Договор аренды

Институт договора аренды возник благодаря стремлению людей гражданского оборота к самому полному и рациональному использованию имущества. Использование аренды обеспечивает граждан и юридических лиц возможностью извлечения выгоды, при временном использовании чужого имущества, если нет необходимости в его постоянном использовании или когда они не имеют достаточно средств для постоянного его использования.
Собственник же (либо иной законный владелец имущества) обладая данным договором, реализовывает свои экономические интересы - получает определенный доход, сдавая внаем имущество, которое временно им не используется или специально предназначено для временной передачи иным гражданам.
«Договором аренды определяется гражданско-правовой договор, исходя из него арендодатель должен дать арендато ...

Содержание

Введение…………………………………………………………………………...2
Глава 1. Правовая природа договора аренды……………………………………6
1.1Понятие договора аренды 6
1.2 Виды договора аренды 13
Глава 2. Общая характеристика отдельных видов договора аренды………...32
2.1 Правовое регулирование договора аренды движимого имущества 32
2.1Правового регулирование договора аренды недвижимого имущества 36
Глава 3. Анализ института договора аренды в правоприменительной практике и предложения по его совершенствованию в гражданском праве ……………………………………………………………………………...41
3.1 Анализ проблем, возникающих при заключении и расторжении договора аренды 41
3.2 Основные направления совершенствования норм законодательства об институте аренды в гражданском праве России 60
Заключение……………………………………………………………………….68
Список использованных источников…………………………………………...72
Приложение А
Сравнительные показатели бюджета города Москвы в виде арендной платы за нежилые помещения,…………………………………………………………77
Приложение Б
Сравнительные данные отчислений от арендной платы по городу Череповцу, 2011 – 2014 гг., тыс.руб …………………………………………………………78

Институт договора аренды возник благодаря стремлению людей гражданского оборота к самому полному и рациональному использованию имущества. Использование аренды обеспечивает граждан и юридических лиц возможностью извлечения выгоды, при временном использовании чужого имущества, если нет необходимости в его постоянном использовании или когда они не имеют достаточно средств для постоянного его использования.
Собственник же (либо иной законный владелец имущества) обладая данным договором, реализовывает свои экономические интересы - получает определенный доход, сдавая внаем имущество, которое временно им не используется или специально предназначено для временной передачи иным гражданам.
«Договором аренды определяется гражданско-правовой договор, исходя из него арендодатель должен дать арендато ру какое либо имущество на какое либо определенное время и его использование или на какое либо время в пользование, а арендатор должен платить за эту определенную плату. К тому же плоды, продукция и доходы, которые получает арендатор в итоге пользования арендного имущества в соответствии с договором, представляет собой его собственность (ст. 606 ГК РФ)».
Договор аренды относится к группе сделок, которые регулируют отношения по передаче имущества во временное пользование. Отличием договор аренды от договора по передаче имущества в собственность является то, что он не влечет смены титула собственника, а, значит, его правовой смысл состоит в оформлении таких отношений товарообмена, при которых товар представляется не в качестве вещи, а в качестве права пользования данной вещью. Имущество согласно данному договору может быть передано арендатору только в пользование или в одновременное пользование владение, не предусматривающее при этом право распоряжения им.
Договор аренды определяется единственным из классических договоров, истории которого много тысячелетий. В соответствии с этим право использования арендатора не шло за вещью и не использовало вещно-правовую защиту. Впоследствии в Европе изменяли только отдельные детали в существующем регулировании аренды, в частности, при заимствовании конструкций из вещного права, а суть были неизменны.
К недвижимости (недвижимым вещам) определяются объекты, отнесение тех что нельзя перемещать в пространстве без несоразмерного ущерба для их назначения.
Права на недвижимость, к которым можно отнести право собственности, иные вещные права, и ограничения данных прав, их появление, переход и прекращение должны обязательно пройти государственную регистрацию учреждениями юстиции в одном государственном реестре. Следовательно, гражданский оборот недвижимости является осложненным, потому как из общего правила сделки с ней соответствует государственной регистрации, то есть работоспособность данного имущества зависит от соблюдения дополнительных формальностей.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ договор аренды относят к количеству гражданско-правовых договоров, сообразно которым арендодатель должен дать арендатору отнесенное имущество для использования на какое либо время либо для временного пользования, а арендатор должен заплатить за это арендодателю определенную сумму установленую в договоре. В данном случае продукция и доходы, которые были получены арендатором при использовании арендованного имущества в согласно договору, переходят в его собственность.
