Исследование первичного рынка жилой недвижимости города

1. Проблема: Строительная компания планирует приобрести земельный участок для строительства ЖК в Иркутске: Один земельный участок расположен в Кировском районе Иркутска, другой приближен к центру и расположен в Свердловском районе Иркутска. Строительной компании необходимо выбрать место для строительства ...

СОДЕРЖАНИЕ 3
ВВЕДЕНИЕ 4
ОСНОВНАЯ ЧАСТЬ 5
1. Факторы маркетинговой среды 5
2. Исследование рынка первичного жилья в Кировском и Свердловском районе 6
2.1 План исследования 6
2.2 Анализ спроса и предложения на квартиры Свердловского и Кировского районов г. Иркутска. 6
2.3 Анализ исследовательских данных, полученных путем опроса 7
2.4 Анализ уровня цен продажи квартир в «новостройках» Кировского и Свердловского районов 9
3. Полученные результаты исследования и рекомендации. 10
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 12
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 13
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 14

В настоящее время в России идет активное строительство жилых домов, комплексов. И город Иркутск не является исключением. В последние годы в Иркутске строительство развивается в геометрической прогрессии. Множество строительных компаний, конкурирующих между собой, изыскивают различные способы привлечения клиентов, используя информацию об их потребностях, желаниях, финансовых возможностях, социального статуса и т.д. Вследствие этого перед компаниями встает вопрос о более рациональном расположении жилых комплексов, которое позволит привлечь больше клиентов за меньшее время.

Кроме того, на первичном рынке жилья регистрируются цены на новые квартиры, являющиеся объектом перепродажи как физическими, так и юридическими лицами.На 01.05.13 г. по данным сайта http://irkutsk.reforum.ru имеют место 2877 объявлений о продаже квартир в «новостройках» по Кировскому и Свердловскому району. Под исследование попадают квартиры Кировского района, расположенные максимально близко к центру города, и квартиры Свердловского района, приближенные к центру города (Глазково).Существует множество факторов, влияющих на мнение потребителей, которые учитывают особенности каждого человека и его предпочтения.В данном исследовании необходимо обратить внимание на основные факторы макросреды маркетинга:Демографические факторы – их влияние многоаспектно: рост численности населения при благоприятной экономической конъюнктуре стимулирует увеличение спроса на жилищное строительство; изменение половозрастной структуры населения существенно влияет на сдвиги в строительстве объектов социально-культурного назначения; уменьшение количества членов среднестатистической семьи может привести к деформации спроса на строительную продукцию и т.д.;Экономическая среда – ее воздействие самое радикальное и включает: общее состояние экономической конъюнктуры, уровень деловой активности в целом и в инвестиционной сфере в частности; степень государственного вмешательства в деятельность строительных организаций; открытость экономики для иностранных инвесторов; занятость населения; экономическую политику государства; динамику инфляции, уровень реальных денежных доходов населения, финансовых рынков и инвестиций в основной капитал и многое другое;Экологические факторы – их влияние трудно переоценить, т.к сегодня никакой сколько-нибудь крупный инвестиционный проект не состоится без всесторонней экологической экспертизы;Природные факторы – природные ресурсы, которые обеспечивают сырьем промышленность и на которые оказывает воздействие деятельность человека; охрана окружающей среды). Вопросы рационального использования природных ресурсов, сохранения окружающей среды становятся все более актуальными.Факторы культурного окружения – определяются национальными традициями, общим уровнем культуры нации и состоянием в соответствующих секторах рынка, уровнем общей и специальной грамотности населения, приоритетными в обществе нравственными ценностями, а также отношением людей к общественным институтам, к природе, стране, друг к другу и т.д. 2. Исследование рынка первичного жилья в Кировском и Свердловском районе2.1 План исследованияСбор вторичных данных и проведение анализа уровня спроса и предложения на квартиры Свердловского и Кировского районов г. Иркутска с использованием сайтов объявлений по городу;Сбор первичных данных и проведение анализа уровня спроса на жилье в Свердловском и Кировском районах г. Иркутска (с разделением на сегменты).Сбор вторичных данных по объектам жилой недвижимости Свердловского и Кировского районов для анализа уровня цен. 2.2 Анализ спроса и предложения на квартиры Свердловского и Кировского районов г. Иркутска.По состоянию на 01.05.13 г.:Кировский район:Уровень предложения высокий, что подтверждается данными сайта http://dom-irk.ru. На данный момент представлено 1020 объявлений о продаже квартир в «новостройках». Диапазон площади квартир: от 26 м2 до 230м2.Уровень спроса на сегодняшний день гораздо меньше предложения. Согласно данным сайтов http://www.avito.ru, http://irkutsk.irr.ru в Кировском районе приобрести квартиры изъявило желание 50 человек. Даже, учитывая то, что многие потребители не подают объявления о намерениях приобрести квартиру, уровень спроса не достигнет уровня предложения.Свердловский район:Уровень предложения в Свердловском районе примерно тот же, что и в Кировском. (900 объявлений найдено на сайтах http://irkutsk.irr.ru, http://dom-irk.ru). Диапазон площади квартир: от 26 м2 до 180м2.Уровень спроса в Свердловском районе больше, чем в Кировском. По данным сайта http://irkutsk.irr.ru, http://www.avito.ru свое желание приобрести квартиру в Свердловском районе изъявило желание 89 человек.Таблица 1 – Исследовательские данные по спросу и предложениюКировскийСвердловскийСпрос, чел.5089Предложение, шт.1020900Глядя на таблицу 1 можно сделать вывод, что при примерно одинаковом предложении, квартиры в Свердловском районе пользуются большим спросом, нежели квартиры в Кировском районе. В обоих районах предложение превышает спрос. Это значит, что рынок первичной недвижимости Иркутска на данный момент – рынок покупателя.2.3 Анализ исследовательских данных, полученных путем опросаДля получения более качественного результата исследования необходимо учесть возраст, пол, интересы, предпочтения потенциальных покупателей. Иными словами выделить сегменты рынка. Итак, опрос проводился среди знакомых и родственников. Состоял всего лишь из одного вопроса: «В каком районе Вы приобрели бы квартиру: Свердловском или Кировском?». Далее по желанию человек в свободной форме мог объяснить свой выбор. По итогам опроса имеем следующие данные:КировскийСвердловский20-4080%20%40-6055%45%>6030%70%Таблица 2 – Результаты опросаГистограмма построена на основании таблицы 2.Всего были опрошены 38 человек. Глядя на таблицу 2, можно сделать вывод, что в центре города предпочитают жить более молодые люди. Объясняется это тем, что в центре города доступны любые услуги, развлечения, торговые центры, кинотеатры, массовые праздники, салюты и т.д., в общем, все то, чем интересуется современная молодежь. Люди же старшего поколения предпочитают спальные районы, где не проходят массовые гуляния, нет шума транспорта, выхлопных газов, городской суеты, вечных пробок. Мнения людей среднего возраста разделились примерно пополам, но все же большая часть предпочла Кировский район. Главным образом на решение опрашиваемых влияет их образ жизни. Активные люди выбирают центр города, люди, предпочитающие спокойный образ жизни район близлежащий. Таблица 3 – Обобщенные результаты опросаКировскийСвердловский65%35%Исходя из данных таблицы 3, делаем вывод, что квартиры в Кировском районе имеют большую популярность среди потребителей. Но, стоит учитывать, что реальную возможность приобрести квартиру имеет группа потребителей в возрасте 40-60 лет. 2.4 Анализ уровня цен продажи квартир в «новостройках» Кировского и Свердловского районовАнализ проводится по собранным данным о завершенных строительством объектах и не находящихся в собственности на 01.05.13 г. Итак, уровень цен на квартиры в Иркутске представлен в приложении 1, а на основе приложения 1 построена гистограмма: К основным ценообразующим факторам объекта недвижимости относятся:физические (местоположение, год постройки, качество отделки, благоустроенность и т.д.);экономические (общие, факторы спроса, факторы предложения);социальные (потребности людей);политические.