Инвестиционное проектирование логистического центра

Работа состоит из введения, 3-х глав, заключения и приложений. Она содержит 12 таблиц и 7 рисунков.
В завершении работы находится ряд приложений. ...

Введение. 3
Глава 1. Основные аспекты инвестиционного проектирования. 7
1.1 Понятие инвестиционного проекта и проектного цикла. 7
1.2 Основные классификации инвестиционных проектов. 14
1.3 Фазы разработки и анализа проектов. 16
1.4 Способы оценки эффективности инвестиционных проектов. 19
1.5 Анализ и оценка риска инвестиционных проектов 38
1.6 Анализ чувствительности 44
1.7 Анализ сценариев 46
Глава 2. Разработка бизнес-плана инвестиционного проекта создания логистического центра класса А в г. Омске. 48
2.1 Краткое резюме. 48
2.2 Анализ рынка. 50
2.3 Описание объекта инвестиций. 52
2.4 Маркетинг и организация продаж. 54
2.5 Услуги. 55
2.6 Производство услуг. 55
2.7 Требуемое финансирование и его использование. 56
Глава 3. Оценка риска инвестиционного проекта. 65
3.1 Анализ эффективности ичувствительности проекта 65
3.2 Возможные риски. Риски на разных стадиях реализации проекта. 67
3.3 Стратегия управления рисками. 69
Заключение и выводы по инвестиционной привлекательности проекта. 70
Список литературы. 72
Приложение 1. Смета на строительство зданий (в расчете на 1м 2 площади здания), в долл. США ЗАО «Стройс». 76
Приложение 2. Смета на укладку дорожного покрытия (в расчете на 1м 2 площади покрытия), в долл. США ЗАО «Стройс». 77
Приложение 3. Смета затрат на установку оборудования ООО «Складплюс». 78
Приложение 4. Выписка из штатного расписания ООО «Машко». 78
Приложение 5 . Состав и стоимость расходных статей, включенных в коммунальные платежи ООО «Машко». 79

Одной из важнейших сфер деятельности любой компании являются инвестиционные операции, т. е. операции, связанные с вложение денежных средств в реализацию проектов, которые будут обеспечивать получение фирмой выгод в течение достаточно длительного периода времени. Результатом таких проектов может, например являться:
- разработка и выпуск определенной продукции для удовлетворения рыночного спроса;
-совершенствование производства выпускаемой продукции на базе использования более современных технологий и оборудования;
-экономия производственных ресурсов;
-организация кооперированных поставок между различными партнерами;
- улучшение качества выпускаемой продукции;
- повышение экологической безопасности;
- предоставление различного рода услуг, в частности консультационных, информационных, социал ьных и т.п.
- проведение научно-исследовательских работ, связанных с перспективой развития бизнеса.
Экономическая оценка любого инвестиционного проекта должна обязательно учитывать особенности функционирования рынка, в частности подвижность многих характеризующих проект параметров, ............

1.7 Анализ сценариев
Анализ сценариев - это прием анализа риска, который на ряду с базовым набором исходных данных проекта рассматривает ряд других наборов данных, которые по мнению разработчиков проекта могут иметь место в процессе реализации20. В анализе сценария, финансовый аналитик просит технического менеджера подобрать показатели при “плохом” стечении обстоятельств (малый объем продаж, низкая цена продажи, высокая себестоимость единицы товара, и т. д.) и при «хорошем». После этого, NPV при хороших и плохих условиях вычисляются и сравниваются с ожидаемым NPV.
На примере оценки эффективности трубного завода, внутренняя норма доходности составила 28,11%. Проанализируем сценарии инвестиционного проекта, сделав предположения относительно некоторых критических показателей проекта. Сначала приведем номинальные показатели, которые обеспечили указанное значение внутренней нормы доходности.
Таблица 12
Номинальные показатели инвестиционного проекта .
Показатель
Труба 1
Труба 2
Труба 3
Труба 4
Производительность в смену (т)
25
19
13
10
Стоимость сырья на тонну готовых изделий (долл. США)
940
910
532
605
Затраты прямого труда на тонну в долл. США
385
320
226
243
Постоянные издержки за год, долл. США
934050
794200
826800
910240
Цены товаров (за тонну), долл. США
2134
2197
1224
1439
Наибольший интерес обычно представляют пессимистичные сценарии. Сделаем предположение о том, цена продаж по первой и второй трубам уменьшилась на 5%. Проведя все расчеты эффективности, получим значение внутренней нормы доходности на уровне 12,94%.
