Развитие системы ипотечного жилищного кредитования (на примере ПАО «ВТБ24»)

Объект исследования – ПАО «ВТБ24».
Цель выпускной квалификационной работы заключается в рассмотрении теоретических основ и практики ипотечного кредитования в коммерческом банке, выявление проблем и разработка предложений по его развитию.
Степень внедрения – предложения, разработанные автором, рассмотрены руководством банка и рекомендованы к включению в стратегию развития и совершенствования деятельности кредитного отдела ПАО «ВТБ24» в 2015 году.
Эффективность рекомендаций – внедрение рекомендаций позволит повысить эффективность деятельности банка, снизить объем просроченных ссуд, расширить спектр услуг, привлечь новых клиентов, повысить качество обслуживания клиентов.

...

Введение
1 Теоретические основы ипотечного кредитования
1.1 Понятие, сущность и отличительные черты ипотечного кредитования
1.2 Объекты и субъекты ипотечного кредитования
1.3 Особенности ипотечного кредитования в России
2 Анализ ипотечного кредитования (на примере ПАО «ВТБ24»)
2.1 Краткая характеристика ПАО «ВТБ24»
2.2 Анализ ипотечного кредитования ПАО «ВТБ24»
3 Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России
3.1 Проблемы ипотечного кредитования в России
3.2 Перспективы развития ипотечного кредитования в России
Заключение
Список использованных источников

Цель выпускной квалификационной работы заключается в рассмотрении теоретических основ и практики ипотечного кредитования в коммерческом банке, выявление проблем и разработка предложений по его развитию.
Для достижения этой цели в ходе выпускной квалификационной работы решаются следующие задачи:
- раскрыть понятие ипотечного кредитования, определив его социально-экономическое значение;
- проанализировать программы ипотечного кредитования банка ПАО «ВТБ 24»;
- проанализировать текущую ситуацию на рынке ипотечного кредитования в России;
- выявить проблемы ипотечного кредитования в России и определить пути их решения.

«Дон-строй» и ВТБ24 сотрудничают с 2007 года, поэтому для клиентов компании в банке действуют льготные условия: процентная ставка на время строительства соответствует ставке после его завершения. Для объектов «Дон-строй» по базовой программе ВТБ24 «Ипотека. Строящееся жилье» действует скидка 1,00%.Сумма кредита по программе «Победа над формальностями» от 1 500 000 до 15 000 000 руб. Максимальный срок кредита – 30 лет. Первоначальный взнос – 50,00% стоимости недвижимости. Для получения кредита понадобится паспорт и один документ на выбор: водительское удостоверение или свидетельство пенсионного страхования. Процентная ставка от 15,95% годовых.Банк ВТБ24 предлагает ипотеку под залоговую недвижимость. Он продает проблемную недвижимость, собственники которой не могут выплатить кредит. Такимобразом, банк старается решить проблему с задолженностями по ипотечным займам. На специальных условиях можно приобрести квартиры на вторичном, первичном рынке жилья или загородную недвижимость. Со списком выставленных на продажу объектов, можно ознакомиться на сайте банка. Там же представлена вся необходимая информация о каждой квартире.По программе действуют льготные условия кредитования. Первоначальный взнос – от 20,00%, сумма кредита – от 500 000 до 8 000 000 руб. Срок кредита – до 30 лет, процентная ставка от 14,00% - 15,00%. Комиссия за рассмотрение заявки, а также сборы на оформление и выдачу кредита отсутствуют. Такие выгодные условия объясняются тем, что продажа залоговой недвижимости позволяет не допустить ухудшение балансовых показателей. Благодаря этому можно избежать просрочек и поддержать качество кредитного портфеля.Немаловажно и то, что такие сделки не требуют формирования дополнительного резерва. Передача проблемного жилья новым владельцам-заемщикам позволяет избежать процесса взыскания на квартиру, который затягивается на долгий срок, в течение которого кредитор терпит дополнительные убытки.