Финансы РФЭИ курсовая работа 2015г.

Курсовая работа по дисциплине " Финансы" на тему " Ипотечное кредитование в России" ...

-

-

В России также существует идея обратной ипотеки. Суть ее состоит в том, что банк дает один раз или порциями в течение длительного времени кредит на стоимость квартиры, находящейся в собственности пенсионера. Длительное время квартира находится в залоге у кредитора, и он получает ее после смерти гражданина. Основными препятствиями по развитию данного продукта являются:- огромный риск банков, т. к. деньги придется давать гражданам на 10, 20- или даже 30 лет — и срок совершенно неизвестен, а квартиру можно будет получить только после смерти собственника;- страх пенсионеров, они не готовы распоряжаться в данное время той- суммой, которую получат от банка за свою недвижимость; - юридические трудности, возникающие у банка при вступлении в- наследство. Несомненно, ипотека является наиболее эффективным и быстрым методом решения жилищной проблемы, но одновременно содержит большое количество недостатков. Основными проблемами недоступности ипотеки в России являются следующие факторы: - так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать более- 100%;- низкая платежеспособность населения. В РФ более 60% населения- нуждаются в улучшении жилищных условий, но лишь единицы из них могут самостоятельно приобрести жильё; - высокий размер первоначального взноса (авансовый платёж) при покупке- жилья посредством ипотеки; высокие процентные ставки по кредитам. Несмотря на недостатки ипотеки, необходимо выделить следующие достоинства ипотечного кредитования:- вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья,- возникает возможность сразу жить в новой квартире или доме. - безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права- собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности.- длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком- большими и, следовательно, не слишком обременительными для бюджета заемщика.- для определенных лиц могут существовать социальные ипотеки в регионе. Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотечного кредитования каждому предстоит самостоятельно. На сегодня в России выбор банков и их ипотечных программ достаточно широк. Таким образом, актуальность ипотеки объясняется тем, что она предоставляет возможность решить жилищный вопрос посредством получения долгосрочного кредита на приобретение жилья. Банки и компании предлагают различные программы ипотечного кредитования, причем их выбор достаточно широк. Целиком выплатить стоимость квартиры сразу могут только очень состоятельные люди. Здесь-то и приходит на помощь ипотека. Можно уже жить в квартире, еще выплачивая кредит с процентами, а не расходовать суммы на выплату аренды снимаемого жилья.1.2 Модели ипотечного кредитования. Мировой опыт в области ипотекиВ условиях становления кредитной системы России и построения собственной структуры ипотечного жилищного кредитования особенно важным представляется сопоставление российской и зарубежной банковской практики.Для формирования полноценной системы ипотечного жилищного кредитования необходимо разумно использовать накопленный зарубежными банками опыт предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. Слепо копировать банковские технологии не следует, прежде всего, из-за различия в экономических условиях.Однако сравнительный анализ различных моделей ипотечного жилищного кредитования, функционирующих за рубежом, позволит выявить наиболее приемлемые для современной России подходы к организации системы ипотечного жилищного кредитования.Каждая модель организации системы ипотечного жилищного кредитования включает в себя определенный набор основных элементов, характеристики которых различаются в зависимости от модели (Таблица 1).Таблица 1 Элементы основных моделей ипотечного жилищного кредитованияЭлементыМоделиусеченно-открытаярасширенная открытая(американская)Сбалансированная автономия (немецкая)Принцип функционированияРыночный (модель зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка страны)Ссудно-сберегательный (модель автономна)Объекты кредитованияГотовые и строящиеся дома и квартирыГотовые и строящиеся дома и квартиры для одной семьи, дома для нескольких семейГотовые и строящиеся дома и квартирыЭлементыМоделиИсточники привлечения кредитных ресурсовСобственные и заемные средства банков (депозитные счета, межбанковские кредиты)Ипотечные ценные бумаги, обращающиеся на вторичном рынке, а также собственные и заемные средства банков (депозитные счета, межбанковские кредиты и т.п.)Жилищные накопления и жилищные контрактные сбережения будущих заемщиков, а также собственные и заемные средства банковПродолжение Таблицы 1Основные кредиторыУниверсальные и ипотечные банкиИпотечные и сберегательные банкиКоммерческие, ипотечные банки, стройсберкассы, сберкассыПроанализировав основные модели, можно выделить следующие исходные принципы, которые применялись при формировании систем ипотечного кредитования за рубежом.1. Обеспечение защиты интересов как кредитора, так и должника в ипотечных отношениях. Выполнению этого условия служат страхование, специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество и т.