Может быть также интересен сценарий, когда на 5% уменьшается объем реализации первой и второй труб. В этом случае IRR = 22,20%. Более комплексный сценарий может быть представлен, например, в виде одновременного увеличения цены готовой продукции и стоимости сырья на единицу продукции на 5 процентов. Данный сценарий может быть квалифицирован, как оптимистичный. В самом деле, расчет внутренней нормы доходности приводит к значению 38,45%.
Глава 2. Разработка бизнес-плана инвестиционного проекта создания логистического центра класса А в г. Омске.
Настоящая глава посвящена разработке бизнес-плана организации логистического центра класса А в г. Омске, задачами которой являются:
- анализ рынка, на котором будет оперировать компания;
-описание основных характеристик компании и предоставляемой услуги;
-организация маркетинга, продаж и производства услуги;
-охарактеризовать структуру управления компаний;
-представить необходимые данные для финансирования проекта и его использования.
2.1 Краткое резюме.
Компания «Машко» планирует реализовать бизнес-проект по строительству логистического комплекса класса "А" в Омске - складской терминал площадью 10 тыс. кв.м. Расчетный срок окупаемости проекта - 5 лет.
Складской комплекс будет иметь развитую инфраструктуру: собственные подъездные пути, эстакады для разгрузки и погрузки продукции, парк современной погрузо-разгрузочной техники. Введение комплекса в эксплуатацию позволит создать дополнительно около 80 рабочих мест.
Перспективы развития Омска во многом связаны с его ролью как транспортного узла, с возможностями увеличения грузопотоков. Поэтому развитие транспортно-логистического комплекса является одной их приоритетных задач региона.
При проведении предварительного анализа выбор осуществлялся среди следующих объектов инвестирования:
1) банковский депозит;
2) офисный центр;
3) логистический центр.
Изначально было выявлено, что банковский депозит и офисный центр являются менее прибыльными проектами в связи с низкими ставками процента по первому и зрелостью отрасли по второму варианту по сравнению с третьим вариантом.
Срок строительства -0,5 года.
Предусматривается получение дохода от предоставления услуг ответственного хранения в сутки при норме загрузки склада -80% и выполнения погрузочно-разгрузочных работ.
Проект рассчитан в 3-х сценариях: базовом, оптимистическом и пессимистическом.
Стоимость хранения паллет в базовом и пессимистическом сценарии -0,3 доллара в сутки с НДС.
Стоимость хранения паллеты в оптимистическом сценарии -0,35 долларов в сутки с НДС.
Стоимость одной операции (погрузка или выгрузка паллеты) во всех сценариях 0,15 долларов с НДС.
Оборачиваемость склада при расчетах ПРР в базовом сценарии -30 дней, оптимистическом сценарии -25 дней, пессимистическом сценарии – 40 дней.
Потребность в инвестициях- 6 173 764 долл. США.
Размер собственных средств -1 500 000 долл. США.
Размер кредитных средств -4 800 000 долл. США.
Срок кредитования:
-базовый сценарий -38 месяцев;
-оптимистический сценарий -32 месяца;
-пессимистический сценарий -42 месяца.
Процентная ставка -10%.
Выплата % -ежемесячно, отсрочка первой выплаты -8 месяцев.
Требуемые инвесторами основные показатели эффективности проекта.
Таблица 1
Требуемые инвесторами экономические показатели эффективности проекта.
Показатель эффективности проекта
Величина показателя
Период окупаемости в мес.
не более 55
Дисконтированный период окупаемости DPB в мес.
не более 70
Средняя норма рентабельности в %
не менее 25
Чистый приведенный доход, NPV
не менее 700 000
Индекс прибыльности, PI
не ниже 1,11
Внутренняя норма рентабельности, IRR в %
не ниже 20
2.2 Анализ рынка.
В данной разделе источниками информации послужили официальные данные Госкомстата и консалтингового агентства Росбизнесконсалтиг.
