диплом Правовое регулирование купли-продажи недвижимости

Целью работы является гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости, выявление и анализ проблематики правоприменения нормативно-правовой базы, регламентирующей договорные отношения в рассматриваемой сфере, обоснование предложений по их устранению.
Структура работы предопределяется целями и задачами исследования и включает: введение; три главы, объединяющие девять параграфов; заключение, список использованных источников, глоссарий, одно приложение. ...

Введение
1. Понятие и основы правового регулирования договора купли-продажи недвижимости 8
1.1. Развитие законодательства о договоре купли-продажи недвижимости
1.2. Недвижимое имущество как объект договора купли-продажи недвижимости
1.3. Понятие и юридическая характеристика договора купли-продажи недвижимого имущества
2 Механизм правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества 36
2.1. Субъекты договора купли-продажи недвижимого имущества
2.2. Форма и порядок заключения договора купли-продажи недвижимого имущества
2.3. Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества
3 Проблемы правового регулирования договора купли-продажи недвижимости
3.1. Проблемы ответственности сторон за неисполнение и ненадлежащее исполнение договора купли-продажи недвижимости
3.2. Проблемы заключения и исполнения договора купли-продажи жилых помещений
3.3. Проблемы законодательного регулирования договора купли-продажи земельных участков
Заключение
Глоссарий
Список использованных источников
Приложения
Приложение А 110

Актуальность темы исследования. Настоящее исследование посвящено анализу правовых проблем, возникающих при заключении договора купли-продажи недвижимости, выявлению недостатков действующего законодательства, регулирующего сферу купли-продажи, с целью обоснование предложений по их устранению.
Договор купли-продажи недвижимости весьма часто используется в юридической практике, обладая при этом определенной правовой спецификой, которую необходимо учитывать в договорном процессе. Несмотря на подробную регламентацию в действующем законодательстве процесса заключение договора купли-продажи недвижимости, а также прав и обязанностей субъектов этого договора, реализация законодательных положений на практике наталкивается на определенные трудности, о чем свидетельствуют многочисленные примеры из судебной практики. Сегодня все больше происходит судебных споров, которые возникают в связи с приобретением по договорам купли-продажи недвижимости. Это связано с тем, что недвижимость, в силу своей высокой стоимости и обусловленной ею большой привлекательности для недобросовестных граждан, очень часто становится объектом неправомерных действий. Споры возникают как при совершении сделок, ............

4) в случае отказа продавца от государственной регистрации перехода права собственности в судебном порядке требовать возмещения убытков, вызванных задержкой государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
3 Проблемы правового регулирования договора купли-продажи недвижимости
3.1. Проблемы ответственности сторон за неисполнение и ненадлежащее исполнение договора купли-продажи недвижимости
В соответствии с договором купли-продажи на продавца и покупателя возлагаются определение обязанности. В случае неисполнения или ненадлежащее исполнение договора купли-продажи недвижимости, предусматривается наступление ответственности.
Рассмотрим сначала правовые последствия неисполнения продавцом своих обязательств по договору купли-продажи недвижимости.
Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ установлено, чтопо договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества (ст. 557 ГК РФ). Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, вправе по своему выбору потребовать от продавца: - соразмерного уменьшения покупной цены; - безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; - возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Данный вывод подтверждается и судебной практикой1.
В случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. К существенным нарушениям относятся неустранимые недостатки, а также недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и др. (п. 2 ст. 475 ГК РФ).
Применительно к договорам купли-продажи жилой недвижимости существенным нарушением является, например, несоответствие фундаментов, стен, балок перекрытия строительным нормам и правилам.
Если нарушения являются существенными, то покупатель может лишь отказаться от договора. Предъявить требования, предусмотренные п. 1 ст. 475 ГК РФ (например, о соразмерном уменьшении покупной цены), он не вправе2.
Таким образом, в случае передачи помещения с недостатками покупатель вправе предъявить одно из требований, предусмотренных п. п. 1, 2 ст. 475 ГК РФ (в зависимости от того, сочтет суд недостатки существенными или нет).
Следует отметить, что в судебной практике встречаются случаи, когда наличие в квартире существенных недостатков суд признавал основанием для признания договора купли-продажи недействительным 3. Представляется, однако, что суд в данном случае не учел последствий передачи недвижимости, имеющей существенные недостатки, которые прямо предусмотрены п. 2 ст. 475 ГК РФ.
По общему правилу при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для тех целей, для которых он обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ).
