Правовое регулирование ипотечного кредитования

Целью работы является анализ теоретических и нормативных положений, регламентирующих ипотечное кредитование, определение эффективности действующего законодательства, обоснование предложений по его совершенствованию. ...

Введение …………………………………………4
ГЛАВА 1. РОЛЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ЭКОНОМИКЕ И ЕГО ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ……9
1.1. Основные экономические и правовые понятия в ипотеке и ипотечном кредите………………9
1.2. Система ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений………24
1.3. Классические схемы ипотечного кредитования в международной практике………33
1.4. Правовое содержание ипотечных отношений в современной России……..42
ГЛАВА 2. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ…48
2.1. Понятие ипотечного жилищного кредитования………………………...48
2.2. Модели ипотечного кредитования…………………………………….…52
2.3. Российская система ипотечного жилищного кредитования и ее правовое регулирование………………………………………………….58
Заключение……………………………………………………………………..82
Список использованной литературы………………………………………….85

Актуальность темы исследования, определяется тем обстоятельством, что в Российской Федерации, на протяжении последних десятилетий проходит реформирование действующего законодательства в целом, и гражданского законодательства в частности. В результате этого процесса в нормы этого законодательства, неоднократно вносились изменения и дополнения, в том числе касающиеся вопросов правового регулирования ипотечного кредитования. Вместе с тем, как показал предварительный анализ нормативных положений, действующее законода-тельство в последней редакции, к сожалению, еще далеко от совершенства. В связи с чем, автором сделана попытка проанализировать недостатки законодательного регулирования в рассматриваемой области, и предложить пути их устранения
Степень разработанности темы исследования. Необходимо отметить, что вопросы правового регулирования ипотечного кредитования, а также связанные с ними проблемы, неустанно привлекают к себе внимание как отечественных, так и зарубежных ученых и практиков, довольно подробно исследуется в юридической литературе. Подобная заинтересованность объясняется тем, что ..........

- наличие привилегии на выпуск долговых закладных обязательств;
- специфика формы (ипотечные банки могут осуществлять свою деятельность только в такой правовой форме, как акционерное или коммандитное акционерное общество - на основе ответственности по доле).
Рассмотрим англо-американскую систему права, использующую двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования. Возникнув в США, эта система имеет в своей основе федеральное законодательство США и в то же время законодательство штатов, обладающих исключительной компетенцией в области законодательства. С другой стороны, рассматриваемая система стала средством экономического стимулирования жилищного строительства, что в принципе невозможно сделать без государственной поддержки.
Ипотечные кредиты при двухуровневой модели, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально создаваемым для этого агентствам. В свою очередь, эти агентства в дальнейшем могут переуступить их уже вторичным инвесторам; из единообразных ипотечных кредитов сформировать неделимые пулы и реализовать их вторичным инвесторам; выпустить и разместить на реализацию ипотечные ценные бумаги2.
Таким образом, ипотечные кредиты являются инструментом взаимодействия заемщика и банка при первичном кредитовании, при переходе на вторичный ипотечный уровень возникает взаимосвязь «банк - посредник - инвестор», инструментами которого являются ипотечные ценные бумаги.
Долгосрочность ипотечных кредитов, относительно низкая процентная ставка и неограниченность сроков внесения платежей (досрочное погашение) отличает ипотечные инструменты США.
В соответствии с американской моделью ипотечного кредитования банк выдает заемщику ипотечный кредит, который обеспечивается закладной на недвижимость. В дальнейшем право требования по ипотечному кредиту банк может продать государственному ипотечному агентству. В свою очередь, из этих "выкупленных" требований по ипотечным кредитам, ипотечное агентство формирует пул, являющийся основой для выпуска облигаций (MBS - Mortgage Backed Securities). Таким образом, финансирование ипотеки происходит за счет развитого вторичного рынка ценных бумаг. Как правило, приобретателями подобного рода облигаций являются в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании и др. Представляется, что функционирования подобной схемы, по большему счету ставится в зависимость от степени доверия к государству, выступающим гарантом по вышеуказанным облигациям.
Иными словами, в рассмотренной модели ипотечного кредитования, эмиссию ИЦБ осуществляют специализированные компании, осуществляющие свою основную деятельность на вторичном рынке ценных бумаг. При двухуровневой системе рефинансирования банки продают закладные специальным организациям, которые используют их в виде покрытия для выпуска ипотечных ценных бумаг, а затем привлеченные деньги используются для выкупа закладных у банков.
