Найм жилых помещений в современных условиях

Работу писала САМА! Защитила в 2015 году на отлично, диплом свежий! Оригинальность работы 75%! За качество работы, юридическую базу и лексику отвечаю! Не ведитесь на низкие цены, скупой платит дважды. Свою работу продаю по средней цене. ...

Введение……………………………………………...…………………………...3
Глава 1. Общие положения о найме жилых помещений…………………..6
1.1. Источники правового регулирования отношений найма жилых помещений…………………………………………………………....…………...6
1.2. Субъекты договоров найма жилого помещения ………………………………………………………………………………..…...12
1.3. Виды договоров найма жилых помещений и их характеристика……..…13
Глава 2. Права и обязанности сторон договора найма жилых помещений…....………………………………………………………….......….24
2.1. Права и обязанности сторон договора социального найма……………….24
2.2. Права и обязанности сторон договора коммерческого найма…………....26
2.3. Права и обязанности сторон договора специализированного найма….…30
Глава 3. Проблемные аспекты правового положения членов семей нанимателя по договорам найма жилых помещений………………………36
Глава 4. Прекращение и изменение отношений найма жилых помещений………………………………………………………………...…….42
4.1. Прекращение и изменение договора социального найма…………….…42
4.2. Прекращение и изменение договора коммерческого найма………….....47
4.3. Прекращение и изменение договора специализированного найма….…51
Заключение………………………………………………………………...……56
Список литературы…………………………………………………………….59

Актуальность темы. Основной проблемой граждан Российской Федерации, относящейся к числу приоритетных, является обеспечение их качественным и доступным жильем. На сегодняшнее время государственная жилищная политика нацелена на формирование механизмов, которые повышают уровень доступности приобретения жилья гражданами в собственность. Посредством государственных жилищных сертификатов и обслуживания ипотечных жилищных займов путем предоставления квартир или субсидирования расходов граждан на покупку жилья, а также стремительного развития долевого строительства, реализуется проводимая государством политика. Одновременно с этим превращение граждан в собственников недвижимости не всегда является эффективным путем и вовсе не единственным вариантом решения проблемы с жильем. При исследовании нынеш них условий развития рынка недвижимости становится очевидным, что в условиях посткризисного периода серьезную значимость приобретает направление, связанное с рынком найма жилья

Таким образом, все без исключения другие типы работ, непосредственно никак не отмеченные тут (к примеру, замена плиты, ванны, входной двери), относятся к составляющим капитального ремонта и обязаны проводиться наймодателем за его счет.2.2 Права и обязанности сторон договора коммерческого найма.Прямые обязанности нанимателей и собственников, связанные с использованием жилых помещений, в главном схожи друг другу. Отличия же обусловлены правовым статусом любого пользователя. В соответствии с п. 26 Правил пользования жилыми помещениями нарушение этих правил влечет соответствующую ответственность. Кроме того, в Постановлении Пленума ВС РФ с 02.07.2009 № 14 отмечено, что нарушение определенных законодательством пределов реализации права собственности на жилое помещение влечет применение мер нетолько административной ответственности, но и гражданско-правовой, выражающейся в виде лишения права собственности на жилое помещение. Согласно данной норме, в случае, когда владелец помещения жилищного назначения, использует его не по целевому назначению или часто нарушает права и законные интересы соседей, или небрежно обращается с ним, допуская его разрушение, орган муниципалитета вправе поставить в известность владельца данного помещения о необходимости ликвидации допущенного нарушения, а в случае если они способствуют разрушению здания, - определить срок для его устранения. Если и уже после получения такого предотвращения владелец не прекращает нарушать права и интересы соседей либо использовать жилое помещение не по предназначению или без уважительных причин не выполняет обязательный ремонт, орган местного самоуправления способен обратиться в суд с целью принятия им решения о реализации подобного жилого помещения с публичных торгов. В данном случае владельцу выплачиваются вырученные с реализации средства за минусом затрат на исполнение судебного решения.