АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ РЕСУРСОСНАБЖЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ

Дипломный проект выполнен на тему «Актуальные проблемы ресурсоснабжения многоквартирных жилых домов в Российской Федерации. Пути их решения». Целью разработки является анализ существующего положения в сфере предоставления услуг населению, недостатков существующего механизма ценообразования, выявление современных проблем проведения тарифной политики. Также задачей дипломного проекта является разработка ряда предложений, связанных с более совершенным подходом в тарифной политике, с повышением качества услуг и защиты прав потребителей.

Работа защищена в Санкт-Петербурге в 2015 году на "ОТЛИЧНО"
АНТИПЛАГИАТ - 75%
...

Введение………………………………………………………………………4
1. Сущность, состав и структура жилищной сферы……………………9
2. Экономико-организационный механизм предоставления услуг ресурсоснабжения……………………………………………………...17
3. Комплексный подход в тарифной политике…………………………47
4. Экономическое обоснование тарифной ставки на услуги…………..73
5. Проблема ресурсоснабжения и пути ее решения в современных условиях………………………………………………………………...81
6. Содержание и ход реализации реформы……………………………..87
Заключение……………………………………………………………………95
Список литературы……………………………………………………………99
Приложения………………………………………………………………….103

«Каждый имеет право на жилище» - так начинается статья 40 Конституции (основного закона) РФ.
Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасность, на неприкосновенности и недоступности произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством прав (Жилищные права. Статья 1. Часть 1 Жилищного кодекса РФ).
Одним из основных жилищных прав граждан является право на получение качественных коммунально-бытовых услуг (ресурсов) в жилище для обеспечения комфортного собственного проживания.

1. санитарное содержание лестничных клеток, чердаков, подвалов;
2. санитарное содержание мусоропроводов;
3. уборка служебных помещений;
4. ручная уборка территорий домовладений;
5. механизированная уборка;
6. прочие работы.
Существует два основных уровня обслуживания домовладений — это нормативный уровень и минимальный социальный стандарт. Нормативный уровень включает в себя все виды работ, необходимые для содержания зданий и территории, в социальный же стандарт входят минимально необходимые работы (например, только лишь подметание лестниц без их мытья; периодичность уборки также не соответствует нормативной и осуществляется, например, 1 раз в неделю вместо ежедневной). Понятно, что качество уборки социального стандарта соответствует минимальным гигиеническим требованиям по содержанию домов. В наших расчетах мы будем использовать ни тот, ни другой стандарт—а нечто среднее, т.е. включим т.к. работы по обслуживанию и с такой периодичностью, которые необходимы, которые мы бы хотели видеть в своих домах, которые соответствуют нашему современному понятию качественного обслуживания жилья, но при этом не будем забывать о федеральных нормативных стандартах и том, чему мы являемся свидетелями в настоящее время. Т.е. попытаемся взять нечто среднее между нормативным и реальным (наблюдаемым нами ежедневно) уровнем.

4.2. Методический подход к определению стоимости эксплуатации по объектам
Для исследования мы возьмем 5 разных объектов—жилых домов, панельных и кирпичных в период с 1917 по 1994 г.г., с мусоропроводами и без, с лифтами и без.
Мы уже знаем, что основная заработная плата рабочих принята на основании норм затрат труда, среднего разряда работы и стоимости человека-часа. Рассмотренные нами работы выполняются дворниками (уборщиками), что не имеет никакого разряда и по таблице часовых тарифных ставок на 2010 г. стоимость одного человека-часа такого рабочего составляет 19 руб.
Первый объект находится по адресу: Пр. Обуховской обороны, 19.
Год постройки—1938, материал—кирпич, 5 эт., 4 лестницы, проживает 133 чел., общая площадь жилых помещений в доме—2842 м2, класс территории —3.
Полный тариф на содержание объекта составляет сумму указанную в таблице (Приложение 3 таблица 1).
Мы получили полную стоимость содержания одного из домов. Разделив полученную цифру на общую площадь жилых помещений в данном доме, мы получим стоимость содержания 1 м2, фактически—тарифную ставку.