В целях расчетов бизнес-плана был проведен комплекс маркетинговых исследований на базе качественных и количественных методов сбора и анализа информации: «desk research», экспертное интервью, глубинное полуструктурированное интервью, базовый телефонный опрос.
В процессе исследования получена и проанализирована информация по ключевым направлениям Европейского, российского и омского складских и логистических объектов.
В ходе исследования были определены основные перспективы развития логистических центров класса А, а так же проведена оценка конкурентной ситуации на данном сегменте рынка в сравнении с Москвой и рядом европейских городов, разработана индивидуальная концепция размещения складского оборудования и внутрискладской техники.
Как показали результаты исследований, в настоящий момент на логистическом рынке России наблюдается устойчивый ненасыщенный спрос в сегменте логистических центров класса «А». Его объем оценивается в 570 000 кв. м. Основными параметрами на которые ориентируется потребитель при выборе логистического центра класса «А» является:
-скорость погрузки и разгрузки товара;
-расположение терминала на крупной транспортной артерии;
-быстрота и качество, предоставляемых логистическим центром дополнительных услуг.
В настоящее время рынок предоставления качественных логистических услуг Омской области развит достаточно слабо, его объем составляет около 60 000 кв. м. при этом уровень заполняемости качественных складских площадей составляет 100%.
Значительная часть складов строится девелоперами под конкретного заказчика, в роли которого может выступать логистический оператор или же крупный ритейлер –сетевик.
Таким образом доля складских помещений, которые попадают на открытый рынок крайне мала, что свидетельствует о значительном потенциале развития данного рынка.
Рис 1. Структура складской недвижимости Омска в %.
Рис. 2. Структура предложения складских помещений в Омске по классам, %.
В рамках текущего распределения площадей по классам наметился ряд определенных тенденций:
1. нарастающий дефицит качественных складских площадей
2. популярно сочетание в имущественных комплексах складских и производственных помещений с офисными
3. активное проникновение на рынок области иностранных компаний, которым требуются качественные площади.
4. арендные ставки складских площадей класса «А» в последнее время растут опережающими темпами.
5. растут в цене высоколиквидные помещения наилучшим образом приспособленные к складской деятельности.
2.3 Описание объекта инвестиций.
Общая площадь земельного участка -10000 кв.м.
Два склада 2500 кв.м.,
Один склад 5000 кв.м.,
Административное здание 1500 кв.м.
Строительство 1-го склада начнется 01.02.09 г., сдача в эксплуатацию 01.04.09 г.
Строительство 2-го склада начнется 01.03.09 г., сдача в эксплуатацию 01.05.09 г.
Строительство 3-го склада начнется с 01.04.09 г., сдача в эксплуатацию 01.07.09 г.
Строительство офисного здания начнется 01.05.09 г., сдача в эксплуатацию 01.07.09 г.
Строительство подъездных путей с 01.02.09 г. по 10.04.09 г. Сдача в эксплуатацию 01.04.09 г.
Работа логистического центра ООО «Машко» начинается с момента сдачи в эксплуатацию 1 склада и подъездных путей, то есть с 01.04.09 г.
Подробно остановимся на описании основного подобъекта инвестиций – склада.
Современный склад сложный организационно-технологический механизм, состоящий из множества элементов, каждый из которых выполняет свою индивидуальную роль, без которых логистический центр не сможет полноценно функционировать.
Склад будет удовлетворять всем современным требованиям:
Прямой доступ на территорию склада непосредственно с трассы или по удобным дорогам сателлитам.
Одноэтажное/ однообъемное здание с высотой потолков от 10 метров и выше.
Абсолютно плоские бетонные полы с антипылевым покрытием.
Высокая проектная нагрузка на поверхность пола (от 4 тонн/ кв.м.)
Редкая сетка колонн (обычно не менее 12*18).
Наличие офисных, административных и бытовых помещений.
Не менее одних погрузочно-разгрузочных ворот на каждую тысячу кв.м. склада и обособленная зона погрузки/разгрузки и комплектации заказов.
Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения (сплинкерная или порошковая).
Регулируемая температура и влажность в помещении склада.
Автономные системы тепло и водоснабжения.
