Договор аренды предприятия

Отличный диплом.

Договор аренды предприятия – это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие как единое целое за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату.
Договор регламентируют ст. 656-664 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Актуальность данной темы заключается в том, что во время рыночных отношений все в нашем государстве строится на отношениях купли-продажи, а также аренды.

Современная гуманитарная академия.2012.оценка отлично ...

Введение 3
1 Общие положения договора аренды предприятия 6
1.1 Понятие договора аренды предприятия и характеристика предприятия как объекта договора аренды 6
1.2 Характеристика субъектов (арендатор и арендодатель) 12
1.3 Содержание договора (права и обязанности сторон) 15
2 Особенности договора аренды предприятия 22
2.1 Правовой режим договора аренды предприятия 22
2.2. Проблемы правового регулирования связанные с государственной регистрацией договора аренды предприятия 30
2.3 Особенности правого регулирования вопроса арендной платы в договоре аренды публичного имущества 39
Заключение 50
Глоссарий 54
Список использованных источников 57
Приложение А 62
Приложение Б 64
Приложение В 65

Особенностью данного вида договора аренды является и его форма. Во-первых, данный договор заключается в письменной форме. Во-вторых, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Объектом исследования являются правоотношения, связанные с договором аренды предприятия.
Предметом исследования являются нормы права, регулирующие договор аренды предприятия.
Цель работы – изучить особенности аренды предприятия через договор аренды предприятия, сделать выводы по окончанию работы.
Для достижения цели работы были поставлены следующие задачи:
1. Рассмотреть понятие договора аренды предприятия и характеристику предприятия как объекта договора аренды.
2. Проанализировать содержание договора (права и обязанности сторон).
3. Дать правовой анализ проблем правового регулирования связанных с государственной регистрацией договора аренды предприятия.
4. Проанализировать правовой режим договора аренды предприятия.
Методологическая база данной работы основана на нормативных документах и учебной литературе по данной теме.

В интересах имущественного оборота сохранить предприятие (как имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности) в качестве особого вида имущества и самостоятельного объекта гражданских прав и гражданско-правовых сделок. В этих целях необходимо более четко определить признаки предприятия, имея в виду, что под предприятием следует понимать действующий имущественный комплекс ("предприятие на ходу"), фактически используемый в предпринимательской деятельности собственника соответствующего имущества, которая по своему характеру позволяет выделить из всех обязательств собственника те обязательства, которые связаны исключительно с деятельностью данного имущественного комплекса и поэтому входят в состав имущества предприятия.Предприятие в целом (как имущественный комплекс) недолжно признаваться объектом недвижимости, поскольку данное обстоятельство значительно усложняет имущественный оборот предприятий. Предприятие может включать (или не включать) в себя объекты недвижимого имущества, а также имущественные права на недвижимость ("недвижимость в составе предприятия").Права на предприятие, ограничения и обременения этих прав, их возникновение и прекращение должны быть освобождены от необходимости государственной регистрации. Публичный характер сделок с предприятиями, являющийся необходимой гарантией прав и законных интересов кредиторов и иных участников имущественного оборота, может быть обеспечен введением обязательной публикации сведений о сделках с предприятиями.Совершение сделки по отчуждению предприятия должно означать фиксацию права собственности на соответствующий имущественный комплекс у лица, его отчуждающего, и переход этого права на предприятие к приобретателю. После совершения такой сделки предприятие как особый объект вещного права теряет свое значение, а его приобретатель признается соответственно собственником и правообладателем отдельных видов имущества, включенных в состав предприятия.Государственной регистрации должны подлежать только переход и обременения вещных прав на объекты недвижимого имущества в составе предприятия. При этом можно сохранить упрощенный порядок регистрации, предусмотренный в настоящее время в отношении прав на предприятие и сделок с ним (ст. 22 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), имея в виду такой объект государственной регистрации как недвижимость в составе предприятия, либо решить вопрос об уменьшении платы за государственную регистрацию перехода права собственности на каждый из объектов недвижимости, проданных в составе имущества предприятия.В заключение главы 2 хотелось бы отметить следующее:В Гражданском кодексе РФ (в ст. 132 или в виде отдельной статьи) необходимо сформулировать ("вынести за скобки") некие общие правила, касающиеся всех сделок с предприятиями (продажа, аренда, доверительное управление, ипотека, дарение), а именно: о порядке определения состава и стоимости имущества (включая права требования и долги) предприятия; об уведомлении кредиторов и их правах, о порядке передачи предприятия, о государственной регистрации перехода прав на предприятие (их обременения) и др.В этом случае в параграфах и главах Кодекса, иных федеральных законах, посвященных отдельным видам договорных обязательств, должны сохраниться лишь специальные правила, вытекающие из существа соответствующих обязательств.Нормы об аренде предприятий (в соответствующей части) можно было бы распространить и на отношения, вытекающие из договора доверительного управления предприятием.Наряду с предприятием в законодательстве должно быть предусмотрено специальное регулирование в отношении такого объекта гражданских прав как технологический имущественный комплекс. В качестве необходимых признаков названного особого объекта гражданских прав можно было бы указать следующие особенности: 1) объединение различных объектов движимого и недвижимого имущества их единым хозяйственным назначением; 2) наличие в составе технологического имущественного комплекса земельного участка (прав на земельный участок), на котором расположен объект (объекты) недвижимости, входящий в имущественный комплекс; 3) отсутствие в составе такого имущественного комплекса прав требования и долгов по обязательствам его собственника, которые при совершении сделки по отчуждению технологического комплекса могут передаваться новому собственнику по договоренности сторон путем уступки прав требования и перевода долга, совершаемых в обычном порядке.На сделки с технологическими имущественными комплексами можно было бы распространить некоторые правила, относящиеся к сделкам с предприятиями, что способствовало бы упрощению имущественного оборота объектов недвижимости, входящих в технологический имущественный комплекс.2.2. Проблемы правового регулирования связанные с государственной регистрацией договора аренды предприятияСтатья 164 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит общее требование, согласно которому сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Здесь же отмечается, что законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов. Гражданский кодекс указывает на определенные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации сделки, требующей такой регистрации. Согласно ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.Однако далее нормы Гражданского кодекса Российской Федерации содержат весьма интересные положения, противоречащие общим требованиям, установленным п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, например, статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит п. 3, указывающий на тот факт, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.Соответственно, возникает вопрос: какова судьба договора, не прошедшего обязательную государственную регистрацию? Если руководствоваться положением п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, то такой договор считается ничтожной сделкой. Если же применять норму п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, то такой договор является незаключенным. Казалось бы, на первый взгляд, особой разницы в этой не единообразной терминологии нет. Однако если задуматься о правовых последствиях ничтожного и незаключенного договора, то они совершенно разные. Это имеет существенное значение, когда лицо, являющееся стороной такой сделки, обращается за защитой своих прав в суд и заявляет соответствующие требования относительно правовых последствий этой сделки. Так, признание сделок недействительными связано с устранением имущественных последствий, которые возникли в результате их исполнения. Общим правилом является возврат сторон в то имущественное положение, которое имело место до исполнения недействительной сделки. Каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по недействительной сделке – то есть происходит двусторонняя реституция. В случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случае, если договор считается незаключенным, происходит возврат неосновательного обогащения. В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации. Причем, данное требования применяется независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. Каковы же последствия нарушения требований об обязательной государственной регистрации договора?Представляется целесообразным установить, что отвечает на данный вопрос судебная практика. В этих целях рассмотрим несколько судебных решений в отношении правовых последствий несоблюдения требования о государственной регистрации договоров аренды недвижимости, заключенных на срок не менее года.Пример 1. Определением ВАС РФ от 01.08.2011 N ВАС-9565/11 по делу N А09-7159/2010 в передаче дела по иску об обязании освободить нежилое помещение для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, удовлетворяя иск, пришел к обоснованному выводу о том, что подписанный сторонами договор аренды не прошел регистрацию, является незаключенным, и следовательно, не порождает прав и обязанностей для сторон. Пример 2. ВАС РФ в Определении от 24.01.2011 N ВАС-17602/10 по делу N А14-4837/2010-125/6 указал на то, что в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку договор аренды нежилых помещений не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, суд первой инстанции, руководствуясь названными правовыми нормами, правильно признал его незаключенным.Пример 3. ВАС РФ в Определении от 28.12.2010 N ВАС-17117/10 по делу N А40-104396/09-64-672 отмечает, что поскольку договор аренды недвижимости, заключенный на срок один год государственную регистрацию не прошел, в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Федерации он является незаключенным. Пример 4. ФАС Московского округа в Постановлении от 10.05.2011 N КГ-А41/1345-11 по делу N А41-31817/09 указал, что долгосрочный договор аренды земельного участка в установленном порядке не прошел государственную регистрацию. Следовательно, в силу статей 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка является незаключенным. Ошибочное указание судами обеих инстанций на недействительность договора ввиду отсутствия его государственной регистрации не влияет на окончательный правильный вывод судов о том, что этот договор не порождает у сторон каких-либо прав и обязанностей.Таким образом, во всех рассмотренных примерах суды сослались на положение специальных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, применимых к государственной регистрации договора аренды.Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.Следует отметить, что судебная практика неукоснительно следует положениям, содержащимся в специальных нормах Гражданского кодекса Российской Федерации, не только применительно к договору аренды зданий и сооружений, но и применительно к другим видам договоров. Так, например, поскольку п. 2 ст. 658 Гражданского кодекса Российской Федерации говорит о том, что договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, суды исходят из того, что договор аренды предприятия, не прошедший государственную регистрацию считается незаключенным. Пункт 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на то, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, - и суды признают такой договор без государственной регистрации незаключенным. Согласно п. 3 ст. 560 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, - и судебная практика исходит из незаключенности договора продажи предприятия без соблюдения требования о государственной регистрации. С другой стороны, в соответствии с п. 2 ст. 1028 Гражданского кодекса Российской Федерации договор коммерческой концессии подлежит государственной регистрации в федеральном органе исполнительной власти по интеллектуальной собственности и при несоблюдении этого требования считается ничтожным. Поэтому суды признают такой договор без факта его государственной регистрации ничтожным.Наконец, согласно положениям п. 6 ст. 1232, п. 2 ст. 1234, п. 2 ст. 1235 Гражданского кодекса Российской Федерации договор об отчуждении исключительного права на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации, подлежащие государственной регистрации, а также договор о предоставлении другому лицу права использования такого результата или такого средства, без соответствующей государственной регистрации является недействительным. Недействительность такого договора отмечается и в судебной практике.Таким образом, во всех упомянутых случаях, рассматривая конкретные споры по договорам, требующим обязательной государственной регистрации, суды, решая вопрос об их недействительности либо незаключенности, исходят из специальных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, относящихся к конкретным видам договоров. Учитывая складывающуюся практику, представляется целесообразным внести соответствующие изменения в статью 165 Гражданского кодекса Российской Федерации относительно правовых последствий несоблюдения обязательных законодательных требований к государственной регистрации сделки, поскольку эти последствия, согласно другим рассмотренным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, не всегда связаны с ее ничтожностью. Рассмотрим следующую проблему. В течение длительного времени дискуссионным остается вопрос о том, является ли факт государственной регистрации договора аренды необходимым условием для включения арендных платежей в расходы, уменьшающие налоговую базу по налогу на прибыль. Позиция Минфина России заключается в следующем. Если договор аренды в соответствии с гражданским законодательством подлежит государственной регистрации, то арендные платежи по незарегистрированному в установленном порядке договору не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль. В соответствии с гражданским законодательством государственной регистрации подлежат договоры аренды недвижимого имущества, которые заключены на срок один год и более. Если договор аренды предприятия заключен на срок менее года, государственная регистрация договора не требуется. Итак, проблемы на практике могут возникнуть в том случае, если заключен долгосрочный (год и более) договор аренды недвижимого имущества. Налоговики настаивают на том, что арендные платежи по таким договорам могут быть учтены в целях налогообложения прибыли только в том случае, если договор прошел государственную регистрацию (письмо Минфина России от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172). Причем Минфин России, отказывая арендаторам в праве учесть арендные платежи в составе расходов с момента получения недвижимого имущества в пользование, указывает, что расходы на оплату аренды учитываются, только с момента государственной регистрации договора аренды. А что же делать с суммами арендной платы, уплаченной за пользование недвижимым имуществом с момента получения имущества в аренду и до момента государственной регистрации договора? Минфин России предлагает следующий компромиссный вариант. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 425 ГК РФ). При наличии такого условия арендная плата по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору, по мнению чиновников Минфина России, может быть учтена в расходах с момента получения объекта недвижимости в пользование (см. письмо Минфина России от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172) Аналогично учитываются в целях налогообложения и расходы на ремонт арендованного имущества, договор аренды которого подлежит обязательной государственной регистрации (письмо Минфина России от 17.02.2006 N 03-03-04/3/3). Таким образом, во избежание споров с налоговыми органами в договор аренды следует внести положение, в соответствии с которым условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим с момента подписания договора сторонами. Сформулировать это положение (пункт договора) можно следующим образом: "Стороны договорились, что условия договора применяются к их отношениям, возникшим с момента передачи помещения в пользование арендатору по акту приема-передачи". Отметим, что позиция Минфина России, увязывающая право учитывать арендные платежи в расходах с наличием государственной регистрации договора аренды, не является бесспорной. Арбитражные суды при рассмотрении таких дел, как правило, встают на сторону налогоплательщиков, исходя из того, что налоговое законодательство не содержит такого условия признания арендных платежей, как государственная регистрация договора аренды, и не ставит возможность учета расходов по аренде в зависимость от наличия государственной регистрации договора. Поэтому отсутствие регистрации договора аренды при подтверждении факта использования арендованного помещения и несения расходов по оплате арендных платежей не может служить основанием для отказа налогоплательщику в праве учесть понесенные расходы в составе затрат, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль (см. постановления ФАС Московского округа от 25.02.2005 N КА-А41/850-05, Поволжского округа от 03.05.2005 N А55-14674/2004-41, Северо-Западного округа от 24.10.2005 N А66-540/2005). Такой подход тем более справедлив, что с 1 января 2006 г. для документального подтверждения расходов достаточно иметь документы, косвенно подтверждающие произведенные расходы (п. 1 ст. 252 НК РФ). Это значит, что для документального подтверждения расходов в виде арендной платы организации достаточно иметь подписанный сторонами договор аренды (не важно, зарегистрирован он или нет) и акт приема-передачи объекта аренды арендатору.В заключение пункта 2.2 отметим следующее:Статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит п. 3, указывающий на тот факт, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.Если руководствоваться положением п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, то такой договор считается ничтожной сделкой. Если же применять норму п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, то такой договор является незаключенным.Необходимо внести в статью 165 Гражданского кодекса Российской Федерации относительно правовых последствий несоблюдения обязательных законодательных требований к государственной регистрации сделки, поскольку эти последствия, согласно другим рассмотренным нормам ГК.В Статью 165. Гражданского кодекса РФ слово «ничтожной» заменить словом «незаключённой». 1. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается «незаключённой».