ОЦЕНКА ЗЕМЛИ

1.В оценочную компанию обратился заказчик с просьбой определить стоимость земельного участка. В личной беседе с заказчиком, при определении целей и задач оценки, было выяснено, что заказчик не знает, какую именно стоимость земельного участка нужно определить. Необходимо объяснить заказчику: в чем заключается разница между рыночной стоимостью и инвестиционной стоимостью земельного участка? В каких случаях возникает необходимость определения обеих стоимостей? ...

Типовые задания
Задание № 1
Чистый операционный доход 70 000 у.е., коэффициент капитализации для улучшений — 20%, коэффициент капитализации для земли — 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Определите стоимость земли и стоимость улучшений.
Задание № 2
При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти объектов сравнения. Выполнить корректировки цен продаж аналогов и определить рыночную стоимость оцениваемого участка.

Характеристика
Оцениваемый участок
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Аналог 4
Аналог 5
Цена 1 сотки
-
1100
1200
1370
1450
980
Корректировка 1
Расстояние от границы города (1 км +/- 1,5%)
28
35
37
20
23
40
Корректировка 2
Инженерное обеспечение.
(+ 50%; электричество 20%, газ 10%, вода 10%, канализация 10%)
Элек-во, вода, газ, канализ.
Элек-во, вода
Газ
Вода
Элек-во, вода, газ, канализ.
Элек-во
Корректировка 3
Степень освоенности участка. (Освоен +5%, не освоен -5%)
Освоен
Не освоен
Освоен
Освоен
Не освоен
Освоен
Корректировка 4
Транспортная доступность. (10 мин +/- 2%)
45 мин.
1ч. 15 мин.
1 ч. 25 мин.
30 мин.
35 мин.
1 ч. 30 мин.
Задание № 3
Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При первом из возможных вариантов использования ожидается ЧОД в размере 900 000 у.е. в год. Затраты на создание улучшений составят 4 000 000 у.е. По мнению оценщика, ставки капитализации для улучшений и земли составляют 20% и 14% соответственно. Определите стоимость земельного участка, долю земельного участка в стоимости объекта и общую ставку капитализации.
Задание № 4
На участке в 50 га планируется возвести дачный поселок. 20% территории общей площади участка будет отведено под дороги. Строительство дорог и прокладка коммуникаций начнется немедленно и потребует расходов в сумме $ 12 500 на 1 га общей площади, половина из которых придется на первый год, а половина на второй. В конце первого года, планируется продать 50 незастроенных участков по 0,20 га каждый по цене $400 за сотку. На оставшейся территории будут возводиться коттеджи, расходы но строительству которых составят $300 000 на 1 га. Ожидается, что 40% расходов по строительству придется на первый год, а на второй и третий года – по 30%. Расходы по продаже участков составят $6500 в год. Прогноз графика реализации застроенных участков:
* Год № 1 – 0.
* Год № 2 – 50 уч. по $8 000 и 20 уч. по $85 000.
* Год № 3 – 80 уч. по $90 000.
* Год № 4 – 35 уч. по $100 000.
* Год № 5 – 15 уч. по $115 000.
Какова текущая стоимость земли, если ставка дисконтирования составляет 18%?
Задание № 5
Клиент приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик, понимая сомнительность быстрой реализации целиком такого земельного массива и не имея сведений о ценах продаж подобных объектов, предложил вариант использования этой территории под размещение коттеджного поселка. Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% земли отойдет на устройство дорог, размещение водозабора, трансформаторной станции, пожарного водоема и других мест общего пользования. Таким образом, на оцениваемой территории реально может быть размещено и пущено в продажу 40 земельных участков. При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций (электроэнергии, водопровода, газа) каждый участок продается в среднем за 36 млн.руб. С учетом сложившейся динамики продаж реально рынок может поглотить около 10 участков в год, а весь период товарного обращения составит 4 года. Издержки и прибыль инвестора составят (в млн. руб.):

Благоустройство (проект, расчистка и планировка территории, прокладка дорог и инженерных коммуникаций (по цене подрядчиков)
480
управление
60
маркетинг
70
налоги и страховка
40
прибыль предпринимателя
130
Итого
780
Определите:
1. Ожидаемую валовую выручку инвестора.
2. Чистый доход от продажи участков.
3. Рыночную стоимость всего оцениваемого участка земли, если ставка дисконтирования принимается в размере 18% (без учета инфляции).



Задание № 6
Определить наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) и стоимость земельного участка, если имеются следующие данные:
Показатель
Сценарии использования

Жилое здание
Офисное здание
Промышленное здание
Площадь возводимых зданий, м2
7 300
8 000
5 800
Стоимость строительства зданий, $/м2
500
400
400
Чистый операционный доход, руб.
1 500 000
1 780 000
1 320 000
Ставка капитализации зданий
13%
12%
14%
Ставка капитализации земли
10%
10%
10%
Какова стоимость земельного участка для выбранного вами варианта ННЭИ?

Задание № 7
Оценивается земельный участок площадью 0,89 га с недавно построенным зданием стоимостью 173 268 000 руб. Продолжительность экономической жизни здания — 90 лет, возмещение инвестиций в здание осуществляется по методу Ринга (прямолинейным методом). Ставка дохода на инвестиции для данного объекта недвижимости определена в 20%. Площадь помещений здания, сдаваемых в аренду — 10 635 кв. м. Ставка арендной платы 5 200 руб. за кв. м в год, потери от недозагрузки 10%, операционные и прочие расходы — 4 310 000 руб. Определить стоимость земельного участка.

Задание № 8
Оценивается земельный участок площадью 0,2 га, предоставляемый под строительство модульной автозаправочной станции на шесть колонок. Капитальные вложения на строительство (с учетом прибыли инвестора) составляют 4 200 000 руб. Срок экономической жизни 20 лет, планируемый доход на инвестиции 20%. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:
в течение суток с одной колонки продается 400 л бензина,
средневзвешенный доход от продажи одного литра бензина и дизельного топлива составляет 1 руб. 20 коп,
с учетом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году.
Определить стоимость земельного участка.
Задание № 9
Имеются три одинаковых по площади и местоположению сельскохозяйственных участка. Затраты на производство 1 ц сельскохозяйственной культуры составили на первом участке — 14 ден ед., на втором — 18 ден ед.; на третьем — 22 ден ед. Цена производства одного центнера сельскохозяйственной культуры включает затраты и 20% дохода от величины затрат. Урожайность сельскохозяйственной культуры составила: на первом уча­стке — 35 ц/га; на втором — 28 ц/га; на третьем — 20 ц/га. Цена продажи на рынке одного центнера сельскохозяйственной культуры равна 25 ден.ед. Определите, на каких участках образуется рента и какова ее величина при ставке капитализации в 23%?

Задание № 10
Определить стоимость земельного участка методом техники остатка, заполнив пустые ячейки в таблице:
1
Площадь здания, м2
816,7
2
Площадь участка (застроенная), м2
432,0
3
Площадь, сдаваемая в аренду, м2
816,7
4
Арендная ставка за 1 м2 площади, руб./год
1 433
5
Коэффициент недоиспользования
8%
6
Коэффициент неуплаты
2%
7
Ставка капитализации для здания
17,65
8
Ставка капитализации для земли
12,0
9
Стоимость строительства, руб.
4 633 977
10
Потенциальный валовой доход (ПВД)

11
Потери от недоиспользования

12
Потери от неуплаты

13
Действительный валовой доход (ДВД)


Операционные расходы

14
- налог на землю определить по ставке (7,615 руб./м2 в год)

15
- налог на имущество
9 000
16
- расходы на управление — 6% от ДВД

17
- эксплуатация и ремонт — 5% от ДВД

18
- прочие расходы — 3% от ДВД

19
Итого операционные расходы

20
Чистый операционный доход (ЧОД)

21
ЧОД, относящийся к зданию

22
ЧОД, относящийся к земле

23
Расчетная стоимость земли

2.В оценочную компанию обратился заказчик с просьбой определить рыночную стоимость права собственности на земельный участок площадью 4,5 га по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с расположенными на нем зданиями производственного и административного назначения (всего 5 зданий). Земельный участок относится к категории земель поселений, при этом разрешенным использованием является функционирование производственного имущественного комплекса. Подробно опишите примерную последовательность действий оценщика, необходимых для определения рыночной стоимости данного земельного участка. Особое внимание уделите обоснованию выбора методов оценки, уместных в данном случае оценки.

ОТВЕТ:
Процедура оценки рыночной стоимости права собственности на земельный участок включает пять эта пов:
определение основных вопросов оценки;
сбор, проверка и анализ информации;
анализ наиболее эффективного использования земельного участка;
расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке: затратного, сравнительного, доходного