Управление стоимостью недвижимости (на примере офисной недвижимости)

оригинальность более 30%
объект г.Москва ...

Введение 9
ГЛАВА 1. Теоретические основы оценки и управления стоимостью офисной недвижимости 12
1.1.Объект офисной недвижимости как объект оценки и управления: основные свойства и характеристики 12
1.2. Классификация офисной недвижимости 15
1.3. Анализ рынка офисной недвижимости 25
1.4. Исследование подходов и методов оценки стоимости офисной недвижимости 37
1.5. Концепции управления стоимостью офисной недвижимости 45
ГЛАВА 2. Практический пример оценки и управления стоимостью объекта офисной недвижимости 50
2.1. Общие сведения о проводимой оценке 50
2.2. Описание объекта оценки и управления 52
2.3. Анализ внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки 56
2.4. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки 61
2.5. Расчет рыночной стоимости объекта оценки 64
2.6. Рекомендации по управлению оцениваемым объектом 72
Заключение 76
Список литературы: 81
Приложения 85

Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы:
• Исследовать основные свойства и характеристики офисной недвижимости
• Изучить классификацию офисной недвижимости.
• Определить основные направления существующей методической базы анализа и оценки офисной недвижимости.
• Исследовать анализ рынка офисной недвижимости.
• Рассмотреть подходы и методы оценки стоимости офисной недвижимости.
• Провести общие сведения о проводимой оценке.
• Исследовать объект оценки и управления.
• Провести экспериментальные расчеты на основе предлагаемых методов и показать результативность их применения на практике.

Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, №31, ст. 3813; 2002, № 4, ст. 251; № 12, ст. 1093; № 46, ст. 4537; 2003, № 2, ст. 167; № 9, ст. 805; 2004, № 35, ст. 3607; 2006, № 2, ст. 172; № 31, ст. 3456; 2007, № 7, ст. 834; № 29, ст. 3482) и в федеральных стандартах оценки.Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).1.5. Концепции управления стоимостью офисной недвижимостиУправление офисной недвижимостью – это один из самых прибыльных видов бизнеса в сфере недвижимости. Несмотря на это, в России число профессиональных управляющих компаний невелико, развитие этой отрасли сдерживают собственники зданий, создавая собственные структуры, обслуживающие бизнес-центры. Однако, по мнению специалистов ситуация будет меняться и предпочтение получат профессионалы. В настоящее время московский рынок управляющих компаний находится в стадии активного формирования. Крупнейшие игроки на рынке управления недвижимостью, такие как Hines, Enka, Pioneer, M+W Zander, Sawatzky, укрепляют свои позиции и расширяют перечень услуг. Многие компании, строящие собственные здания, к сожалению, не подходят к ним как к собственному активу, хорошее состояние которого необходимо поддерживать на протяжении не одного десятка лет. Поэтому, если и прибегают к услугам управленцев, то уже после сдачи объекта в эксплуатацию. В результате собственники несут убытки, так как выясняется, что, например, оборудование, закупленное у различных поставщиков не соответствует единым стандартам и т.п. По мнению экспертов, профессиональное управление зданием начинается на этапе начального строительства: в обязанности управляющих входит изучение состояния рынка, на основе которого определяется круг арендаторов, разрабатывается рекламная кампания объекта, определяется оптимальное соотношение арендуемых площадей и т.д. При этом необходимо разделять понятия управляющей и эксплуатирующей компании, т.к. не всегда привлеченная на объект компания осуществляет полный комплекс услуг. Не редка ситуация,  когда собственник нежилого здания оставляет за собой управления объектом, в том числе финансовый менеджмент, а внешнюю компанию привлекает только для эксплуатации. Крупные собственники объектов нежилой недвижимости пока осторожно относятся к внешним управляющим компаниям. Это связано как с определенной конфиденциальностью финансовых потоков, так и с возможностью получать доход от самостоятельной эксплуатации объекта собственником. Самый трудный и обширный фронт работ управляющих – это эксплуатация здания. Сюда входит ряд аспектов, такие как: техническая эксплуатация, охрана труда, безопасность, организация отношений собственника с коммунальными службами, хлопоты по поиску арендатора и установление с ними контакта. Число интеллектуальных зданий, насыщенных сложной техникой, в столице увеличивается, и ни для кого не секрет, что экономить на профилактическом обслуживании и ремонте инженерных систем нельзя. Помимо технических вопросов, управляющие регулируют взаимоотношения собственников с архитекторами, чиновниками, коммунальными службами и т.