Аварийные системы электропитания.
Центральное кондиционирование и вентиляция.
Погрузочно-разгрузочные аппараты оборудованные гидравлическими аппарелями и док-шелтерами.
Современные системы охранной сигнализации и видеонаблюдения.
Развитая транспортная инфраструктура, наличие удобных подъездных путей, разворотных площадок, парковок для всех видов транспорта, указателей и светофоров.
Благоустроенная прилегающая территория.
Привлекательный внешний вид: отделка современными фасадными системами, современное остекление и прочее.
2.4 Маркетинг и организация продаж.
Использование таких каналов продвижения, как:
А) транспортные агентства;
Б) Интернет - портал по логистике;
В) промо-акции на выставках и конференциях;
Г) периодические издания по логистическим услугам;
Д) периодические издания по коммерции.
Сбыт будет осуществлять за счет вышеперечисленных представителей каналов сбыта и поступивших с Интернет-сайта. Сотрудничество с посредниками будет осуществляться на условиях договора 5-ти процентной комиссии равной скидке посреднику за реализацию услуг логистического центра, а так же 2 % скидки для постоянных клиентов. Сбытовая политика логистического центра будет корректироваться на основе маркетинговых исследований рынка подобных услуг.
2.5 Услуги.
Арендные ставки, приводимые в данном разделе включают в себя НДС и постоянные эксплуатационные расходы. Переменные расходы – это в основном платежи за электричество и оплачиваются отдельно.
Говоря об общем уровне арендных ставок следует отметить общую тенденцию ценового диапазона. Так арендные ставки колеблются в пределах от 1 до 4 долл. США за квадратный метр за неотапливаемые складские помещения в плохом состоянии и до 8-12 долл. США за кв. м. в месяц.
Если рассматривать арендные ставки по категориям складских помещений ценовой диапазон, то очевиден достаточно широкий диапазон цен в зависимости от качества складского помещения.
Так неотапливаемый ангар можно арендовать за 12-18 долл. за кв. м. в год. Отапливаемое помещение в плохом состоянии и предполагаемыми затратами на ремонт сдается в аренду по цене 24-48 долларов США за кв. м. в год.
Арендные ставки на складских площадях класса «А» достигают 90-140 долл. США за кв.м. в год.
2.6 Производство услуг.
Основная услуга логистического центра – это складирование с соответствующими погрузочно-разгрузочными работами.
В качестве основания (платформы) для формирования грузовой единицы, как правило используются стандартные евро-поддоны, для автотранспорта их размер 1200*800 или 1200*1000. Исходя из этих размеров определен базовый размер упаковки.
В настоящее время существуют различные компьютерные программы, которые с одной стороны позволяют, зная параметры товара, подлежащего упаковке, его физические характеристики определить размеры потребительской упаковки, размеры транспортной тары и определить рекомендуемые варианты установки груза на поддон. Способность грузовой единицы сохранять целостность в процессе выполнения логистических операций достигается пакетированием, т.е. связыванием грузовой единицы и поддона в единое целое.
Выгруженные товары доставляют в зону приемки склада, где производят их проверку. Приемка товаров народного потребления по количеству и комплектности – ответственная процедура, выявляющая недостачи, повреждения, низкое качество или некомплектность товаров. Вследствие обнаружения недостатков получатели предъявляют поставщикам претензии и арбитражные иски. Поэтому порядок проведения приемки товаров регламентируется нормативными актами. Приемка товара по количеству регламентируется «Инструкцией П-6» и по качеству «Инструкцией П-7».
2.7 Требуемое финансирование и его использование.
Потребность в инвестициях- 6 173 764 долл. США.
Размер собственных средств -1 500 000 долл. США.
Размер кредитных средств -4 800 000 долл. США.
Срок кредитования:
-базовый сценарий -38 месяцев;
-оптимистический сценарий -32 месяца;
-пессимистический сценарий -42 месяца.
Процентная ставка -10%.
Выплата % - ежемесячно, отсрочка первой выплаты -8 месяцев.
Таблица 2
Состав инвестиций логистического центра класса А ООО «Машко», в %.
Наименование
Инвестиции, долл. США.
Инвестиции, %.