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Исходя из этой нормы, можно сделать вывод о том, что, если в договоре указаны определенные недостатки объекта, передача покупателю такого объекта будет являться надлежащим исполнением.
На практике не редки ситуации, когда после заключения договора купли-продажи квартиры, уже после того как покупатель вступил во владение, выявляются существенные недостатки, например, выясняется, что в квартире не работает воздуховод, наблюдается слабый напор воды, теплоснабжение осуществляется не в соответствии с нормативами. Но в процессе заключения договора, покупателем в договоре была сделана ссылка на то, что покупатель не имеет претензий к техническому состоянию объекта. Закономерен вопрос, может ли он отказаться от договора купли-продажи?
Согласно ст. 431 ГК РФ буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если таким способом нельзя определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. С учетом данной нормы представляется, что продавца можно признать надлежащим образом исполнившим обязательства по передаче квартиры, только если он докажет, что до подписания договора покупатель знал о конкретных недостатках воздуховода, а также систем водо- и теплоснабжения.
При отсутствии таких доказательств следует признать, что переданная квартира не отвечает требованиям, обычно предъявляемым к качеству жилого помещения (п. 2 ст. 469 ГК РФ). Соответственно, покупатель вправе отказаться от договора купли-продажи и потребовать возврата денег (если суд признает недостатки существенными) или предъявить иные требования, предусмотренные п. 1 ст. 475 ГК РФ (если недостатки несущественны).
В то же время возможен и иной подход к данной проблеме в том случае, когда покупатель не заявил о недостатках квартиры в момент ее приемки. В судебной практике встречается позиция, согласно которой покупатель, не заявивший о недостатках объекта при его сдаче-приемке1 или в момент подписания договора2, фактически лишается возможности ссылаться на эти недостатки.
Представляется, что такая позиция судов не учитывает п. 2 ст. 477 ГК РФ, согласно которому требования, связанные с недостатками товара, не имеющего гарантийного срока или срока годности, могут быть предъявлены покупателем в разумный срок в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю. Договором купли-продажи может быть установлен более длительный срок для предъявления этих требований.
Если по каким-то причинам покупатель в оговоренный срок не получил от продавца квартиру, то он вправе требовать возмещения убытков. Например, из-за неисполнения продавцом обязательства по передаче покупатель не смог извлечь доход от аренды квартиры. В такой ситуации покупателю по правилам ст. 15 ГК РФ нужно доказать размер и факт причинения ему убытков, вину продавца в их возникновении и наличие прямой причинно-следственной связи между возникновением убытков и противоправным поведением продавца (действия или бездействие).
Для того чтобы убедить суд в праве покупателя на получение убытков, последний должен обосновать, какие конкретно им предпринимались меры для получения выгоды, какие были сделаны для этого приготовления, что он мог и должен был извлечь доход и только по вине продавца его не извлек1. Требование о возмещении убытков в отсутствие доказательств реальности получения доходов удовлетворению не подлежит2.
В обоснование своих доводов о наличии убытков покупателю необходимо представить суду заключенный с клиентом договор аренды квартиры, в котором должна быть предусмотрена его обязанность передать квартиру в определенный срок (после того, как право собственности на квартиру зарегистрировано за покупателем), а также доказательства, свидетельствующие о том, что со стороны продавца ему чинились какие-либо препятствия во владении и пользовании квартирой (материалы проверки полиции, свидетельские показания и др.). При этом в договоре нужно отразить условие об обязанности продавца в полном объеме возместить покупателю все убытки, вызванные несвоевременной передачей квартиры, а также в чинении препятствий по владению и пользованию ею.
Теперь, рассмотрим правовые последствия неисполнения покупателем своих обязательств по договору купли-продажи недвижимости (на примере купли-продажи жилых помещений).
Основными обязанностями покупателя по договору купли-продажи жилого помещения являются следующие обязанности: принять передаваемое по договору жилое помещение; оплатить стоимость передаваемого жилого помещения.
Принятие покупателем жилого помещения чаще всего осуществляется в месте его нахождения в силу особенностей недвижимости (а жилое помещение, как известно, относится к недвижимости). Покупатель вправе отказаться на законных основаниях от исполнения договора купли-продажи жилого помещения только в случае, если обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, выявляются неоднократно, проявляются вновь после их устранения и другие подобные недостатки)3.