10 956 руб./ 2 842 м2 = 3 руб. 85 коп. за 1 м2 в месяц.
Действующие в настоящее время тарифные ставки равны 24, 16, 73 копеек за 1 м2 общей площади квартиры в месяц. Т.е. за такую услугу, как содержание дома жители пятиэтажного дома платят 1 руб. 13 копеек с 1 м2 своей квартиры в месяц, что в 3,4 раза меньше рассчитанного нами необходимого (экономически обоснованного) тарифа. Даже если учесть, что в настоящий момент население покрывает установленные федеральными стандартами 90 % расходов на оказание жилищно-эксплуатационных услуг, все равно очевидно, что разница между реальной суммой оплаты и необходимой — огромна. (Например, живя в квартире площадью 52 м2, в месяц мы должны отчислять 200 руб., вместо установленных 60 руб.) При этом, еще давайте вспомним, что в расчет мы включили не все работы, а лишь самые необходимые для поддержания объекта в нормальном состоянии. Видя, что действующие тарифные ставки занижены, как минимум, в три раза, можно предположить, какое качество обслуживания предполагается предоставлять населению за существующую стоимость. Т.е. фактически, качество обслуживания ниже необходимого тоже в три раза. На самом деле, установление настолько низких тарифов—это вынужденная мера для государства, привязанная к уровню жизни населения, к среднему уровню заработной платы, к среднему совокупному доходу семьи. Говорить об установлении экономически обоснованных тарифов не приходится до тех пор, пока низок уровень доходов населения—плательщиков за оказанные услуги.
5. Проблема ресурсоснабжения и пути ее решения в современных условиях
С внедрением рыночных отношений произошли существенный изменения. Так, начал функционировать рынок жилья, изменилась структура жилого фонда по формам собственности. Однако жилищная проблема осталась по-прежнему актуальной. Суть жилищной проблемы заключается в острой нехватке жилья, соответствующего нормативным и потребительским требованиям, для значительной части населения.
Жилищная проблема имеет несколько важных аспектов:
дефицит жилья – количественный аспект;
несоответствие структуры жилищного фонда демографической структуре семей – структурный аспект;
несоответствие имеющегося жилищного фонда требованиям к потребительским качествам жилья – качественный аспект;
несоответствие требований к техническому содержанию жилищного фонда – эксплуатационный аспект.
Средняя жилищная обеспеченность в городах страны составляет не более 18 кв.м. общей (полезной) площади жилья на одного жителя, многие семьи имеют менее 9 кв.м. на душу населения, зачастую, в коммунальных квартирах. Опыт развитых стран показывает, что для успешного решения жилищной проблемы необходимо повысить средний уровень жилищной обеспеченности в 2-3 раза.
Состав квартирного фонда во многих городах страны не соответствует демографической структуре населения, что существенно ухудшает жилищные условия горожан. О недостаточных темпах решения жилищной проблемы свидетельствует невыполнение государственных программ в сфере обеспечения жильем определенных категорий населения (военнослужащие, вынужденные переселенцы и т.д.). Многие семьи проживают в коммунальных квартирах и общежитиях.
Важным аспектом данной проблемы является несоответствие существующего жилищного фонда функционально-потребительским требованиям, предъявляемым к жилым помещениям: неудобная планировка, недостаточный уровень производства, влагостойкость, звукоизоляция и другие параметры жилых помещений.
Отсутствие современных видов благоустройства и конструктивные недостатки жилых зданий приводят к завышенному потреблению энергоресурсов и воды. Так, с точки зрения энергоиспользования жилищный фонд является весьма неэффективным. Это во многом объясняется тем, что в существующем жилищном фонде Росси значительную долю (в некоторых регионах до 80%) составляют дома из сборного железобетона, имеющие значительные теплопотери, которые к тому же на 20-30% выше проектных из-за низкого качества строительства и эксплуатации. Наиболее значительные теплопотери в зданиях происходят через наружные стеновые ограждения (42% для 5-этажных и 49% для 9- этажных зданий) и окна (32 и 35% соответственно). В результате показатели удельного теплопотребления в таких зданиях в 2-4 раза превышают аналогичные показатели в странах Европы и Америки с близкими климатическими условиями.
