Гражданское право. Много квартирный дом как обьект права собственности.

Гражданское право ...

Введение
Глава 1. Понятие и правовое регулирование многоквартирного дома
1.1. Общее имущество многоквартирного дома как объект правоотношений
1.2. Субъекты отношений права собственности на общее имущество в многоквартирном доме
Глава 2. Привлечение сторонних инвестиций в проведение ремонта в многоквартирном доме
2.1. Понятие инвестирования и функция (содержание обязательств)
2.2. Особенности исполнения отношения – виды обязательств
2.3. Последствия прекращения отношений по инвестированию
Заключение
Список использованной литературы

Актуальность. Многоквартирный дом представляет собой жилые помещения и все инженерные коммуникации, удобства, оборудование, соединенные с недвижимостью и считающиеся неотъемлемой частью дома, а также участок земли, на котором он стоит и примыкающую к нему придомовую территорию.
С юридической точки зрения — это один из объектов права собственности физических и юридических лиц, собственности субъектов РФ, федеральной или муниципальной собственности. В настоящее время единое правовое регулирование жилищных отношений осуществляется Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ) и в некоторой части Гражданским кодексом РФ (ГК РФ).

В качестве примера вложения инвестиций в положительных целях некоторые исследователи приводят финансирование субъектом РФ строительства зданий для школ и институтов, ремонта многоквартирных жилых домов. Достижение "положительного социального эффекта" в качестве единственной цели вложений характерно, прежде всего, для публичных инвестиций, осуществляемых органами государственной власти и местного самоуправления. Такое вложение средств предусмотрено инвестиционным законодательством. Однако, как показано выше, с экономической точки зрения это финансирование, но не инвестирование, поскольку не предполагает образование доходов (прибавочной стоимости к капиталу).С учетом норм специального законодательства, а также Закона об инвестиционной деятельности субъектов инвестиционной деятельности возможно подразделить на три группы: инвесторы, организаторы и реципиенты. В инвестиционном законодательстве также выделяются пользователи объектов инвестиционной деятельности, т.е. субъекты, "для которых создается объект инвестиционной деятельности" (п. 5 ст. 2 Закона об инвестиционной деятельности). Такое определение явно ориентировано на сферу реальных, а не финансовых инвестиций. Таковыми при капитальном ремонте общего имущества многоквартирного дома буду выступать собственники помещений, расположенных в данном доме.Важной частью юридического содержания инвестиций является цель инвестирования, ставящаяся инвестором, к достижению которой он стремится. Она обусловливается определенным субъективным гражданско-правовым интересом инвестора, состоящим в удовлетворении материальных потребностей. Наличие инвестиционной цели в действиях инвестора является существенным условием и может состоять как в получении прибыли от вложения, так и в достижении иного запланированного инвестором полезного эффекта, в чем и заключается инвестиционная потребность. Полезный эффект может быть как социальным, т.е. общезначимым, так и значимым, важным лишь для одного субъекта - инвестора или другого лица. Таким образом, инвестиционная цель состоит не просто во вложении имущества, а в получении через это определенного материального результата с меньшими затратами, в чем и проявляется экономическая сущность инвестиций.В случае инвестирования в капитальный ремонт общедомового имущества многоквартирного дома мотивация деятельности инвестора может заключаться в стремлении получить объект недвижимости для собственного использования (например размещение на крыше жилого дома, в его подвале, а также самостоятельных помещениях многоквартирного дома своего офиса, магазина, или иного предприятия), т.е. носить потребительский характер, однако это совершенно не входит в противоречие с сущностью инвестиционной деятельности и является одной из разновидностей последней. Вот почему нельзя согласиться с позицией некоторых авторов, озвученной в юридической литературе и встречающейся в правоприменительной деятельности, о противопоставлении инвестиционного (стремление получить прибыль) и потребительского характера (для собственного проживания) деятельности лиц при направлении средств в объекты жилого фонда. Инвестиционная цель, поставленная инвестором, может заключаться, как в стремлении лица получить прибыль, так и в стремлении получить иной эффект, например в получении жилищного объекта для собственного (нужд предприятия) использования.