В случаях же, если покупатель отказывается от сделки по иным основаниям, например в связи с появлением более привлекательного объекта, то непринятие имущества, предлагаемого покупателю в соответствии с условиями договора, без законных оснований считается отказом последнего от исполнения обязанности принять товар. Указанное нарушение дает право продавцу использовать механизм защиты, заложенный в законе и договоре. В соответствии с нормой п. 3 ст. 484 ГК продавец может потребовать от покупателя: принять товар; отказаться от исполнения обязательства. Независимо от выбранного продавцом способа защиты от незаконных действий покупателя, продавец сохраняет право помимо удержания задатка требовать от покупателя возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей по принятию недвижимости. Исполнение обязанности по принятию имущества, вытекающей из договора купли-продажи недвижимости, включает в себя два различных, но связанных между собой действия: фактическое получение имущества (например, путем вручения ключей от квартиры); подписание соответствующего документа (акта о передаче).
Исполнение договора составляют только эти два действия вместе, так как они настолько связаны между собой, что осуществление только какого-либо одного из этих действий не приводит к надлежащему исполнению обязательства.
Уклонение от подписания документа о передаче недвижимости в соответствии с условиями, предусмотренными договором, считается отказом покупателя от исполнения обязанности принять недвижимость (п. 2 ст. 556 ГК РФ).
В случае, если объект фактически передан, а передаточный акт не был подписан покупателем вследствие его отказа, то возникает важный вопрос - какими правами обладает продавец? Исходя из буквального толкования нормы ч. 3 п. 1 ст. 556 и п. 3 ст. 484 ГК РФ продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора. Поскольку товар уже передан покупателю, то "требование о принятии товара" в данном случае может означать лишь требование продавца о "подписании документа о передаче жилого помещения". С практической точки зрения принудить покупателя подписать документ о передаче объективно неосуществимо, даже при наличии соответствующего судебного решения. Поэтому и в том случае, когда покупатель исполнил все остальные обязанности по договору, продавец вправе отказаться от исполнения договора, и такой способ защиты его интересов является наиболее оптимальным. Если покупатель уклоняется от подписания передаточного акта, очевидно, что он откажется и зарегистрировать право собственности на приобретенное имущество. В такой ситуации не исключается заявление продавцом в суд требования о регистрации перехода права собственности на недвижимость (п. 3 ст. 551 ГК РФ), но в этом случае он обязан будет доказать обстоятельства, на которые ссылается (в том числе фактическую передачу вещи). При уклонении покупателя от подписания передаточного акта продавец заинтересован в расторжении договора, так как в этом случае - не обладая имуществом фактически - он юридически остается ее собственником (если не была произведена регистрация перехода права собственности) и, соответственно, обязан нести бремя его содержания, включая уплату налога1.
Помимо принятия имущества важной обязанностью покупателя по договору купли-продажи жилого помещения является его своевременная оплата. Платежи на территории Российской Федерации осуществляются в форме наличных и безналичных расчетов (п. 1 ст. 140 ГК РФ). При расчете в безналичной форме у покупателя существует дополнительная обязанность по совершению определенных действий, необходимых для производства платежа (например, открытие специального банковского счета). Срок оплаты, как правило, определяется в самом договоре купли-продажи недвижимости или в дополнительном соглашении. Среди безналичных форм расчета в гражданском обороте чаще всего применяется расчет платежными поручениями. Вообще же безналичные расчеты могут осуществляться и в иных формах, предусмотренных законами, банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота. При безналичных расчетах денежные знаки не передаются, а происходит передача права требования одного лица к другому банку. Моментом исполнения обязанности оплаты, вытекающей из договора купли-продажи, при безналичных расчетах является момент фактического поступления денежных средств на счет продавца, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 823 ГК РФ).
При наличном расчете покупатель считается исполнившим свою обязанность с момента фактического получения продавцом покупной цены.
По требованию покупателя продавец, получая денежную сумму при наличном расчете, обязан выдать расписку в получении денежных средств (п. 2 ст. 408 ГК РФ). Наличие у покупателя расписки продавца или иного подобного документа облегчает ему в случае возникновения спора доказывание факта исполнения своей обязанности по оплате имущества.
При сделках с жилыми помещениями зачастую покупатель вносит предоплату. На случай отказа покупателя от совершения сделки и принятия жилого помещения для продавца важно, как именно будет оформлена предоплата в договоре - в виде задатка или аванса. Между этими понятиями существуют различия. Задаток - это "денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения" (ст. 380 ГК РФ). В соответствии со ст. 381 ГК РФ задаток возвращается в двойном размере в любом случае при отказе продавца от сделки. В случае же, если от сделки отказывается покупатель, задаток полностью остается у продавца.
