Особенности организации ипотечного кредита

Ипотечный рынок во всем мире работает по двум направлениям: выдача кредитов и их рефинансирование. Уникальность этого рынка заключается в том, что он является связующим звеном между двумя огромными экономически важными сегментами: рынком недвижимости и финансовым рынком. На сегодняшний день в мировой практике существует множество инструментов ипотечного кредитования, а также несколько механизмов, с помощью которых кредитные учреждения рефинансируют выданные средства, например: выпуск ипотечных ценных бумаг, создание ипотечных паевых инвестиционных фондов или их аналогов, перепродажа пулов закладных. ...

Введение ………………………………………………………………….3
1. Ипотека и ее значение …………………………………………………….5
1.1. История развития ипотечного кредитования ………………………….5
1.2. Система рынка ипотечного кредитования ………………………….8
2. Анализ развития ипотечного кредитования ………………………...12
2.1. Оценка условий ипотечного кредитования ………………………...12
2.2. Объем выдачи ипотечного кредитования ………………………...19
Заключение ………………………………………………………………...29
Библиографический список …………………………………………….32
Приложения ………………………………………………………………...34

В основе кредитных отношений лежит возвратность кредита. В кредитной сделке участвуют два субъекта – кредитор и заемщик. Механизм организации возврата кредита учитывает роль каждого из них в осуществлении этого процесса. Организатором кредитного процесса является кредитор. Чтобы защитить свои интересы, он выбирает такую сферу вложения средств и такие размеры ссуды, которые создали бы предпосылки для ее своевременного и полного возврата.
Одной из наиболее серьезных проблем, с которыми сталкиваются коммерческие банки, является риск непогашения кредитов. Банки, естественно, стремятся минимизировать этот риск с помощью различных способов обеспечения возврата банковских ссуд.
Обеспечение – это виды и формы гарантированных обязательств заемщика перед кредитором (банком) по возвращению кредита в случае его возможного невозврата заемщиком.

Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита. Не менее важным условием ипотеки является порядок расчета платежей - от этого будет зависеть конечная сумма, которую заемщик отдаст ипотечному банку за свое новое жилье.При ипотеке валюта кредита может быть как национальной, так и иностранной. Какой из них отдать предпочтение, каждый заемщик решает для себя сам.Получение ипотечного кредита связано с дополнительными расходами. Величина этих расходов может достигать 10% первоначального взноса. Таким образом, сумма накоплений заемщика не может целиком стать первоначальным взносом, а должна бытьуменьшена на величину дополнительных расходов во избежание неприятных сюрпризов.Банк, работающий с ипотекой, может потребовать от заемщика подтверждения доходов при этом перечень доходов, принимаемых во внимание, и форма их подтверждения у каждого банка свои. Некоторые ипотечные банки требуют наличия определенного трудового стажа и поручителей. Кроме того, банки-кредиторы выдвигают особые требования к ипотечному жилью, которое предполагается приобрести на кредитные средства.Отсутствие регистрации в месте, где предполагается получить ипотечный кредит и приобрести жилье, может повлиять на возможность получения ипотеки, так же как и гражданство, если оно не российское.Право собственности на ипотечное жилье переходит к заемщику ипотечного кредита в момент оформления сделки купли-продажи недвижимости, но существует ряд ограничений на это право, связанных с ипотекой жилья.Особые условия кредитования существуют для молодежной ипотеки.Интересы детей в процессе купли-продажи жилья накладывают некоторые ограничения и создают особые условия ипотечного кредитования. Ипотека и ребенок – отдельный вопрос для изучения.Если ипотека – не первый кредит, то положительная кредитная история заемщика может быть дополнительным преимуществом при получении ипотеки. Но если предыдущие кредиты еще не погашены, то это, конечно, уменьшает потенциально возможную сумму ипотечного кредита.Основные условия оформления ипотечного кредита, а также их особенности.  