Наконец, невыполнение требований по содержанию и современному ремонту жилищного фонда приводит к ухудшению технического состояния жилья и нарастанию его «недоремонта». Например, четверть жилого фонда Санкт-Петербурга находится в неудовлетворительном техническом состоянии, а 6,8% - в ветхом, что представляет собой потенциальную угрозу жизни и здоровью жителей. Имеют место случаи обрушения конструктивных элементов и элементов декора фасадов зданий.
Следует также отметить, что качество жилой среды во многом зависит от уровня содержания и технического обслуживания жилых домов и придомовых территорий. В этой сфере также имеется целый ряд нерешенных вопросов: несвоевременное проведение капитальных и текущих ремонтов, низкий уровень обслуживания инженерного и санитарно-технического оборудования жилых зданий, неудовлетворительное санитарное содержание лестничных клеток и придомовых территорий и т.д.
Применяемый в течение длительного времени административный механизм управления жилищной сферой, отсутствие экономической заинтересованности строительных, ремонтно-эксплуатационных организаций в результатах своей деятельности и отчуждение жителей от собственности привели к серьезным негативным последствиям и деформациям в жилищной сфере. Произошло снижение качества жилищного фонда и ухудшение условий его эксплуатации. Население же было поставлено в крайне пассивную позицию, так как жители не имели реальных рычагов воздействия на строительные, ремонтные и эксплуатационные организации.
Основными причинами обострения жилищной проблемы является отсутствие реального собственника и эффективного управления жилищным фондом в современных условиях, а также бесхозяйственное отношение к жилью.
Таким образом, жилищная проблема является весьма многогранной, требующей значительных усилий по ее решению. Основные пути решения жилищной проблемы:
поиск и привлечение централизованных и децентрализованных источников финансирования строительства, капитального ремонта и реконструкции жилья (разработка и реализация государственных и муниципальных жилищных программ и проектов, формирование городских фондов строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда, привлечение средств инвесторов, предприятий и организаций, населения путем сооружения элитного и массового коммерческого жилья, строительство жилых домов на паевых основах, концентрации средств в конкретных фондах и проектах);
повышение доступности жилья для широких слоев населения (создание благоприятных условий для развития рынка жилья и жилищных услуг по эксплуатации жилищного фонда, оказание реальной помощи населению в приобретении жилья на первичном и вторичном рынках в разных формах, стимулирование развития систем жилищного кредитования, в том числе ипотеки, использование муниципальных жилищных займов);
совершенствование системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения (разработка эффективных систем целевой поддержки социально незащищенных групп населения, усиление принципа адресности государственной и муниципальной помощи, предоставление бесплатного или дешевого муниципального жилья и т.д.);
совершенствование градостроительных, архитектурно-планировочных и экологических подходов к формированию благоприятной жилой среды (развитие качественной малоэтажной и смешанной застройки, переход от типовых проектов к индивидуальным и образцовым, развитие комплексной застройки, включающей благоустройство территории);
повышение качества эксплуатации жилищного фонда (существенное улучшение содержания и ремонта жилищного фонда, экономия энергетических ресурсов, стимулирование снижения издержек и повышения качества жилищно-коммунальных услуг, развитие систем самоорганизации граждан).
Как показывает богатый зарубежный опыт, наиболее перспективным и массовым направлением решения жилищной проблемы является кредитование граждан и, в первую очередь, ипотечное кредитование, которое подразумевает выдачу кредита на длительный срок под залог недвижимости.
Исходя из опыта развитых стран, в которых жилищная проблема практически решена, можно определить следующие характерные черты функционирования жилищной сферы:
большая часть жилищного фонда города находится в частной или коллективной собственности, а городской жилищный фонд составляет лишь незначительную часть (10-15%);
заметная доля горожан является собственниками жилья, в котором они проживают, а остальные нанимают квартиры в частном или муниципальном фонде;
собственники жилья несут все расходы на его содержание, ремонт и восстановление и выплачивают страховые взносы и налоги на недвижимость;
оплата найма в частном фонде покрывает все затраты собственника жилья и прибыль домовладельца, а в муниципальном фонде – затраты муниципалитета (без прибыли);
ставки за наем жилья всех форм собственности во многих городах страны и странах регулируются муниципалитетом с помощью косвенных экономических рычагов;
субсидии на содержание жилья выплачиваются для ограниченной части нанимателей с низкими душевыми доходами;
работы по содержанию, ремонту, реконструкции и строительству жилья определяются собственником с учетом действующих норм и правил, принятых в данном городе (регионе) на договорной основе; интересы собственника может представлять компания по управлению недвижимостью;
приобретение жилья в большинстве случаев осуществляется в кредит на длительный срок (10-25 лет); используются разные формы кредитования, в том числе ипотечные кредиты под залог недвижимости;
уровень дохода большинства населения позволяет полностью оплачивать наем жилья или содержать его в качестве собственника, вносить первоначальный взнос на строительство и выплачивать соответствующие проценты;
строительство и сдача внаем жилья является прибыльной коммерческой сферой и потому привлекательны для частного капитала.
Для практической реализации приведенной выше системы необходимы следующие условия:
наличие развитого рынка жилья и подрядных работ;
достаточно высокий уровень жизни большинства населения;
устойчивое и надежное действие механизма инвестирования, долгосрочного кредитования и страхования;
развитая правовая основа рыночных механизмов;
политическая, социальная и экономическая стабильность.
К сожалению, эти условия в нашей стране пока не сложились, и потому быстрый переход к рассматриваемой системе невозможен. Но это не означает, что решение жилищной проблемы должно быть отодвинуто на долгий срок. Развитие жилищного строительства и повышение уровня содержания жилищного фонда возможно и в современных условиях при наличии благоприятных условиях при наличии благоприятных тенденций изменения макроэкономической ситуации в стране.
6. Содержание и ход реализации реформы
Важнейшими результатами реформы должны стать существенное улучшение жилищных условий населения, обеспечение нормативных требований к содержанию жилищного фонда и повышение уровня жилищно-коммунального обслуживания потребителей. Для достижения ожидаемых результатов необходимо соблюдение определенных условий, основными из которых являются наличие развитого рынка жилья и подрядных работ, повышение уровня доходов граждан, наличие экономико-правового механизма инвестирования, долгосрочного кредитования и страхования в жилищной сфере, а также политическая и социально-экономическая стабильность. Как уже отмечалось выше, эти условия в полной мере в большинстве городов страны на современном этапе не выполнены, но если же вообще не принимать мер по ее преобразованию, то ситуация может серьезно ухудшиться и миллионы людей останутся без тепла, электричества, воды, газа и даже без крыши над головой.
В настоящее время руководством страны и администрацией ряда городов и регионов приняты важные документы, определившие содержание реформы ЖКХ. В ряде регионов и городов страны разработаны программы реформирования ЖКХ.
В настоящее время имеются два альтернативных подхода к реформированию жилищной сферы. Согласно первому из них приоритет отдается снижению расходов бюджета в части финансирования жилищной сферы для освобождения средств, которые могут быть направлены на социальные нужды и на другие жизненно важные потребности населенных пунктов. Признавая актуальность и обоснованность такого подхода, отметим, что практически он может быть реализован путем переложения чрезмерно высоких издержек городского хозяйства на плечи потребителей и соответствующего повышения тарифов на жилищно-коммунальные и прочие услуги.