Исходя из вышесказанного, видна актуальность сформулированной темы работы, позволяющей не только найти новые подходы в исследовании категории материальной ответственности работника, но и систематизировании накопленных юридической наукой знаний и правоприменительной практики.
Целью дипломной работы является комплексный анализ и исследование договора аренды. Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих задач:
- рассмотреть правовую природу договора аренды;
- показать порядок заключения договора аренды;
- изучить права и обязанности арендодателя и арендатора;
- провести изучение отдельных видов договора аренды;
- подвергнуть анализу реализацию института договора аренды в правоприменительной практике.
Объект исследования составляют общественные отношения, которые складываются при заключении договора аренды.
Предмет исследования - нормы, которые регулируют договор аренды в Российской Федерации и их особенности на сегодняшний день.
Данное исследование основано на использованных специальных методологических приемах и подходах, которые разработали российские и советские цивилисты, такие как: М.М. Агарков, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, В.А. Дозорцев, О.С. Иоффе, К.Д. Кавелин, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, В.И. Синайский, Е.А. Суханов, В.А. Тархов, В.А. Умов, Г.Ф. Шершеневич, Л.В. Щенникова, Б.Б. Черепахин и др.
Для того чтобы решить поставленные перед исследованием задачи использованы положения, указанные действующими нормативно-правовыми актами России, затрагивающими вопросы в правовом регулировании договорных отношений по аренде и их разновидностей, а также изыскания цивилистов по указанному вопросу.
Методологическая основа данного исследования – использование современных методов познания: метода анализа и синтеза, сравнительно-правового, историко-правового, формально-юридического, содержательно-нормативного, логического, метода системного анализа и правового регулирования.
Выпускная квалификационная работа состоит их трех глав, введения, заключения, списка использованной литератур

Кроме этого, если в составе передаваемого по договору предприятия имеются обязательства, при невозможности исполнения их арендатором из-за отсутствия у него такого разрешения (лицензии), то арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами.5) если иное не предусматривает договор аренды предприятия, арендатор может без согласия арендодателя осуществлять продажу, предоставление во временное пользование, либо взаймы материальных ценностей, входящих в состав имущества арендованного предприятия, сдачу их в субаренду и перечу своих прав и обязанностей по договору аренды в отношении таких ценностей на другого лица при условии, не уменьшения стоимости предприятия., не нарушать другие положения договора аренды предприятия. Такой порядок не примем по отношению к землеи другим природным ресурсам, а также в других целях, которые предусматривает закон;6) арендатором без согласия арендодателя могут быть внесены изменения в состав арендованного имущественного комплекса, может проводиться его реконструкция, расширение, техническое перевооружение, которое приводит к увеличению его стоимости, или иного в договоре;7)арендатор предприятия обладает правом возмещениястоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в не зависимости от того, давал или нет разрешение арендодатель на такие улучшения, если иное не предусматривает договор аренды предприятия.Финансовая аренда (лизинг) относится к специальным видам аренды и ее применение чаще всего предусматривает значительное расширение производственных возможностей предприятия при обеспечении его технически совершенными и дорогостоящими видами оборудования. Договор финансовой аренды (далее – договор лизинга) находится под контролем норм ГК РФ, регулирующих общие положения аренды. Лизинг представляется видом инвестиционной деятельности приобретения и передачи имущества в лизинг.Механизм реализации лизинговой сделки является более сложным по сравнению с обычной арендой. Лизинговой сделкой объединяются самостоятельные и в то же время взаимосвязанные юридические и фактические действия. В первую очередь производится заключение договора лизинга. Все последующие действия, которые направлены на реализацию конкретной лизинговой сделки осуществляются, основываясь на данном договоре.В соответствии с договором лизинга в обязанности лизингодателя входит приобретение в собственность указанного лизингополучателем имущества у определенного им продавца, и предоставление его лизингополучателю в аренду для предпринимательских целей за определенную плату (ст. 665 ГК РФ). Договор лизинга предусматривает, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляет лизингодатель.Затем лизингодатель на основании договора купли-продажи приобретает имущество, которое становится предметом лизинга. После этого между сторонами лизинга возникают отношения аренды – приобретенное имущество передается лизингополучателю во временное владение и пользование.