строительство зданий
4012900,0
65,00
строительство подъездных путей
802589,3
13,00
оборудование
964351,3
15,62
коммунальные платежи за первый месяц работы
1077,0
0,02
заработная плата за первый месяц работы
22942,9
0,37
прочее
369904,0
5,99
Итого
6173764,5
100
Рис. 1 Состав инвестиций логистического центра класса А ООО «Машко», в %.
Сметы затрат на строительство 1м2 зданий и подъездных путей представлены в приложениях 1, 2. Смета затрат на оборудование площадей логистического центра представлена в приложении 3. Общая стоимость оборудования - 964351,34 долл. США. Срок амортизации -6 лет. Способ начисления – линейный. Сумма амортизации в год -80362,61 долл. США
Для определения заработной платы за первый месяц работы логистического центра ООО «Машко», включенной в состав инвестиций в целях определения штатной численности складско персонала принимались за основу:
1.Рекомендации ЦНИС Минтруд и социального развития РФ;
2.Нормы времени на обслуживание 1000 м 2 склада в смену Проведенным расчетом определено, что минимальная численность работников складского комплекса с учетом коэффициента неявки (больничный лист, очередной отпуск и др.)- 0,05 по штату должна составлять:
- грузчики -5 человек;
- кладовщики– 5 человек;
- уборщики – 2 человека;
- разнорабочие – 2 человека;
- бригадиры – 2 человека.
Продолжительность рабочего дня – 2 смены по 8 часов;
Количество рабочих дней в году 250 дней.
Штатное расписание логистического центра разработано с учетом необходимой потребности в персонале для обеспечения полноценного функционирования предприятия.
Численность состава работников составит 216 человек с месячным фондом оплаты труда в размере 91 657 долл. США. Фонд оплаты труда состоит из должностного оклада и ежемесячного премирования в целях усиления материального стимулирования и эффективного труда персонала некоторых рабочих категорий.
Годовой фонд оплаты труда составит 1 099 884 долл. США.
Единый социальный налог рассчитан в соответствии с порядком расчета ЕСН, утвержденным Федеральным Законом № 70-ФЗ от 20.07.2004 года с применением регрессивной шкалы ставки налога. Годовой объем ЕСН составит 285969, 84 долл. США или 26% от фонда оплаты труда. Месячный ЕСН - 23830,82 долл. США.
В последующем, по результатам эффективной финансово-хозяйственной деятельности, возможно увеличение размера оплаты труда персонала.
Выписка из штатного расписания представлена в приложении № 4.
Расчет заработной платы работников первый месяц работы логистического центра ООО «Машко», путем эксплуатации готового склада №1 приведем в нижеприведенной таблице.
Таблица 3
Расчет заработной платы работников за первый месяц работы ООО «Машко».
№
Наименование должности
Количество
Оклад согласно должностной инструкции ( в руб.)
Месячный фонд зарплаты (в руб.)
Месячный фонд зарплаты (в долл. США), курс 35 руб. за долл. США
1
Руководитель смены
2
19000
38 000
1 086
2
Грузчик
10
14000
140 000
4 000
3
Кладовщик
10
15000
150 000
4 286
4
Уборщик
4
10000
40 000
1 143
5
Разнорабочий
4
10000
40 000
1 143
6
Бригадир
4
17000
68 000
1 943
7
Бухгалтер
4
15000
60 000
1 714
8
Главный бухгалтер
1
23000
23 000
657
9
Директор
1
45000
45 000
1 286
10
Коммерческий директор
1
38000
38 000
1 086
11
Логист
5
15000
75 000
2 143
12
Менеджер по продажам
3
15000
45 000
1 286
13
Секретарь
1
13000
13 000
371
14
Администратор
2
14000
28 000
800
Итого
 
52
 
803 000
22 943
Расшифровка расходных статей, включенных в коммунальные платежи ООО «Машко» представлены в приложении 5. В нижеприведенной таблице проведем расчет данных статей за первый месяц работы логистического центра.
Таблица 4
№
Наимено­вание рас­ходной статьи
Объект, на который устанавли­вается норма.
Количество объектов, на которые устанавли­вается норма.
