Оценка рыночной стоимости организации на примере …..

Введение
Глава 1. Основные подходы и методы оценки рыночной
стоимости бизнеса.
1.1. Понятия и виды стоимости предприятия
1.2. Основные подходы к оценке бизнеса
1.3. Система информации в оценке стоимости бизнеса
1.4. Выводы по первой главе
Глава 2. Анализ подходов в оценке бизнеса.
2.1. Доходный подход в оценке бизнеса
2.2. Затратный подход в оценке бизнеса
2.3. Сравнительный подход в оценке бизнеса
2.4.Выводы по второй главе
3.1. Общие сведения
3.1.1. Основные факты и выводы
3.1.2. Задание на оценку
3.1.3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике
3.1.4. Допущения и ограничительные условия
3.1.5. Применяемые стандарты оценочной деятельности
3.1.6. Описание процесса оценки объекта оценки
3.2. Описание объекта оценки
3. ...

Введение
Глава 1. Основные подходы и методы оценки рыночной
стоимости бизнеса.
1.1. Понятия и виды стоимости предприятия
1.2. Основные подходы к оценке бизнеса
1.3. Система информации в оценке стоимости бизнеса
1.4. Выводы по первой главе
Глава 2. Анализ подходов в оценке бизнеса.
2.1. Доходный подход в оценке бизнеса
2.2. Затратный подход в оценке бизнеса
2.3. Сравнительный подход в оценке бизнеса
2.4.Выводы по второй главе
3.1. Общие сведения
3.1.1. Основные факты и выводы
3.1.2. Задание на оценку
3.1.3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике
3.1.4. Допущения и ограничительные условия
3.1.5. Применяемые стандарты оценочной деятельности
3.1.6. Описание процесса оценки объекта оценки
3.2. Описание объекта оценки
3.2.1. Основные характеристик объекта оценки
3.2.2. Анализ финансового состояния ООО «МОЙ ГОРОД»
3.3. Анализ внешней среды
3.4. Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом
3.5. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом
3.6. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
3.7. Согласование результатов оценки
3.8. Итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки
Заключение
Список литературы

введение

РЕКВИЗИТЫ ИСПОЛНИТЕЛЯАдрес: 623100, Свердловская область, г. Первоуральск,проспект Ильича, 31, ТРЦ "Строитель", 2 этаж, оф.61Р/сч. 40702810814000000066 в Филиале «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (ОАО) в г. Улан-Удэ, к/с 3010181070000000744, БИК 048142744ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИЦУН Мой городВИД ОБЪЕКТА ОЦЕНКИАгентство недвижимости СОБСТВЕННИК ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИЦентр уральской недвижимости "Мой Город"в лице Директора Аржанниковой Светланы МихайловныРЕКВИЗИТЫ СОБСТВЕННИКА670034, Российская Федерация, ИНН 0326023099 / КПП 031802001670034, Российская Федерация, г. ЕкатеринбургРасчетный счет 40702810182080000002 в ОАО АКБ «РОСБАНК» к/счет 30101810100000000755БИК 048142755 ДАТА ОСМОТРА ОБЪЕКТАОВ ОЦЕНКИ30.01.2015г.ТЕКУЩЕЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИИспользуется по назначениюВИД СТОИМОСТИРыночная стоимость.ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ ОЦЕНКИОпределение рыночной стоимости имущества для принятия собственником эффективного хозяйственного решения (реализации). ДАТА ОЦЕНКИ (ДАТА ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ, ДАТА ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ)30.01.2015г.СРОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ30.01.2015г. – 01.02.2015г.ПРЕДПОЛАГАЕМОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ И СВЯЗАННЫЕ С ЭТИМ ОГРАНИЧЕНИЯРезультаты оценки предполагается использовать для принятия собственником эффективного хозяйственного решения (реализации).Использование результатов оценки возможно только для указанных в Отчете целях оценки, принимая во внимание все приведенные ограничения и допущенияФОРМА ОТЧЕТАПисьменная (полный развернутый Отчёт об оценке).ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА01.02.2015г.ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ, НА КОТОРЫХ ДОЛЖНА ОСНОВЫВАТЬСЯ ОЦЕНКАОценщики, выполнившие оценку объекта оценки и подготовившие данный Отчёт об оценке (далее – «Отчёт»), являются полномочными представителями ОЦЕНОЧНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ (далее – «Оценщик»), имеют необходимое профессиональное образование, членство в СРО РОО и достаточный практический опыт в области оценки.Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях, принимая во внимание все приведенные ограничения и допущения. Отдельные части настоящего Отчета не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом. Ни Заказчик, ни Исполнитель не могут использовать Отчет или любую его часть иначе, чем это предусмотрено в нем.Заключение о стоимости, приведенное в Отчете, относится к оцениваемому объекту целиком, и любое разделение объекта оценки на отдельные части и установление их стоимости путем пропорционального деления неверно.Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости электросетевого имущества является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем Отчете, и базируется на рыночной ситуации, существующей на эту дату. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или законодательные изменения, равно как и факты безответственного отношения собственника к объекту оценки, которые могут произойти после этой даты, отразиться на факторах, определяющих оценку, и таким образом повлиять на стоимость оцениваемого имущества.3.1.2 Сведения о Заказчике оценки и об Исполнителе Таблица 1.2Сведения о ЗаказчикеЗаказчикОсновные сведенияНаименование организации с указанием организационно-правовой формы:Центр уральской недвижимости "Мой Город"в лице Директора Аржанниковой Светланы МихайловныМесто нахождения:670034, Российская Федерация, г. Екатеринбург, проспект Ильича, 31ИНН 0326023099 / КПП 031802001Расчетный счет 40702810182080000002 в филиале ОАО АКБ «РОСБАНК» г. Екатеринбург к/счет 30101810100000000755БИК 048142755 Почтовый адрес:123001, Российская Федерация, г. Москва, Ермолаевский переулок, дом 25Реквизиты для заполнения счетов-фактур и иных бухгалтерских документов:ИНН 0326023099 / КПП 031802001Расчетный счет 40702810182080000002 в филиале ОАО АКБ «РОСБАНК» г. Екатеринбург к/счет 30101810100000000755БИК 048142755 Банковские реквизиты:Расчетный счет 40702810182080000002 в Улан-Удэнском филиале ОАО АКБ «РОСБАНК» г. Улан-Удэ к/счет 30101810100000000755БИК 048142755 Таблица 1.3Сведения об ИсполнителеИсполнитель (Юридическое лицо)Основные сведенияОрганизационно-правовая формаОбщество с ограниченной ответственностьюПолное наименованиеОбщество с ограниченной ответственностью «Гудвилл (независимая оценка)» Сокращенное наименование ООО «Гудвилл (независимая оценка)»Место нахождения670034, , г. Екатеринбург, ул. Гагарина, д. 43 (гостиница «Одон»), офис 212Юридический адрес670034, г.Екатеринбург, ул. Гагарина, д. 43 (гостиница «Одон»), офис 212ОГРН1040302970553 Дата присвоения ОГРН30.06.2004г.Дополнительная информацияОценочная деятельность оценщика застрахована в г. Екатеринбург, страховой полис № 12840B4FC0048 от 10.10.2012г., страховая сумма 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей, срок действия полиса с 11.10.2012 года по 10.10. 2013 годаФ.И.О. Оценщика, заключившего трудовой договор и участвующего в оценке, его должностьОсновные сведенияГалсанова Эржена Сергеевна,оценщикЯвляется Действительным членом Саморегулируемой организации Российского Общества Оценщиков (сертификат №02Р-06343 выдан 01.03.07 г.) Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, включен в реестр членов РОО «04» декабря 2007г., регистрационный № 001689. Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков № 0008678 от 01.12.2010г.Профессиональная ответственность оценщика, как физического лица, застрахована Филиалом СОАО «ВСК» в Екатеринбурге, страховой полис № 12840B4FC0050 от 10.10.2012г., страховая сумма 5 000 000 (Пять миллионов) рублей, срок действия полиса с 11.10.2012 года по 10.10. 2013 годаДипломированный оценщикДиплом о профессиональной переподготовке ФГОУ ВПО БГСХА им. В.Р. Филиппова серия ПП №646762, выдан 15.06.2004 г. «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)».Свидетельство о повышении квалификации ИДПОИ ФГОУ ВПО «БГСХА им. В.Р. Филиппова» по программе повышения квалификации в области оценочной деятельности за Р № 1727 от 27.02.2010 г.Выполненные разделы Отчета: Весь отчет.Копии документов об образовании Оценщиков, участвующих в проведении оценки и подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, приведены в Приложении к настоящему Отчету.3.1.3 Допущения и ограничительные условияНижеследующие существенные для оценки допущения и ограничительные условия являются неотъемлемой частью настоящего Отчета, подразумевают их полное и однозначное понимание Исполнителем и Заказчиком, а также то, что все положения, результаты и заключения, не оговоренные в тексте, не имеют силы.Отчет об оценке был сделан при следующих общих допущениях:В соответствии с заданием на оценку Оценщик не проводил иное установление или экспертизу оцениваемых прав на оцениваемое имущество, кроме как в соответствии с заявлением Заказчика. Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов оцениваемых прав.Рассматриваемые в Отчете имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательных и нормативных документов федерального и местного уровня, кроме случаев, когда подобные несоответствия указаны, определены и рассмотрены в Отчете. При этом Оценщик исходит из того, что все необходимые лицензии, правоустанавливающие документы, необходимые решения законодательных и исполнительных органов местного или федерального уровня на имущество, для которого произведена оценка, существуют или могут быть получены или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций.Имущественные права рассматриваются свободными от иных обременений и ограничений, кроме тех, что специально указаны, определены и рассмотрены в Отчете.Несмотря на то, что оцениваемое имущество принадлежит владельцу и используется в соответствии с его интересами, Оценщик при проведении оценки исходил из предположения вакантного владения и наиболее эффективного использования собственности, как это требуется в соответствии со стандартами оценки. Обязанность по идентификации имущества лежит на Заказчике. Расчеты стоимости выполнены Оценщиком на основании предоставленных Заказчиком данных. Оценщик не несет ответственности за неприменимость результатов расчетов в случае обнаружения некорректной идентификации имущества или его составных частей.