Необходимо иметь в виду, что продавец имущества не может быть одновременно лизингодателем, а лизингодатель – продавцом имущества.Между тем организация в рамках одного лизингового правоотношения может одновременно выступать в качестве продавца и лизингополучателя. Такая возможность прямо предусмотрена п. 1 ст. 4 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)». Например, у организации есть оборудование, необходимое для производства, но нет оборотных средств. Она продает лизинговой компании оборудование и одновременно берет его в лизинг. При продаже оборудования организация получает необходимые денежные средства. Часть из них идет на уплату лизинговых платежей на начальном этапе, а часть – на прочие производственные нужды.Основная особенность лизинга заключается в том, что в аренду сдается не то имущество, которое ранее находилось в пользовании лизингодателя, а новое – указанное лизингополучателем и специально приобретенное для него у определенного продавца. Лизингодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета лизинга и продавца, если договором не установлено иное.Другое существенное отличие договора лизинга от обычной аренды заключается в том, что вместо двух субъектов, как при аренде, в правоотношениях лизинга задействовано три участника: продавец (изготовитель) имущества, лизингодатель (арендодатель) и лизингополучатель (арендатор), каждый из участников наделен своими правами и обязанностями.Участники лизинга связаны между собой не одним, а, как правило, двумя договорами. Арендодатель заключает с продавцом выбранного арендатором имущества договор купли-продажи, а с арендатором – договор финансовой аренды. Оба договора взаимосвязаны: обычно именно арендатор, а не арендодатель осуществляет выбор продавца и согласовывает все условия договора купли-продажи. Арендатор договаривается о предмете договора купли-продажи, его цене, сроках и месте поставки. Тем не менее арендатор не находится в договорных отношениях с продавцом имущества, хотя наделен по отношению к нему рядом прав и обязанностей (ст. ст. 668, 670 ГК РФ).Выкуп арендованного имущества не является неотъемлемым условием договора финансовой аренды. ГК РФ (ст. 624) и Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» (ст. 19) определяют, что договором может быть предусмотрен переход предмета лизинга в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон.Предмет лизинга и продавца выбирает лизингополучатель, если соглашением сторон не предусмотрено иное (ст. 665 ГК РФ). По взаимному согласию сторон это право может быть предоставлено лизингодателю. Риски, связанные с выбором продавца и предмета лизинга, несет сторона, которая их выбирает. Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности (ст. 666 ГК РФ).Таким образом, изучение разновидностей договора аренды показало, что аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширении сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.Гражданский кодекс Российской Федерации предусмотрены следующие виды договора аренды: прокат (ст. 626-631 ГК РФ); аренда транспортного средства (с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. 632-641 ГК РФ) и без предоставления таких услуг (ст. 642-649 ГК РФ); аренда зданий и сооружений (ст. 650-655 ГК РФ); аренда предприятий (ст. 656-664 ГК РФ); финансовая аренда (лизинг) (ст. 665-670 ГК РФ).Договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможность восполнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта – собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущества внаем.К договорам аренды движимого имущества относятся договор проката и договор аренды транспортных средств. Рассмотрим данные разновидности договора аренды движимого имущества более подробно.Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства – гражданско-правовой договор, по которому арендатору предоставляется за плату транспортное средство во временное владение и пользование с оказанием услуг по управлению им и его технической эксплуатации или без оказания такого рода услуг (ст.632,642 ГК).Гражданский кодекс различает отдельные виды аренды и аренду отдельных видов имущества. На первый взгляд может показаться, что договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства не представляет собой отдельного вида аренды, а выделяется по признаку особого вида арендуемого имущества – транспортного средства. Однако более внимательное рассмотрение данного договора приводит к выводу о том, что речь идет об отдельном виде договора аренды со специфическим предметом вытекающего из него обязательства, который не сводится только к арендуемому имуществу.