Термина "аванс" в ГК РФ нет, есть лишь "предварительная оплата", о которой говорится в ст. 487 ГК РФ, в которой не указаны последствия для покупателя в случае, если он внес предоплату, но отказался от совершения сделки. Соответственно, если покупатель передумает покупать жилое помещение, продавец будет обязан вернуть ему предоплату в полном размере. Поэтому для продавца, заинтересованного в продаже жилого помещения, с целью снизить риск отказа покупателя от исполнения договора, целесообразно указывать в договоре в качестве предоплаты именно задаток, а не аванс.
Как уже отмечалось, покупатель обязан произвести оплату в полном объеме непосредственно до или после передачи ему жилого помещения, если иное не предусмотрено правовыми актами, договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1, 2 ст. 486 ГК РФ). В случае неоплаты при наступлении срока платежа, указанного в договоре, покупатель считается нарушившим свою обязанность.
Если покупатель отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе требовать от него оплаты товара либо отказаться от исполнения договора. Последствия такого нарушения определены в нормах п. 3 ст. 486, п. 3, 4 ст. 488 и п. 2, 3 ст. 489 ГК РФ. За неисполнение денежного обязательства в соответствии со ст. 395 ГК РФ устанавливается ответственность в виде уплаты процентов с суммы денежных средств, неправомерно удержанных, просроченных в оплате или неосновательно полученных (сбереженных) за счет другого лица.
Из общих начал гражданского права, а также из требований добросовестности, разумности и справедливости вытекает необходимость учета фактических последствий для продавца, вызванных нарушением денежного обязательства покупателем. Поскольку размер неустойки зачастую явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, то при уменьшении процентов суды руководствуются нормой ст. 333 ГК РФ, закрепляющей право суда уменьшить размер неустойки.
Особое внимание необходимо обратить на следующую проблему. На практике продавец, передав имущество, но не получив при наступлении срока платежа цену по договору купли-продажи недвижимости, обращается в суд с требованием о расторжении договора. Суды при рассмотрении подобного рода дел признают, что неоплата товара покупателем, особенно в течение длительного срока, влечет для продавца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи (см. п. 2 ст. 450 ГК РФ), и расторгают договор купли-продажи недвижимости, даже если уже произошла государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество.
Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора1.
В параграфе 7 главы 30 ГК РФ отсутствуют нормы, которые устанавливали бы специальные последствия при нарушении покупателем обязанности по оплате переданного недвижимого имущества. Поэтому должны применяться положения, определенные в п. 3 ст. 486 ГК РФ, согласно которому, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с условиями договора товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Глава 30 не содержит нормы, которая предоставила бы продавцу право расторгнуть договор при нарушении покупателем обязанности по оплате переданного товара. В этом случае продавец может обратиться в суд с требованием о расторжении договора, ссылаясь на положения ст. 450 ГК РФ.
Неуплата по договору купли-продажи недвижимости, скорее всего, свидетельствует об отсутствии у покупателя денежных средств. Покупатель вообще может не иметь имущества (кроме переданного), за счет которого возможно удовлетворение требований продавца об оплате, поэтому при наличии обязывающего судебного решения реально взыскать с покупателя не только "набежавшие проценты", но и основную сумму долга - цену договора - часто невозможно.
Применение п. 2 ст. 450 ГК не всегда обоснованно и возможно, ведь ущерба, при котором продавец в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, может и не быть. Причем именно на продавце лежит бремя доказывания в суде существенного характера нарушения договора покупателем. В итоге существующее положение отнюдь не защищает интересы лица, добросовестно исполнившего свои обязанности по договору. Учитывая особое значение, социальную значимость недвижимого имущества, всегда существующую возможность его возврата продавцу и ввиду изложенного, предлагается в положения параграфа 7 главы 30 ГК РФ ввести новую норму. "Если покупатель своевременно не оплачивает переданное в соответствии с договором купли-продажи недвижимое имущество, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ либо отказаться от исполнения договора и требовать возврата переданного имущества".
С внесением в закон подобной нормы продавец получит право автоматически расторгать договор при нарушении покупателем обязанности по оплате переданной недвижимости, что дает преимущества перед судебным порядком расторжения.
3.2. Проблемы заключения и исполнения договора купли-продажи жилых помещений