диплом Регулирование арендных отношений

На основании проведенного исследования можно сделать следующие вы¬воды:
1. В настоящее время можно считать сложившейся тенденцию расши¬рения круга объектов договора аренды недвижимого имущества, происходя¬щую как за счет включения в их число имущественных комплексов (пред¬приятий), так и при дроблении объекта недвижимого имущества на само¬стоятельные объекты, являющиеся конструктивными элементами зданий и сооружений.
- конструктивные элементы зданий и сооружений могут выступать в гражданском обороте как самостоятельные объекты, в отношении которых могут заключаться договоры аренды. Поскольку в отношении них невоз-мож¬но временное владение отдельно от самого здания, то в данном случае речь может идти только о временном пользовании, что не может служить основа¬нием не относить такие договор ...

Введение 3
Глава 1. Понятие и виды договора аренды недвижимого имущества 8
1.1. Понятие и общая характеристика договора аренды недвижимого
имущества 8
1.2. Виды объектов договора аренды недвижимого имущества 16
Глава 2. Договор аренды: условия заключения, исполнения
и прекращения 36
2.1. Существенные условия и стороны договора аренды
недвижимого имущества 36
2.2. Заключение договора аренды и государственная регистрация
договора аренды недвижимого имущества 46
2.3. Исполнение и прекращение договора аренды 54
Глава 3. Особенности заключения договора аренды
земельных участков 70
3.1. Вовлечение земельных участков в гражданский оборот 70
3.2. Особенности договора аренды земельных участков,
принадлежащих публичной собственности 76
Заключение 85
Список использованной литературы 89

Актуальность темы исследования. Изменение экономической осно-вы нашего общества, развитие в нем рыночных отноше¬ний привели в дви-жение процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот недви-жимого имущества как предмета гражданско-правовых обяза¬тельств. Закре-пление в Гражданском кодексе Российской Федерации общих положений о договоре аренды, а также специальных норм об аренде зданий (сооружений) и предприятий оставляет неурегу¬лированными арендные отношения, пред-метом которых выступают помеще¬ния (жилые и нежилые), объекты неза-вершенного строительства, конструк¬тивные элементы зданий и сооружений.
При этом договор аренды недвижимого имущества является одной из самых распро¬страненных сделок в сфере оборота недвижимости.
К сожалению, в действующем законодательстве правила об аренде по-мещений, объектов незавершенного строительства, конструктивных элемен-тов зданий и сооружений т ряда других не получили должного отражения, отвечающего требованиям современности. На практике арбитражные суды вы¬нуждены руководствоваться разъяснениями и рекомендациями Высшего Ар¬битражного Суда Российской Федерации, признающего данные объекты не¬движимости отличными от зданий и сооружений, но неразрывно с ними свя¬занными, согласно которым к таким договорам применяются нормы об арен¬де зданий и сооружений, в том числе и о государственной регистрации.
В связи с этим полагаем, что избранная тема является в настоящее вре¬мя достаточно актуальной и значимой как с теоретической, так и с практиче¬ской стороны.
Степень научной разработанности темы иссле¬дования. В россий-ской науке гражданского права проблема договора аренды, в том числе и аренды недвижимого имущества, обсуждалась с начала XIX ве¬ка. Свое от-ношение к ней высказывали многие известные ученые, в числе ко¬торых М.И. Брагинский, С.Н. Братусь, В.В. Витрянский, О.С. Иоффе, О.М. Козырь, П.В. Крашенинников, К.П. Победоносцев, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой и другие.
Цель и задачи исследования.
Целью исследования является анализ теоретических и практических во-просов гражданско-правового регулирования договора аренды недвижимого имущества, а также разработка предложений по совершенствованию право-вого регулирования такой разновидности гражданско-правового договора.