Договоры, направленные на передачу имущества (к каковым относится и договор аренды), имеют предмет, включающий в себя как минимум два объекта: объект первого рода – действия по передаче имущества: объект второго рода – само передаваемое имущество. Применительно к предмету договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства можно говорить и об объекте третьего рода, а именно о действиях сторон по управлению транспортным средством и его технической эксплуатацииК сожалению, общего нормативного определения «транспортного средства» в нашем законодательстве не содержится. В Таможенном кодексе РФ под ним понимают «любые средства, используемые для международных перевозок пассажиров и товаров, включая контейнеры и другое транспортное оборудование» (ст. 18), в Федеральном законе «О безопасности дорожного движения» сказано, что транспортное средство – это «устройство, предназначенное для перевозки по дорогам людей, грузов или оборудования, установленного на нем»  В соответствии с ГК РФ договор проката является особым видом договора аренды, по которому арендодатель, который сдает имущество в аренду как постоянная предпринимательская деятельность, обязан предоставлять арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК РФ).Договор проката является возмездным, взаимным (синаллагматическим), консенсуальным. Его относят к публичным договорам.Процесс выделения его к отдельному виду договора аренды обусловили следующие квалифицирующие признаки: наличие особого субъектного состава, особенностей в предмете договора, публичного характера договора.В соответствии со ст. 625 ГК РФ к договору проката применимы положения ГК РФ о данном виде договора (ст. 626 – 631 ГК РФ), общие положения ГК РФ о договоре аренды, если иное не предусматривает § 2 гл. 34 ГК РФ. Если на стороне арендатора выступает гражданин, который приобретет имущество не с целью предпринимательской деятельности, к отношениям сторон применим также Закон «О защите прав потребителей», хотя в нем нет специальных норм о прокате и терминологии этого Закона «О защите прав потребителей» не охватываются отношения проката. Как известно, в нем как субъекты указываются лишь изготовитель, продавец, исполнитель. Но это не является препятствием по применению к договору проката норм, которые сформулированы в гл. 1 Закона «О защите прав потребителей».Договоры проката, в которых арендаторы - граждане-потребители, могут регулироваться при помощи постановлений Правительства, в том числе утвержденными Правительством типовыми договорами или правилами проката отдельных видов имущества. Основой данного утверждения является Закон «О защите прав потребителей», в ст. 1 которого допущена возможность по регулированию отношений в области защиты прав потребителей не только при помощи законов, но и иных правовых актов (указов Президента, постановлений Правительства РФ). В то же время регламентацию отношений по защите прав потребителей изъяли из компетенции ведомственных федеральных органов исполнительной власти. Правительством РФ эти органы не могут поручаться актами, содержащими нормы о защите прав потребителей (п. 2 ст. 1 Закона «О защите прав потребителей»).Порядок заключения договора проката подчинен правилам ст. 426 ГК РФ о заключении публичных договоров.К предмету договора проката относится только движимое имущество, включая и транспортные средства, не относящиеся к предмету договора аренды транспортных средств. Характерно, что арендодатель приобретает его исключительно для того, чтобы передать его в последующем в аренду. В его натуральной форме оно не требуется арендодателю. Такими вещами могут выступать вещи бытового назначения, и, не предназначенные для использования в быту.Поскольку в п. 1 ст. 626 ГК РФ установлена презумпция использования приобретаемого в прокат имущества для потребительских целей, как правило, это все же вещи, которые относятся к бытовому назначению: наличие различных предметов домашнего обихода (телевизоров, холодильников, швейных и стиральных машин и т.д.), музыкальных инструментов, спортивно-туристского инвентаря и т.д. Что касается проката вещей, которые не предназначены для бытового использования (к примеру, приборы, оборудование и других технические средства), то в ГК РФ не содержатся какие-либо специальные правила, ограничивающие прокат подобных вещей. Предмет проката передается «во владение и пользование» (п. 1 ст. 626 ГК РФ). Следовательно, отношения по предоставлению права пользования имуществом с сохранением права владения за арендодателем правилами о договоре проката не регулируются. Например, при предоставлении гражданину в пользование компьютера в Интернет-центре отношения сторон будут регулироваться общими положениями об аренде, а не о прокате.Арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой денежной сумме платежей (ст. 630 ГК РФ). Это положение представляет собой исключение из общего правила ст. 614 ГК РФ о многовариантности видов арендной платы.Досрочный возврат арендуемого имущества является основанием для прекращения обязанности арендатора по выплате арендной платы и возвращения ему той ее части, которая выплачена за период, в течение которого арендатор имуществом не пользовался (п. 2 ст. 630 ГК РФ).