Оценщик исходил из того, что все исходные данные, использованные им, были получены из надежных источников, являются точными и достоверными, и не проводил их проверки. Тем не менее Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и принять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных факторов, которые невозможно обнаружить путем обычного визуального осмотра или изучением планов и спецификаций.Оценщик предполагал ответственное отношение собственника к имуществу и должное управление им как в период проведения оценки, так и в будущем.3.1.5. Применяемые стандарты оценочной деятельностиВ соотвествии с Федеральными стандартами оценки ФСО №№1-3 существует три общепринятых подхода в оценке стоимости объектов недвижимости: затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.Выбор того или иного подхода в оценке осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации. В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. 3.1.6. Описание процесса оценки объекта оценкиЗатратный подходПодход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости. Таким образом, затратный подход основывается на том факте, что потенциалный покупатель не заплатит за объект недвижимости большую сумму, чем та, в которую ему обойдется возведение аналогичного по назначению и качеству объекта на дату оценки без существенных дополнительных издержек. Этим подходом оценивается стоимость воспроизводства и стоимость замещения (в терминах «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности»).Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет накопленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая прибылью девелопера.Сравнительный подходСравнительный подход — это совокупность методов определения стоимости путем выбора аналогов, для которых известны наиболее вероятные цены, сравнения объекта оценки с аналогами и установления различий между ними, внесения корректировок в цены аналогов и формулирования заключения, о стоимости оцениваемого объекта исходя из скорректированныхцен аналогов. Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли - продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках на момент оценки. Данный подход основывается на принципе замещения, который основывается на предположении, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Согласно ему, стоимость объекта оценки определяется ценами недавних сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам объектов. В цены совершенных сделок вносятся поправки, компенсирующие отличия между оцениваемым и сравниваемым объектами и таким образом делается вывод о наиболее вероятной рыночной стоимости оцениваемого объекта. Сравнительный подход реализуется в практических методах: индексации первоначальной (последней восстановительной) стоимости по фактору времени; прямого сравнения с идентичным объектом, не имеющим отличий с объектом оценки по конструкции, оснащению, параметрам и материальному составу; прямого сравнения с аналогичным объектом;расчета по удельным ценовым показателям (на единицу главного параметра, массы, габаритного объема и др.); расчета по корреляционно-регрессионным уравнениямДля оценки имущества, которое производится серийно, либо производилось серийно, наиболее всего подходит метод прямого сравнительного анализа продаж. При этом в качестве данных могут использоваться не только сведения о реальных сделках, но и отпускные цены заводов-производителей, их дилеров и прочих торгующих организаций. Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:изучение рынка оцениваемого товара выбор максимально похожих на оцениваемый объект;сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о дате и условиях сделки, физических характеристиках и других условиях сделки;корректировка цен сопоставимых объектов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. При этом поправки вносятся таким образом, чтобы определить, какова была бы цена сопоставимых объектов, обладай они теми же характеристиками, что и оцениваемый объект;анализ приведенных цен сопоставимых объектов и вывод о величине рыночной стоимости или диапазоне, в котором она наиболее вероятно будет находиться.В рамках данного отчета Сравнительный подход не использовался, т.к. у оценщика недостаточно информации для определения данных о стоимости продаж аналогичного автомобиля данной модели. Доходный подходДоходный подход определяется как общий способ определения оценочной стоимости имущества заключающийся в приведении будущих доходов, приносимых оцениваемым объектом, в его текущую стоимость. т.е. доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому, рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на оцениваемый объект. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за объект больше, чем затраты на приобретение другого оборудования, способного приносить аналогичный доход.Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый объектом, в случае участия его в доходном бизнесе, равен экономии на аренде (т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи объекта в аренду). При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные, так и прогнозные данные. Единственное условие, которое необходимо соблюдать при капитализации доходов, - потоки денежных средств для различных объектов оценки должны рассчитываться на одинаковой основе.Так как в основе доходного метода лежит принцип ожидания будущих выгод, то существенным моментом является четкое определение и классификация выгод для единообразного их толкования. 3.2. Описание объекта оценкиАгентство недвижимости ЦУН «МОЙ ГОРОД » было организовано не так давно, хотя опыт работы управляющего состава организации имеет опыт работы в сфере недвижимости порядка 12 лет. Общество создано для осуществления хозяйственной деятельности в целя удовлетворения общественных потребностей в его продукции, товарах, работах, услугах и реализации на основе полученной прибыли экономических интересов участника и членов трудового коллектива общества. Миссия компании утверждена в следующей формулировке: «Мы стремимся обеспечить наших клиентов качественными услугами в сфере продажи и аренды жилого и нежилого фонда г. Екатеринбург и области».Исходя из миссии компании, были утверждены 3 базовые цели компании:Обучение и привлечение профессиональных риэлтеров рынка недвижимости;Формирование информационной базы данных недвижимости г. Екатеринбург и области, быстро реагирующей на изменения в окружающей среде;Повышение капитализации компании в ближайшие 5 лет.Согласно Уставу, для реализации целей и задач предприятия ЦУН «МОЙ ГОРОД » осуществляет следующие виды деятельности: продажа объектов недвижимости с аукциона и на конкурсной основе;деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены объектов недвижимости (в том числе посредническая) по сдаче в аренду и найму объектов недвижимости, залоговые операции;оценка объектов недвижимости, бизнеса, а также других видов имущественных ценностей;все операции с земельными участками: покупка, продажа, сдача и взятие в аренду, обмен, залоговые операции и т.д.;лизинговые операции;посредническая деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены транспортных средств;строительство и эксплуатация, ремонт и реконструкция всех видов и типов строений, сооружений объектов и зданий;проведение строительно-монтажных, ремонтных, отделочных, реставрационных и дизайнерских работ;выполнение функций заказчика и генерального подрядчика;составление проектно-сметной документации;оказание услуг по поиску объектов строительства и реконструкции, привлечение к финансированию и выполнению работ на этих объектах отечественных и зарубежных организаций;производство и реализация строительных и отделочных материалов, сбор и переработка отходов деревообрабатывающей промышленности и промышленности строительных материалов;другие виды деятельности согласно Уставу. Таким образом, ЦУН «МОЙ ГОРОД » занимается как жилыми помещениями, так и нежилым фондом. В качестве приоритетных направлений избраны сектора элитного жилья и деловой недвижимости.Интерес агентства к элитному жилью обусловлен все тем же повышающимся спросом. Респектабельная городская прослойка становится все шире, а запросы предъявляет все высокие: центр, простор в собственной квартире, много воздуха и света. Кроме  того, в таких случаях ЦУН «МОЙ ГОРОД » может привлечь дизайнера для  удовлетворения требований ценителей и творческих натур.Среди основных принципов  агентства – гибкий подход к клиенту  и эксклюзивность как услуг, так и объектов  недвижимости.Таким образом, на сегодняшний день, агентство недвижимости имеет ряд бизнес-направлений на рынке недвижимости города Екатеринбург:Бизнес-направление продаж, обеспечивающее продажу жилого (коммунальные квартиры и гостинки, одно-, двух-, трех и многокомнатных квартир, а так же частных домовладений) и нежило фонда.Бизнес-направление аренды, обеспечивающее аренду недвижимости в разрезе бизнес-направления продаж. Для обеспечения деятельности бизнес – направлений в компании выделено 2 филиала, расположенных на территории города.В 2007 году в компании была создана и постоянно действует группа специалистов, стремящихся выработать оптимальную конкурентную стратегию действий в сложившейся ситуации, с учетом особенностей и специфики местного рынка. Выработка такой стратегии опирается на уже освещенные в работе теоретические концепции управления конкурентоспособностью, определяющие общий план действий компании во всех направлениях. В связи с этим раскрытие вопроса выработки стратегии поведения компании будет изложено по вышеописанному плану. Прежде всего необходимо определить цель поведения и предполагаемых действий. Учитывая сложившуюся ситуацию на рынке и возможности мобилизации внутренних ресурсов, основной целью ЦУН «МОЙ ГОРОД » является наибольшая конкурентоспособность компании, захват большей доли на региональном рынке, поиск своего потребителя, высказывающего стойкий спрос на оказываемые услуги.