Программу «Военная ипотека» в 2012 году Банк модернизировал, благодаря чему повысились доступные суммы кредита, и увеличился спрос среди военнослужащих - участников Накопительной ипотечной системы. Девять лет назад был принят Федеральный закон о создании льготной системы финансирования обеспечения жильем военнослужащих. В 2013-2014 году государство обеспечивает кредит военнослужащим, за счет чего процентная ставка и первоначальный взнос снижаются до минимума. Программа рассчитана на участников накопительно-ипотечной системы. Недвижимость и регион выбирают участники программы, а погашает кредит государство. Максимальную сумму кредита 1 930 000 руб. Процентная ставка от 12,50% годовых. Комиссии за оформление и выдачу кредита отменены. Не требуется страхование риска утраты жизни и трудоспособности, а также риска прекращения или ограничения прав собственности на квартиру. Приобрести в кредит можно квартиру на первичном, вторичном рынке, а также жилой дом. Первоначальный взнос – от 20,00% от стоимости объекта.По состоянию на 1 января 2015 года ипотечный портфель банка составляет 712 млрд. руб. и насчитывает почти полмиллиона заемщиков - 493 тыс. кредитов.ВТБ24 завершил 2014 год с абсолютным рекордом по выдаче ипотечных кредитов – было выдано 176 тыс. кредитов на сумму 350,70 млрд. руб., что более чем в 1,5 раза превысило результат 2013 года.Доля ВТБ24 в выдаче ипотечных кредитов по стране достигла 19,80%, показав прирост по сравнению с результатом 2013 года на 3,4 п.п. Таким образом, в 2014 году каждая пятая российская семья, которая улучшила жилищные условия с помощью ипотеки, сделала это при поддержке ВТБ24. При этом в Санкт-Петербурге, Новосибирской и Свердловской областях, на Дальнем Востоке и Алтае ВТБ24 выдает каждый третий ипотечный кредит, а в Москве – практически каждый второй. Рыночная доля ВТБ24 по ипотечному портфелю приросла на 1,7 п.п. и достигла 19,00%.По итогам 2014 года банк стал одним из ключевых участников государственной программы обеспечения жильем военнослужащих: каждый третий ипотечный кредит военнослужащим – участникам НИС выдан ВТБ24. В 2014 году банк предоставил более 20 млрд. руб. ипотечных кредитов в рамках данной программы, обеспечив свою долю в ее реализации на уровне около 30,00%.В 2014 году банк успешно завершил секьюритизацию ипотечных кредитов в рамках программы ВЭБ, направленной на поддержку сектора жилищного строительства, сохранив статус лидера в ее реализации. Общий объем участия ВТБ24 в данной программе составил 41 млрд. руб.Гражданин может получить ипотеку, предоставив только два документа, не предъявляя справок о доходах и не подтверждая занятости.Остановимся на некоторых особенностях оформления ипотеки в банке ВТБ 24:1) если клиент готов внести первоначальный взнос в размере половины стоимости квартиры и более, то банк готов рассмотреть клиента как потенциального заемщика по минимальному пакету документов. Будет достаточно предоставить только: - паспорт гражданина РФ; - водительское удостоверение, или свидетельство о пенсионном страховании.При желании, можно дополнительно предоставить: - военный билет, - свидетельство о браке, - паспорт супруги(а).Все остальные условия кредитования (сроки, ставки и т.д.) остаются базовыми для выбранного варианта кредитования. Вся разница – только в пакете документов.2) Ипотека с государственной поддержкой. Банк ВТБ 24 является соучастником государственной программы поддержки кредитования, при которой ставка по кредиту составляет 12,00% годовых в рублях и не зависит ни от сроков, ни от первоначального взноса.Минимальный первоначальный взнос по кредиту в этом случае должен составлять не менее 20,00% стоимости квартиры. Максимальный срок кредита – 30 лет. Максимальная сумма кредита – 3 млн. руб. 3) Банк допускает, что сертификат на получение материнского капитала может быть использован даже как первоначальный взнос. Все остальные условия кредитования остаются такими же. Рассмотрим более подробно непосредственно программы ипотечного кредитования банка.Программа «Вторичное жилье». Данная программа предполагает, что вы будете приобретать не новую квартиру от застройщика, а вторичное жилье от собственника. Как и в других программах ипотечного кредитования банка ВТБ24, квартира оформляется в вашу собственность с момента регистрации договора купли-продажи и договора ипотеки в федеральной регистрационной службе. Чтобы получить кредит, дополнительных поручительств не требуется.Ипотеку можно оформить на срок до 30 лет в сумме от 500 000 до 75 000 000 руб. Первоначальный взнос составляет 20% от стоимости приобретаемой квартиры, однако есть вариант и 10-ти процентного первоначального взноса при условии, что вы застрахуете свою ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита (по сути, жизнь и здоровье).