Защищая интересы предпринимателей, обслуживающих при передаче имущества в прокат многочисленную клиентуру, ГК РФ закрепляет за ними право на взыскание с арендатора задолженности по арендной плате в упрощенном (внесудебном) бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.Как способ обеспечения обязанности по уплате арендной платы по договору проката, на практике широко применяется залог наличных денежных средств.Договор проката – краткосрочный. Его предельный срок – 1 год (п. 1 ст. 627 ГК РФ). Распространены почасовые, суточные, месячные сроки договора (в частности, при сдаче имущества напрокат в гостиницах, зонах отдыха и т.д.).В ГК РФ части первой и второй содержатся нормы, регулирующие две разновидности договора аренды транспортного средства: договор аренды транспортного средства с экипажем и договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (без экипажа) (Приложение Д, приложение Е). Сначала отметим особенности правового регулирования аренды транспортных средств, являющиеся общими для обеих разновидностей договора аренды транспортного средства, которые позволяют выделить данный договор в самостоятельный вид договора аренды.В Общероссийском классификаторе основных фондов к транспортным средствам отнесены средства передвижения, предназначенные для перемещения людей и грузов: железнодорожный подвижной состав; подвижной состав водного транспорта; подвижной состав городского транспорта; средства напольного производственного транспорта, а также транспортные средства прочих видов. К последним могут быть отнесены транспортные средства со специализированными кузовами, назначением которых является транспортировка людей и грузов (например, автоцистерны, молоко-, цементо-, муковозы).Автомобили и прицепы автомобильные и тракторные, вагоны железнодорожные специализированные и переоборудованные, основным назначением которых является выполнение производственных или хозяйственных бытовых функций, а не перевозка грузов и людей (передвижные электростанции, передвижные трансформаторные установки и т.п.), считаются передвижными предприятиями соответствующего назначения, а не транспортными средствами, и подлежат учету как здания (по аналогии с соответствующими стационарными предприятиями) или оборудование.Учитывая специфику предмета договора, а именно: предоставление в аренду транспортного средства, законодатель исключил возможность применения к данным правоотношениям общих положений об аренде, наделяющих арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок. Как следствие этого, арендатор транспортного средства, в отличие от арендатора по обычному договору аренды, ни при каких условиях не вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды транспортного средства, заключенному арендодателем по истечении срока действия прежнего договора с другим арендатором.Договор аренды транспортного средства не подлежит государственной регистрации, он заключается в простой письменной форме. Это принципиальный момент, поскольку, как известно, определенные транспортные средства – воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты – отнесены ГК РФ к недвижимым вещам. По общему правилу сделки с недвижимым имуществом, и в частности договор аренды недвижимости, заключенный на срок более одного года, требуют государственной регистрации.Исследователь Е.Н.Дмитриев обращается к исследованию значения аренды в РФ. Так, автор пишет, что обязанностью арендатора в течение всего срока действия договора аренды транспортного средства является поддержание сданного в аренду транспортного средства в надлежащем состоянии, включая осуществление как текущего, так и капитального ремонта. По общему же правилу обязанность осуществления капитального ремонта сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя.Арендатору транспортного средства предоставлено право без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором. Применительно же к договорам аренды иного имущества действует противоположное правило, согласно которому арендатор может передать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя.Кроме того, арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат указанным в договоре целям использования транспортного средства либо назначению этого транспортного средства.Что касается имеющихся различий в правовом регулировании двух разновидностей договора аренды транспортного средства (аренда транспортного средства с экипажем и без экипажа), то все они предопределены тем, что в одном случае обязанности по управлению и технической эксплуатации транспортного средства лежат на арендодателе, а в другом случае – их несет арендатор транспортного средства.Необходимо рассмотреть особенности правового регулирования каждого вида в отдельности. Для начала отметим особенности правового регулирования аренды транспортных средств, являющиеся общими для обеих разновидностей договора аренды транспортного средства, которые позволяют выделить данный договор в самостоятельный вид договора аренды.1.