Как отмечает Э. Аннерс, двухуровневая модель ипотечного кредитования применяется большинством стран англо-американской системы права. Ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, в дальнейшем переуступаются специально образованным для этих целей агентствам. За счет формирования пулов ипотек кредитные риски, не покрытые страховкой, гарантиями и т.п., в дальнейшем разделяются между всеми входящими в пул кредитами и соответственно приобретателями участий в пуле1.
Используемая в Российской Федерации модель ипотечного кредитования, внешне весьма схожа с немецкой моделью, вместе с тем, внутренне она имеет совершенно иное содержание. Средства, выплачиваемые клиентом в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов скрупулёзно проверенным заемщикам, а на финансирование строительства какого-то объекта недвижимости. При этом варианте привлечения средств, инициатива принадлежит застройщикам. Средства, используемые для выдачи кредитов, - не являются средствами других клиентов, находящихся в процессе накопления, а являются собственными средствами застройщика.
А.Ю. Александрова, акцентирует внимание на том, что инвестирование ипотечного процесса при подобной схеме происходит без создания специальных ипотечных банков, а также участия инвестиционных компаний, а осуществляется в результате организации своеобразного замкнутого цикла, в ходе которого заинтересованные лица на протяжении нескольких лет аккумулируют свои средства на депозитном счете в сберегательном банке для приобретения недвижимости в будущем, а банк, в свою очередь, аккумулируя, таким образом авансовые платежи, направляет их на выдачу ипотечных кредитов в текущий момент другим, нуждающимся в кредитных средствах заемщикам2.
При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи.
В России, как и в других странах с переходной экономикой, попытки построить ипотечный рынок по образцу наиболее эффективных систем не привели к успеху. Создание массового рынка планировалось еще к 1999 - 2000 гг., однако российская ипотека оказалась востребованной лишь высокодоходными слоями населения. Основным "поставщиком" ипотечных институтов, предложившим в 1992 году Правительству России проекты и техническую помощь в проведении реформ, стало Агентство США по международному развитию (USAID). Но, как и в других переходных экономиках, попытки внедрения передовых институтов, минуя необходимые стадии развития, не привели к успеху1.
Не отказываясь полностью от американской модели, целесообразно способствовать развитию более простой модели жилищного ипотечного кредитования, которая лучше всего подходит для России. Например, в Польше, Венгрии, Чехии и ряде других развивающихся стран, по мнению автора, с неплохими результатами параллельно реализуются обе модели.
В одних странах приоритет отдается рыночным факторам в жилищной сфере и росту доли собственников жилья, в других - сохранению контроля государства и развитию арендного сектора жилья.
Организация и функционирование двухуровневой модели ипотечного кредитования в России теоретически и практически возможны. Подобная модель имеет достаточные правовые основы, заложенные в действующее гражданское, жилищное, гражданско-процессуальное законодательство, законодательство о рынке ценных бумаг и т.п.
Развитие эффективно действующей системы ипотечного кредитования в России является одной из приоритетных задач национальной экономики. Эта задача определяется двумя актуальными фактами: острой нехваткой жилья и низкой платежеспособностью потенциального спроса. Ипотечное кредитование - является не только одним из способов решения жилищной проблемы, оно также обеспечивает выход страны из инвестиционного кризиса, создает условия для устойчивого роста российской экономики путем вложения средств в жилищное строительство, развития смежных с ним отраслей, а также создания новых рабочих мест и вовлечения в оборот неликвидных сбережений.
Можно согласиться с мнением М. Делягина, полагающего, что формирование ипотечного кредитования в современной России как целостной системы, должно основываться на таких основных принципах, как: 1) учет положительного мирового опыта, накопленного в области развития ипотечного кредитования; 2) не слепое копирование этого опыта, а обязательная его адаптация к реалиям российской действительности, с учетом её специфики; 3) максимально эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов; 4) доступность кредитов большинству населения; 5) эффективное регулирование на государственном уровне и реальная поддержка государства1.
Основная цель развития долгосрочного ипотечного кредитования заключается в организации эффективно работающей системы, основанной на рыночных принципах деятельности и направленной на удовлетворение одной из основных потребностей населения. При этом создание указанной системы позволит: 1) сгладить остроту одной из самых актуальных социальных проблем российского общества - обеспечения народонаселения собственным доступным жильем; 2) активизировать как первичный, так и вторичный сегменты рынка жилья; 3) привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; 3) обеспечить развитие строительного комплекса, и целого ряда смежных с ним отраслей, обеспечивающих материальное производство; 4) обеспечить рост российской экономики в целом.