Норма расход­ной ста­тьи на объект (руб./ме­сяц)
Всего из­расходо­вано по расходной статье (руб./ме­сяц) столб.4 *столб. 5
Всего из­расходо­вано по расходной статье (долл. США/ме­сяц) столб.4 *столб. 6, курс 35 руб. за долл. США
1
2
3
4
5
6
7
2
Электроэнер­гия
1м2
1500
9,9
14850
424,29
3
Отопление
1м2
1500
4,4
6600
188,57
4
Холодная вода
1м2
1500
2,5
3750
107,14
5
Канализация
1м2
1500
2,4
3600
102,86
6
Услуги связи
1 телефон­ный но­мер
2
4 321
8642
246,91
 
Итого
 
 
 
37 448
1 077
Таблица 5
Расчет себестоимости за инвестиционный цикл проекта по базовому сценарию.
Показатель
2009
2010
2011
2012
2013
01.08.2014
1. Общий объем реализации в стоимостном выражении
3 150 641
3 925 053
4 740 110
5 129 746
5 360 000
3 719 551
2. Полная себестоимость
2 081 988
2 593 730
3 132 331
3 389 808
3 541 963
2 457 931
3. Условно постоянные затраты
1 452 329
1 549 054
1 622 489
1 699 595
1 779 063
1 241 720
Зарплата
1 099 884
1 154 878
1 212 622
1 273 253
1 336 916
935 841
Отчисления на соц. нужды
285 970
300 268
315 282
331 046
347 598
243 319
Амортизация
53 575
80 363
80 363
80 363
80 363
53 575
Расходы на рекламу
12 900
13 545
14 222
14 933
14 187
8 985
4. Условно – переменные затраты
629 659
1 044 676
1 509 842
1 690 213
1 762 899
1 216 211
сырье и материалы
245 678
496 789
648 852
757 063
793 852
522 042
коммунальные платежи
8 616
73 320
73 320
73 320
73 320
48 880
спец. одежда
85 690
154 890
244 890
264 890
254 990
168 670
моющие и дезинфицирующие средства
35 690
55 900
145 900
148 900
188 900
129 900
хозяйственный инвентарь
175 690
177 400
254 234
259 234
260 300
197 235
канцелярские товары
78 295
86 377
142 646
186 806
191 538
149 485
5. Валовая прибыль
1 068 653
1 331 323
1 607 779
1 739 938
1 818 037
1 261 620
6. Налоги
149 611
186 385
225 089
243 591
254 525
176 627
7. Чистая прибыль убыток
919 042
1 144 938
1 382 690
1 496 347
1 563 512
1 084 993
8. Точка безубыточности
1 452 329
1 549 054
1 622 489
1 699 595
1 779 063
1 241 720
Таблица 6
Расчет себестоимости за инвестиционный цикл проекта по оптимистическому сценарию.
Показатель
2009
2010
2011
2012
2013
01.08.2014
1. Общий объем реализации в стоимостном выражении
3 718 112
4 538 720
5 251 703
5 519 207
5 746 741
3 975 640
2. Полная себестоимость
2 217 897
2 707 400
3 132 702
3 292 271
3 427 998
2 371 515
3. Условно постоянные затраты
1 452 329
1 549 054
1 622 489
1 699 595
1 779 063
1 241 720
Зарплата
1 099 884
1 154 878
1 212 622
1 273 253
1 336 916
935 841
Отчисления на соц. нужды
285 970
300 268
315 282
331 046
347 598
243 319
Амортизация
53 575
80 363
80 363
80 363
80 363
53 575
Расходы на рекламу
12 900
13 545
14 222
14 933
14 187
8 985
4. Условно – переменные затраты
765 568
1 158 345
1 510 213
1 592 676
1 648 934
1 129 796
сырье и материалы
381 587
610 458
649 223
659 526
679 887
435 626
коммунальные платежи
8 616
73 320
73 320
73 320
73 320
48 880
спец. одежда
85 690
154 890
244 890
264 890
254 990
168 670
моющие и дезинфицирующие средства
35 690
55 900
145 900
148 900
188 900
129 900
хозяйственный инвентарь
175 690
177 400
254 234
259 234
260 300
197 235
канцелярские товары
78 295
86 377
142 646
186 806
191 538
149 485