Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве (+ отзыв)

Целью исследования является рассмотрение существенных условий договора участия в долевом строительстве и выявление проблем законодательного регулирования данного вида договоров.
Структура работы. Данная работа включает введение, три главы, заключение, список использованной литературы и приложения. ...

Введение
1. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве
1.1. Договор участия в долевом строительстве как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи
1.2. История возникновения института долевого строительства за рубежом
1.3. История возникновения и развития отношений в области долевого строительства в России
2. Основные характеристики договора участия в долевом строительстве
2.1. Существенные условия договора участия в долевом строительстве
2.2. Права и обязанности сторон долевого строительства
2.3. Ответственность сторон по договору долевого строительства
3. Заключение и расторжение договора долевого строительства
Заключение
Список использованной литературы
Приложение 1
Приложение 2

Преобразование социально-экономического строя Российской Федерации в конце XX в. внесло кардинальные изменения в строительную отрасль. Объемы строительных работ, осуществляемых за счет бюджетных средств, особенно в сфере жилищного строительства, многократно сократились. В настоящее время инвестиционные вложения в области капитального строительства носят в основном негосударственный характер. Именно поэтому законодательное регулирование отношений в сфере участия в долевом строительстве объектов недвижимости приобретает все большую значимость.
Введение в действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обеспечило качественно иной уровень правового р егулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства. Правовое регулирование отношений осуществляется посредством заключения договора участия в долевом строительстве.
Этот договор сравнительно недавно относился к непоименованным договорам, что вызывало споры о его юридической природе. В частности, договор участия в долевом строительстве рассматривался как договор ..............

Такое понимание предмета договора участия в долевом строительстве вызывает сомнения. В частности, предмет любого гражданско-правового договора - это не только то, по поводу чего заключается договор, а, прежде всего, элемент, с помощью которого следует проводить разграничение со смежными гражданско-правовыми конструкциями. Если в качестве предмета договора участия в долевом строительстве рассматривать объект долевого строительства, тогда происходит некоторое отождествление с договором купли-продажи недвижимости: так же одной стороной передается объект недвижимости в собственность. Учитывая при этом, что если речь идет о жилых помещениях, то оба договора также подлежат государственной регистрации.
Если предмет договора участия в долевом строительстве рассматривать как деятельность застройщика, связанную с созданием объекта долевого строительства, то происходит отождествление с договором строительного подряда, поскольку деятельность застройщика связана с выполнением строительных работ собственными силами или с привлечением третьих лиц, что вполне соизмеримо с аналогичного рода деятельностью подрядчика.
Следует обратить внимание, что новый Закон о долевом строительстве весьма "неудобен" застройщикам ввиду наличия административных барьеров, связанных с отведением земельного участка и получением разрешения на строительство. Поэтому некоторые участники строительного рынка, опираясь на п. 2 ст. 455 ГК РФ, юридически оформляют складывающиеся отношения долевого строительства через договор купли-продажи объекта недвижимости, который будет создан в будущем. Либо достаточно часто заключаются договоры строительного подряда. В этом случае фактически совершаются притворные сделки, которые должны признаваться на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ ничтожными.
Правильно сформировать условие о предмете договора участия в долевом строительстве можно путем анализа понятия рассматриваемого договора, которое отражено в дефиниции ст. 4 Закона N 214-ФЗ. Договор участия в долевом строительстве - это соглашение, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением иных лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать часть этого объекта участнику долевого строительства за обусловленную договором цену.
Следовательно, предмет договора участия в долевом строительстве имеет две составляющие. Первую составляющую образует материальный объект в виде вновь построенной недвижимости, причем не всего здания (сооружения), а лишь его части. Вторая составляющая предмета договора участия в долевом строительстве должна быть представлена действиями застройщика, которые направлены на строительство всего объекта недвижимости, а также передачи части объекта дольщику соразмерно вложенным денежным средствам. При этом действия застройщика связаны с проведением работ, а также оказанием всевозможных услуг при организации строительства.
Помимо предмета, ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ содержит существенные условия договора, при отсутствии которых договор участия в долевом строительстве считается незаключенным. К таким условиям относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, срок и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект строительства.
Формирование указанных условий договора участия в долевом строительстве не вызывает у сторон особых затруднений. Наиболее проблемными условиями являются цена и срок.