Таким образом, на основе анализа существующих в мировой практике систем ипотечного кредитования, корректно прийти к выводу о том, что в каждой стране действует своё специфическое законодательство в сфере ипотечного кредитования. Несмотря на принципиально различный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации самого кредитования населения, общим показателем для всех вышеуказанных ипотечных моделей является сильная и всесторонняя поддержка государством процесса их практического функционирования. Эта поддержка проявляется в правовом, лицензионном и финансовом регулировании данной деятельности, предоставлении ей государственных гарантий и обеспечении страхования рисков, налоговых льгот и целевых адресных дотаций.
1.4. Правовое содержание ипотечных отношений в современной России
Социально-экономический институт ипотечного жилищного кредитования в юридическом смысле должен рассматриваться как система взаимосвязанных и взаимообусловленных правоотношений двух уровней.
Прежде всего, мы рассмотрим этапы создания правовых институтов и норм, регулирующих систему отношений, возникающих в связи с ипотечным жилищным кредитованием.
Российское законода­тельство, с одной стороны, дает гражданам большие возможности реализовать право на жили­ще путем получения долгосрочного кредита, а с другой - предоставляет кредитору право вернуть невозвращенный заемщиком ипотечный жилищный кредит, потребовав обращения взыскания с этой целью на заложенное жилое помещение. Законодательная база ипо­течного кредитования жилья значительно уменьшает риски граждан при приобретении жилища.
Комплексный характер сложных экономических общественных отношений, складывающихся в связи с предоставлением обеспеченных ипотекой целевых кредитов для приобретения жилья или улучшения жилищных условий, делает их тесно взаимосвязанными, взаимообусловленными. Такие отношения, хотя и могут возникать в разные моменты, развиваться автономно друг от друга не могут. Тесная неразрывная связь между общественными отношениями и правоотношениями, представляющими собой их правовую форму, приводит к необходимости признания системного характера не только экономических взаимосвязей ипотечного жилищного кредитования, но и соответствующих правоотношений1.
Ипотечное жилищное кредитование не может быть определено и как единое правоотношение, поскольку в этих взаимосвязях участвуют разные субъекты (как отмечалось выше, заемщик, банк, страховщик и другие), каждый из которых в принципе преследует свою цель. Более того, каждый из субъектов вступает в правоотношения, которые имеют отдельный объект. Правоотношения между заемщиком и банком складываются по поводу денежных средств, между покупателем недвижимости и продавцом – по поводу перехода права собственности и т.д.2
В этой связи представить себе ипотечное жилищное кредитование в виде единого обязательственного правоотношения или простой совокупности договорных правоотношений просто невозможно.
Ипотечное жилищное кредитование в юридическом смысле можно представить как систему правоотношений, следующих друг за другом или существующих одновременно и направленных на создание организационных и материальных условий удовлетворения потребности граждан в жилье.
Субъектный состав этих отношений неоднородный, но основными участниками правоотношений в ипотечном жилищном кредитовании являются заемщики и кредиторы. Между этими лицами возникают наиболее продолжительные правоотношения, образующие основу ипотечного жилищного кредитования и сохраняющиеся на протяжении многих лет и даже десятилетий.
Из всех правоотношений, образующих ипотечное жилищное кредитование, следует особо выделить кредитные, залоговые, страховые правоотношения и правоотношения, опосредующие приобретение жилых помещений на основании договора (купля-продажа, участие в долевом строительстве). Это основа ипотечного жилищного кредитования, с ними связаны наиболее сложные вопросы теории и практики.
Анализ системы экономических взаимосвязей в ипотечном жилищном кредитовании с учетом взаимозависимости соответствующей системы правоотношений позволил придти к выводу, что на первом уровне ипотечного жилищного кредитования (отношения «собственно кредитования») центральной фигурой системы правоотношений является заемщик. Именно этот субъект вступает во все виды договорных связей на этом этапе.
Правоотношения ипотечного жилищного кредитования первого уровня характеризуются особой взаимообусловленностью, проявляющейся чаще всего в заключении соответствующих договоров (кредитного, купли-продажи, страхового) под условием (или условиями). Условие может быть отлагательным, если стороны договора поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит, и отменительным, если стороны поставили в зависимость от такого обстоятельства прекращение прав и обязанностей по договору1.
Таким желаемым для заинтересованных субъектов условиями, как правило, является переход права собственности на жилое помещение к приобретателю по договору и, как следствие, возникновение права залога на указанный объект у банка (кредитной организации).
