Курсовая работа по дисциплине «Экономическая оценка земельных ресурсов»

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
(МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ: Г. ПЕРМЬ), 2014г., УрГЭУ. Оценка "отлично"
...

Введение
Объект оценки
Земля как объект экономической оценки
Описание объекта оценки
Анализ факторов и условий, влияющих на стоимость земельного участка
Анализ показателей социально-экономического развития Пермского края
Анализ экономической ситуации в г. Перми
Анализ земельного рынка Пермского края и г. Перми
Определение рыночной стоимости земельного участка

Актуальность выбранной темы исследования заключается в том, что земля занимает уникальное и ключевое положение в экономической жизни общества, она является фактором производства. Являясь базовым ресурсом, земля является источником всех других благ. Также являясь объектом рыночных отношений, земля занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом. Также актуальность темы исследования обуславливается рядом обстоятельств:
во-первых, обострением проблем развития земельных отношений в условиях осуществляемых рыночных преобразований;
во-вторых, необходимостью совершенствования подходов к оценке земельных участков;

01.2011).Рис. 14 Динамика показателя «Плотность автомобильных дорог с твердым покрытием общего пользования» по России, Приволжскому федеральному округу и Пермскому краю (км дорог на 1000 кв.км) в 2000-2010 гг. и сравнение значений показателя по субъектам Приволжского федерального округа на 01.01.2011.Также о современных особенностях социально-экономического положения населения можно судить по изменению рейтинговых позиций Пермского края среди субъектов Российской Федерации (Приложение Б).Согласно составленного рейтинга социально-экономического положения субъектов Российской Федерации за 2012 и 2013 годы, Пермский край поднял свои показатели и вошел в первую десятку регионов. За 2013 год по сравнению с 2012 годом зарегистрирована положительная динамика по некоторым социально-экономическим показателям, например:- уровень младенческой смертности упал (в 2012 году – 8,5; в 2013 году – 8,4);- рост инвестиций в основной капитал на одного человека (в 2012году – 60,12 тыс. рублей на человека; в 2013 году – 71,61 тыс. рублей на человека);- рост объема производства товаров и услуг (в 2012 году 1267,49 млрд. руб., в 2013 году – 1302,85 млрд. руб.);- рост объема производства товаров и услуг на душу населения (в 2012 году – 481,35 тыс. руб., в 2013 году – 494,38 тыс. руб.);- рост объема консолидированного бюджета на 1 жителя (в 2012 году – 44,3 тыс. руб. на 1 человека, в 2013 году – 45,45 тыс. руб.). По большинству показателей, которые анализировались при составлении рейтинга, Пермский край занимает устойчивую высокую позицию, что свидетельствует об устойчивых фундаментальных предпосылках его социально-экономического развития.2.2 АНАЛИЗ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ В Г. ПЕРМИСовременная Пермь – крупный промышленный центр на востоке европейской части России и третий по площади после Москвы и Санкт-Петербурга город страны (799,68 кв. км). Пермь – один из крупнейших индустриальных центров страны. Ведущими отраслями экономики города являются машиностроение, нефтегазопереработка, электроэнергетика, химия и нефтехимия, пищевая промышленность, деревообработка и полиграфия.Пересечение трансконтинентальных автодорог, железнодорожных путей и воздушных линий делают Пермь значительным транспортным узлом и логистическим центром Урала.Экономика Перми традиционно характеризовалась развитым сектором тяжелой промышленности. Благодаря естественным богатствам недр промышленность региона представлена мощным комплексом предприятий основных отраслей промышленности: металлургия, машиностроение, нефтегазохимическая и горнодобывающая промышленность, переработка леса.Сегодня ведущее положение в производстве города занимают предприятия машиностроения и металлургии. Это завод «Машиностроитель», ЗАО «Новомет-Пермь», ОАО «Камкабель», ООО «Новомет-Сервис», ОАО «Пермская научно-производственная приборостроительная компания», Металлургический завод «Камасталь», ОАО «Морион», а также оборонные предприятия.