Договор купли-продажи недвижимости

Актуальность и цели данной работы раскрыты полностью. Защита была в ЗИПСибУПК, оценка отлично. ...

Введение........................................................................................................3-5
Глава I. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ...........................................................................................6-13
1.1 Недвижимость как правовая категория по Российскому гражданскому закону..................................................................................................................6-8
1.2 Договорное регулирование купли-продажи недвижимости....................9-13
Глава II. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ ОБОРОТА НЕДВИЖИМОСТИ......................................................................14-27
2.1 Форма договора купли-продажи и государственная регистрация перехода права на недвижимость....................................................................................14-18
2.2 Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости..................................................................................................

ВВЕДЕНИЕ
В современных условиях перехода России к рыночной экономике гражданское право становится одним из основных регуляторов экономической жизни страны. Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых договоров, применяемых в имущественном обороте. История правового регулирования этого договора насчитывает почти четыре тысячи лет. В настоящее время договор купли-продажи является одним из наиболее распространенных договоров не только в Российской, но и в мировой юридической практике.
В современном мире договор купли-продажи является одним из самых распространенных договоров гражданского оборота. Содержание договора купли-продажи включает в себя перемещенные материалы благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства. Общие положения о договоре купли-продажи регулир уется гл.30 ГК РФ .
Происхождение договора купли-продажи коренится в мене. В связи с тем, что денег в то время еще не существовало, приобрести желаемое можно было путем обмена. Но не всегда у одного человека было то, что нужно другому, а он в свою очередь не всегда имел то, что нужно иному участнику рынка. Данное обстоятельство обусловило появление предмета, получившего публичную оценку, причем перестали называть товаром то, что дает и та и другая сторона, один из предметов стали называть ценой.
Данная работа посвящена изучению особенностей договора купли-продажи недвижимости.

В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом (иным лицом) сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее пользования. В соответствии со ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости договор, о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором, установлена в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.Цена конкретного недвижимого имущества строго индивидуальна. Так, например, продаваемый земельный участок для садоводства строго индивидуален и имеет свои особенности даже по сравнению с соседними земельными участками. Эта индивидуальность может заключаться в его большей продуктивности, освоенности, наличии определенного количества многолетних насаждений и т.д.По желанию собственника земельный участок может быть продан на конкурсе или аукционе. Таким образом, цена продаваемого земельного участка может быть установлена как по договоренности сторон, так и по результатам конкурса или аукциона. Но даже если цена устанавливается по результатам конкурса или аукциона, она должна быть включена в договоре.Для ориентира при определении цены продаваемого земельного участка стороны договора могут использовать данные кадастровой оценки земли - кадастровую стоимость земельного участка (п. 5 ст. 65 ЗК РФ), которая определяется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316.Поскольку кадастровая оценка земель проведена на территории РФ далеко не повсеместно, закон предусматривает, что в случаях, когда кадастровая стоимость не определена, применяется нормативная цена земли (п. 13 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ").Нормативная цена земли устанавливается в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 № 319 "О порядке определения нормативной цены земли". Ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям и их группам. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. При этом рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности (ст. 66 ЗК РФ).Документы о нормативной цене и кадастровой стоимости земельных участков выдаются заинтересованным лицам районными (городскими) комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".Момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п.1 ст. 425 и п. 1 ст. 433 ГК: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем.II. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ ОБОРОТА НЕДВИЖИМОСТИ2.1 Форма договора купли-продажи и государственная регистрация перехода права на недвижимостьДоговор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность ст. 550 ГК РФ. Указанные требования исключают возможность заключения такого договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной либо иной связи.В том случае, если во время исполнения договора продажи недвижимости стороны достигнут соглашения об изменении его условий, то такое соглашение также должно быть совершено в той же форме - в форме единого документа, подписанного сторонами. Законодатель не определяет, должно ли быть зарегистрировано соглашение об изменении условий договора о продаже недвижимости. Судебная практика вполне справедливо исходит из того, что соглашение об изменении условий договора продажи недвижимости должно быть подчинено тем же правилам, что и основной договор, а именно - должно быть зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы). Нотариального удостоверения договоров продажи недвижимости не требуется. В то же время нотариальное удостоверение таких договоров не противоречит действующему законодательству, а с точки зрения экономической необходимости зачастую даже и целесообразно. Это обусловлено тем, что, во-первых, в соответствии со ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость не требующие нотариального удостоверения, но в соответствии с волеизъявлением сторон нотариально удостоверенные, проходят упрощенную процедуру государственной регистрации. Во-вторых, частный нотариус, удостоверяющий сделку, несет ответственность всем своим имуществом за совершенное нотариальное действие (ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате).Для договоров продажи недвижимости установлено правило, согласно которому переход права собственности на недвижимость по этому договору подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК). Однако следует иметь в виду, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора ее купли-продажи. Договор продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям договора. Он связывает стороны, даже если государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемое имущество еще не осуществлена. На практике это означает, что стороны могут приступить к исполнению договора, например, передать недвижимое имущество, произвести предусмотренные договором платежи. Главное обязательство, которое связывает стороны, заключается в необходимости совершения действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности. Государственная регистрация перехода права собственности проводится на основании заявления обеих сторон, участвующих в договоре купли-продажи недвижимости, или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость). В случае уклонения одной из сторон от совершения указанных действий, другая сторона вправе обратиться в суд с исковым требованием произвести регистрацию в соответствии с судебным решением (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Более того, сторона, уклоняющаяся от регистрации, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).Государственная регистрация права собственности на недвижимость основана на принципе частной инициативы. Это означает, что только участники сделки с недвижимостью вправе инициировать процедуру государственной регистрации. Никакие иные субъекты не вправе выступать в качестве инициаторов государственной регистрации возникновения, изменения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.Так, по одному из дел, рассмотренных арбитражным судом, в связи с обращением взыскания на имущество должника, судебный пристав-исполнитель обращался к учреждению юстиции с требованием зарегистрировать переход к обществу права собственности на нежилое помещение, явившееся предметом договора купли-продажи, с целью проведения торгов по реализации указанного имущества. Однако это требование не было выполнено - учреждение юстиции отказало в государственной регистрации права собственности, мотивируя отказ тем, что судебный пристав-исполнитель не является стороной в договоре купли-продажи. Президиум ВАС РФ, рассматривая спор в порядке надзора, указал на то, что судебному приставу-исполнителю, осуществляющему мероприятия по подготовке и проведению торгов по реализации имущества должника в порядке обращения на него взыскания, не предоставлено права обращения в суд с указанным требованием. При таких условиях отказ учреждения юстиции в государственной регистрации перехода права собственности по требованию судебного пристава-исполнителя является законным и обоснованным.В то же время при совершении договора купли-продажи жилого помещения, в отличие от договора продажи недвижимости, необходимо совершить два регистрационных действия: 1) зарегистрировать договор купли-продажи (п. 2 ст. 558 ГК РФ); 2) зарегистрировать переход права к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий регистрацию прав, обязан представить сведения о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме, а юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и полномочия его представителя.То обстоятельство, что законодателем установлены различные правила о государственной регистрации договоров продажи недвижимости и договоров купли-продажи жилых помещений, вполне объяснимо. Требование о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения обусловлено необходимостью исключения острейших конфликтов вследствие "двойных" продаж жилых помещений. Зарегистрированный договор купли-продажи в данном случае позволяет исключить заключение еще одного договора купли-продажи жилого помещения. Обосновывается это следующим образом. В соответствии с требованиями законодательства записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок заносятся в ЕГРП. Этот реестр должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с этим имуществом. Наличие в ЕГРП записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям.В то же время договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения не требует государственной регистрации. Гипотетически это допускает возможность того, что продавец, уже после отчуждения недвижимости, но до государственной регистрации перехода прав на проданный объект, заключит новый договор купли-продажи с иным покупателем. Возместив убытки, вызванные не передачей недвижимого имущества первоначальному покупателю, продавец может исполнить вторую сделку на более выгодных условиях. Конечно, такая возможность вносит некоторую неопределенность в коммерческий оборот, вместе с тем, стимулируя предпринимателей к более динамичному ведению бизнеса под личную ответственность.Договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения (здания, сооружения, нежилого помещения) не подлежит государственной регистрации даже в том случае, если стороны предусматривали условие о государственной регистрации договора в самом соглашении об отчуждении недвижимости.2.2 Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимостиСторонами договора купли-продажи недвижимости - продавцом и покупателем - могут быть любые физические и юридические лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности.По своему содержанию договор купли-продажи является двусторонним договором. Каждая сторона имеет права и обязанности: праву одной стороны корреспондирует обязанность другой стороны.Возможность заключения договора купли-продажи гражданами определяется объемом их право и дееспособности. "Одним из условий действительности сделки является наличие правоспособности, т.