Для достижения цели исследования в диссертации ставятся следующие задачи:
- выявить и изучить возникающие проблемы при заключении, регист¬рации и расторжении договора аренды недвижимого имущества и опреде¬лить пути совершенствования законодательства;
- рассмотреть порядок заключения договора аренды недвижимого имущества, относящегося к публичной собственности, а также особенности аренды земельных участков принадлежащих государственной и муници-пальной собственности;
- проанализировать комплекс прав и обязанностей сторон в договоре аренды недвижимого имущества.
Предмет исследования. Нормы гражданского и земельного законода¬тельства, регулирующие арендные отношения в Российской Федерации, а также анализ существующей судебной практики по применению указанных норм.
Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие при заключении договоров аренды недвижимого имущества, права и обязанности сторон, а также прекращение договора аренды недви¬жимого имущества.
Теоретическую и основу исследования составили ра¬боты отечествен-ных ученых-правоведов, содержащие исследования вопросов гражданско-правового регулирования арендных отношений, в том числе от¬ношений, предметом которых выступает недвижимое имущество.
Методологической основой исследования является совокупность об¬щенаучных и частнонаучных методов исследования, включая диалектиче¬ский, исторический; а также такие методы науч¬ного исследования, как фор-мально-логический, технико-юридический.
Нормативно-правовую базу исследования составляют: Конституция РФ, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Россий¬ской Федерации, федеральные законы и другие нормативные правовые акты. Кроме того, в процессе иссле¬дования были использованы законодательства СССР.
Эмпирическую базу исследования составили ма¬териалы судебной практики арбитражных судов Российской Федерации по делам, связанным с арендой недвижимого имущества.
Научная новизна исследования заключается в том, что в работе предпринято комплексное исследование договора аренды не¬движимого имущества как особого вида договора аренды. Изучение ряда важных теоре-тических проблем, возникающих в процессе реализации дого¬вора аренды отдельных видов недвижимого имущества с учетом последних тенденций развития законодательства, судебной практики и современных по¬требностей гражданского оборота в этой сфере, позволило выявить особен¬ности таких объектов договора аренды, как земельные участки, нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, крыши и несущие стены, участки недр.
Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие основные положения, выносимые на защиту:
1. В настоящее время можно считать сложившейся тенденцию расши¬рения круга объектов договора аренды недвижимого имущества, происходя¬щую как за счет включения в их число имущественных комплексов (пред¬приятий), так и при дроблении объекта недвижимого имущества на само¬стоятельные объекты, являющиеся конструктивными элементами зданий и сооружений.
Конструктивные элементы зданий и сооружений могут выступать в гражданском обороте как самостоятельные объекты, в отношении которых могут заключаться договоры аренды. Поскольку в отношении них невоз-мож¬но временное владение отдельно от самого здания, то в данном случае речь может идти только о временном пользовании, что не может служить основа¬нием не относить такие договоры к договорам аренды.
2. Представленный в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ перечень объектов не¬движимого имущества в настоящее время не совсем отвечает требованиям сегодняшнего дня, так как он не может охватить все объекты, которые сле-довало бы относить к недвижимости.
При определении понятия недвижимости следует ограничиться ука-за¬нием на единственный объект недвижимого имущества - земельный уча-сток, а для других объектов основным критерием должно быть указание прочности связи с землей, вследствие чего перемещение таких объектов без несораз¬мерного ущерба их назначению невозможно.
3. Участок недр не может быть индивидуализирован и не может рас¬сматриваться как объект недвижимого имущества в отрыве от земельного участка. Недра можно считать неотъемлемой составной частью земельного участка, но никак не самостоятельным объектом недвижимого имущества, который кроме всего прочего не может выступать в гражданском обороте.
Поэтому логичным было бы не называть недра в числе объектов не¬движимости, а рассматривать их как часть земельного участка, в границах которого они расположены. В этом случае осуществление пользования не¬драми будет невозможным без обладания вещным правом или правом арен¬ды на данный земельный участок.
4. В практике арендных отношений широко применяются типовые формы договора аренды. Условия таких договоров требует большей про-зрачности, в частности, считаем, что в договоре необходимо более подробно регламентировать обязанности арендаторов, касающиеся ответственности за охрану земель в процессе их использования и особенно земель сельскохо-зяйственного назначения.