Важнейшая обязанность наймодателя - обеспечение нанимателя жилым помещением, относящимся к объектам договора найма коммерческого типа.Предоставляемое собственником нанимателю жилое помещение по договору коммерческого найма предназначено для удовлетворения жилищных потребностей нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи. Данное предназначение жилого помещения определяет вид и размер обязанностей наймодателя. Наймодатель должен предоставлять нанимателю свободное от третьих лиц жилое помещение в надлежащем состоянии, подходящем для проживания. На время действия заключенного договора, наймодатель должен реализовывать соответствующую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное на время жилое помещение, предоставлять либо гарантировать обеспечение нанимателю за оплату необходимых коммунальных услуг, гарантировать проведение ремонтных работ имущества общего пользования многоквартирного жилья и устройств с целью оказания услуг по коммунальному обслуживанию, находящихся в жилом помещении согласно п. 2 ст. 676 ГК РФ.Необходимо выделить, одной из ключевых обязанностей нанимателя считается внесение оплаты за жилое помещение, предусмотренной договором коммерческого найма. В сущности, коммерческий наем и обладает одной из основных целей приобретение наймодателем от сдачи жилого помещения некоторого заработка.Одной из обязанностей нанимателя, предустановленных ГК РФ, считается обязательство производить ремонтные работы занимаемого жилого помещения по мере необходимости, в случае если другое не определено договором найма жилого помещения (п. 1 ст. 681 ГК РФ), т.е. внутриквартирный текущий ремонт. На наймодателя закон, как отмечено выше, вверяет обязательство согласно производству капитального ремонта, а кроме того текущего ремонта, в случае если данное учтено договором.К числу прав нанимателя согласно договору коммерческого найма жилого помещения принадлежит право сдачи жилого помещения в поднаем (ст. 685 ГК РФ), а кроме того возможность вселения временных постояльцев (ст. 680 ГК РФ).Если же субъект считается владельцем жилого помещения, в таком случае в силу непосредственного указания ст. 30 ЖК РФ владелец должен за собственный счет осуществлять как текущий, так и капитальный ремонт жилого помещения. А подобная обязанность, безусловно, считается минусом в его юридическом статусе.Распределение круга обязанностей по ремонту (равно как текущему, так и капитальному) общего имущества многоквартирного жилья (подвалов, чердаков, лестничных клеток, лифтов и др.) и поддержанию его в должном санитарно-техническом состоянии является логическим продолжением правоотношений. Владельцу принадлежит часть в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, такого рода владелец, а вернее, все без исключения владельцы многоквартирного жилья обязаны нести требуемые затраты по проведению как нынeшнего, так и капитального ремонта всего общего имущества дома. Подобным образом, как это ни странно звучит, владелец жилплощади, находящейся на первом этаже, все равно обязан нести требуемые затраты по ремонтным работам и техническому обслуживанию лифта, в котором он не ездит, а владелец жилплощади на последнем этаже все равно обременен затратами по ликвидации затопления подвала дома, при том, что лично его это не беспокоит. Теперь обветшалые подъезды, убогие лифты, обшарпанные лестничные клетки - не проблема страны, а проблема частных владельцев.Следующим аспектом бремени собственности считается обязанность владельца жилого помещения оплачивать налог на недвижимое имущество. Такого рода пошлина в нынешнее время складывается из двух частей. Во-первых, это налог на жилое помещение. Во-вторых, с 1 марта 2005 г. (даты вступления в силу ЖК РФ) в структуру общего имущества многоквартирного жилья входят не только конструктивные составляющие строения, обслуживающие более одной жилплощади, но и земельный участок, на котором находится этот многоквартирный дом. При этом под земельным участком в этом случае подразумевается не только подошва стройки, т.