулируемых общественных организаций (СРО) оценщиков в стране. В России должно быть создано одно Всероссийское общество оценщиков (ВРОО) с филиалами в регионах. В ближайшее время, скорее всего так и будет. Существующая многочисленность СРО оценщиков наносит вред качеству оценочных работ в стране, способствует снижению профессионального уровня оценщиков, падению репутации оценочной деятельности, приводит к демпингу стоимости заказов на оценку, размывает полезность этих общественных организаций для самих оценщиков.
При существовании в стране только одного Всероссийского общества оценщиков надобность в Национальном совете по оценочной деятельности отпадёт, а те его функции, которые нужны государству (если таковые имеются), естественным образом, без ослабления перейдут к ВРОО. Число чиновников и бюрократов в оценочном сообществе заметно уменьшится, что пойдёт ему на пользу [47]. 
В-четвертых, борьба с демпингом. Демпинг – один из наиболее актуальных вопросов на сегодняшний день и оценочной деятельности. В марте 2011 г. начал работать специальный проект «Демпингу-НЕТ». Суть работы проекта заключается в создании списка компаний, замеченных в демпинге три и более раз, по результатам мониторинга. В последующем профсоюз ходатайствует о проведении проверок налоговыми инспекциями, инспекциями по труду деятельности таких компаний с внесением в список недобросовестных конкурентов.
Было замечено несколько видов демпинга [48]. Первый из них - почти сто процентное падение цены от первоначальной стоимости лота. Второй - изначально низкая цена предложения по государственным закупкам. Третий - и низкая цена предложения и существенная скидка.
СРО и Национальный совет были не в состоянии справиться с такой ситуацией, очевидно, что решение проблемы должно было начаться на законодательном уровне.
Именно на таком уровне и начал решение проблемы Профсоюз оценщиков и аудиторов совместно с Объединением работодателей. Результатом этой работы стало подписание Отраслевого соглашение в оценочной деятельности на 2012-2014 годы [49]. Данное Соглашение стало огромным шагом в борьбе с демпингом, ведь благодаря ему, в проект федерального закона вносится предложение об отклонении заявки на закупку, если цена в ней снижена на 25 и более процентов по отношению к начальной цене контракта. 
В итоге можно сделать вывод о том, что оценочная деятельность в РФ переживает достаточно бурное и насыщенное различными событиями и новациями время. Но, не смотря на существующие проблемы, в условиях активно развивающегося рынка недвижимости, оценка в России будет и дальше развиваться и пользоваться высоким спросом.
3.2 Рекомендации, направленные на повышение энергоэффективности использования объекта недвижимости
Россия располагает масштабным недоиспользуемым потенциалом энергосбережения, который по способности решать проблему обеспечения экономического роста страны сопоставим с приростом производства всех первичных энергетических ресурсов.
Энергоемкость российской экономики существенно превышает в расчете по паритету покупательной способности аналогичный показатель в США, в Японии и развитых странах Европейского Союза.
Нехватка энергии может стать существенным фактором сдерживания экономического роста страны. По оценке, до 2015 года темпы снижения энергоемкости при отсутствии скоординированной государственной политики по энергоэффективности могут резко замедлиться. Это может привести к еще более динамичному росту спроса на энергоресурсы внутри страны.
Барьеры, сдерживающие развитие энергосбережения и энергоэффективности в стране, можно разделить на четыре основные группы:
недостаток мотивации;
недостаток информации;
недостаток опыта финансирования проектов;
недостаток организации и координации.
Существует два пути решения возникшей проблемы:
первый - крайне капиталоемкий путь наращивания добычи нефти и газа и строительства новых объектов электрогенерации;
второй - существенно менее затратный, связанный с обеспечением экономического роста в стране за счет повышения эффективности использования топливно-энергетических ресурсов.
Следует отметить, что на практике необходим симбиоз первого и второго вариантов с несомненным приоритетом энергоэффективности.