Структура работы
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, объединяющих семь параграфов, заключения и списка использованной ли-тературы.

Каждое здание (жилое и нежилое), исключая помещения, всегда имеет общее имущество, которое необходимо для использования главных помещений. Итак, термины «здание» и «помещение» неравно­значны. Каждое здание в любом случае представляет собой совокупность помещений и общего имущества.
Так как здание - это неделимая вещь (согласно ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре не представляется возможным без перемены ее назначения, считается неделимой), получается, внутри здания не может существовать другой объект прав – нежилое помещение. Исключено сосуществование отдельно взятых субъективных прав собственности на вещь в общем и ее части.
Объекты незавершенного строительства. Изучим ситуацию, в которой договоры аренды заключают в отношении объекта незавершенно­го
строительства (включая здания, не сданные в эксплуатацию). Под­писывая такие соглашения, сторона, которая обязуется закончить строительство и отделочные работы и (или) сдать объект в эксплуатацию, хочет закрепить за собой гарантированное право аренды данного объекта в последующем.
Что следует понимать под объектами незавершенного строительства?
Гражданское законодательство и научная литература приводят разные формулировки, которые обозначаю одно и то же понятие - «объект не­завершенного строительства»: «объект недвижимого имущества, не завер­шенный строительством», «незаконченное строительство» и т.д1.
Первый признак объекта незавершенного строительства - это отсутствие действующего договора подряда. Первым его сформулировал ВАС РФ в п. 16 Постановления от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»2, который уже утратил силу. Суд подчеркнул, что не завершенные строительством объекты, не представляющие собой предмет действующего договора строительного подряда, можно отнести к недвижимому имуществу.
Судебная практика в отношении споров, которые возникают по поводу объектов незавершенного строительства, и теоретические исследова­ния этого вопроса дают возможность назвать три главных признака, существование которых говорит о том, что указанный объект может быть отнесен к незавершенному строительству.
Согласно п. 3. статьи 130 ГК РФ, объекты незавершенного строительства относятся законом к недвижимому имуществу. Основываясь на пункте 1 статьи 222 ГК РФ, самовольная постройка - это не только жилой дом, иное строение, сооружение, но и другое недвижимое имущество. Получается, объект незавершенного строительства в качестве недвижимого имущества тоже может быть признан самовольной постройкой.
За объектом незавершенного строительства как за самовольной постройкой может быть закреплено право собственности, если есть основания, о которых говорится в статье 222 ГК РФ.
Согласно п. 31. Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.
Вторым признаком объекта незавершенного строительства судебной практикой называется его соответствие существующей проектной до­кументации и согласию на реализацию строительства на данном земельном участке, относительно которого в соответствующем порядке был получен титул. В случае когда объект незавершенного строительства не отвечает приведенным требованиям, его признают самовольной постройкой. В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ таковой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходи­мых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
Третьим признаком объекта незавершенного строительства предлагаем считать государственную регистрацию. Согласно прямому указанию ст. 219 ГК РФ, право собственности на вновь созданное недвижи­мое имущество появляется с момента государственной регистрации, до этого речь может идти о праве собственности только по отношению к определенному комплексу строительных материалов. Помимо этого, подчеркивается, что до мо­мента регистрации невозможна не только констатация права собственно­сти, но и признание данного комплекса строительных материалов недвижимым имуществом. Трудно согласиться с таким мнением, несмотря на то, что государственная регистрация играет огромную роль в обеспечении стабильности гражданского оборота. Но с ней все же связано появление пра­ва собственности, а не объекта недвижимости.
Подытоживая вышесказанное, можно сделать вывод, что объекты незавер­шенного строительства - это здания, строения, сооружения (другие объекты, которые тесно связаны с землей и перемещение которых без несораз­мерного вреда их предназначению не представляется возможным), строительство которых не за­вершено или на которые отсутствуют разрешения на ввод объекта в эксплуа­тацию.