е. место территории, напрямую занятую многоквартирным жильем, но и придомовая территория. Земельные участки, находящиеся в индивидуальной собственности, также считаются предметами налогообложения. Кроме того, как отмечается в п. 6 Постановления  Пленума Высшего Арбитражного  Суда РФ от 23 июля  2009 г. №  54 «О некоторых  вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога», при разрешении проблемы о том, кто именно считается плательщиком земельного налога, на котором находится многоквартирный дом, - собственники жилых и нежилых помещений в этом доме или товарищество собственников жилья, судам необходимо учитывать, что факт создания товарищества собственников жилья сам по себе не означает, что названное товарищество становится плательщиком земельного налога вместо собственников жилых и нежилых помещений в данном доме.Наниматель жилого помещения в этом плане находится в наиболее удачном положении, поскольку никаких налогов он не выплачивает, но несет затраты лишь на оплату жилого помещения.2.3. Права и обязанности сторон договора специализированного найма.В соответствии с ч. 5 ст. 100 ЖК РФ при использовании специальных жилых помещений по договорам найма жилых помещений применяют правила, предусмотренные статьей 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 Жилищного Кодекса, за исключением использования служебного жилого помещения.Изучив данную норму, можно сделать заключение, что так как ЖК РФ при регламентации обязанностей и прав сторон прямо отсылает к обязанностям и правам сторон по договору социального найма, то обязанности и оправа сторон по договору найма специализированного жилого помещения во многом схожи с обязанностями и правами сторон по договору социального найма. Однако нужно иметь ввиду, что (в отличие от обязанностей и прав сторон по договору социального найма) обязанности и права по договору найма специализированного жилого помещения значительно ограничены.Согласно ч. 4 ст. 100 ЖК РФ наниматель специализированного жилого помещения не имеет права передавать его в поднаем, а также производить обмен жилья, в котором он проживает; в согласовании с ч. 3 ст. 92 ЖК РФ специализированное жилье не подлежит передаче в аренду, отчуждению, в поднаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным ЖК РФ. Г.Ф. Шешко, А.И. Якупова объясняют это целевым назначением помещений. Однако данное утверждение нельзя понимать однозначно, так как специализированные жилые помещения, как и любые другие жилые помещения, созданы с главной целью для удовлетворения потребности в жилье, и, только потом, их предоставление преследует и иные цели: удержание кадров предприятием, создание необходимых условий для работы, службы, учебы; осуществление капитального ремонта; социальная защита граждан, лишившихся жилых помещений при наступлении чрезвычайных обстоятельств, и т.д.Ограничение полномочий сторон, на наш взгляд, сопряжено ещё и с тем, что рассматриваемые договоры в некоторых ситуациях являются неотъемлемыми основаниями для заключения иных гражданско-правовых договоров (договоров на оказание социальных услуг, смешанных гражданско-правовых договоров, включающих в себя элементы договора оказания услуг, договора аренды, договора хранения). Соответственно, осуществление права на обмен может негативно сказаться как на правах наймодателя - стороне по другому договору (поскольку тогда, например, возникнет осложнение с вызовом работника в любое время суток на работу), так и на иных не жилищных правах самого нанимателя (в том числе, из-за невозможности получения медицинских и социальных услуг в обычном жилом доме).В Жилищном Кодексе РФ не содержится установленного перечня прав нанимателя по договору найма специализированного жилого помещения. Но эти права регламентируются другими подзаконными нормативно-правовыми актами, отражающими положения Конституции РФ и ЖК РФ. В согласовании с п. 5 и п. 13 Правил использования жилых помещений, типовыми договорами наниматель имеет право на: 1) целевое использование жилого помещения, а именно с целью проживания; 2) недопустимость лишения (произвольного) жилого помещения и на неприкосновенность жилища;3) пользование общими владениями в доме многоквартирного типа; 4) на получение субсидий для оплаты коммунальных услуг и оплаты жилого помещения. Осуществление нанимателем личного права на пользование жилым помещением ограничено конкретным предназначением этого помещения, которое направлено, прежде всего, на удовлетворение жилищной необходимости.