Ипотечные программы широко представлены более чем в 20 крупных банках, среди которых Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, РосБанк, Уралсиб Банк, Райффайзенбанк, Московский кредитный банк, Банк жилищного финансирования и многие другие. И хотя условия получения ипотеки могут отличаться от банка к банку,  обычно базовыми условиями выступают следующие:Возраст.Заемщику должно быть не менее 21 года на момент обращения и не более 60 лет на момент погашения планируемого последнего платежа. То есть если оформлять ипотеку на 20 лет, то заемщику должно быть не более 39 лет, даже если он планирует погасить кредит досрочно. Оптимальный возраст для получения ипотечного кредита от 25 до 40 лет.Трудовой стаж.Обычно банки ставят условием оформления ипотеки непрерывный стаж на текущем месте работы не менее 6 месяцев. При этом оценивается также и общий стаж работы, отраженный в трудовой книжке или трудовых договорах. Хорошим показателем будет, если перерывы в стаже, связанные с изменением места работы, минимальны, а также нет резких смен сфер деятельности (из бухгалтерии в инженеры, затем в водители, потом в руководители).Уровень дохода и способ его подтверждения.Уровень дохода влияет на максимально доступную сумму ипотечного кредита, а способ подтверждения («белый» или «серый») влияет на процентную ставку. При прочих равных параметрах кредита условия получения ипотеки при «белой» зарплате (полностью подтвержденной справкой из бухгалтерии работодателя по форме 2-НДФЛ) выгоднее, чем при «серой». Важно отметить, что оценивается не только уровень дохода данного заемщика на данном рабочем месте, но и общий уровень зарплат для данной вакансии. Другими словами, если заявленный заемщиком доход гораздо выше среднего уровня зарплат для данного рабочего места, то это может  быть учтено при андеррайтинге заемщика, и сумма кредита может быть скорректирована.Первоначальный взнос.Первоначальный взнос - это собственные средства заемщика, которые он вкладывает в покупку квартиры по ипотеке. Наличие первоначального взноса - обязательное условие для любой ипотечной программы. Минимальный первоначальный взнос составляет 10% от стоимости квартиры. Стандартный первоначальный взнос - 30%. Первоначальный взнос можно использовать также от продажи квартиры, в таком случае можно провести цепочку продаж с одновременной продажей старой квартиры и покупки новой с доплатой по ипотеке. Большинство банков пропускают такие альтернативные сделки.Процентная ставка.Процентная ставка может варьироваться в диапазоне от 9 до 17% годовых. Она может зависеть от способа подтверждения дохода (выше при «сером» доходе), валюты кредита (ипотека в рублях дороже), сроке кредитования (чем длительней кредит, тем выше ставка), размера первоначального взноса (чем больше взнос, тем ниже ставка), типа процентной ставки (фиксированная ставка  дороже плавающей на 1-2%).Валюта кредита.Ипотечный кредит можно оформить в рублях, долларах и евро. Валютные кредиты обходятся в среднем на 1-2% годовых дешевле, чем рублевые. Однако потери при конвертации валюты в рубли (при покупке квартиры) и рублей в валюту (при оплате ежемесячных платежей) могут существенно снивелировать эту выгоду. А риск резкого изменения курса валют может привести к убыткам.Срок кредита.Минимальный срок получения ипотеки 5 лет, максимальный – 30 лет. Стандартные сроки для ипотеки составляют 10, 15, 20, 25 лет. Практически все банки дают возможность гасить кредит досрочно, но даже если заемщик предполагает рассчитаться по кредиту раньше, срок кредита остается стандартным на выбор клиента.Брачные отношения.Супруг или супруга заемщика становятся созаемщиком по кредиту, а в некоторых случаях могут выступать в качестве поручителя. Это позволяет учитывать совокупный доход супругов и рассчитывать максимальный размер кредита исходя из суммарной зарплаты. Еще одна тонкость получения ипотеки для супругов заключается в том, что квартира, приобретенная в браке, становится собственностью обоих супругов, на кого бы из них она не была оформлена. Иногда условием получения ипотеки для супругов становится обязательно участие в сделке обоих супругов.Страхование.