Касательно правовой природы объекта незавершенного строительства существуют разные мнения.
Е.А. Суханов говорит, что до регистрации строящегося объекта его не могут признать недвижимостью. Такую позицию поддерживают многие цивилисты. В доктрине существует и обратный взгляд. К примеру, Е. Болтанова, основываясь на естественных признаках недвижимости, полагает, что объекты незавершенного строительства «тесно связаны с землей», и на основании этого она относит их к числу недвижимости1.
Однако некоторые цивилисты сомневаются в законности причисления объектов незавершенного строительства к недвижимости. По их мнению, признак объекта недвижимости - это невозможность его передвижения без нанесения несоразмерного вреда его целевому предназначению, при этом объект незавершенного строительства не имеет предназначения. Получается, ему нельзя нанести ущерб. Он является временным объектом, что не является характерным для недвижимости, и потому вернее было бы подходить к объектам незавершенного строи­тельства как к движимым.
Объекты незавершенного строительства можно широко вовлекать в экономический оборот, они могут выступать, к примеру, как предмет договора аренды.
Что же касается того, можно ли объект незавершенного строительства сдавать в аренду, судебная практика предлагает две позиции.
Первая позиция утверждает, что объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировали в определенном законом РФ порядке, можно сдавать в аренду. К примеру, в Постановлении ФАС ДВО признал до­вод заявителя кассационной жалобы касательно отсутствия у суда оснований для признания договора незаключенным обоснованным, сообщил: «...Тот факт, что на момент заключения договора здание, где располагается являющееся объектом договора помещение, не сдали в эксплуатацию в существующем поряд­ке, не говорит о том, что предмет договора не является согласованным1.
Беря во внимание тот факт, что объект незавершенного строительства - это недви­жимое имущество, и право собственности на него, согласно ст. 219 ГК РФ, наступает после процесса регистрации в законном порядке, а в ст. 650 ГК РФ не содержатся положения, которые ограничивают возможность сдать в аренду объекты незавершенного строительства, суды сделали ошибочный вывод: о том, что помещение, находящееся в здании, которое не введенно в эксплуа­тацию в законном порядке, не может стать объектом аренды...»2.
В соответствии с второй позицией, объект незавершенного строительства нельзя сдавать в аренду, так как его не приняли в эксплуатацию и в связи с этим его нельзя использовать по назначению, а посему договор арен­ды данного объекта недвижимости считается незаключенным.
Показателен пример:
В Постановлении ФАС ЦО от 27.01.2012 по делу № А14-2630-2008/85/17
«...По условиям договора аренды № 3 от 10.09.2007 г. подлежали пе­редаче в аренду нежилые помещения, расположенные в объекте незавершен­ного строительства. Судом первой инстанции правильно указано, что дейст­вующее гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограни­чений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершен­ные строительством, в то же время, поскольку объект не достроен, не введен в эксплуатацию и постоянно претерпевает изменения, признаки, позволяющие однозначно его идентифицировать и определить состояние объекта, не могут быть точно установлены. Объект не может быть использован по назначению в связи с тем, что до достройки его назначение определить не представляется возможным. Данные признаки относятся к существенным условиям договора аренды, при их отсутствии договор нельзя считать заключенным...»1.
В основном цель заключения договоров аренды недвижимого иму­щества лежит в использовании арендованных объектов недвижимости для ведения предпринимательской деятельности, а так как объект незавер­шенного строительства еще не является принятым в законном порядке в эксплуата­цию, его нельзя использовать по назначению, а это в свою очередь свидетельствует о невозможности достижения цели, которую преследовали при заключении договора аренды этого объекта.
Согласимся с Беловым В.А., который говорил, что такие объекты не смогут пол­ноценно принимать участие в имущественном обороте, так как объект незавершенного строительства является вещью, еще нахо­дящейся в процессе создания2.
Однако можно прийти к выводу о том, что аренда объектов незавершен­ного строительства не вступает в контрадикции с законодательством.
