Основы оценки стоимости недвижимости

Вариант 7.
1. В чем заключается анализ физических характеристик объекта недвижимости как объекта оценки? Как это отражается в отчете об оценке?
2. Каким образом результаты анализа рынка недвижимости возможно использовать в доходном подходе к оценке?
3. Почему при оценке инвестиционной стоимости объекта недвижимости не нужно анализировать наиболее эффективное использование объекта? Приведите примеры, аргументируйте ответ.
4. Какие методы включает доходный подход к оценке стоимости недвижимости? В чем их суть?
5. Какие существуют виды поправок к ценам аналогов?
6. В чем заключается функциональный износ задания? Приведите примеры.
7. Какие критерии нужно проанализировать, чтобы определить вес того или иного подхода к оценке? Аргументируйте ответ.
...

Вариант 7.
1. В чем заключается анализ физических характеристик объекта недвижимости как объекта оценки? Как это отражается в отчете об оценке?
2. Каким образом результаты анализа рынка недвижимости возможно использовать в доходном подходе к оценке?
3. Почему при оценке инвестиционной стоимости объекта недвижимости не нужно анализировать наиболее эффективное использование объекта? Приведите примеры, аргументируйте ответ.
4. Какие методы включает доходный подход к оценке стоимости недвижимости? В чем их суть?
5. Какие существуют виды поправок к ценам аналогов?
6. В чем заключается функциональный износ задания? Приведите примеры.
7. Какие критерии нужно проанализировать, чтобы определить вес того или иного подхода к оценке? Аргументируйте ответ.

1.В чем заключается анализ физических характеристик объекта недвижимости как объекта оценки? Как это отражается в отчете об оценке?

  Под физическими характеристиками объекта недвижимости подразумеваются размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, о внесенных улучшениях, об окружающей среде, о коммунальных услугах, о неудобствах и опасностях. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта. Под объектом недвижимости понимается земельный участок, благоустроенный (имеющей жилые постройки, инженерные коммуникации, зеленые насаждения, или спланированный под застройку и пр.) для достижения определенн ых целей.1
На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации определяется, что к недвижимым вещам  - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Денежные относительные поправки изменяют на определенную сумму цену единицы сравнения аналога. Однако если корректировка, применяемая к цене единицы сравнения, одинаковая, то ее общая величина для объекта в целом зависит от количества единиц сравнения. Примером относительных денежных поправок могут быть: поправка на косметический ремонт, поправки, рассчитанные методом корреляционно-регрессионного анализа.
Денежные абсолютные поправки изменяют на определенную сумму цену аналога в целом. Это стоимостная поправка, величина которой не зависит от количества единиц сравнения. Данная поправка вносится к цене аналога в целом. К абсолютным денежным поправкам можно отнести поправку на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (гараж, бассейн, парковка и т. д.).
Внесение поправок¾ это процесс моделирования стоимости оцениваемой недвижимости путем внесения корректировок в цену аналогов в связи с несовпадением ценообразующих параметров объекта оценки и аналогов. Корректировке подлежат цены всех отобранных сходных объектов, если их характеристики не совпадают с объектом оценки. При внесении корректировок ценообразующие характеристики аналогов последовательно приводятся к ценообразующим характеристикам оцениваемого объекта.
Наличие или отсутствие ценообразующих характеристик влияет на результат оценки недвижимости и обеспечивает стоимостное преимущество либо аналогу, либо оцениваемому объекту. Таким образом, в зависимости от того, кто получает преимущество, поправка может вноситься в цену аналога со знаками «+» и «-».
Важным элементом данного процесса является рациональный выбор корректируемого модуля и последовательность внесения поправок. Выбор корректируемого модуля или вида моделируемой цены зависит от элемента сравнения и вида поправки: цена аналога в целом; цена единицы сравнения. Например, абсолютные денежные (стоимостные) поправки целесообразнее вносить к цене объекта в целом, а относительные денежные ¾ к цене единицы сравнения. Поправка на условия финансирования вносится к цене в целом, физические характеристики ¾ к цене единицы сравнения, в то время как поправка на местоположение может вноситься и в цену единицы сравнения, и в цену объекта в целом.
Существенное влияние на результат оценки оказывает последовательность внесения корректировок. Данный вопрос не имеет однозначного решения и определяется видом корректируемого элемента сравнения, видом самой поправки, а также индивидуальными особенностями оцениваемого объекта и аналогов, однако практика оценки выработала наиболее общие рекомендации. Например, процентные корректировки предшествуют денежным, относительные поправки вносятся до абсолютных, для таких элементов сравнения целесообразно соблюдать следующую последовательность: условия финансирования; передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость; условия продажи; время продажи; местоположение; физические характеристики.
Поправки на расхождения вносят в цену для каждого сопоставляемого объекта для повышения его сходства с оцениваемым объектом на фактическую дату оценки. Поправки на различия в элементах сравнения можно выполнять в отношении общей цены объекта, удельной цены или совокупности обоих показателей, при этом используемые удельные цены должны применяться последовательно. Объем выполняемых поправок по каждому элементу сравнения зависит от того, насколько велики расхождения между оцениваемым объектом и сопоставляемыми аналогами. Следует также убедиться, что учтены все необходимые элементы сравнения и вместе с тем одни и те же поправки не внесены в цену аналога несколько раз.
Оценщик может использовать различные методы расчета поправок, однако математические расчеты не должны превалировать над здравым смыслом и профессиональными суждениями оценщика.
В настоящее время наибольшее распространение получили следующие методы расчета величины поправок: метод анализа затрат; метод анализа парных продаж; метод прямого сравнения характеристик; метод капитализации арендных платежей; экспертный метод; метод статистического анализа.
6.В чем заключается функциональный износ задания? Приведите примеры.
Функциональным износом называют снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.
Причины функционального износа: недостатки, требующие добавления элементов; недостатки, требующие замены или модернизации элементов; сверхулучшения.
Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимостным методом.
В зависимости функциональный износ может определяться следующими способами: на основе потерь в арендной плате; на основе избыточных эксплуатационных затрат; на основе парных продаж.
В отличие от физического износа, имеющего абсолютный характер, функциональный износ является относительным. Функциональный износ оцениваемых машин и оборудования рассматривается по отношению к аналогам, т.е. зависит от базы сравнения.
На ускорение функционального износа, т.е. частоту смены поколений машин и технологий, сильно влияет научно-технический прогресс. Применительно к вопросам оценки обычно рассматривают две стороны возможного отличия нового объекта от старого. Исходя из статей затрат, различают следующие группы функционального износа: износ, обусловленный избытком капитальных затрат;  износ, обусловленный избытком производственных затрат.
Функциональный износ (устаревание), обусловленный избытком капитальных затрат, представляет собой результат технологических изменений, появления новых материалов или невозможности оптимально использовать оборудование, несбалансированности производственного процесса. Часто этот вид функционального износа называют технологическим устареванием. 6
К исправимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия конструкции, материалов, стандартов, качества дизайна современным требованиям. Исправимым функциональным износом считается износ, устранение которого приносит поток дохода, превышающий в настоящих ценах затраты на его исправление. Он вызывается: недостатками, требующими дополнения (отсутствием необходимых элементов); недостатками, требующими замены (модернизации) отдельных элементов на элементы с другими техническими характеристиками, которые позволяют повысить потребительские свойства рассматриваемого объекта в целом. Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют рыночные данные.
При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки функционального износа.
Расчет функционального износа на основе потерь в арендной плате
Расчетные показатели
Средние
показатели
по аналогам
Показатели по
оцениваемому
объекту
Годовая арендная плата (Cар), руб./м2
15 000
13 500
Площадь, сдаваемая в аренду ( S), м2
80
80
Коэффициент потерь от недозагрузки (Кп), % от ПВД
15%
15%
Операционные расходы (ОР), руб./м2
3 000
3 000
Ставка капитализации, рассчитанная методом рыночной экстракции (R), %
16%
16%
Доля земельного участка в стоимости объекта недвижимости (dзу), %
25%
25%
Потенциальный валовой доход, руб. в год
ПВД = Сар ٠S
1 200 000
1 080 000
Действительный валовой доход, руб. в год
ДВД = ПВД٠ (1 – Кп )
1 020 000
918 000
Чистый операционный доход, руб. в год
ЧОД = ДВД – ОР
780 000
678 000
Стоимость объекта недвижимости, руб.
V=ЧОД/R
4 875 000
4 237 500
Стоимость здания, руб.
Vзд = V ٠(1 – dзу)
( в данных расчетах доля земельного участка взята экспертно 25%)
3 656 250
3 178 125
Функциональный износ, %
(3656 250 - 3178125) / 3656250=
= 0,13 или 13%
Расчет функционального износа может быть произведен на основе избыточных эксплуатационных затрат для поддержания здания по причине функционального износа.
Пример расчета функционального износа на основе избыточных операционных расходов
Расчетные показатели
Средние
показатели
по аналогам
Показатели по
оцениваемому
объекту
Годовая арендная плата (Cар), руб./м2
15000
15000
Площадь, сдаваемая
в аренду ( S), м2
40
40
Коэффициент потерь от недозагрузки, определенный по среднерыночным данным ( Кп), % от ПВД
15%
15%
Операционные расходы (ОР), руб./м2
3000
4000
Ставка капитализации, рассчитанная методом рыночной экстракции (R), %
16%
16%
Доля земельного участка в стоимости объекта недвижимости (dзу), %
25%
25%
Потенциальный валовой доход, руб. в год ПВД = Сар ٠S
600 000
600 000