Главные предприятиями сферы нефтегазопереработки – офисы дочерних предприятий компании «ЛУКОЙЛ», компании «Уралгазсервис» и «Пермрегионгаз». Нефтехимическая промышленность представлена расположенными в Перми ОАО «Камтекс-Химпром», ОАО «Минеральные удобрения», ЗАО «СИБУР-Химпром» и другими предприятиями, выпускающими удобрения, лакокрасочную продукцию и моющие средства.Свыше 60% площади края покрывают леса, на 70% состоящие из хвойных пород, наиболее востребованных в хозяйственном отношении. Лесные ресурсы делают Пермский край одной из ведущих баз лесопромышленной отрасли. В области деревообработки лидерами являются ОАО «Пермский домо-строительный комбинат», ОАО «Пиломатериалы «Красный Октябрь», ООО «Пермский картон». Крупнейшим полиграфическим предприятием общенационального значения является Пермская фабрика «Гознак».Пищевая промышленность представлена десятками предприятий, лидерами являются Пермские молочный и мясокомбинат, кондитерские фабрики – «Пермская» и филиал «Нестле Россия».Яркой особенностью города является развитая сеть проектных организаций, научно-исследовательских институтов, вузов. НИИ и проектно-внедренческие организации занимаются проведением комплексных исследований, изучением пород, нефти, воды, газов, проектированием и созданием новых технологий, материалов и конструкций. К наиболее крупным можно отнести Научный центр порошкового материаловедения, научно-исследовательский и проектный институт «Галургия», Уральский НИИ композиционных материалов, региональные отделения Российской Академии наук. Крупнейшей учебно-производственной базой региона является созданный в 1916 году Пермский государственный университет, сегодня активно сотрудничающий с европейскими и американскими образовательными центрами.По данным городского управления статистики, уровень жизни населения определяется следующими цифрами. Среднемесячная заработная плата сотрудников организаций свыше 15 человек (не относящихся к малому предпринимательству) в мае 2012 года составила 28780,5 рублей и по сравнению с тем же периодом 2011 года выросла на 17,8%.Лидерами по оплате труда среди предприятий города стали следующие отрасли: «Добыча полезных ископаемых» – 52800,0 р., «Финансовая деятельность» – 51895,1 р., «Производство нефтепродуктов» – 46185,1 р., замыкает список отрасль «Целлюлозно-бумажное производство, издательство и полиграфия» – 33091,7 р. Работники сферы образования в среднем получали 19257,8 р., здравоохранения – 21439,1 р.Согласно отчета главы администрации города Перми за 2013 год, состояние национальной экономики в 2013 году характеризовалось постепенным замедлением темпов роста. Экономика Перми, в целом, повторила национальные тренды и демонстрировала разнонаправленные тенденции изменения ключевых показателей.Так, оборот крупных и средних организаций составил 995,4 млрд. рублей, что на 2,6% выше уровня прошлого года.Объем инвестиций в основной капитал увеличился с 80,0 млрд. рублей до 90,8 млрд. руб.Розничный товарооборот увеличился с 281,6 млрд. руб. в 2012 году до 306,5 млрд. руб. в 2013 году.В то же время результативность финансовой деятельности предприятий и организаций снизилась на 1,8% до 120,9 млрд. руб.В целом, можно сказать, что, в том числе – за счет накопленного в посткризисные года запаса прочности, экономика Перми осталась стабильной и по-прежнему способна обеспечивать устойчивое функционирование бюджетной системы города и повышение благосостояния его граждан.По итогам 2013 года фонд оплаты труда по крупным и средним предприятиям города составил 118,7 млрд. рублей, увеличившись на 12,6% или на 13,2 млрд. руб. по сравнению с 2012 годом (таблица 1).Таблица 1. Вклад основных видов экономической деятельности в темп роста фонда оплаты трудаСреднемесячная заработная плата работников по крупным и средним предприятиям города за январь-декабрь 2013 года составила 33 108,6 руб. или 112,1% к январю-декабрю 2012 года. Реальная заработная плата (скорректированная на индекс потребительских цен) по итогам 2013 года составила 104,4% к уровню прошлого года (таблица 2).Таблица 2. Среднемесячная заработная плата по городу Перми по видам экономической деятельностиДифференциация отраслей с самой высокой (добыча полезных ископаемых) и с самой низкой заработной платой (производство целлюлозы, древесной массы, бумаги, картона и изделий из них) составила в 2013 году 4,6 раза, повторив аналогичный показатель 2012 и 2011 года.