Обязательным условием оформления ипотечного кредита является страхование. Три вида страхования при получении ипотеки это:Страхование жизни и трудоспособности заемщика. В случае смерти заемщика или утраты трудоспособности и как следствие возможности погашать кредит страховая компания перечисляет остаток долга банку и квартира выходит из под залога. Очень нужный и важный вид страхования, особенно для долгосрочных кредитов.Страхование объекта залога. Страхование квартиры от катаклизмов в виде потопа, пожара, разрушения дома и т.д.  Такое страхование позволяет быть банку быть уверенным, что объект залога не потеряет существенно в цене в результате эго эксплуатации заемщиком.Страхование титула. Страхование права собственности заемщика на квартиру на тот случай, если по иску третьих лиц оно будет оспорено и договор купли-продажи будет принудительно расторгнут.Некоторые банки готовы отменить дорогостоящее страхование жизни и трудоспособности заемщика, однако за эту экономию придется заплатить увеличением процентной ставки на 1-2%.Прописка заемщика, как правило, не имеет значения. Главное - это наличие гражданства РФ.  Высшее образование заемщика в большинстве банков является если не обязательным, то крайне желательным. Конечно, все эти условия получения ипотеки вряд ли можно назвать весьма лояльными по отношению к заемщику. Однако за возможность жить в собственной квартире многие готовы вписаться в условия получения ипотеки, а также взять на себя кредитные обязательства, обеспеченные собственным жильем на срок до 30 лет.Рассмотрим условия выдачи ипотечного кредита на примере трех банков в Республике ХакасияБанкСбербанкБанк МосквыРоссельхозБанкВозрастОт 21— для женщин — от 21 до 55 лет;— для мужчин — от 21 до 60 лет21Трудовой стажне менее 6 месяцев на текущем месте работы и не менее 1 года общего стажа за последние 5 летна последнем месте работы — не менее 3 месяцев, общий трудовой стаж не менее 1 годане менее 6 месяцев на текущем месте работыУровень дохода и способ его подтверждения.Кредит может быть предоставлен без подтверждения дохода и занятости2-НДФЛ либо справка по форме Банка. Для зарплатных клиентов - выписка по счету зарплатной карты, оформленному на имя клиента.2-НДФЛ либо справка по форме Банка.Первоначальный взносОт 20%От 20%- не менее 30% при приобретении апартаментов- не менее 20% при приобретении квартиры на первичном рынке (новостройка)- не менее 15% от стоимости приобретения/строительства объекта недвижимости% ставка12.51413,5Валюта кредитаРублиРублиРублиСрок кредитаДо 30 летДо 50 летДо 30 летБрачные отношенияСозаемщиками по кредиту может выступать не более 3-х физических лиц, доход которых учитывается при расчете максимального размера кредита.Супруг(а) Титульного созаемщика является созаемщиком в обязательном порядке вне зависимости от его(ее) платежеспособности и возрастаЕсли Заемщик состоит в браке:Супруг(а) может выступать в качестве солидарного Созаемщика по Кредитному договору и его (ее) доход учитывается при расчете суммы кредита;Супруг(а) Заемщика может выступать в качестве Солидарного Заемщика по кредитному договору, но его (ее) доход не учитывается при расчете суммы кредита, если чистый среднемесячный доход Заемщика (за вычетом всех обязательных платежей) при расчете платежеспособности достаточен для выдачи необходимого размера кредита, либо супруг(-а) Заемщика не соответствует требованиям, предъявляемым Банком к Заемщикам (за исключением требований, применяемых к гражданству Заемщиков/Созаемщиков/Поручителей);Если супруг(а) Заемщика не является солидарным Заемщиком, и между ними не заключен брачный договор, предусматривающий раздельный режим супругов на предмет залога, то такой супруг(а) Заемщика должен(а) предоставить перед ипотечной сделкой нотариально удостоверенное согласие на заключение кредитного договора и договора, влекущего возникновение залога приобретаемого или иного жилого помещения в пользу Банка.В качестве Созаемщиков по кредиту могут выступать физические лица в количестве не более 3-х человек, в том числе не состоящие в родственной связи с Заемщиком Супруг(а) Заемщика в обязательном порядке привлекается в качестве Созаемщика по кредитуСтрахованиеОбязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.Обязательное страхование передаваемого в залог имущества от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.