Осуществление инвестиционной деятельности сопряжено для инвестора с определенным риском, состоящим в возможности потери вложения или задержки получения экономического эффекта. Одной из причин этого является то, что инвестор нередко лишен возможности влиять на процесс использования вложенных им средств, осуществляемый третьими лицами. Любые инвестиции, вложения в условиях свободного рынка являются рискованными, так как всегда существует вероятность того, что лицо, получившее средства, не сможет правильно распорядиться полученными средствами, растратит их и в результате инвестор потеряет вложенные им средства.Инвестиционный риск сродни риску случайной гибели или случайного повреждения имущества, который в соответствии со ст. 211 ГК РФ несет собственник. Инвестиционный риск имеет некоторое сходство и с риском в предпринимательской деятельности (HYPERLINK "consultantplus://offline/ref=AB86106E35E50A4BFAF0628B62CD11525F9270BF5357C67D20596319D1C7DEA2992757744A845Ab2c1I"абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ).Подводя итог, отметим, что категория инвестиций характеризуется следующими признаками: 1) это имущество (в широком смысле), а также неимущественные права; 2) подлежащие вложению в объект какой-либо деятельности; 3) обладающие особой целью - получение прибыли или достижение иного полезного эффекта; 4) это вложение сопряжено с определенным риском; 5) имущество становится инвестициями только с момента вовлечения его в инвестиционный процесс путем заключения соответствующих гражданско-правовых договоров.2.2. Особенности исполнения отношения – виды обязательствИнвестиционные отношения в сфере капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома могут оформляться посредством заключения:договора строительного подряда (§ 3 гл. 37 ГК РФ)договора доверительного управления имуществом (гл. 53 ГК РФ).договора аренды зданий и сооружений (§ 3 гл. 37 ГК РФ)Рассмотрим их более подробно.Договор строительного подряда.Правовое регулирование отношений, связанных с капитальным ремонтом, может осуществляться как в соответствии с правилами, установленными главой 37 "Подряд", так и положениями главы 39 "Возмездное оказание услуг" Гражданского кодекса Российской Федерации.В соответствии с п. 2 ст. 740 ГК РФ правила о договоре строительного подряда применяются к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.В отличие от строительной деятельности прямой диспозиции, непосредственно регламентирующей отношения сторон, связанные с выполнением капитального ремонта, в действующем законодательстве не предусмотрено.Поскольку выполнение ремонта, в том числе капитального, по своей природе относимо к возмездному оказанию услуг, в случае если сторонами при заключении договора будет исключено применение параграфа 3 главы 37 "Строительный подряд" Гражданского кодекса РФ, договор на выполнение работ по капитальному ремонту может регулироваться в соответствии с нормами, установленными для возмездного оказания услуг. Иными словами, правило, в силу которого к выполнению работ по капитальному ремонту применяются нормы о строительном подряде, представляет лишь легальную презумпцию, отступление от которой возможно по соглашению сторон .Таким образом, следует отличать договорные отношения на выполнение капитального ремонта, заключенные в рамках бытового, строительного подряда, а также возмездного оказания услуг.Особенностью выполнения ремонтных работ является то, что его результатом не может стать созданная вещь, подрядчик (исполнитель) осуществляет работы лишь в отношении уже имеющегося объекта, который полностью или частично утратил признаки качественного имущества, с целью приведения его в соответствие с назначением. Основываясь на нематериальном характере услуги, Е.Д. Шешенин сделал вывод, что предметом подрядных договоров являются результаты, воплощающиеся в товарах (вещах), а предметом договоров, порождающих обязательства по оказанию услуг, - результаты деятельности, не существующие отдельно от исполнителей и не являющиеся вещами.Однако зачастую на практике при осуществлении капитального ремонта согласно положениям о строительном подряде результат работы в преобладающей степени непосредственно связан с созданием вещи, предназначенной для обслуживания другой, главной, вещи - здания, сооружения. К примеру, при капитальном ремонте систем горячего, холодного водоснабжения или отопления ранее установленные коммуникации, не подлежащие восстановительному ремонту, нуждаются в полной замене.Таким образом, результатом работы по капитальному ремонту может стать созданная вещь, но никогда не главная, а следующая ее судьбе (ст. 135 ГК РФ).Поэтому не случайно выполнение капитального ремонта зданий и сооружений регламентируется правилами строительного подряда (ст. 740 - 757 ГК РФ). Стадии выполняемых работ, их виды и объемы, обязанности и степень ответственности сторон вполне сопоставимы со строительной деятельностью. В соответствии с п. 5.1 ведомственных строительных норм ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (утв. Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312) капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.В современных условиях реализация капитального ремонта осуществляется сторонами путем заключения договора строительного подряда, с применением, следовательно, общих положений о подряде и правил, установленных для строительного подряда. На практике при необходимости выполнения капитального ремонта зданий, сооружений нормы главы 39 ГК РФ (возмездное оказание услуг), хотя и не противоречат действующему законодательству, в основу отношений сторонами договора не принимаются, поскольку ее применение (главы 39) может способствовать утрате смысла значимой части рассматриваемого договора, в первую очередь это ответственное качество работ, требующее соответствующего контроля и режима построения взаимоотношений между заказчиком и подрядчиком, затрагивающих жизнь и здоровье граждан, защиту имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества и т.д.К числу существенных условий договора строительного подряда на капитальный ремонт относятся: предмет договора, срок выполнения работ и их цена.Предмет договора детально характеризует задание заказчика. Оно содержится не только в тексте договора, но и главным образом в технической документации, где устанавливаются объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования. Особенностью в данном случае является право заказчика в одностороннем порядке вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов от суммы договора и не меняют характера работ (ст. 743, 744 ГК РФ).Именно при определении предмета и цели договора строительного подряда на стадии его заключения инвестору необходимо указать свой гражданско-правовой интерес при финансировании и осуществлении работ по договору, а также обозначить конкретные средства его вопрощения.Как было выше замечено, при осуществлении капитального ремонта по договору строительного подряда результатом работы может стать создание вещи. Данное обстоятельство свидетельствует о непосредственной связи капитального ремонта зданий и сооружений со строительством объекта. Поэтому возможность равного применения положений о строительном подряде, когда требуется осуществление строительства, капитального ремонта зданий и сооружений, вполне логична.Договор аренды зданий и сооружений.При рассмотрении данного договора необходимо отметить, что договор выступает непосредственным результатом инвестирования в капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома. Он является одной из целей инвестора при вложении средств в такой капитальный ремонт.Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. По смыслу указанной статьи в аренду должно быть передано именно здание или сооружение, а не его часть.Однако арбитражная практика придерживается расширительного толкования данной нормы. Суды признают возможность передачи в аренду части здания. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 18.11.2009 по делу N А29-7363/2008, ФАС Дальневосточного округа от 17.11.2008 N Ф03-4530/2008, ФАС Московского округа от 11.05.2007 N КГ-А40/2123-07).Договор аренды признается заключенным только в том случае, если стороны согласовали его предмет, то есть имущество, которое передается во владение и пользование арендатору. Это означает, что переданная в аренду часть здания должна быть индивидуализирована (например, путем указания в договоре конкретных помещений, которые передаются арендатору).Из этого следует, что, если невозможно установить, где находится часть здания, подлежащая передаче в аренду, договор аренды части здания может быть признан незаключенным (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.05.2007 N Ф04-1690/2007).Из вышеизложенной практики вытекает часть проблем. Во-первых, сдача в аренду общего имущества многоквартирного дома имеет весьма сложный и неоднозначный характер. По общему правилу Жилищный Кодекс запрещает сдачу в аренду общего имущества многоквартирного дома. Однако практика некоторых судов более вольно толкует данную норму права.В частности Рязанским областным судом (от 23 мая 2012 г. N 33-874) было отмечено что «нежилые помещения, которые не являются частями квартир, и, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), ограждающие конструкции, различное оборудование находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Следовательно, если внутри помещения имеется оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то такие помещения следует считать предназначенными для обслуживания нескольких или всех помещений в том доме. Такие помещения не имеют самостоятельного назначения и относятся к общему имуществу собственников.По смыслу приведенных выше положений закона, отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.Для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале, и, сами по себе, не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения».Таким образом, сама возможность получения в аренду части общего имущества ставится в зависимость от того, имеют ли данные помещения самостоятельное назначение или нет.Из вышеуказанной проблемы вытекает следующая. При определении арендуемого помещения как имеющего самостоятельное значение и учитывая состояние жилого фонда в РФ, а, следовательно, и объемы необходимых финансовых средств для проведения капитального ремонта общего имущества, сроки заключения договоров, для получения назад вложенных денежных средств, по определению не могут составлять менее 1 года.А в этом случае вступает в действие ч.2 ст. 651 ГК РФ о том, что договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок более 1 года – подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой государственной регистрации.И здесь то и возникает проблема – проблема индивидуализации конкретного объекта аренды недвижимого имущества (например подвала, или крыши).С заявлением о государственной регистрации может обратиться в регистрирующие органы одна из сторон договора, т.е. арендодатель (собственник или уполномоченное им лицо) или арендатор.Согласно ч.3 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).Кроме того, обязательно предоставление при регистрации документа, подтверждающего право арендодателя на сдаваемое в аренду помещение. Однако каким образом оформить в МКД с 200-500 квартирами свидетельство о праве собственности на конкретный подвал, как вписать туда ВСЕХ собственников помещений в МКД, обладающих общей долевой собственностью на данный подвал? Короче, каким образом можно официально зафиксировать это право собственности? Пока ответ на него – «никак». Регистрирующие органы отказывают в постановке на кадастровый учет и оформлении права общей долевой собственности на общее имущество в МКД. А без него невозможно заключить договор аренды.Договор доверительного управления имуществом.В соответствии со ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.В ранее действовавшем законодательстве норм, подобных тем, что сосредоточены в ст. 1012 - 1026, образующих гл. 53 ГК РФ, не было. Появление системы норм о доверительном управлении обусловлено рядом причин. В частности, тем, что собственник, не обладающий достаточными познаниями в экономике, праве и прочих науках, должен иметь возможность передать свое имущество в управление лицу более компетентному. Такую же возможность следовало предоставить и собственнику, не располагающему достаточным количеством времени или попросту не желающему заниматься такой деятельностью. Иногда складывается ситуация, когда имущество, требующее постоянного управления, остается на какое-то время, условно говоря, безнадзорным (при признании гражданина безвестно отсутствующим, после открытия наследства и т.п.). Такого рода оснований для введения норм о доверительном управлении ранее не существовало (была иная система экономических отношений, частная собственность отсутствовала; допуская некоторое преувеличение, можно утверждать, что всем управляли партия и государство, а остальным субъектам такие нормы были не нужны в связи с отсутствием объектов, требующих управления, и т.д.).Кроме того, в связи с введением в российское гражданское законодательство института доверительного управления имуществом пресекались неуклюжие попытки внедрения в отечественное право англо-американской системы доверительной собственности (траста) Доверительное управление должно осуществляться в интересах учредителя управления или указанного им выгодоприобретателя. Интерес может заключаться в обеспечении сохранности имущества, получении доходов в процессе его использования и т.д.Договор относится к числу двусторонне обязывающих (двусторонних, взаимных), т.е. каждая из сторон имеет и права, и обязанности.Формулировки закона о вознаграждении доверительному управляющему (п. 1 ст. 1016, ст.