Цена в договоре участия в долевом строительстве определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат по строительству объекта долевого строительства и оплату услуг застройщика.
Внесение денежных средств производится единовременно либо в установленный договором период. Проблема заключается в том, что на момент начала строительства застройщик предполагает нести затраты, которые не покрывают всех расходов, определяемых на момент сдачи дома в эксплуатацию. В итоге дольщики вносят деньги, которые соответствуют стопроцентной стоимости объекта долевого строительства, но их не хватает на то, чтобы полностью завершить строительные работы. Соответственно, в ряде случаев происходит необоснованное увеличение стоимости на объекты долевого строительства. Причин здесь может быть несколько. В первую очередь не полностью контролируемая со стороны государства инфляция, значительные административные "барьеры", которые обусловлены императивными требованиями, предъявляемыми к фигуре застройщика, и другие.
Это вынуждает застройщика при формировании цены договора участия в долевом строительстве предусматривать не фиксированную денежную сумму, а ориентировочную, привязываемую к стоимости квадратных метров объекта долевого строительства. В договоре предусматривается, что окончательная цена будет установлена по данным технической инвентаризации, т.е. после получения технического паспорта на объект долевого строительства. Вместе с тем толкование ст. 5 Закона N 214-ФЗ указывает на то, что цена в договоре должна быть четко определена.
Если ставить определение цены в зависимость от стоимости квадратных метров, то как согласовать данное существенное условие, чтобы оно изначально не было обременительным для одной стороны, а именно для дольщика? Ориентировочная цена по договору участия в долевом строительстве может являться одним из факторов, оказывающим влияние на необоснованное увеличение стоимости объектов недвижимости, поскольку доказать инвестору реальные затраты застройщика вряд ли возможно. Лицо, вкладывающее денежные средства в долевое строительство, как правило, не является специалистом в этой области.
Вызывает сомнения и порядок определения средств на возмещение затрат по строительству объекта, а также оказания услуг застройщика. В договоре обычно указывается одна сумма и не определяется, какая ее часть предназначена для затрат на строительство, а какая - на услуги застройщика.
Следует обратить внимание, что строительство объектов недвижимости осуществляется в соответствии с проектной документацией, которая предполагает обязательное составление сметы - документа, который отражает затраты на строительство в целом.
При возведении объектов строительства широко применяются сметы локальные, объектные и сводный сметный расчет. Каждая из указанных смет содержит определенную стоимость трудозатрат и материалов. Поэтому возникает вопрос: какая из смет содержит цену, включаемую в договор участия в долевом строительстве?
Локальная смета, являясь первичным сметным документом, составляется на основе объемов и отдельных видов работ (земляные, отделочные, малярные, штукатурные и т.д.), определяемых в составе рабочего проекта и рабочей документации.
Объектная смета составляется на объект строительства в целом и включает в себя стоимость всех строительно-монтажных работ. Однако стоимость строительства по объектной смете не определяет конечную цену. На основании объектной сметы составляется сводный сметный расчет стоимости зданий и сооружений, который является документом, определяющим полный лимит денежных средств на проведение строительства. В сводный сметный расчет включаются затраты на подготовку территории строительства, устройство временных обслуживающих зданий и сооружений, инженерных коммуникаций, благоустройство и озеленение территории, затраты на зимнее удорожание и т.д.
Следовательно, именно сводный сметный расчет должен содержать в себе полную стоимость строительства, а значит, цену, которая является существенным условием договора участия в долевом строительстве.
В сводный сметный расчет обязательно закладывается показатель прибыли строительной организации. Однако при формировании условия о цене договора участия в долевом строительстве застройщики предлагают помимо сметных затрат включать и дополнительные затраты на услуги, связанные с организацией строительства. В итоге за исполнение застройщиком одних обязанностей по договору дольщик должен уплачивать двойную цену.
Полагаем, что решение проблемы определения цены по договору участия в долевом строительстве предполагает изменение законодательства. В частности, необходимо закрепить иной порядок определения стоимости объектов долевого строительства, а именно цена договора участия в долевом строительстве может определяться соглашением сторон после составления застройщиком сметы, включающей и затраты на строительство объекта, и затраты на услуги застройщика.