- обязательное страхование имущества, принимаемого Банком в залог на весь срок кредита- добровольное страхование жизни и здоровья Заемщика/Созаемщиков (не является обязательным условием предоставления кредита и остается на усмотрение Заемщика/ Созаемщиков)Услуги по страхованию могут быть оплачены за счет кредитных средств2.2. Объем выдачи ипотечного кредитованияКоличество оформленных сделок по ипотечному кредитованию в 2015 году может снизиться вдвое, как полагает Сергей Моисеев, глава департамента финансовой стабильности Банка России. В следующем же году, по результатам опроса банков, ожидается повышение объема выдачи ипотеки на 10%.Со стороны государства были предприняты все меры для предотвращения кризиса в области строительства и ипотечного кредитования. Дмитрием Медведевым был подписан указ о выделении 20 млрд рублей из бюджета антикризисного фонда РФ, а так же была введена льготная ипотечная программа по приобретению жилья на первичном рынке.Следует отметить, что 22 января, до принятых правительством мер, глава ВТБ24 Михаил Задорнов прогнозировал снижение объема выдачи ипотеки в текущем году в два с половиной раза.Январь этого года уже показал понижение на 10% по отношению к этому же периоду 2014 г., а по итогам первых 3-х месяцев 2015 г. снижение достигло 35%.По данным Росреестра, число ипотечных сделок в России в первом полугодии 2015 года снизилось на 20,6%. При этом объем выданных кредитов за этот период упал на 40,1%, то есть серьезно сократилась сумма ипотечного кредита. В данный момент эксперты высказывают мнение, что ипотечное кредитование начинает меняться. Ужесточаются требования к потенциальным заемщикам, вследствие чего кредиты будут выдавать меньшему количеству людей, чем в прошлом году.И в тоже время представители Центробанка говорят об ухудшении кредитного портфеля населения из-за снижения дохода, просрочек по кредиту и т.д.Не помогло и постепенное снижение ключевой ставки, для того чтобы жители РФ охотней брали ипотечный кредит. Цифры говорят, что за период в полгода россияне по всей стране подали меньшее количество заявок, чем, не просто в прошлом году, а прошлом полугодии. Социальные программы, медленное понижение ЦБ процентной ставки: не улучшило текущее положение дел. Можно провести четкую параллель между периодом январь-июль 2014 г. и этим годом — падение составляет уже 40%. Усредненная кредитная сумма также рухнула с 1,73 млн руб до 1, 64 млн.Число ипотечных сделок в России в первом полугодии 2015 года снизилось на 20,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, следует из данных Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). По их данным, с января по июнь 2015 года количество зарегистрированных ипотечных договоров на покупку любого жилья составило 533 тысяч штук, тогда как в первом полугодии предыдущего года договоров было составлено 671,1 тысяч штук.Общий объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам банками, в первом полугодии упал куда больше. По данным ЦБ РФ, этот показатель составил 460,7 млрд руб., что на 40,1% меньше, чем за аналогичный период 2014 года. «Соответственно, снижение объемов выданных ипотечных кредитов в рублевом эквиваленте более существенно, чем сокращение количества выданных ипотечных кредитов в штуках», — отмечает генеральный директор «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. Очевидно, что в кризис крупные сделки откладываются, люди стараются более адекватно оценивать свои возможности и не делают слишком долгосрочных прогнозов на свое будущее, будучи более осторожными, привлекая кредиты на меньшие суммы либо вовсе отказываясь от них.Серьезное сокращение средней суммы сделки подтверждают данные из других источников. По информации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), средняя сумма выданных рублевых ипотечных кредитов в России снизилась с 1,73 млн руб. в первом полугодии 2014 года до 1,6 млн руб. в первом полугодии 2015-го.До начала действия госпрограммы падение объема ипотечных кредитов было совсем катастрофичным. После поднятия ключевой ставки в свою очередь выросли кредитные ставки, и рынок практически остановился в первом квартале 2015 года доля ипотечных сделок (в штуках) в среднем по рынку Москвы и области снизилась до 19% против более 50%, на котором она держалась в 2014 году, — Начиная с марта рынок начал восстанавливаться, постепенно достигнув прежнего уровня в 50%».