д. Подобный объем работ предполагает большое количество специалистов управляющей компании. Усилия управленцев в первую очередь направлены на увеличение прибыли от эксплуатации здания при минимуме затрат и ресурсов. Привлечение управляющей компании освобождает собственника от необходимости создания собственной структуры по управлению своими активами. Несмотря на все плюсы профессионального управления офисными зданиями, лишь четверть бизнес-центров столицы управляется профессионалами. Причина тому – недостаточное развитие девелопмента в России. Так, например, на Западе почти 100 процентов деловых центров управляются профессионалами, собственники зданий уверены, что такой подход существенно сокращает их расходы, нежели создание собственной структуры и управление объектом собственными силами. Спрос на рынке коммерческой недвижимости превышает предложение, поэтому большое количество собственников самостоятельно справляются с реализацией офисных площадей в деловых центрах. Однако, в дальнейшем, с учетом насыщения рынка эти функции перейдут профессиональным консультантам рынка, в том числе управляющим компаниям. При выборе профессиональной управляющей компании российские собственники  больше склоняются к отечественным профессионалам, так как последние больше знакомы с российскими реалиями и зачастую оказывают ряд услуг, которые западные компании не предлагают. Это работа с контролирующими органами, организация и проведение мероприятий по соблюдению всех их требований. Кроме того, российские компании более мобильны в оказании услуг, им проще подстроится под российскую действительность, нежели иностранным управленцам, которые работают строго в соответствии с регламентом. Как и на Западе, в России уровень профессионализма управляющих компаний будет сильно влиять на трактовку классификации зданий рынком. При этом не следует забывать, что управляющая компания не всегда является одновременно и эксплуатирующей, и наоборот. На Западе профессионализм управляющей компании проявляется в первую очередь в оптимизации потока рентных платежей в зависимости от инвестиционной стратегии владельца.Опытный брокер может, анализируя финансовые аспекты договоров аренды заключённых управляющей компанией в определённый период времени, сделать вывод готовится ли здание к спекулятивной продаже или инвестиции в объект имеют долгосрочный характер. С точки зрения эксплуатационной составляющей работы управляющей компании, удовлетворённость клиента исправностью инженерно-технической инфраструктуры здания, а также качеством и сроками решения текущих проблем, является чуть ли не важнейшим фактором, влияющим на процесс принятия решений по аренде или смене помещения в условиях стабильного рынка с широким спектром однородных предложений. Учитывая динамику развития российского рынка офисных помещений, а также  динамику внедрения западных стандартов в бизнес-концепцию и текущую работу управляющих компаний можно предположить, что основные различия, существующие на сегодняшний день между тем что "у нас" и "у них" начнут реально сглаживаться через 3-4 года. Развитие рынка управленческих услуг зависит от нескольких факторов, важнейшими из которых являются объем строительства и понимание собственниками важности грамотного управления объектами коммерческой недвижимости. То, что крупнейшие города России переживают строительный бум (или в отдельных регионах – находятся на его пороге) уже стало расхожим мнением, поэтому объемы для предоставления услуг однозначно есть. Собственники все более грамотно подходят к организации процессов управления, привлекая профессиональные компании на консультации и обслуживание. Что немаловажно, такой подход становится нормой и для региональных собственников коммерческой недвижимости. Это значит, что услуги по управлению клиенты принимать готовы. Рост рынка коммерческой недвижимости и готовность покупать услуги профессионалов позволяют резюмировать: отрасль управления востребована и будет развиваться по мере возникновения новых запросов рынка.