Если говорить об аренде части или конкретного помещения объекта незавершенного строительства, то необходимо признать, что их аренда практически всегда не представляется возможной, так в основном почти нереально конкретизировать предмет договора аренды.
Сейчас в гражданском обороте распространено заключение предварительных договоров аренды помещений на объектах неза­вершенного строительства, которые обязывают стороны по завершении строительства к заключению договора аренды помещения на утвержденных условиях.
Заключение предварительного договора аренды является на самом деле, довольно эффективным вариантом решения проблем поиска помещения. Трудность заключается в том, что на законодательном уровне хотя бы приблизительная форма до­говора предварительного договора аренды нигде не утверждается, а в ГК РФ приводятся только общие нормы касательно предварительного договора (ст. 429 ГК РФ). В связи с этим предприниматели руководствуются прописанным в п. 1 ст. 421 ГК РФ принципом свободы договора, зачастую прописывают условия предва­рительного договора аренды так, что право арендаторов жестко нарушается и весьма ущемляется.
Увеличивающееся постоянно в арбитражных судах число дискуссий, появляющихся из заключенных предварительных договоров аренды не­жилых помещений, является свидетельством этого.
Заключение предварительного договора аренды недвижимого имуще­ства и в особенности нежилых помещений со временем превращается в своеобразную традицию делового оборота в больших городах России, при этом вопросы правоприменительной практики, которые связаны с этой формой обязательств, указывают на необходимость законодательно урегулировать данные правила поведения.
Основываясь на вышеизложенном, сделаем выводы:
- сейчас можно сказать, что сложилась тенденция к расши­рению круга объектов договора аренды недвижимого имущества, которая происходит как на основе отнесения к ним имущественных комплексов (пред­приятий), так и в процессе дробления объекта недвижимого имущества на отдельные объекты, которые являются элементами конструкции зданий и сооружений.
- объекты незавершенного строительства, согласно статье 130 ГК Р,Ф закон относит к недвижимому имуществу. Основываясь на пункте 1 статьи 222 ГК РФ, самовольная постройка - это не только жилой дом, иное строение, сооружение, но и другое недвижимое имущество. Получается, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество тоже можно признать самовольной постройкой, при этом на него можно признать право собственности при наличии оснований, прописанных в статье 222 ГК РФ.
- элементы конструкции зданий и сооружений могут являться в гражданском обороте самостоятельными объектами, и в отношении этих объектов можно заключать договоры аренды. Так как в отношении данных объектов не существует временного владения раздельно от самого здания, то в этом случае речь можно вести лишь о временном пользовании, и это не представляет собой основание для неотнесения подобных договоров к договорам аренды.
- участки недр не могут быть индивидуализированы и не могут быть рассмотрены в качестве объекта недвижимого имущества в отвлечении от земельных участков. Недра считаются неотъемлемой частью земельных участков, но не являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, который помимо остального не имеет права выступать в гражданском обороте.
В связи с этим логично рассматривать недра не среди объектов не­движимости, а в качестве части земельного участка, в пределах которого они располагаются. В таком случае реализация использования не­др будет невозможной без обладания вещным правом либо правом арен­ды на этот земельный участок.
Глава 2. Договор аренды: условия заключения, исполнения
и прекращения
2.1. Существенные условия и стороны договора
Юридическая литература высказывала мысль о том, что единого понимания существенных условий ни в теории, ни в правопримени­тельной практике до сих пор не существует. Однако данный вопрос весьма актуален, так как от правильного решения проблемы касательно наличия или отсутствия в дого­воре существенных условий зависит признание этого договора заключенным1. Признак, объединяющий существенные условия в одну группу, не является спорным. На этом основании существенными признаются ус­ловия, которые необходимы и достаточны для того, чтобы считать договор заклю­ченным и, соответственно, способным породить права и обязанности у его сторон2.
Под существенными понимаются непременные условия, достижения соглашения по которым необходимо для возникновения договора. Если не будет соглашения хотя бы по одному из существенных условий договора или оно совсем не будет в него включено, договор не может признаваться заключенным. Договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора3.