д.2. Создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому потребителю. Для отдельных категорий населения разрабатываются льготные правила и нормы погашения ипотечного кредита.3. Создание условий приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке, так как именно за счет них формируется рынок жилья и происходит развитие других сегментов. Возможно объявление некоторых из них учреждениями, действующими при поддержке правительства: им предоставляются налоговые льготы и более свободные финансовые формы деятельности на рынке ценных бумаг.4. Активизация деятельности государства в ипотечных отношениях для контроля за деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Государство может проводить льготную налоговую политику в этой области, разрабатывать и реализовывать специальные программы, образовывать необходимые государственные органы.Рационально было бы руководствоваться общими началами построения системы ипотеки за рубежом, учитывая национальные особенности российского права.Когда говорят о развитии ипотеки в нашей стране, имеют в виду, как правило, снижение процентной ставки и первоначального взноса. Но, как видим, существует еще много путей развития кредитования. Банкиры, конечно, внимательно изучают западный опыт, и можно надеяться, что уже в ближайшие годы хотя бы некоторые из многочисленных кредитных продуктов появятся в нашей стране.Основными условиями реализации классических моделей ипотечного кредитования является стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения, и самое главное – активное участие государства как гаранта устойчивости всей системыотношений при ипотечных операциях.Жилищная сфера остается одной из наиболее проблемных областей российской экономики. В рыночных условиях основными источниками средств для приобретения жилья являются собственные средства граждан и ипотечные кредиты банков. Большая часть населения не обладает накоплениями для улучшения своих жилищных условий. Поэтому, ипотечное кредитование — это практически единственное в настоящий момент средство для решения средним классом своих насущных жизненных проблем.Ипотечное кредитование является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает положительное влияние на экономику страну в целом. Ипотечное кредитование стимулирует спрос на рынке недвижимости и строительства, что вызывает оживление в производстве строительных конструкций и материалов, происходит модернизация строительных мощностей. Наблюдается рост занятости населения в строительной сфере, что ведет к повышению благосостояния населения страны.Ипотечное кредитование имеет огромное значение для повышения стабильности функционирования банковской системы. Так как, кредиты, обеспеченные недвижимостью, являются менее рискованными по сравнению с другими кредитными операциями.2. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ2.1 Анализ основных показателей рынка ипотечного жилищного кредитования в 2015 г.За два месяца 2015 года объемы выдач ипотечных кредитов в рублях составили 149,6 млрд. руб., что меньше, чем в первые два месяца 2014 года (197,3 млрд. руб., на 24,1%). Выдачи кредитов не рухнули столь сильно как ожидалось - во многом из-за того, что банки выдавали ранее одобренные кредиты по прежним условиям (суммы на всех графиках показаны в млн. руб.) При этом в декабре 2014 года был показан рекордный за все время объем выдач ипотечных кредитов - 223 млрд. руб., что объясняется ажиотажным спросом на квартиры в условиях резкой девальвации рубля.Рисунок 2. Динамика объемов выдачи ипотечных кредитов в рубляхПри этом выдача валютных ипотечных кредитов ожидаемо рухнула вдвое - до 0,5 млрд. руб. с 1,0 млрд. руб. годом ранее (и более, чем в 10 раз - по сравнению с декабрем 2014 года - 191 млн. руб. в феврале 2015 года против 2,3 млрд. руб. в последний месяц 2014 года). Нужно отметить, что в январе 2015 года по России в целом было выдано 9 валютных кредитов, а в феврале - 5. Средняя сумма выданных кредитов - более полумиллиона долларов США, поэтому можно констатировать, что валютная ипотека для массового рынка окончательно умерла - вряд ли банки рискнут сейчас выдавать такие крупные суммы клиентам "с улицы".Рисунок 3. Динамика объемов выдачи ипотечных кредитов в инностранной валютеПроцентные ставки по выдаваемым кредитам выросли пока на 2 процентных пункта по сравнению с летом 2014 года (как по рублевым, так и по валютным кредитам). Отметим, что платеж по среднему московскому ипотечному кредиту (на 3,5 млн. руб. и 20 лет) при увеличении ставки с 12,2% до 14,4% вырастает с 39 до 45 тысяч рублей, на 15%. Также нужно помнить, что обязательное страхование и прочие комиссии по сделке добавляют от 0,5% до 1% годовых к эффективной ставке. С учетом реального снижения доходов населения и ужесточения требований банков к заемщикам, ипотека становится менее доступной.