При втором подходе приоритет отдается структурной перестройке хозяйственных отношений в жилищно-коммунальном секторе города путем его демонополизации, повышения эффективности управления, создания конкурентной среды, действенного ресурсосбережения и т.п. Совершенствование тарифной политики и увеличение доли платежей населения является составной частью реформ, но повышение тарифов должно проводиться только по исчерпанию возможностей комплекса экономико-организационных и институциональных мер, не затрагивающих непосредственно интересов населения и создающих условия для снижения уровня затрат и повышения эффективности функционирования предприятий городского хозяйства. Данный путь реформирования представляется правовым и реально осуществимым.
Важнейшей стратегической целью развития жилищной сферы является повышение качества жизни путем улучшения жилищных условий, повышения сохранности жилищного фонда и уровня жилищно-коммунального обслуживания граждан в соответствии с действующими стандартами качества. Исходя из этой базовой цели, формируются целевые ориентиры:
снижение производственных издержек;
снижение расходов городского бюджета на содержание жилищной сферы;
смягчение для населения негативных последствий реформы;
повышение уровня жилищной обеспеченности населения;
повышение качества жилья;
повышение уровня технического содержания жилищного фонда;
повышение качества коммунальных услуг по водо-, газо-, электро- и теплоснабжению;
обеспечение потребностей населения в холодной воде, горячем водоснабжением, в теплоснабжении, в электроэнергии;
повышение качества содержания придомовых территорий и др.
Как следует из этого перечня целевых установок, особое внимание здесь уделяется качественным подходам. Включение качественных целей позволяет перейти на принципиально иной уровень управления данной системой, но это связано с трудностями количественной оценки качественных параметров. Для ее решения предлагается использовать квалиметрические методы определения качественных показателей, методы экспертных оценок и социологические опросы потребителей.
Перечень целевых ориентиров и показателей с их количественными значениями приведен в приложении 4 таблице 1. Отметим, что ряд целевых показателей измеряется в относительных величинах или в баллах в соответствии с действующими или перспективными стандартами, нормами и методиками:
5 баллов – полное соответствие стандартам качества (отличное качество работ или услуг);
4 балла – соответствие стандартам качества по основным параметрам (хорошее качество);
3 балла – выполнение стандартов лишь по важнейшим параметрам (удовлетворительное качество);
2 балла – невыполнение ряда важнейших параметров (не вполне удовлетворительное);
1 балл – полное несоответствие стандарту (неудовлетворительное качество).
Оценка уровня и качества работ и услуг в жилищной сфере должна проводиться с установленной периодичностью и привлечением вневедомственной экспертизы, а также обязательно сопровождаться социологическими опросами населения. Тем самым оценивается уровень достижения целей и эффективность реализации проводимых мероприятий.
Основным вопросом реформирования жилищной системы в настоящее время является обоснование приоритетных направлений и первоочередных мероприятий реформы с указанием последовательности их осуществления.
6.1. Ресурсное обеспечение жилищной реформы.
Для реализации жилищной реформы и достижения требуемого уровня развития жилищной сферы необходим целый комплекс обеспечивающих мер. К их числу относятся меры по организационно-методическому, правовому, кадровому, техническому, финансовому, информационному, маркетинговому, социально-психологическому и другим видам обеспечения. Без их глубокой проработки эффективность реформирования и последующего развития жилищной сферы будет крайне низка. Поэтому кратко остановимся на некоторых обеспечивающих мероприятиях.
Организационно-методическое обеспечение предусматривает создание стройной системы по разработке, реализации, корректировке и доработке целой системы планово-программных и проектных документов и методических материалов. Предусматривается необходимость разработки комплексной Программы реформирования и развития жилищной сферы города, включающей систему взаимосвязанных программ, схем и проектов. К их числу можно отнести программу реформирования жилищно-коммунального хозяйства города, программу реконструкции центральных районов и модернизации типового жилищного фонда, жилищные проекты, новую методику оплаты жилья и коммунальных услуг и др.
Правовое обеспечение предусматривает разработку и принятие на уровне города и выход с законодательной инициативой на более высокий уровень управления пакета нормативно-правовых документов и положений по обеспечению необходимых условий для реформирования и развития жилищной системы. В их число целесообразно включить законы и положения об энергоресурсосбережении, о минимальных социальных стандартах и др.