С проблемой определения цены по договору участия в долевом строительстве связано формирование условия о сроке строительства. Это условие договора должно отражать конкретный интервал времени, в течение которого застройщик будет вести строительные работы, а также осуществит все необходимые мероприятия, связанные с получением разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. В противном случае представляется невозможной реализация положений ч. 2 и 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ. Данные положения Закона предусматривают возможность при нарушении срока строительства взыскать неустойку, которая, как известно, привязывается к определенному моменту времени.
Практика показывает, что срок по договору участия в долевом строительстве сторонами предусматривается не четким интервалом времени, а ориентировочной датой сдачи объекта в эксплуатацию. Основная причина в том, что на момент начала строительства не все дольщики полностью внесли денежную сумму, а также в отношении не всех объектов долевого строительства были заключены договоры. Имеются так называемые свободные площади, которые будут предлагаться гражданам или юридическим лицам в процессе строительства объекта недвижимости. Это обусловлено тем, что существенное увеличение цен на объекты недвижимости уменьшает их инвестиционную привлекательность и, как следствие, ограничивается возможность внести в полном объеме денежную сумму за объект долевого строительства на момент начала выполнения строительных работ. С другой стороны, застройщики, прогнозируя инфляцию, сознательно не заключают в отношении "свободных площадей" договоры. Соответственно, единственным для застройщиков выходом из сложившейся ситуации, когда становится возможным полностью покрыть затраты на строительство всего объекта недвижимости, является увеличение стоимости предлагаемых в процессе строительства "свободных площадей".
Представляется возможным решение проблемы формирования условия о сроке при долевом строительстве, если изменить порядок привлечения инвестиций в строительство. Инвестиционный риск неполучения ожидаемого объекта долевого строительства сегодня несет дольщик. Он заключает кредитный договор с банком, который выдает денежную сумму под строительство, а затем заключает договор участия в долевом строительстве. Сумма кредита ограничивается платежеспособностью дольщика. Закон допускает в этом случае заключение кредитного договора между застройщиком и банком при отсутствии необходимых для строительства денежных средств. Вместе с тем предусмотренные меры по обеспечению исполнения обязательств со стороны застройщика выглядят недостаточными. Например, эффективность правового механизма залога объекта долевого строительства вызывает сомнения, поскольку далеко не каждый незавершенный строительством объект может быть продан с публичных торгов. По этой причине банки, руководствуясь принципом свободы договора, отказывают застройщикам в его заключении.
Полагаем, что в этом случае схема привлечения инвестиций может быть иной. Строительство должно осуществляться на кредитные средства, которые получает в первую очередь не дольщик, а застройщик. Застройщик заключает кредитный договор с банком, по которому происходит финансирование, например, 50% стоимости работ, а затем, после начала строительства, заключаются договоры участия в долевом строительстве. Это позволяет влиять на формирование условия о цене заключаемых с дольщиками договоров, а также на срок исполнения обязательств застройщика по возведению объекта долевого строительства. В частности, привлечение банка позволяет решить проблему финансирования на этапе начала строительных работ и снять инвестиционный риск с дольщика.
Труднее разрешить проблему обеспечения исполнения обязательства по кредитному договору застройщика с банком. Решение этой проблемы необходимо для того, чтобы банк выдавал застройщикам кредиты под строительство. Традиционные способы обеспечения исполнения обязательств, кроме залога, являются весьма неэффективными, что обусловлено значительной стоимостью объекта долевого строительства, а, следовательно, высоким инвестиционным риском. Но и конструкция залога незавершенного строительством объекта выглядит небезупречной, поскольку не гарантирует обязательную продажу недостроенного объекта с публичных торгов. Видимо, наиболее эффективной обеспечительной мерой в первую очередь может быть изменение требований, предъявляемых к застройщику. Например, здесь может быть задействован механизм саморегулируемых организаций застройщиков, который предполагает то, что лицо может привлекать денежные средства для строительства, если является членом этой организации. Данная организация определяет требования, предъявляемые к размеру уставного капитала застройщика, обязанность страхования ответственности застройщиков за причинение вреда, иные меры.
Таким образом, решение проблемы сроков и цены по договору участия в долевом строительстве предполагает изменение правовых норм. В частности, может быть введена норма следующего содержания: застройщик обязан быть членом саморегулируемой организации застройщиков и перед заключением первого договора участия в долевом строительстве оформить кредит в банке на сумму не менее 50% стоимости всего объекта строительства. Строительство объекта застройщик обязуется начать на привлеченные денежные средства банка.