В бюджетной сфере прирост заработной платы в 2013 году был выше, чем в целом по городу. Вырос и удельный вес фонда оплаты труда в бюджетной сфере в совокупном фонде оплаты труда в экономике города. Так, если в 2012 году работники бюджетной сферы зарабатывали 15% от общего по городу фонда оплаты труда, то в 2013 году этот показатель увеличился до 16,7%.По среднемесячной заработной плате в 2013 году среди городов-аналогов как и в предыдущие годы, Пермь занимает 2 место после Екатеринбурга (рисунок 15).Рисунок 15. Среднемесячная заработная плата в 2012-2013 гг. тыс. рублейНе смотря на общее замедление роста экономики, показатель объема инвестиций в основной капитал по Перми продолжил демонстрировать уверенный рост и составил по итогам 2013 года 90,8 млрд. рублей, превысив плановое значение целевого показателя на 15% и увеличившись по отношению к 2012 году на 10,8 млрд. рублей.Инвестиции в основной капитал в среднем на душу населения города Перми в 2013 году составили 89,5 тыс. рублей, что значительно выше среднекраевого уровня (71,6 тыс. руб.) (рисунок 16).Рисунок 16. Инвестиции в основной капитал на душу населения города Перми в 2008-2013 гг., тыс. руб.Среди городов-аналогов по объему инвестиций в основной капитал на душу населения Пермь занимает 2 место, уступая лишь Казани, превосходя Екатеринбург, Челябинск и Нижний Новгород (рисунок 17).Рисунок 17. Инвестиции в основной капитал на душу населения в 2013 году2013 год характеризовался постепенным восстановительным ростом строительной отрасли города Перми.Объем вводимого жилья вырос по сравнению с предыдущим годом на 13% (рисунок 18).Рисунок 18. Динамика ввода жилья в городе Перми в 2000-2013 гг.За январь-декабрь 2013 года на территории города Перми предприятиями и организациями всех форм собственности, а также индивидуальными застройщиками построено 7 288 квартир общей площадью 522,4 тыс. кВ. метров. Без учета индивидуальных застройщиков объемы жилищного строительства выросли в 2013 году на 0,6%. В соответствии с законом Пермского края от 01.12.2011 №871 «О бесплатном предоставлении земельных участков многодетным семьям в Пермском крае» в 2013 году многодетным семьям города Перми предоставлено 930 земельных участков, что почти в 2,5 раза выше планового показателя.Общий объем доходов бюджета города Перми по итогам 2013 года составил 23,5 млрд. рублей, что на 5,4% выше уровня прошлого года. Среди центров субъектов Федерации Приволжского федерального округа по объему поступлений доходов в бюджет город Пермь занял 1 место (рисунок 19).Рисунок 19. Топ-10 городов – Центров субъектов Российской Федерации Приволжского федерального округа по поступлению доходов в бюджет городаПо плановым показателям общего объема доходов бюджета на 2014 год Пермь заняла 1 место с показателем 23,0 млрд. рублей, опередив Нижний Новгород (21,3 млрд.руб.) и Самару (19,3 млрд. руб.).В результате проведения количественного и качественного анализа и оценки социально-экономического развития Перми за последние годы был выявлен целый ряд тенденций. Данные тенденции во многом отражают общие для всех российских городов процессы, происходившие в рассматриваемый период. В то же время по ряду процессов развитие Перми отличалось от других городов России, в том числе и от сопоставимых городов – потенциальных конкурентов Перми. Современная социально-экономическая ситуация в городе Перми характеризуется:1) Невысокими, но стабильными темпами роста экономики, инвестиционной деятельности. 2) Стабильными темпами роста жилищного строительства.3) Устойчивыми темпами роста реальной заработной платы.4) За рассматриваемый период структура промышленности Перми существенно трансформировалась. По общим показателям производства лидирующие позиции от доминировавшего в прошлые годы машиностроения перешли к топливному (нефтегазовому) сектору.5) В последние годы на фоне большинства российских городов Пермь достаточно далеко продвинулась в организации системы регулирования землепользования и застройки с целью защиты прав правообладателей недвижимости.6) За рассматриваемый период Пермь сократила отставание от региональных столиц городов-конкурентов в обеспечении населения жильем, однако отставание все еще сохраняется. В соответствии с вышеперечисленным, основное внимание будет уделяться привлечению инвестиций и улучшению инвестиционного климата в городе, повышению эффективности работы и прибыльности градообразующих предприятий, управлению земельными ресурсами и имуществом, а также повышению эффективности взаимодействия исполнительных органов власти города Перми и гражданского общества. В частности предполагается реализация Программы социально-экономического развития Пермского края, направленной на обеспечение комплексного и сбалансированного развития Пермского края, повышение его конкурентоспособности, рост качества жизни населения, формирование безопасной социальной среды, перевод экономики на инновационный путь развития.3. АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА ПЕРМСКОГО КРАЯ И Г. ПЕРМИ Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. На сегодняшний день рынок земли в Пермском крае, как и в целом по стране, является более закрытым по сравнению с другими секторами рынка недвижимости.Рынок земельных участков Перми и Пермского края отличается большой изменчивостью ценовых показателей. Основными ценообразующими факторами на данном рынке являются: категория и вид разрешенного использования участка, местоположение, обеспеченность инженерными коммуникациями, транспортная доступность, площадь и т.д.Важно понимать, что в рыночном обороте находятся участки не всех категорий и видов использования. Особенностью рынка земли являются ограничения, которые накладываются государством на приобретение и (или) использование права собственности на землю как специфического товара, эксплуатация которого подчинена не только требованиям частного, но и общественного блага. По действующему законодательству, сделки с землей возможны из состава земель сельскохозяйственного назначения и земель поселений, куда входят территории городов, сельских населенных пунктов, деревень. Возможен также оборот земель промышленности. Участки лесного фонда, земли обороны и им подобные земли, находящиеся в федеральной собственности, или изъяты из оборота, или ограничены в обороте и не подлежат отчуждению.В структуре предложения земельного рынка Пермского края можно выделить следующие участки в зависимости от видов разрешенного использования:- земли под строительство многоквартирных жилых домов;- земли под строительство объектов коммерческой недвижимости (торгово-офисного и административного назначения);- земли под промышленную застройку (включают: земли под строительство объектов коммунального назначения и земли промышленного назначения);- земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);- земли личных подсобных хозяйств (ЛПХ);- земли садоводства;- земли сельскохозяйственного производства;- земли крестьянско-фермерских хозяйств (ввиду малой численности предложений не выделяются отдельно в структуре рынка);- земли под строительство баз отдыха (ввиду малой численности предложений не выделяются отдельно в структуре рынка).К концу 2-го квартала 2014 года сложилась следующая структура предложения участков в зависимости от видов использования земельных участков (рисунок 20):Рисунок 20. Структура предложения Пермского земельного рынка по видам использования участков, %, на 27.06.2014Ежемесячно на земельном рынке Пермского края выставляется на продажу порядка 1000 предложений: наблюдается возрастание их числа в весенне-летнем сезоне (до 1500 участков) и снижение в зимнем периоде (до 800 предложений). К концу 2-го квартала 2014 г. объём рынка земельных участков (предлагаемых к продаже на территории Пермского края) составил более тысячи трехсот предложений.На территории муниципальных образований края (если не рассматривать г.Пермь) на продажу выставляются участки четырех основных видов использования – ИЖС, ЛПХ, садоводство, сельхозугодия. Отмечаются единичные предложения участков под промышленную застройку, а также под многоэтажное строительство.Земельный рынок большинства муниципальных образований Пермского края не развит, на продажу выставляются единичные предложения, а на некоторых территориях предложения отсутствуют совсем.В течение 2-го квартала 2014 г. по большинству земельных участков цены предложения держатся на одном уровне, однако изменения в структуре предложения оказывают влияние на рост / снижение расчетных средних цен предложения.Средняя цена предложения земельных участков под многоэтажное строительство (по городу Перми) на конец 2-го квартала 2014 года составила 738,85 тыс. руб./сотку.В разрезе целевого назначения таких земельных участков цены варьируются:- средняя цена предложения на участки под строительство объектов многоквартирных жилых домов составила 678,02 тыс. руб.сотку.- средняя цена на участки под строительство объектов коммерческого назначения установилась на уровне 767 тыс. руб./сотку.В целом можно заметить, что на рассматриваемом подсегменте земельных участков наблюдается достаточно стабильная ситуация (рисунок 21).Рисунок 21. Динамика средних цен предложения земель под многоквартирное жилищное коммерческое строительство (г. Пермь), тыс. руб./сотку.В целом необходимо отметить, что диапазоны цен предложения участков под многоэтажное строительство как на территории г. Перми, так и на других территориях края, значительно варьируются (от минимального значения до максимального).На территории города Перми, а также в остальных городах края, наблюдает дефицит земельных участков под застройку. Практически нет площадок под строительство без обременений, с хорошей пешеходной и транспортной доступностью, а также обеспеченностью инженерными коммуникациями. Это отражается как на развитии строительства жилья, так и коммерческой недвижимости. Среди участков, которые могут быть использованы под малоэтажное строительство, наибольший уровень цен предложения сохраняется за участками под ИЖС – 79,56 тыс./сотку. При этом отметим, что по итогам 2-го квартала 2014 года наиболее заметные колебания средней цены предложения наблюдались на участки под ИЖС, расположенные в городе Перми и в других муниципальных образованиях Пермского края.Далее по уровню средних цен предложения следуют участки под садоводство – 27,82 тыс. руб./сотку и участки под ЛПХ – 11,72 тыс. руб./сотку.Наименьшим уровнем цен характеризуется участки земельных участков под сельскохозяйственное производство – 2,15 тыс. руб./сотку (рисунок 22).Рисунок 22. Динамика средних цен предложения земель под малоэтажную застройку, тыс. руб./соткуПроведем более подробный анализ рынка земли по городу Перми и прилегающим районам. По итогам июля 2014 года на рынке земельных участков г. Перми зафиксировано увеличение средней цены за сотку относительно предыдущего месяца на 11,34%, цена составила 144,69 тыс.руб.Наиболее развит земельный рынок на территории г.Перми, Пермского и Добрянского районов. Участки, выставляемые на продажу на других территориях края, ежемесячно составляют порядка 20-25% в структуре предложения; среди них наибольшие удельные веса принадлежат территориям Кунгурского, Краснокамского, Нытвенского, Ильинского и Оханского районов.В районах средней удаленности (Добрянский, Краснокамский, Пермский) средняя цена составила 44,82 тыс. руб., что на 0,37% выше показателя предыдущего месяца. Отдаленные районы Пермского края за месяц упали в цене 12,57% (таблица 3).Таблица 3. Анализ рынка земельных участков по городу Перми и прилегающим районамРайонСредняя цена (июнь 2014)Средняя цена (июль 2014)ПриростДзержинский175,69158,40-9,84%Индустриальный99,7399,33-0,40%Кировский95,1284,39-11,28%Ленинский440,51407,75-7,44%Мотовилихинский137,98118,59-14,05%Орджоникидзовский102,5398,54-3,89%Свердловский131,62122,99-6,56%Черта города и прилегающие к городу районы129,96144,6911,34%Добрянский33,0634,785,22%Краснокамский74,9177,21307%Пермский48,1346,78-2,81%Районы средней удаленности44,6544,820,37%Отдаленные районы35,0530,65-12,57%Данный сегмент рынка отличается большой изменчивостью ценовых показателей. В июле цена одной сотки земельных участков расположенных в черте города и прилегающих к городу районах, составила в среднем от 84,39 тыс. руб. (Кировский) до 407,75 тыс. руб. (Ленинский район), в районах средней удаленности – от 34,78 тыс. руб./сот. (Добрянский район) до 77,21 тыс. руб./сот. (Краснокамский район).Максимально положительные и отрицательные изменения средней стоимости земельных участков  г. Перми и Пермского края в июле наблюдались в таких районах как Мотовилихинский (-14,05%) и Кировский (-11,28%).