Законодатель, осуществляя правовое регулирование взаимоотношений в сфере найма жилья, закрепил в том числе и правила, являющиеся общими для каждого вида договора найма. В частности, они касаются права пользования совместными владениями в многоквартирном доме. К этим видам владений относятся помещения в данной постройке, которые не являются элементами квартир и предусмотрены для обслуживания больше чем одного помещения в этом здании, к ним относятся: лестницы, межквартирные площадки, лифты, коридоры, промышленные этажи, чердаки, подвалы, а также крыши.Наниматель жилья обязан: во-первых, использовать жилое помещение согласно предназначению и в пределах, определенных ЖК РФ, во-вторых, должен гарантировать целостность жилья, в-третьих, сохранять соответствующее положение жилья, в-четвертых, производить текущий ремонт жилья.Законодатель, закрепляя право нанимателя на использование жилого помещения лишь для проживания, соответственно, предусмотрел и дополнительную обязанность по использованию жилого помещения для проживания, за некоторыми исключениями. Обязанность по охране предмета договора выражается в том, что наниматель не имеет права совершать действия, которые смогут привести к порче или уничтожению жилого помещения, более того, обязан поддерживать его текущее состояние путем проведения ремонта.Наниматель обязан вовремя вносить оплату за жилое помещение и коммунальные услуги. Исходя из взаимного характера договора, вытекает, что специализированное жилое помещение предоставляется нанимателю за оплату, которая производится нанимателем ежемесячно (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ).Наниматель обязуется информировать наймодателя в определенные договором сроки о каких-либо изменениях оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору найма. Заключение договора найма специализированного жилого помещения происходит только при наличии определенной совокупности условий, в случае изменения которых незамедлительно изменяется и сам договор найма специализированного жилого помещения. Поскольку некоторые изменения могут происходить в результате изменений обстоятельств, связанных, к примеру, с нанимателем, его правовым статусом, которые не являются общедоступной информацией, и, как следствие, о них достаточно сложно узнать наймодателю, гражданин обязуется уведомить наймодателя о таких изменениях.Как и в любом гражданско-правовом договоре, права и обязанности есть у каждой из сторон. Права и обязанности наймодателя согласно ч. 5 ст. 100 ЖК РФ указаны в ст. 65 ЖК РФ. Так, согласно ч. 1 ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Учитывая то, что согласно ч. 1 ст. 4 ЖК РФ правоотношение, связанное с оказанием коммунальных услуг, входит в содержание жилищного правоотношения, законодатель объединил право требовать внесения платы за жилое помещение и право требовать внесения платы за коммунальные услуги.Часть 2 ст. 65 ЖК РФ регламентирует: наймодатель жилого помещения должен, во-первых, передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц. При этом нужно уточнить, что специализированное жилое помещение должно быть свободно не только фактически, но и юридически.Наймодатель обязан принимать участие в должном содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Как видно из рассмотренных правовых норм, при производстве ремонта специализированного жилого помещения действует общее правило о том, что капитальный ремонт специализированного жилого помещения выполняется только наймодателем, а ремонт общего имущества в многоквартирном доме - совместно обеими сторонами.Наймодатель обязан обеспечивать предоставление нанимателю необходимых для проживания коммунальных услуг должного качества. По нашему мнению, закрепление данной обязанности объясняется наличием у наймодателя, в свою очередь, права требовать от нанимателя оплаты за коммунальные услуги.В соответствии с ч. 3 ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения помимо указанных выше обязанностей исполняет и другие обязанности, закрепленные жилищным законодательством и договором найма жилого помещения. Из данного положения следует, что обязанности наймодателя определены не исчерпывающим образом. Так, на практике в договор также включаются следующие обязанности наймодателя:- контроль за качеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;-производство или поручение уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.3. Проблемные аспекты правового положения членов семей нанимателя по договорам найма жилых помещений.Статья 69 Жилищного Кодекса РФ устанавливает согласно договору социального найма круг членов семьи нанимателя, жилищные полномочия и прямые обязанности данных лиц, а кроме того прежних членов семьи нанимателя. Членов семьи нанимателя можно выделить в 2 ключевые группы: 1) муж и жена, дети, отец с матерью нанимателя, проживающие вместе с ним. Данные люди рассматриваются в качестве членов его семьи без тех или иных дополнительных обстоятельств - хватит совместного проживания с нанимателем; 2) иные родные, а кроме того нетрудоспособные иждивенцы. С целью признания данных лиц членами семьи нанимателя нужно, чтобы они были вселены в нанимаемое жилое помещение непосредственно в данном качестве и вели с нанимателем общее хозяйство.Помимо этого, суд способен - в редких случаях - признать членами семьи нанимателя иных лиц. Наниматель и члены его семьи, в том числе прежние, в случае если они продолжают жить вместе с нанимателем, обладают одинаковыми правами. Наниматель выступает в качестве представителя членов семьи пред наймодателем - иной стороной соглашения социального найма.Каждый из членов семьи имеет право пользоваться жилым помещением; сохранять полномочия и обязанности согласно договору в случае временного отсутствия (ст. 71 ЖК РФ); принимать участие в решении вопросов: переустройства и перепланировки квартирного здания согласно ст. 26 ЖК РФ, вселения в определенном порядке в жилое помещение иных лиц согласно ст. 70 РФ, обменивать квартирное помещение согласно ст. 72 ЖК РФ, сдавать квартиру в поднаем согласно ст. 76 ЖК РФ, вселять временных жителей согласно ст. 80 ЖК РФ, переселяться в жилое помещение меньшей величины согласно ст. 81 ЖК РФ, изменять соглашение социального найма согласно ст. 82 ЖК РФ, расторгать соглашение согласно ч. 2 ст. 83 ЖК РФ.Ни один из членов семьи нанимателя не может быть ограничен в праве пользования жилым помещением либо выселен из него кроме как согласно основаниям и в порядке, определенном законодательством согласно ч. 4 ст. 3 ЖК РФ.Члены семьи нанимателя жилого помещения обязаны: • использовать жилое помещение согласно назначению, поддерживать надлежащее состояние жилого здания и т.д. согласно ч. 3 ст. 67 и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ; • соблюдать права и законные интересы живущих в данном жилом помещении людей, соседей; • не нарушать правила пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, природоохранных и других требований законодательства; • следовать законам использования жилых помещений, а кроме того условиям соглашения социального найма; • соблюдать требования, предусмотренные другими (кроме ЖК РФ) федеральными законами; • выполнять другие обязанности, предустановленные жилищным законодательством и соглашением социального найма.Члены семьи используют жилье наряду с владельцем, в случае если другое никак не определено договором между владельцем и членами его семьи согласно ч. 2 ст. 31 ЖК РФ. Круг членов семьи установлен ч. 1 ст. 31 ЖК РФ. К членам семьи владельца жилого помещения причислены проживающие вместе с владельцем в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а кроме того дети и отец с матерью владельца. Иные родные, нетрудоспособные иждивенцы и - в редких случаях - другие граждане могут быть признаны членами семьи, в случае если они вселены владельцем именно в данном качестве. Необходимо признать, что определение является более чем неясным, отсутствует четкое определение членов семьи. Солидарная с владельцем жилого помещения ответственность работоспособных членов семьи означает, что, к примеру, по оплате коммунальных услуг требование может быть обращено как к абсолютно всем членам семьи, так и к каждому из них по отдельности согласно ст. 323 ГК РФ. Члены семьи владельца жилого помещения должны использовать это жилое помещение согласно назначению, гарантировать его сохранность, придерживаться правила использования жилого помещения.Рассмотрим вопрос выселения членов семьи нанимателя. Жилищный кодекс подробно прописывает, в каких случаях и в каком порядке лица можно лишить права проживания в жилом помещении. Сразу подчеркнем, что, равно как и прежде, забрать жилое помещение возможно только лишь в случаях, непосредственно указанных в федеративных законах и, в частности, в Жилищном кодексе согласно ст.3 ЖК РФ. Однако при этом для владельцев квартир и квартиросъемщиков предусмотрены различные причины выселения.