Комиссия за рассмотрение заявки отсутствует – это хорошо (особенно в случае, если вы потратите время на сбор документов, а вам в итоге откажут). Также нет комиссии за досрочное погашение – вы можете это сделать хоть с первого месяца.Однако есть комиссия за заключение договора. Составляет она 1,50% от суммы кредита, но не менее 24 300 руб. и не более 64 300 руб.. Для тех, кто хочет сэкономить на комиссиях, банк ВТБ24 придумал «хитрое» решение: если вы разместите размер первоначального взноса во вклад, то размер комиссии составит всего 14 300 руб. Таким образом, банк проверяет, что у вас действительно есть денежные средства на ипотеку, к тому же вложенные деньги можно использовать в ипотечной сделке (то есть они там не остаются на веки вечные).Программа «Новостройка». В рамках этой программы предполагается кредитование приобретения новых квартир непосредственно от застройщиков. Единственное ограничение: кредитованию подлежат только квартиры, приобретаемые у застройщиков, аккредитованных банком ВТБ24. Их перечень размещен на сайте банка. Основные условия – такие же, как и по другим программам. Рассмотрим только принципиальные отличия. Минимальный первоначальный взнос составляет 20,00% стоимости приобретаемой в ипотеку квартиры. Комиссия за заключение договора составляет также 1,50% от суммы кредита, но не менее 45 400 руб. и не более 125 400 руб. (практически в два раза больше, чем при кредитовании приобретения вторичного жилья). Но её также можно уменьшить до 25 400, разместив первоначальный взнос во вклад.У этой программы есть «естественное» отличие от программ кредитования приобретения вторичного жилья: до момента сдачи дома в эксплуатацию и передачи вам квартиры в собственность залогом являются права требования по инвестиционному договору или договору участия в долевом строительстве. На этот период процентная ставка увеличивается на 2,50% годовых.Рефинансирование ипотеки. ВТБ24 – один из немногих банков, которые предлагают программы рефинансирования ипотечных кредитов, полученных в других банках. Причем не имеет значения, был ли взят кредит на приобретение недвижимости или это был нецелевой кредит под залог недвижимости. Программа распространяется на кредиты, выданные другими банками для покупки жилья в новостройках, на вторичном рынке жилья и кредиты под залог недвижимости. Сумма кредита – от 500 000 до 75 000 000 руб. (до 80,00% стоимости квартиры), срок – до 50 лет. Ставки соответствуют программам «Новостройка», «Вторичное жилье».Условия кредитования по рефинансируемым кредитам – такие же, как если бы вы брали новый ипотечный кредит по соответствующей программе (на вторичное жилье и новостройку) в банке ВТБ24. Требования к заемщикам, документам заемщика и документации по объектам кредитования (то есть недвижимости), в общем, одинаковые для всех кредитных программ.Основными требованиями к тем, кто планирует получение ипотечного кредита в ВТБ24, являются:наличие российского гражданства;минимальный возраст для женщин составляет 21, для мужчин – 23 года;максимальный возраст для женщин и мужчин составляет 65 лет;у заемщика не должно быть отрицательной кредитной истории;заемщик должен иметь регистрацию в том регионе, где планируется получение кредита. Регистрация может быть как постоянной, так и временной;образование – среднее и выше;у заемщика должен быть постоянный источник дохода, о чем банку предоставляется документальное подтверждение;общий трудовой стаж на момент получения кредита должен составлять не менее 1 года.Для участия в программах ипотеки ВТБ24 заемщику потребуется предоставить следующие документы: - копия паспорта (не только заполненные страницы, а все – даже пустые); - копия второго документа на выбор (военный билет, свидетельство пенсионного страхования, загранпаспорта и т.д.);- заверенная работодателем копия трудовой книжки; - копия трудового договора с основного места работы со всеми изменениями и дополнениями к нему; - подтверждение дохода за последние 12 месяцев. При этом допускается предоставить как форму 2-НДФЛ (за два года), так и справку в произвольной форме. Однако есть оговорка - «по форме, согласованной с кредитным инспектором» - то есть в справке, выданной вашей бухгалтерией, по всей видимости, должны быть все нужные банку цифры. Поэтому лучше сразу взять образец в банке, чтобы не переделывать по десять раз; - если у вас есть другие источники доходов (например, от сдачи в аренду жилья, машины, авторские гонорары и т.д.), то нужна копия налоговой декларации;- если вы работаете по совместительству где-то еще, то нужно будет предоставить пакет документов, аналогичный пакету по основной работе (справка о доходах, копия трудового договора).Перечисленными документами банк не ограничивается. Если вы хотите повысить свои шансы на получение кредита, можете дополнительно предоставить: - копии документов, подтверждающих ваше образование. Это нужно для оценки вашего потенциального уровня дохода и правдивости занимаемой вами должности, указанной в анкете (без высшего экономического образования вы вряд ли будете работать финансовым директором, например); - копии документов о владении дорогим имуществом (типа иномарок, коттеджей и т.д.); - если информации о вашем работодателе нет в сети Интернет, необходимо предоставить краткую справку, чтобы у банка сложилось общее впечатление о том, что это за компания, чем занимается, насколько серьезные и устойчивые позиции занимает на рынке; - копии выписок из банков о движении денежных средств по карточным, вкладным, зарплатным и иным счетам; - документы, подтверждающие владение ценными бумагами; - копии кредитных договоров (как погашенных, так и непогашенных) с приложением справок о качестве исполнения долга.Отметим, что по перечню документов от заемщика ВТБ24 один из немногих банков, кто готов кредитовать и собственников (учредителей) бизнеса, и топ-менеджеров этих компаний (включая генеральных директоров, исполнительных, финансовых, главных бухгалтеров), и индивидуальных предпринимателей. Для них предусмотрен более обширный пакет документов, который больше относится к фирме, к которой потенциальный заемщик имеет непосредственное отношение: - копии учредительных документов (устав, учредительный договор, свидетельства о регистрации и постановке на налоговый учет и т.д.); - расширенное описание деятельности компании, которое могло быть дать полное представление о направлениях и масштабах деятельности, численности сотрудников, структурных подразделениях, ключевых контрагентах (поставщиках, покупателях, заказчиках), особых конкурентных преимуществах на рынке;- выписки из обслуживающих банков о движениях по расчетным счетам за последние 12 месяцев; - справки от банков и лизинговых компаний о качестве исполнения ссудной (лизинговой) задолженности; - справки об отсутствии картотек N2 к расчетным счетам и долгов перед бюджетами всех уровней;- копии договоров по аренде офисных, складских, торговых помещений; - копии исполненных договоров с основными контрагентами (покупателями и поставщиками);- копии официальной отчетности, сдаваемой в налоговую инспекцию (баланс, отчеты о прибылях и убытках, по единому налогу на вмененный доход, по упрощенной системе налогообложения).В общем, пакет документов практически такой же, как при получении кредита на юридическое лицо. Увы, этим список необходимых документов не ограничивается. Обратимся к документации, которую необходимо собрать по приобретаемому в ипотеку объекту недвижимости: 1) копии документов, подтверждающих права собственности на приобретаемый объект недвижимости. Это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации, соответствующим образом оформленное наследство. К слову о наследовании и дарении, банку нужна будет справка из налоговой о том, что вы уплатили надлежащие налоги и претензий к вам с их стороны нет. Зачем это банку? Он хочет быть заранее уверен, что сделка по покупке недвижимости не будет потом оспорена в судебном порядке истинными собственниками, и банк не потеряет таким образом объект залога. 2) Копия кадастрового паспорта на объект недвижимости – её выдает Бюро технической инвентаризации (БТИ). В последнее время, кстати говоря, это делается достаточно быстро – без выезда замерщиков. 3) Справка о прописанных жильцах (для квартир). 4) Копии паспортов и свидетельств о рождении продавцов-собственников квартиры. 