Выводы по главе 1Эксперты ожидают, что объем заключенных на рынке сделок в 2015 году останется на уровне 2014 года, то есть около 800 тыс. кв. м. При этом значительная часть сделок, особенно в сегменте класса "В", будет заключена по ставкам аренды, номинированным в рублях. Доля свободных площадей продолжит увеличиваться благодаря сохранению ограниченного спроса и большого объема нового офисного строительства, который составит около 1,4 млн. кв. м.Все объекты офисной недвижимости можно разделить по следующим форматам: офисные центры (бизнес-центры), бизнес-парки и особняки.Объем чистого поглощения качественных офисных площадей в Москве по итогам I квартала 2015 г. снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 20% и составил около 37 тыс. м2.Если говорить о показателях крупнейших сделок аренды, то хотя в I квартале 2015 года не было отмечено экстремально крупных, несколько заметных все же состоялось.С учетом запланированного к вводу в эксплуатацию объема офисных площадей продолжится рост уровня вакантных площадей: по нашим оценкам, в офисах класса А этот показатель по итогам 2015 г. Может превысить уровень 35%.Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).ГЛАВА 2. Практический пример оценки и управления стоимостью объекта офисной недвижимости2.1. Общие сведения о проводимой оценке2.1.1 Основные факты и выводыобщая информация, идентифицирующая объект оценкиОбъект оценки – Земельный участокПлощадь оцениваемого земельного участка составляет 5 125 м2. Участок имеет неправильную формурезультаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценкеРезультат оценки стоимости объекта оценки, полученный при применении сравнительного подхода (без учета НДС (18%)):78 754 938 (Семьдесят восемь миллионов семьсот пятьдесятчетыре тысячи девятьсот тридцать восемь) руб., что по официальному курсу ЦБ РФ на дату оценки (52,4041 руб./долл. США) составляет 1 502 900 (Один миллиона пятьсот две тысячи девятьсот) долл. СШАРезультат оценки стоимости объекта оценки, полученный приприменении доходного подхода68 579 287 (Шестьдесят восемь миллионов пятьсот семьдесят девять тысяч двести восемьдесят семь) руб., что по официальному курсу ЦБ РФ на дату оценки (52,4041 руб./долл. США) составляет 1 308 765 (Один миллиона триста восемь тысяч семьсот шестьдесят пять) долл. СШАитоговая величина стоимости объекта оценкив результате оценки стоимости объекта оценки, полученный при применении сравнительного подхода (без учета НДС (18%))78 754 938 (Семьдесят восемь миллионов семьсот пятьдесят четыре тысячи девятьсот тридцать восемь) руб.2.1.2. Задание на оценку:а) объект оценки;б) имущественные права на объект оценки;в) цель оценки;г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;д) вид стоимости;е) дата оценки;ж) срок проведения оценки;з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.2.1.3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Сведения о заказчике:о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.Сведения об оценщике:об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.2.1.4. Применяемые стандарты оценки:Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» от 20.07.2007 г.Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» от 20.07.2007 г.Стандарты и Правила оценочной деятельности НП СРОО «СПО».2.2. Описание объекта оценки и управленияОбъект оценки – Земельный участокПлощадь оцениваемого земельного участка составляет 5 125 м2. Участок имеет неправильную форму. Таблица 7 Описание земельного участкаПараметры ОписаниеПлощадь земельного участка5 125 кв. м.Наличие инженерных сетей Электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление Рельеф Равнинный, спокойный Опасности окружающей среды Отсутствуют Категория земель Земли поселений (земли населенных пунктов) Разрешенное использование Для размещения объектов предпринимательской деятельности Таблица 8 Характеристика местоположенияФакторы, характеризующие местоположение объекта Характеристика факторов Общая характеристика местоположенияМЕСТОПОЛОЖЕНИЕ Объект оценки расположен в р-не Дербеневской набережной. Местоположение Бизнес Центра достаточно удобное: вблизи от него проходят маршруты общественного транспорта (остановка «Фабрика "Зарница"» в 25 метрах), а также некоторые автомагистрали, такие как Рублевское шоссе. 