Остановимся подробнее на таком существенном условии договора аренды недвижимости, как предмет.
По поводу предмета договора аренды высказываются различные мнения. По мнению А.Б. Карлина, «предметом договора аренды является как движимое, так и не­движимое имущество, не теряющее своих натуральных свойств в процессе его использования». По мнению Р.Ф. Каллистратовой, предмет договора аренды есть то же, что и объект аренды, т.е. то, что указано в ст. 607 Граж­данского кодекса. Сходное мнение у В.И. Иванова, который полагает, что предмет договора аренды - «любая телесная вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования».
Как считает В.В. Витрянский: «...предмет договора аренды являет­ся существенным условием договора аренды... в ГК установлено специальное правило: в договоре аренды под страхом признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить иму­щество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды... Дан­ное положение относится лишь к объекту аренды, и им не исчерпываются существенные условия договора аренды... просто отсутствие в тексте догово­ра иных пунктов, регламентирующих действия сторон,... компенсируется диспозитивными нормами... Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмот­реть... условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соот­ветствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК»1.
Для признания договора аренды недвижимого имуще­ства заключенным от сторон требуется согласовать и предусмотреть непо­средственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды.
В научной литературе имеется точка зрения, что размер арендной пла­ты является существенным условием только для договора аренды зданий или сооружений. Для договоров аренды иного имущества (не зданий и не соору­жений) отсутствие этого условия в тексте договора не приводит к безуслов­ному признанию договора незаключенным. В таком случае применяются по­ложения ст. 424 ГК РФ, позволяющие определить размер арендной платы2.
С данным утверждением трудно согласиться, поскольку каждый объект недвижимости имеет свои особенности, и он, в определенной мере, неповто­рим. Даже объекты, строящиеся по типовому проекту, имеют свои особенно­сти, так как местонахождение их все равно разное, а оно играет далеко не по­следнюю роль в определении цены за пользование объектом. Из этой осо­бенности вытекает, что размер платы за пользование объектом недвижимо­сти должен определяться в каждом конкретном случае отдельно. В связи с этим необходимость исключение применения ч. 3 ст. 424 ГК РФ в отношении аренды любых объектов недвижимости, а не только в отношении здания или сооружения и земельных участков, обоснованна.
Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество или отдельно по каждой из его составных частей. Пункт 2 ст. 614 ГК РФ пре­дусматривает пять способов определения арендной платы.
Что касается условия договора о сроке, то в договоре аренды недвижи­мости срок является существенным условием, поскольку согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. При заключении догово­ра аренды недвижимости на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопре­деленный срок.
Между тем в литературе высказано мнение о существенности условия о сроке. Так, В.В. Витрянский, принимая во внимание легальное определение договора аренды, а именно: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимате­лю) имущество за плату во временное владение и пользование или во вре­менное пользование, делает вывод о том, что условие о сроке аренды, нарав­не с условием об арендной плате, безусловно, должно относиться к существенным условиям договора аренды. Подобная позиция заслуживает под­держки, но на сегодняшний день она не основана на законе, поскольку ГК РФ включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить усло­вия договора о сроке и размере арендной платы на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов (ст. 610, 614 ГК РФ).
Мы же придерживаемся мнения, что к существенным условиям договора аренды не­движимости относятся только условия о предмете и о размере арендной платы. Правовая конструкция ст. 610 ГК РФ о сроках аренды по договору со­ставлена таким образом, что какие-либо конкретные сроки опущены. Это сделано законодателем для того, чтобы стороны арендного правоотношения, были свободны в выборе срока аренды. По общему правилу стороны не ог­раничены пределом срока аренды.
С ситуацией, когда арендаторы оказываются не в состоянии оплатить аренду, знаком практически каждый арендодатель. В кризис таких ситуаций становится еще больше, причем многие из них связаны с прекращением деятельности арендатора. Рассмотрим данную ситуацию с практической точки зрения и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для ­арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.