ИМУЩЕСТВЕННЫЙ БЮДЖЕТ ГОРОДА КАК ИНСТРУМЕНТ СОВРЕМЕННОГО СИТИ-МЕНЕДЖМЕНТА

Статья в ВАКовский журнал.

В статье рассматриваются проблемы создания единого подхода к управлению имущественным комплексом города и формированию методов эффективного использования данного имущества в рамках сити-менеджмента.
...

Ключевые слова: имущественный бюджет, городская недвижимость, сити-менеджмент.

Рис.2 Формирование имущественного бюджета
Управление доходами – система мер по формированию и мобилизации источников развития территории. Наиболее перспективными являются следующие источники [4]:
1) учтенные и оцененные материальные и нематериальные активы, т.е. права на недвижимость, имеющие подтвержденную «чистоту титула» и получившие оценку рыночной стоимости;
2) часть средств, полученных от налогообложения имущества на базе оценки его рыночной стоимости;
3) средства, аккумулируемые в качестве «компенсаций за новое строительство»;
Необходимо создать экономический механизм, стимулирующий привлечение средств застройщиков для финансирования реконструкции и расширения инженерной инфраструктуры. Современный опыт США (графство Бровард штата Флорида, штаты Калифорния, Вашингтон, Орегон, Колорадо, Техас) позволяет выделить нетрадиционный для России источник формирования имущественного бюджета – «компенсации за новое строительство». Как правило, они выступают в форме взимаемых с застройщика компенсационных платежей или договорных сборов.
Договорные сборы – сборы на расширение инфраструктуры, размер которых устанавливается в ходе переговоров между местными властями и застройщиком на основании установленных правил и методик расчета.
Компенсационные платежи – платежи, размер которых определяется по установленной тарифной сетке (по официально установленной формуле) и в соответствии с градостроительным зонированием территории.
Договорные сборы и компенсационные платежи устанавливаются в США исключительно в целях создания инфраструктуры для обслуживания новостроек: внутренние дороги, внутриквартальные коммуникации, освещение улиц внутри кварталов и внешнее освещение подъездов (зданий) – всего того, что необходимо для обслуживания только данной новостройки. Сборы и платежи взимаются пообъектно (с квартиры, дома, площади промышленного объекта или офиса) и рассчитываются так, чтобы покрыть все издержки на развитие инфраструктуры строящегося объекта.
Управление доходами от сборов и платежей в США осуществляется по следующему алгоритму:
создаются траст-фонды, куда эти платежи поступают в целевом порядке;
утверждается порядок начисления и взимания сборов и платежей (в т.ч. оговаривается возможность уплаты «натурой», устанавливается механизм индексации задолженности по уплате сборов и санкции для неплательщиков);
определяется механизм контроля за исполнением обязательств.
Расходы осуществляются на основе установленного порядка использования средств траст-фондов, который предполагает:
наличие официально утвержденной программы капитального строительства;
целевой характер использования средств (только в целях создания инфраструктуры для обслуживания новостроек);
ограниченность по времени (не более пяти лет).
Для России целесообразно включить в схему еще и особый механизм эксплуатации объектов инфраструктуры, созданных за счет средств траст-фондов: объекты передаются на баланс эксплуатирующей организации, а амортизационные отчисления распределяются между всеми, кто осуществлял финансирование строительства, вплоть до полного погашения затрат учредителей.
4) средства от источников внутреннего заимствования (выпуск займов, облигаций).
Имущественный бюджет формируется для того, чтобы осуществлять долгосрочные вложения капитала в развитие имущественного и ресурсного потенциала территории, то есть ради обеспечения инвестиционного процесса. Условиями активизации инвестиций является: знание приоритетов развития; наличие конкретных инвестиционных проектов (программ), позволяющих ответить на вопрос «куда» вложить деньги; снижение степени риска при вложении средств.
Модель действий строится по нескольким направлениям.
а) Законодательное разграничение задач функционирования и задач развития и обеспечение увязки приоритетов развития города.
б) Разработка стандартной процедуры формирования программы развития приоритетных отраслей (либо видов производственной деятельности), которая предусматривала бы условия конкурса инвестиционных проектов, методику ранжирования и отбора на основе оценки их значимости, принципы объединения отдельных инвестиционных предложений в общую сбалансированную инвестиционную программу территории, а также систему стимулов, обеспечивающих ее реализацию.
в) Выделение в рамках общей программы развития отраслей–«локомотивов» и мер по стимулированию их деятельности (жилищного строительства – в первую очередь).
г) Определение процедуры и форм участия органов власти в инвестиционном процессе: прямое выделение средств имущественного бюджета на осуществление инвестиционных проектов; участие в качестве гаранта, покрывающего часть риска и т.п.
Сегодня в городах России не существует единого органа, который мог бы обеспечить весь этот процесс. Отдельные его ступени осуществляются разными подразделениями администрации. Изменить ситуацию можно путем последовательных шагов, охватывающих два направления:
формирование самостоятельной процедуры разработки, утверждения, исполнения и контроля за исполнением имущественного бюджета;
создание системы органов, самостоятельной по отношению к действующей системе органов финансового управления, в компетенцию которых входит разработка имущественного бюджета.
Процесс формирования имущественного бюджета должен составлять часть общего бюджетного процесса и увязываться по срокам и процедуре прохождения документов с процессом формирования административного бюджета территории.