Вход

Правовые аспекты оценки недвижимости

Рекомендуемая категория для самостоятельной подготовки:
Курсовая работа*
Код 249598
Дата создания 31 декабря 2015
Страниц 31
Мы сможем обработать ваш заказ (!) 29 марта в 18:00 [мск]
Файлы будут доступны для скачивания только после обработки заказа.
1 830руб.
КУПИТЬ

Описание

Работа выполнена на 5. ...

Содержание

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………… 3
1 Общая характеристика оценки недвижимости………………………………. 4
1.1 Основные понятия оценочной деятельности……………………………… 6
1.2 Факторы, определяющие рыночную стоимость недвижимости……… 9
1.3 Цели и задачи оценки недвижимости…………………………………………... 10
2 Оценка недвижимости…………………………………………………………… 12
2.1 Этапы оценки недвижимости…………………………………………………... 12
2.2 Федеральные стандарты оценки……………………………………………… 19
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………………. 30
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ…………………………………. 31

Введение

ВВЕДЕНИЕ
По мере становления рыночных отношений, мы по-новому начинаем понимать ценность объектов материального и нематериального мира. В условиях неопределенной рыночной среды измерение стоимости имущества приобретает намного более сложный характер, чем этот процесс имел место в командно-административной системе.
Сложности определения рыночной и других видов стоимостей повлекло за собой появление новой сферы профессиональных услуг- независимой оценки. В большинстве своем, приемы и методы оценки, применяемые российскими оценщиками, заимствованы из зарубежной практики. Оттуда же заимствованы и многие проблемы, связанные с регулированием оценочной деятельности. Так как оценка затрагивает многие имущественные интересы, права и обязанности участников делового оборота, данная деятельность регул ируется нормами права. Российская нормативно-правовая база по оценочной деятельности, несмотря на свой достаточно лаконичный характер, воспринимается большинством оценщиков достаточно поверхностно. Многие оценщики считают, что не достаточно тщательное регулирование многих нормативных вопросов является дозволением для отступления от качественного и достоверного определения стоимости.
Анализируя и изучая рынок недвижимости, необходимо грамотно оценивать объекты недвижимости, то есть совершать операции по определению стоимости имущества. А для этого нужна подробная законодательная база. На протяжении последних двух десятилетий законы и иные нормативные акты в области оценки недвижимости постоянно изменялись.
В курсовой работе рассмотрены подходы, методы и правовые аспекты оценки бизнеса.
Цель работы – исследовать основные направления оценки предприятия. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
• изучить цели оценочной деятельности применительно к недвижимости;
• определить факторы, определяющие рыночную стоимость недвижимости;
• рассмотреть этапы и стандарты оценки недвижимости.

Фрагмент работы для ознакомления

Однако выполнимость ее критериев в отдельных случаях является трудно доказуемой задачей.Специальная стоимость объекта оценки допускает самостоятельное установление оценщиком критериев ее определения. 2 Оценка недвижимостИ2.1 Этапы оценки недвижимостиДля определения рыночной стоимости недвижимости необходимо соблюдение последовательности действий при ее оценке. Последовательность действий определяется логикой процесса и включает следующие этапы:1. Постановка вопроса об оценке. На этом этапе определяется сам объект недвижимости, например, определяется адрес объекта и его размещение относительно этого адреса. Далее составляется полное описание объекта, с определением его границ. Кроме того, на этом этапе определяются права собственности на объект, и цель оценки недвижимости (например, для продажи или покупки, определении условий аренды или вклада в уставной капитал при совместном предпринимательстве);2.Отбор информации, необходимый для оценки недвижимости. На этом этапе собирается информация, которая касается непосредственно оцениваемого объекта, является достаточно свежей, конкретной, подтверждена личным осмотром объекта оценщиком или экспертом, сопоставима с данными о сходных объектах и соотносится с опытом оценщика. На данном этапе предусматривается возможность уточнения информации, если в процессе ее сбора были допущены искажения или отклонения от фактических значений;3. Анализ информации;4. Расчет стоимости объекта недвижимости с помощью различных методов, и выбор оптимальной величины стоимости;5. Составление отчета об определении стоимости. Отчет является материальным выражением работы оценщика, обоснованным мнением независимой стороны о реальной рыночной цене собственности. Возможно и то, что оценка стоимости, произведенная оценщиком, не совпадет с мнением собственника недвижимости.Методология оценки недвижимостиДоходный подход к оценке стоимости недвижимостиДоходный подход представляет собой технологию оценки стоимости объекта, исходя из того принципа, что его стоимость непосредственно связывается с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет оцениваемый объект. Иными словами, инвестор, приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние денежные средства, в обмен на право получать будущие доходы от сдачи ее в аренду и от последующей продажи.Оценка всех будущих доходов может быть осуществлена на основе двух основных методов:• либо с помощью метода прямой капитализации, • либо методом дисконтирования денежных потоков;Для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его доходности, в зависимости от конкретных обстоятельств, определяемых его характером, может быть применен как один из двух методов, так и оба метода.Метод прямой капитализации наиболее применим к тем объектам, которые характеризуются достаточно стабильными и предсказуемыми суммами доходов и расходов и, как следствие, - стабильными и предсказуемыми чистыми доходами.Метод дисконтирования денежных потоков наиболее применим к тем объектам, которые имеют нестабильные потоки доходов и расходов и, как следствие, - нестабильные чистые доходы.Выбор методов расчета при оценке недвижимости доходным подходом осуществляют, исходя из соображений, что метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов, а метод дисконтирования ПДС более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.Учитывая, что оцениваемые здания находятся состоянии пригодном к эксплуатации, учитывая также, что для сдачи их в аренду необходимо лишь время на поиск клиентуры и заключение договоров аренды, для оценки недвижимости с позиции доходности применим метод прямой капитализации. Метод капитализации позволяет оценить объект за один прямой шаг по формуле:V = NOI/R,где, NOI - чистый операционный доход год;R - коэффициент капитализации.Расчет стоимости оцениваемого объекта методом капитализации подразумевает следующую последовательность:1-й шаг: Анализ рыночных ставок арендной платы для объектов, аналогичных оцениваемому.2-й шаг: Расчет базовой величины арендной платы.3-й шаг: Определение потенциального валового дохода на основе рыночного уровня арендной платы.4-й шаг: Определение эффективного (действительного) валового дохода.5-й шаг: Определение величины операционных расходов при условии заключения чистых договоров аренды.6-й шаг: Расчет величины чистого операционного дохода.7-й шаг: Определение коэффициента капитализации.8-й шаг: Расчет стоимости объекта по вышеприведенной формуле.Для расчета базовой ставки арендной платы объекты сравнения отбираются на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств.Далее рассчитываются совокупные расходы и определяется чистый операционный доход.Коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения по формуле:R = I0 + D + Кр + Кр +Ку ,где, I0 - безрисковая ставка;D - норма возврата;Кл - компенсация за низкую ликвидность;Кр - компенсация за риск вложения в объекте недвижимости;Ку - компенсация за управление инвестициями.В итоге, стоимость, полученная методом прямой капитализации, рассчитывается как чистый операционный доход, деленный на ставку капитализации.Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимостиПри применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемым объектом. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:• изучение рынка и предложений на продажу тех объектов, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; • сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, любых условиях сделки; • подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения; • анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по объему передаваемых прав на оцениваемый объект, по времени продажи, по месторасположению, по физико-техническим характеристикам и условиям продажи; • корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом; • согласование скорректированных цен сопоставимых объектов продажи и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта; • корректировка цены продажи сравниваемого объекта (аналога) для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировке; • оценка точности полученного результата.Корректировка цен сопоставимых объектов производится путем внесения поправок в цены предложений сопоставимых объектов с целью приведения состояния сопоставимого объекта к состоянию объекта оценки.Поправки разделяются на процентные и денежные. Процентные поправки - это безразмерные коэффициенты, на которые умножается цена аналога. К процентным поправкам относятся:• Поправка на время совершения сделки; • Поправка на местоположение; • Поправка на качество; • Поправка на износ; • Поправка на размер.Денежные поправки разделяются на абсолютные и относительные. Денежные поправки - это конкретная сумма в денежных единицах, которая либо прибавляется, либо вычитается из цены сопоставимого объекта (аналога). Относительные денежные поправки зависят от размера объекта, абсолютные денежные поправки не зависят от размера объекта, а зависят от улучшений, присутствующих или отсутствующих в аналоге по сравнению с объектом оценки.Последовательность внесения поправок:• Необходимо для каждого из отобранных аналогов определить цену единицы сравнения; • Затем внести в стоимость единиц сравнения процентные поправки, кроме поправки на размер; • Затем внести в откорректированные цены единиц сравнения относительные денежные поправки; • Затем умножить откорректированные стоимости единиц сравнения аналогов на размер объекта оценки; • Последний шаг - внесение в откорректированные цены аналогов абсолютные денежные поправки.Затратный подход к оценке стоимости недвижимостиЗатратный подход представляет собой способ оценки имущества, базирующийся на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества с учетом всех видов износа.Данный подход реализует принцип замещения, основывающийся на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, и исходит из того, что инвестор не заплатит за нее большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичной по назначению и качеству недвижимости в обозримый период без существенных издержек.Затратный подход определяет стоимость путем установления затрат на приобретение земли и строительство нового имущественного объекта с эквивалентными характеристиками или затратами на приспособление старого объекта недвижимого имущества для аналогичного использования с учетом того, что затраты производятся одномоментно (без задержки).При осуществлении затратного подхода, для расчета стоимости зданий могут быть использованы следующие методы оценки:• индексный метод; • метод стоимости воспроизводства.Индексный метод оценки.При применении индексного метода оценки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости, остаточной стоимости или восстановительной стоимости) к современному уровню с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по соответствующей отрасли за соответствующий период.Возможно осуществление индексирования затрат, из которых склады¬вается себестоимость оцениваемого объекта. При этом используются ценовые индексы ресурсов. Если корректировалась не остаточная стоимость, а балансовая или восстановительная - тогда для определения остаточной стоимости из восстановительной стоимости вычитается суммарный износ.Расчет стоимости оцениваемого недвижимого имущества при использовании индексного метода в рамках затратного подхода осуществляется по формуле:S = Soст * Y,где S - стоимость объекта на дату оценки, рассчитанная по индексному методу;Soст - остаточная стоимость объекта оценки;Y - индекс, учитывающий темпы инфляции.Метод стоимости воспроизводства.Этот метод показывает оценку полной восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом износа, увеличенную на стоимость земельного участка.Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:определение стоимости приобретения свободного и имеющегося в распоряжении земельного участка с целью оптимального его использования; определение восстановительной стоимости зданий и сооружений; определение величины всех видов износа (физического, функционального и внешнего) зданий и сооружений; уменьшение восстановительной стоимости недвижимости на сумму всех видов износа для определения ее остаточной стоимости; определение стоимости объекта суммированием остаточной стоимости недвижимости и стоимости земли.Восстановительная стоимость имущества, представляющая собой стоимость воспроизводства копии имущества в ценах на дату оценки.Иначе говоря, это затраты на создание объекта недвижимости, полностью повторяющего объект оценки с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков.При определении восстановительной стоимости недвижимости использован метод сравнительной стоимости единицы, что представляет собой оценку имущества на основе единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества.Определение стоимости общестроительных работ по объектам недвижимости осуществляется на базе Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, Москва 1969 г., данных информационно-аналитического сборника "Индексы цен в строительстве", издаваемых «КО-ИНВЕСТ» - головного информационно-методического центра РОО. Указанные справочники подготовлены на материалах прошедших экспертизу Межрегионального научно-консультационного центра по ценообразованию в строительстве ЦНИИЭУС Госстроя России. Индексы пересчета цен использованы по данным Московского комитета государственной статистики (Госкомстат РФ).Подбор соответствующего показателя по сборнику производится в зависимости от назначения и конструкции оцениваемого объекта, материала фундамента, стен, перекрытия, колонн, каркаса, пола, этажности, наружной и внутренней отделки, наличия элементов инженерного оборудования и др.При условии совпадения технических характеристик стоимость единицы укрупненного измерителя оцениваемого объекта должна приниматься равной стоимости единицы укрупненного измерителя по сборнику для данного территориального пояса с учетом капитальности и климатического района.В случае расхождения технических характеристик вводятся поправки к восстановительной стоимости в порядке, указанном в соответствующих сборниках.Коэффициент корректировки стоимости оцениваемых зданий относительно стоимости зданий-аналогов рассчитывается на основе методики информационно-аналитического сборника "Индексы цен в строительстве", издаваемых «КО-ИНВЕСТ».Таким образом, стоимость воспроизводства оцениваемого здания рассчитывается по формуле:СПСВ = С69 х V х Кгр х К2008/1969 х П * КНДСгде, СПСВ - полная стоимость воспроизводства 1м3 инвентарного объекта в ценах на дату оценки;V - строительный объем, м3;С69 - восстановительная стоимость инвентарного объекта в уровне сметных норм и цен на 1.01.69г,Кгр - поправочный коэффициент для перехода к другим группам капитальности;К2008/69 - индекс цен на февраль 2008г. в строительстве по сравнению со сметными ценами 1969 г, (источник: квартальный бюллетень "КО-Инвест");П - прибыль предпринимателя;КНДС - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость (18%).Следующей процедурой затратного подхода является определение износа.Износ, в общем виде, можно представить, как снижение стоимости имущества под действием различных причин.Выделяют 3 вида износа:• Физический износ - результат, как естественного физического старения имущества, так и влияния на него эксплуатационных нагрузок и внешних неблагоприятных факторов.• Функциональный износ - представляет собой снижение стоимости имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному типу имущества.• Внешний (экономический) износ - представляет собой износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации. Для решения задачи настоящей оценки, внешний износ определяется, как снижение функциональной пригодности объекта оценки, вследствие влияния внешней экономической среды, что является неустранимым фактором для его собственника, землевладельца или арендатора.При проведении оценки объекта оценки в рамках затратного подхода, необходимо определить каждый из видов износа, и тем самым определить совокупный износ объекта оценки.Расчет совокупного износа объекта оценки производился по следующей формуле:Исов = 1 - ((1 - Ифиз) * (1 - Ифун) * (1 - Ивнш)),где Исов - совокупный износ объекта оценки;Ифиз - физический износ объекта оценки;Ифун - функциональный износ объекта оценки;Ивнш - внешний (экономический) износ объекта оценки.В итоге, восстановительная стоимость оцениваемого здания, скорректированная на все виды износа, с учетом стоимости земельного участка, приходящегося на оцениваемый объект, и будет стоимостью, полученной в результате расчетов методами затратного подхода.2.2 Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»I. Общие положения1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее соответственно - ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости.2. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1,ФСО № 2, ФСО № 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.3. Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.II. Объекты оценки4. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости. III. Общие требования к проведению оценки5. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.6. Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).7. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.IV. Задание на оценку8. Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО № 1информацию:состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.9. В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.V. Анализ рынка10. Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.11.

Список литературы

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Правовые основы оценки недвижимости [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.bestreferat.ru/referat-247151.html свободный. – Загл. с экрана. – Яз. рус.
2. Понятия (термины) оценочной деятельности [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://dom-khv.ucoz.ru/index/ponjatija_terminy_ocenochnoj_dejatelnosti/0-552 свободный. – Загл. с экрана. – Яз. рус.
3. История развития оценки недвижимости в России [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://2666777.ru/Информационные_статьи/?Istoriya_razvitiya_otsenki_nedvizhimosti_v_Rossii&view=140 свободный. – Загл. с экрана. – Яз. рус.
4. Закон РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://ozppss.ru/zakon_rf_ob_ocenochnoy_deyatelnost свободный. – Загл. с экрана. – Яз. рус.
5. Оценщик ру [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html свободный. – Загл. с экрана. – Яз. рус.
6. Портал услуг [Электронный ресурс] / Режим доступа: https://portal.rosreestr.ru свободный. – Загл. с экрана. – Яз. рус.
7. Сайт цифровых учебно-методических материалов [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://abc.vvsu.ru/Books/up_oczenkanedvish/page0001.asp свободный. – Загл. с экрана. – Яз. рус.
8. Библиофонд [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://bibliofond.ru/view.aspx?id=488715#1 свободный. – Загл. с экрана. – Яз. рус.
9. АПО [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.apoltd.ru/01.02.01/56.aspx свободный. – Загл. с экрана. – Яз. рус.
10. Бизнессвал [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://businessval.ru/adept/real-estate/basis/ свободный. – Загл. с экрана. – Яз. рус.
11. Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)" [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.labrate.ru/laws/2014_prikaz_mert_fso-7.htm#fso7 свободный. – Загл. с экрана. – Яз. рус.
Очень похожие работы
Пожалуйста, внимательно изучайте содержание и фрагменты работы. Деньги за приобретённые готовые работы по причине несоответствия данной работы вашим требованиям или её уникальности не возвращаются.
* Категория работы носит оценочный характер в соответствии с качественными и количественными параметрами предоставляемого материала. Данный материал ни целиком, ни любая из его частей не является готовым научным трудом, выпускной квалификационной работой, научным докладом или иной работой, предусмотренной государственной системой научной аттестации или необходимой для прохождения промежуточной или итоговой аттестации. Данный материал представляет собой субъективный результат обработки, структурирования и форматирования собранной его автором информации и предназначен, прежде всего, для использования в качестве источника для самостоятельной подготовки работы указанной тематики.
bmt: 0.00474
© Рефератбанк, 2002 - 2024