Правоотношения «второго уровня» системы ипотечного жилищного кредитования, не относящиеся к собственно кредитованию, складываются без участия заемщика. Они, в целом являясь гражданско-правовыми, подчас имеют публично-правовую окраску, поскольку связаны организующим «посредничеством» публичной власти и ее контролем (надзором).
Отношения «второго уровня» облекаются в правовые формы кредитных договоров, заключаемых банками-заемщиками (так называемое привлечение денежных средств), эмиссии ценных бумаг, обеспеченных так называемым «ипотечным покрытием», уступки прав залогодержателя по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой конкретных объектов жилой недвижимости, поручительства публичного субъекта по обязательствам агентства по ипотечному жилищному кредитованию и другие правовые формы. Волеизъявление непосредственного заемщика (физического лица или лиц), преследующего цель улучшения своих жилищных условий, на данном уровне системы отношений ипотечного жилищного кредитования, юридического значения не имеет.
Основной акцент в развитии рынка жилой недвижимости в России сделан на расширение системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования – это является одним из приоритетных и перспективных направлений современной государственной жилищной политики в России. Наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, необходимо сделать акцент на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, сбережениями и жильем в собственности (бесплатная приватизация). На протяжении последних лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает как со стороны государства, так и граждан. До принятия Закона об ипотеке залог недвижимости в России не имел широкого распространения.
В России в настоящий момент существует нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операций с недвижимостью и землей.
Вместе с тем до сих пор не доработаны и не подготовлены многие подзаконные акты. Например, по-прежнему на стадии обсуждения поправки к действующему Федеральному закону РФ № 152-ФЗ от 11.11.03 «Об ипотечных ценных бумагах», касающиеся размера и состава, выбытия и замены ипотечного покрытия, процедур страхования, общих стандартов по ипотечным кредитам. Недостаточно развит механизм налогового стимулирования как граждан - получателей ипотечных кредитов, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов. Также сдерживающими факторами являются неоднозначное толкование и применение Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также не получивший практического применения Федеральный закон РФ «О бюро кредитных историй»1.
По мнению экспертов-юристов, существующая в настоящее время нормативно-правовая база ипотеки нуждается в доработке. В частности, в законе об ипотеке недостаточно четко сформулировано понятие закладной. Необходимы уточнения также и в разделе о регистрации ипотеки, так как текст неоднозначно определяет, какой документ подтверждает возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.
Выводы
Раскрыв сущность и роль ипотечного кредитования в социально-экономическом развитии общества мы пришли к следующим выводам:
1. В современных условиях развития экономики и общества ипотечное кредитование играет все более существенную роль для экономического и социального развития страны, поскольку посредством развития ипотеки решаются не только жилищная проблема, но также вопросы, связанные, например, с улучшением инвестиционного климата в стране, регулированием денежной массы в экономике и др.
2. Востребованность ипотечного кредитования в России определяется двумя основными движущими мотивами. Первый - это то, что ни в одной стране мира жилищная проблема не была решена без использования ипотеки. Второй заключается в том, что повсеместное внедрение ипотеки позволит придать импульс экономике, а в дальнейшем будет способствовать решению проблемы привлечения инвестиций.
3. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования также позволит изменить ситуацию по недостаточному вовлечению в процесс реструктуризации экономики России сбережений населения и будет способствовать построению социально-ориентированной государственной политики.
4. В этой связи могут быть определены источники финансирования ипотечного кредитования, которые позволят задействовать в процесс приобретения жилья большее количество потенциальных покупателей.
5. Государственная жилищная политика должна усилить акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование является основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения.
ГЛАВА 2. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ:
ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
2.1. Понятие ипотечного жилищного кредитования
Как отмечалось в предыдущей главе настоящего исследования, необходимо разграничивать понятия «ипотечный жилищный кредит» и «ипотечное жилищное кредитование».
Понятие ипотечного кредитования попыталась сформулировать Е.С. Рогова. По мнению этого ученого ипотечное кредитование представляет собой систему, включающую в себя помимо элементов ипотечной системы также кредит, выдаваемый под обеспечение ипотекой (залогом недвижимости), зарегистрированной в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и еще один существенный элемент - механизм рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечный кредит1.
Как видно Е.С. Рогова, рассматривает ипотечное кредитование довольно широко – включая в него предоставление ипотечных кредитов, а также их рефинансирование на вторичном рынке.
Не согласимся с такой излишне широкой трактовкой ипотечного кредитования и обратим внимание на то, что ипотечное жилищное кредитование действительно есть систематическая выдача обеспеченных ипотекой кредитов, т.е. систематическое осуществление банковской операции, именуемой «размещение привлеченных денежных средств физических и юридических лиц от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности»2.