2. КАЧЕСТВО ЗАСТРОЙКИ И СОСТОЯНИЕ Окружение объекта – преимущественно железобетонная и кирпичная застройка. Данный район имеет развитую инфраструктуру: вблизи расположены несколько других Бизнес Центров, а также магазины, кафе и рестораны. Состояние окружающей застройки хорошее. 3. ПОЛНОТА ЗАСТРОЙКИ Свыше 50%. Описание непосредственного окружения1. ТИП ЗАСТРОЙКИ ОКРУЖЕНИЯ Район расположения объекта характеризуется административной, производственной и жилой застройкой. Транспортная доступность1. ХАРАКТЕРИСТИКА ДОСТУПНОСТИ Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью. Состояние окружающей среды1. ЗАПЫЛЕННОСТЬ И ЗАГАЗОВАННОСТЬ ВОЗДУХА В воздухе присутствуют основные ингредиенты загрязнения атмосферного воздуха, не превышающие предельно-допустимого концентрата (ПДК) оксид углерода. 2. УРОВЕНЬ ЗАГРЯЗНЕНИЯ Уровень (шума, радиоволн, ренгено- и гамма излучений) в пределах допустимого. 3. ИНТЕНСИВНОСТЬ ДВИЖЕНИЯ ТРАНСПОРТА Высокая. 4. БЛАГОУСТРОЙСТВО ТЕРРИТОРИИ: Асфальтное покрытие хорошее; Есть возможность парковки. Территориальный пояс – 2, Климатический район – I.Год ввода в эксплуатацию – 1967 г.Этажность здания (без учета подземных этажей) –6 - 9 этажей.Общая площадь объекта – 20 675 м2.Строительный объем3 – 91 859 м3.Оценке подлежит объект недвижимого имущества общей площадью 20 675 м 2, расположенный на земельном участке общей площадью 5 125 м2. Местоположение объекта: г. Москва, пр. Марьиной Рощи 3-й, д.1 , стр. 2. Краткая характеристика районов, в котором расположен объект оценки.Дербеневская набережная (Дербеновская набережная) — набережная Москвы-реки в Даниловском районе Южного административного округа города Москвы. Лежит между Новоспасским мостом и 1-м Павелецким проездом. Нумерация домов ведётся от Новоспасского моста.Даниловский — бывший муниципальный округ Москвы, просуществовавший с 1991 года по 1995 год, когда территория округа была преобразована в Даниловский район Южного административного округа Москвы.По данным на 2013 год площадь территории района составляет 1 259,6 га. Население района по переписи 2013 года — 89 884 человек. Плотность населения — 7 135,9 чел./кв. км, площадь жилого фонда — 2847,4 тыс. кв. м (2013 год).Значительная часть района занята промышленными предприятиями, крупнейшее из которых — ЗИЛ. Единственный район Москвы, располагающийся на обоих берегах Москва-реки. Границы Даниловского района и внутригородского муниципального образования Даниловское проходят по: Духовского переулка, далее по северо-восточной и северной границам территории Даниловского кладбища, осям: 1-го Рощинского проезда, улицы Шаболовки, улицы Шухова, Хавской улицы, ул. Павла Андреева, 1-го и 4-го Щипковских переулков, Дубининской улицы , Жукова проезда, Летниковской улицы, Кожевнической улицы, оси Новоспасского моста, оси русла реки Москвы, осям: Арбатецкой улицы, улицы Симоновский Вал, Велозаводской улицы, улицы Сайкина и проспекта Андропова, осям: Нагатинского спрямления реки Москвы и русла реки Москвы, осям: Автозаводского моста и развязки 3-го транспортного кольца до Духовского переулка. В настоящее время здание используется как офисное.Ограничения по использованию объекта недвижимости обусловлены исключительно его техническими параметрами, сервитутов не зарегистрировано.Первоначальная стоимость оцениваемого объекта –1051665751,3 руб.Балансовая стоимость оцениваемого объекта – 882 841 000 руб.Классификация офисных помещений производилась по критериям, разработанная в ноябре 2006 года ведущим консалтинговыми компаниями в области коммерческой недвижимости Colliers International, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons / CB Richard Ellis Stiles & Riabokobylko / Cushman & Wakefield Healey & Baker. Классификация подразделяет офисные помещения на классы (А, В+ и В-) в соответствии с объективными критериями. Класс оцениваемого объекта – В+ 2.3. Анализ внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценкиВ результате, согласно исследованию Knight Frank, по итогам 2014 года Москва заняла восьмое место по ставкам аренды в офисах небоскребов. Самым дорогим городом остается Гонконг с показателем $2694 за кв. м/год. Высокий уровень арендных ставок здесь эксперты объясняют низкой долей вакантных площадей и ограниченностью площади центрального делового района.Второе место в рейтинге занял Нью-Йорк, здесь же зафиксированы самые высокие темпы роста арендных ставок.