Результаты анализа существенных условий договора участия в долевом строительстве позволяют сделать вывод о необходимости не только изменения существующих экономических отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства, но и дальнейшего реформирования законодательства в этой области.
2.2. Права и обязанности сторон долевого строительства
Основная обязанность участника долевого строительства - полностью и своевременно осуществлять все платежи в порядке, размере и сроки, установленные договором участия в долевом строительстве. Участник долевого строительства также обязан своевременно оплачивать образовавшиеся по результатам технической инвентаризации БТИ излишки площади объекта недвижимости, если это предусмотрено договором.
Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» наделяет инвесторов правом осуществлять контроль за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения (ст. 6).
Механизмы реализации данного права формируются только со вступлением в силу Закона об участии в долевом строительстве. Нормы ст. 19, 20, 21 Закона закрепляют принцип информационной открытости деятельности компании, а ст. 23 устанавливает принципы государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства. Статьей 25 Закона вносятся изменения в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, которые касаются установления ответственности за нарушения требований законодательства об участии в долевом строительстве и установления полномочий органов, осуществляющих контроль и надзор в области долевого строительства, и их должностных лиц.
Нововведением Закона является и то, что во исполнение обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия в долевом строительстве с момента его государственной регистрации у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге (ст. 13):
а) предоставленный для строительства объекта недвижимости (в составе которого будут находиться объекты долевого строительства) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок;
б) строящийся на этом земельном участке объект недвижимости.
Участник долевого строительства, согласно ст. 382 ГК РФ и ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», может уступить третьему лицу принадлежащее ему право требования по договору участия в долевом строительстве. Уступка права по основному договору осуществляется путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования (цессии) между участником долевого строительства (кредитором) и третьим лицом - новым участником долевого строительства (новым кредитором), которым может быть как физическое, так и юридическое лицо. Согласно ст. 384 ГК РФ к новому участнику долевого строительства переходят на тех же условиях и в том же объеме все права, которые существовали у участника долевого строительства (кредитора), если иное не предусмотрено законом или договором цессии. Законом не установлено, к какому виду - возмездному или безвозмездному - относится договор цессии. В случае когда договор заключен между юридическими лицами - субъектами предпринимательской деятельности, ст. 575 ГК РФ закрепляет прямой запрет безвозмездной передачи прав между коммерческими организациями.
Если договор участия в долевом строительстве, по которому произошел переход права, не требует государственной регистрации, то договор цессии также не подлежит регистрации. Если договор долевого участия был нотариально удостоверен, то и договор цессии подлежит нотариальному удостоверению на основании ст. 389 ГК РФ. Согласие застройщика на переход права по договору, заключенному с участником долевого строительства, к третьему лицу требуется, только если это предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 382 ГК РФ). Но в любом случае необходимо поставить застройщика в известность о произошедшей уступке, согласно п. 3 ст. 382 ГК РФ. Уступка прав по договору участия в долевом строительстве ведет к возникновению у застройщика обязательств перед новым участником, вследствие чего после завершения строительства объекта недвижимости последнему будет передаваться объект долевого строительства. Подписание акта передачи между застройщиком и новым участником будет свидетельствовать об исполнении обязательств по договору.
В Закон об участии в долевом строительстве включены нормы об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве (ст. 11, ст. 17). Норма п. 1 ст. 11 Закона закрепляет возможность перемены лиц в обязательстве в порядке, установленном ГК РФ. Закон ограничил период, в течение которого возможно осуществление уступки права требования: с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 12 Закона). Уступка права требования по данному договору подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ и ст. 17 Закона).
В соответствии со ст. 382 ГК РФ право требования может перейти к другому лицу и на основании закона. В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к его наследникам. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор (п. 7 ст. 4 Закона). На основании ст. 1112 ГК РФ и п. 8 ст. 4 Закона имущественные права и обязанности участника долевого строительства, существующие на день открытия наследства, входят в состав наследства участника долевого строительства.
Участник долевого строительства обязан в установленном договором порядке и в предусмотренный договором срок принять по акту приема-передачи от застройщика объект долевого строительства. Если такой срок договором не установлен, то на основании п. 4 ст. 8 Закона участник обязан приступить к принятию объекта долевого строительства в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления от застройщика.