Сопоставимо упали доли ипотечных сделок у крупнейших публичных девелоперов жилья. В первом квартале 2015 года на ипотечные сделки из общего объема проданных квартир ГК «ПИК» пришлось 25,3% против 37,2% в первом квартале 2014-го. Во втором квартале их доля уже достигла 39,4% против 36,8% годом ранее. У группы «Эталон» доля ипотечных сделок в первом квартале снизилась до 11% против 17% в первом квартале 2014-го, а во втором квартале 2015-го составила 20% (23% в 2014-м).Во втором полугодии экономика России продолжит сокращаться и это отразится на объеме ипотечного кредитования. «Объем ипотечного кредитования по итогам 2015-го сократится минимум на 50%».Ожидания в ВТБ24 чуть лучше. С 1 января по 1 августа 2015 года банк выдал ипотечных кредитов на сумму 87,1 млрд руб., что составляет около 50% от аналогичного показателя 2014 года, рассказали в пресс-службе банка. «Для сравнения: в 2008–2009 годах такое снижение составило более 80%. - Мы не ожидаем ухудшения ситуации и прогнозируем объем ипотечной выдачи на уровне 60–65% от уровня 2014 года».Сейчас мы видим явный позитивный тренд: снижение ключевой ставки и вслед за ней снижающиеся банковские кредитные ставки. Если судить по этим данным, то может показаться, что ипотека выходит из пики и в ближайшем будущем выдачи снова должны начать расти. Однако экономика страны все еще не прошла дно кризиса, общая политическая напряженность ситуации со странами Европы и США оказывает негативное влияние на многие сферы экономики. По этому прогнозу, объем выданных ипотечных кредитов по итогам 2015 года снизится не более чем на 45–50% от объема прошлого года и составит меньше 1 трлн руб. против 1,8 трлн руб. в 2014 году.Что касается ситуации в Сибири, то тут лидером по объему выданных ипотечных кредитов стал Красноярский край - на его долю приходится 18,6 % от общего объема ипотечных кредитов, выданных в СФО. Второе место заняла Новосибирская область – 17,2 %, на третьем стоит Иркутская область – 14 %. Далее Кемеровская область – 12,9 %, Алтайский край – 9,7 %, Омская область –9,3 %, Томская область – 5,9 %, Забайкальский край – 4,8 %, Бурятия – 3,5 %, Хакасия – 2,4 %. Меньше всего ипотечные кредиты были выданы в Туве– 1,2 % и в Республике Алтай – 0,5 %.Значительный спад в этой сфере кредитования обусловлен резким повышением ключевой ставки Центробанка в декабре прошлого года – с 10,5 % до 17 %. Ставку 30 апреля снизили до 12,5 %, но она все равно выше, чем до декабря 2014 года. Банки вынуждены пересматривать политику выдачи новых кредитов и их проценты. Ряд банков даже отказался от работы в этом сегменте.Опасения потерять накопления в результате отзыва лицензии у банка или инфляции, заставили жителей Сибирского федерального округа выкупить большую долю площадей жилья эконом-класса, которые могли реализовываться в СФО в течение всего 2015 года, уже в декабре 2014 года.Президент «Секвойя Кредит Консолидейшн» Елена Докучаева: «Решение правительства запустить государственную программу субсидирования ипотечной ставки, а также вступление в силу закона, разрешающего использовать материнский капитал для первоначального взноса, может положительным образом отразиться на росте объемов выданных кредитов. Таким образом, объем выданных ипотечных кредитов в Сибирском федеральном округе по итогам года может составить 120 млрд руб. А возможное улучшение макроэкономической ситуации стране во втором полугодии приведет к снижению темпов роста просроченной задолженности».Напомним, что за весь 2014 год банки в Сибирском федеральном округе выдали населению на покупку жилья 187,219 млрд руб.Средний срок взятых ипотечных кредитов в СФО особых изменений он не претерпел: на сегодня он составляет 14,6 лет, в 2014 году - 14,06 лет.Средняя сумма - 1,4 млн руб, ниже прошлого года на 6,6 проц. Самая большая средняя сумма ипотечного займа в Республике Тыва - 1,8 млн руб. Это объясняется тем, что при достаточно высокой стоимости недвижимости (шестой результат в округе) и более низком уровне доходов населения заемщики берут ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом.