СПОСОБЫ СОВЕРШЕНИЯ МОШЕННИЧЕСТВА В СФЕРЕ ОБОРОТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров. ...

Вышесказанное определило выделение в структуре современного мошенничества нового самостоятельного объекта посягательств - правоотношения по поводу недвижимого имущества [2].

Вовлечение российского общества в сферу современных общественно-экономических отношений, помимо появившейся свободы предпринимательской деятельности, возможности удовлетворения материальных запросов легальными средствами, породило обширный рост противоправных посягательств на уголовно-охраняемые отношения в сфере перераспределения имущественных благ.

1. Проведение сделок людьми, не являющимися собственниками жилья. Основными разновидностями подобных действий считают:
Аренду жилого помещения с последующей его продажей. В данном случае квартира или дом предварительно снимается у владельца, при этом аферисты завладевают оригиналами правоустанавливающих документов (или по копиям фабрикуют их), после чего жилой объект выставляется на продажу. В итоге следует либо лжеоформление сделки, либо получение авансов с нескольких «клиентов», после чего мошенники скрываются.
Продажу объекта по дубликатам документов. В указанной ситуации мошенники представляются хозяину жилого помещения покупателями или сотрудниками риэлтерской фирмы. Завладев обманным путем его паспортом, преступники получают дубликаты правоустанавливающих документов илипредлагают собственнику сдать оригиналы на «ответственное хранение» в агентство. В дальнейшем осуществляется поиск настоящего покупателя и совершение сделки с ним, минуя хозяев (в большинстве случаев для этих целей фабрикуются доверенности).
Продажу неприватизированных квартир. По объявлениям мошенники находят граждан, нуждающихся в «срочной приватизации» недвижимости, и предлагают им свою помощь. После чего производится либо поиск покупателя на еще неприватизированное жилье, либо переоформление «свежеприватизированной» квартиры или комнаты на подставное лицо, минуя хозяев.
Мнимую смерть владельца или лжезавещание. Данный вид мошенничества заключается в фабрикации фальшивых свидетельств о смерти на живого человека.
2. Следующий способ мошенничества – это сдача в аренду или продажа недвижимости сразу нескольким людям. Реализуется он, зачастую, по аналогии с предыдущей схемой с помощью подделки документов на владение квартирой или иных документов. Существенным отличием, тем не менее, является то, что владелец недвижимости нередко вступает в преступный сговор с мошенниками, в дальнейшем выдавая себя за потерпевшего.
3. Давление и подкуп. Применяется способ обмана, когда хозяева соглашаются на сделку под давлением или продаваемая собственность находится под арестом или в залоге. Встречаются случаи, когда собственники ликвидируются для получения выгоды. Подобное жилье выставляется на торги по крайне низкой цене, а покупатели, пренебрегая проверкой жилья, часто теряют бдительность. Существует вариант также, когда аферисты подкупают работника нотариуса или регистрирующего органа.
4. Сделки с «юридически грязной» недвижимостью. Под термином «грязные» подразумеваются те объекты, которые отягощены юридическими запрещениями или неисполненными обязательствами, как наложенных государственными органами (следственный, судебный или прокурорский арест, отказ в регистрации прав и т.д.), так и гражданскими (семейный, наследственный или жилищный спор, залог, рента и другие) [3]. Такие варианты предлагаются покупателям либо по подложным документам, либо с мнимым урегулированием имущественных прав. Часто такие противозаконные действия собственников заканчиваются весьма плачевно для них: преступники скрываются с деньгами владельцев или подставляют последних под разборки с обманутыми покупателями «грязных» квартир.
5. Ложное оформление сделок. Данный способ, по причине юридической неграмотности граждан, применяется довольно часто.
Характеризуя данный вид мошенничества, необходимо обратиться к нормам гражданского законодательства. Так, согласно ст.ст. 131 и 164 ГК РФ любые сделки с передачей прав на недвижимое имущество, а также их расторжение подлежат государственной регистрации, и только с момента таковой сделка считается совершенной и вступившей в силу.
По «месту совершения» подобные аферы подразделяются на «лженотариальные действия» и «лжерегистрацию в органах юстиции», по типам потерпевших — лжерегистрация «прав покупателя» с получением с него денег или подлинная регистрация прав последнего, но с одновременным обманом продавца [3].
6. Ложные обмены. С юридической точки зрения существуют три схемы оформления обмена жилой недвижимости: двух частных квартир друг на друга (мена), двух неприватизированных или находящейся в собственности на неприватизированную. В связи с этим, к основным видам мошенничества при обмене, принято относить:
Обмен под сорванную сделку заключается в даче клиентом согласия на обмен на очень выгодных условиях, в результате чего после оплаты сделки происходит «резкий ее срыв».
Отказ от завершения обмена. В рассматриваемом случае неравноценного обмена одна из сторон, получившая доплату или иные блага от оппонентов, либо не является на подписание нового договора соцнайма, либо отказывается сниматься с регистрационного учета.
Альтернативные обмены (двойные купли-продажи) гораздо сильнее подвержены воздействию мошенников, так как в этом случае при продаже одной квартиры, и при покупке другой, «на кону» стоит полная стоимость обмениваемой жилплощади [5].
7. Обманные методы, связанные с авансовыми платежами. Наиболее распространенны случаи, когда с нескольких потенциальных покупателей берется задаток, и аферисты после этого скрываются.
Бесспорно, рассмотренные в настоящей статье способы совершения мошенничества в жилищной сфере не исчерпывают всего многообразия преступных проявлений на рынке жилой недвижимости. Имеет место и неоднократное получение задатка с последующей продажей квартиры; и оформление права собственности не на то жилое помещение, которое демонстрировалось и т. д.
Таким образом, из всего ранее сказанного можно сделать вывод, что на рынке недвижимости возможно реализовать целый ряд эффективных схем мошенничества. Кроме того, учитывая массовость таких преступлений, имеет смысл говорить об их большой общественной опасности.