е. способности иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, и дееспособности, т.е. способности своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Согласно российскому законодательству совершеннолетие наступает с 18 лет. В установленных законом случаях предусматривается возможность приобретения полной дееспособности до достижения 18 лет: при вступлении в брак, когда это допустимо до достижения совершеннолетия; с момента объявления несовершеннолетнего 16 лет, полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору или с согласия законных представителей занимается предпринимательской деятельностью".Закон различает несколько разновидностей дееспособности:- дееспособность несовершеннолетних до 14лет;- дееспособность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18;- полная дееспособность."Основные отличием дееспособности несовершеннолетних до 14 лет от дееспособности несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет является отсутствие у первых дееспособности самостоятельно совершать сделки, за исключение мелких бытовых сделок; сделок, направленных на безвозмездное получение выгоды, не требующих нотариального удостоверения либо государственной регистрации; сделок по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения ст. 28 ГК РФ. Все сделки, за исключением специального оговоренных законом, могут совершать от имени малолетних только их законные представители (родители, усыновители, опекуны)".Согласно ст. 30 ГК РФ, ограниченно дееспособные лица вправе самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки, а остальные лишь с согласия попечителя. Согласно (п. 2 ст. 28 ГК РФ), малолетние, кроме того, вправе приобретать на средства, предоставленные законными представителями или с их согласия третьими лицами.Для юридических лиц основные ограничения на участие в договорах купли-продажи связаны с характером принадлежащих им вещных прав на имущество в объеме правоспособности. Например, согласно (п. 1 ст. 297 ГК РФ), государственные и муниципальные унитарные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения могут продавать принадлежащее им недвижимое имущество только с согласия собственника. Согласно (п. 1 ст. 298 ГК РФ) учреждения вообще не вправе отчуждать имущество, принадлежащее им на праве оперативного управления. Кроме того, собственник может предоставить учредителю правоведения деятельности, приносящие доходы. В таком случае учреждения вправе самостоятельно распоряжаться полученными доходами, в том числе - по договорам купли-продажи.При заключении договора продажи недвижимости важное значение для его действительности имеет продавец. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного, ограниченного вещного права на недвижимость (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. В частности, государственное или муниципальное предприятие - как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК РФ), так и субъект права оперативного управления (казенное предприятие) (п. 1 ст. 297 ГК РФ) не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия собственника этого имущества. Нарушение данного требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.Каждая из сторон договора купли-продажи обладает определенными правами и обязанностями.Согласно ст. 456 ГК РФ продавец несет две основные обязанности: - по передаче вещи (товара) покупателю;- перенос на покупателя право собственности на продаваемую вещь(товар). При этом вторая обязанность не индивидуализирована, так как говориться лишь о передаче вещи в собственность, но отдельно не обозначена обязанность по перенесению на покупателя права собственности на вещь. Помимо основных обязанностей продавца и покупателя в договоре купли-продажи могут предусматриваться и дополнительные обязанности, связанные с информацией, относящейся к положению сторон, предмету, способам исполнения и обеспечения исполнения договора, страхованию, хранение предмета договора. При не исполнении и ненадлежащем исполнении договора у сторон возникают обязанности по возмещению причиненных убытков и уплате санкций.Права и обязанности сторон конкретизируются в требованиях, предъявляемых к отдельным элементам договора и их детализированным характеристикам (условиям договора). Условия договора устанавливаются сторонами, а в исключительных случаях законами и иными правовыми актами. В договоре купли-продажи во всех его разновидностях должны быть как минимум два существенных условия договора: - о вещи (товаре);- о цене вещи (товара).В обязанности продавца входит:- передача покупателю товара, предусмотренного договором;- передача покупателю относящиеся к товару принадлежность или документы;- предоставление покупателю доказательства осуществление проверки качества товара, если такая обязанность установлена законом, иными правовыми актами, требованиями госстандарта или договором;- передача товара свободным от прав третьим лицам, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.В права продавца входит:- требовать от покупателя принять товар, если он в нарушение закона, иных правовых актов или договора не принимает товар или отказывается от него. При невыполнении этого требования продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещении убытков;- отказ полностью или частично от удовлетворения требований покупателя, заявленных в связи с ненадлежащим исполнения договора, если продавец докажет, что покупатель не известил его об этом в установленные сроки, и что невыполнение этой обязанности покупателем повлекло невозможность удовлетворить его требования или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы было своевременно извещено о нарушении договора;- отказ от исполнения договора купли-продажи при отказе покупателя оплатить.В соответствии с (п. 1 ст. 424 ГК РФ) действия продавца и покупателя по исполнению имеющихся у них обязанностей должны совершаться после заключения договора. На этом основании договор купли-продажи признается консенсуальным договором. Различные виды договора купли-продажи имеет свои особенности.В обязанности покупателя входит:- принятие переданного ему товара;- оплата товара по цене, предусмотренной договором;- совершение действий, которые необходимы для передачи и получения соответствующего товара другими получателями.