5) Если в числе собственников приобретаемой (в смысле продаваемой) квартиры будут числиться несовершеннолетние дети, то тогда понадобится разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости, при этом, если в разрешении будет требование о необходимости приобретения в собственность ребенка другого жилого помещения, будут необходимы документы по указанному другому жилому помещению. Звучит «страшно», однако на самом деле, если люди решили продавать квартиру, у них для этого есть все необходимые документы. Вне зависимости от того в ипотеку квартира продается или нет. 6) Отчет об оценке квартиры. Если квартира или объект недвижимости продаются юридическим лицом (актуально для покупки квартир у застройщиков), тогда список документов будет еще длиннее. Однако, как показывает практика, банки охотно кредитуют только «дружественных» (или, как это принято говорить, «аккредитованных») строителей, по которым у них уже есть все необходимые документы, поэтому перечислим эти документы вкратце: - копии учредительных документов, включая свидетельства о регистрации и постановке на учет в налоговой инспекции; - копия решения (распоряжение, приказ и т.п.) о продаже юридическим лицом квартиры заемщику с указанием продажной стоимости квартиры, принятого лицом, уполномоченным на принятие таких решений (имеется в виду, что если документ подписан не директором, а кем-то по доверенности, то нужна будет еще и копия доверенности). При обращении заемщика в Банк за получением кредита кредитный работник выясняет цель, на которую испрашивается кредит, разъясняет условия и порядок предоставления кредита, знакомит с перечнем документов, необходимых для получения кредита, определяет категорию заемщика, для того, чтобы определить ипотечный процент (таблица 7). Таблица 7 - Разделение заёмщиков по категориям в ПАО «ВТБ24»1 категория2 категория3 категория4 категорияработники Банкафизические лица - участники «Зарплатных проектов», в т.ч. работники предприятий, прошедших аккредитациюфизические лица -работники предприятий, прошедших аккредитацию физические лица, не относящиеся к категориям 1-3После того как выбрана кредитная программа, заемщик заполняет заявление - анкету, она регистрируется кредитным работником в журнале учета заявлений, на Заявлении-анкете проставляются дата регистрации и регистрационный номер. Кредитный работник производит проверку представленных Заемщиком и Поручителем документов и сведений, указанных в Заявлении-анкете.Рассмотрим этапы получения кредита заемщиком от момента обращения в Банк, до окончательного получения кредита (рисунок 4).Шаг 1Заполнить Заявление- анкету, собрать необходимые документы.Шаг 2Обратиться с пакетом документов в филиал Банка ВТБ24Шаг 3Дождаться решения Банка о предоставлении кредита.Шаг 4Собрать необходимый пакет документов по интересующему объекту недвижимости.Шаг 5Подписать кредитный договор и договоры обеспечения, застраховать предметы залога.Шаг 6Получить кредит и стать полноправным собственником объекта недвижимости.Рисунок 4 - Этапы получения кредитаДалее происходит проверка кредитной истории заемщика и поручителя. При проверке сведений кредитный работник:Выясняет с помощью базы данных по заемщикам - физическим лицам и запросов в другие филиалы банка, предоставившие кредиты, кредитную историю заемщика, поручителя, размер задолженности по ранее полученным ими кредитам, предоставленным поручительствам. Проверка заемщика по методу скоринг. Скоринг - механизм оценки заемщика на основе анализа определенных его качеств (пол, возраст, доход, место работы, стаж). Скоринговая оценка клиента происходит в автоматическом режиме (за исключением ситуации, когда для вынесения решения требуется уточнение информации). После заведения заявки в программное обеспечение банка решение будет принято системой в течение 1-10 минут (таблица 8).Таблица 8 – Пример скоринговой картыПоказательЗначениеБаллВозраст18—20  лет1521—253426—305531—359036—5011451—6097>60  лет15Семейное  положениеХолост  (не  замужем)87Женат  (замужем)115Женат  (замужем),  но  живут  раздельно30В  разводе70Вдовец  (вдова)65Наличие  детейНет  детей87Один64Два52Три14Более  трех4Сфера  деятельностиГосслужба93Коммерческая  структура124Пенсионер19Другие47КвалификацияНет  квалификации3Обслуживающий  персонал17Специалист72Служащий83Руководитель122Стаж  работыДо  одного  года6До  двух  лет28До  трех  лет51До  пяти  лет62Более  пяти  лет89Среднемесячный  доход<  5000  рублей95000—15000  рублей5716000—25000  рублей9426000 - 40000  рублей140>  40000  рублей198Наличие  домашнего  телефонаЕсть36Отсутствует7Наличие  автомобиля  (марка)Нет  автомобиля70Отечественная,  старая7Отечественная,  новая53Иномарка,  старая60Иномарка,  новая115 В процессе рассмотрения заявки делается автоматический запрос в БКИ и анализируется платежеспособность клиента. По результатам комплексной оценки кредитоспособности заемщика выносится решение по поданной заявке.