Рисунок 4. Динамика процентных ставок по ипотечным кредитамДоля просрочки, уверенно снижавшаяся с 2011 года из-за интенсивного роста ипотечных портфелей, пока стабилизировалась на уровне 1,4%. Причем по валютным кредитам просрочка составляет 13,2%, а по рублевым - 0,9%.Рисунок 5. Динамика портфеля ипотечных кредитов и доли просрочки.При этом сумма просрочки растет медленно и в основном объясняется переоценкой валютных кредитов. На 01.02.2015 просрочка по ипотечным кредитам превысила 50 млрд. руб. (снижение просроченной задолженности в валюте в декабре 2012 года объясняется, видимо, действия Сбербанка - рефинансированием валютных кредитов кризисного периода (после 2009 года) в рубли или продажей их части - просрочка по валютным кредитам снизилась на 5 млрд. руб., а по рублевым - выросла на 3,5 млрд. руб.)Рисунок 6. Динамика просроченной задолженность по ипотечным кредитамОбъявленная властями программа субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам способна обеспечить выдачи на сумму около 400 млрд. руб. при том, что за 2014 год объем выдач составил 1,8 трлн. руб. Банки, работающие по этой программе, в первую очередь, ВТБ и Сбербанк, отмечают ажиотажный спрос на ипотеку, однако без снижения общего уровня процентных ставок объемы выдач вряд ли повторят прошлый год (на данный момент ключевая ставка Банка России составляет 14%).2.2 Сравнительный анализ условий ипотечного кредитования банков России. Ни для кого не секрет, что жилищная проблема сегодня, несомненно, одна из наиболее острых социальных, а в конечном итоге и экономических проблем. По экспертным оценкам, около 40% населения страны в той или иной мере нуждается в улучшении жилищных условий, а по данным Международной ассоциации ипотечных фондов, более 10% семей в России стоят в очереди на улучшение жилищных условий. И в данной ситуации имеет немаловажное значение доступность ипотечного кредита для граждан нашей страны, а также выгодность условий ипотечного кредита в целом. В этом направлении за последние рынок ипотечного кредитования России сделал качественный рывок вперед. Так по данным Банка России среднерыночная ставка ипотечного кредита равна 12,1%, к примеру, в 2008 она была равна 14,8%. Также следует отметить и тот положительный факт, что ипотека стала более доступной для граждан, благодаря программам, которые практикуются некоторыми банками нашей страны, согласно условиям которых, гражданин России может получить ипотечный кредит только лишь по двум документам. Также и с сектором жилищного строительства все в порядке, к примеру, в 2013 году было построено 912,1 тыс. квартир общей площадью 69,4 млн.кв. метров. Благодаря вышеприведенным факторам рынок ипотечного кредитования развивается очень динамично. Суммарные ипотечные портфели на балансах банков продолжают расти, и составляют уже около 2,65 трлн. рублей. В период с начала 2013 года на начало 2014 года ипотечный портфель увеличился на 651 млрд. рублей, что составило 32,6% от объема портфеля по состоянию на 01.01.2013. Следовательно, растет и количество граждан, которые используют различные ипотечные продукты для решения своих жилищных вопросов и в связи с этим встает вопрос, где выгоднее всего брать ипотеку.Для того чтобы дать ответ на этот вопрос проведем анализ условий ипотечного жилищного кредитования 10 банков на рынке ипотеки в России и выявим условия каких банков являются наиболее выгодными.Таблица 2Анализ условий ипотечного жилищного кредитования банков России.№БанкСумма% ставкаПервоначальный взносСрок (лет)ВалютаСрок рассматривания (дни)Досрочное погашение1Банк Москвы1,100,000.00от 12,55От 1010Рубли РФ, доллары США, евроОт 3Возможно2Сбербанк1,100,000.00от 13От 1510Рубли РФ, От 2Возможно3ВТБ1,100,000.00от 12,5От 1010Рубли РФ, доллары США, евроОт 5Возможно4Газпромбанк1,100,000.00от 13,5От 1510Рубли РФ, доллары СШАОт 3Возможно5ДельтаКредит1,100,000.00от 12,75От 1010Рубли РФ, доллары СШАОт 2Возможно6Связь-Банк1,100,000.00От 12,65От 1010Рубли РФ, доллары США, евроОт 2Возможно7Открытие1,100,000.00От 12,75От 2010Рубли РФ, доллары США, евроОт 3Возможно8Росбанк1,100,000.00От 12,7От 2010Рубли РФ, доллары США, евроОт 3Возможно9Возраждение1,100,000.00От 13,5От 1510Рубли РФ, доллары США, евроОт 2Возможно10Уралсиб1,100,000.00От 12,5От 2010Рубли РФ, доллары США, евроОт 3ВозможноИз вышеприведенной таблицы следует, что выгоднее всего для потребителя на данный момент брать ипотечный кредит у Банка Москвы, Дельта Кредита и Связь-Банка т.к. именно у этих банков наиболее выгодные условия по ипотечным программам. 3. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК ПЕРСПЕКТИВНОЕ НАПРАВЛЕНИЕКРЕДИТОВАНИЯ РФ 3.1 Основные проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в РоссииРынок ипотечного кредитования был и остается одним из институтов, способствующих росту экономики и развитию общества. В этой связи, исследование проблем и перспектив развития данного рынка является особенно актуальным. Основные тенденции рынка ипотечного кредитования в России заключаются в следующем.В 2014 г. сократилось число кредитных организаций-участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования на 29 и составило 629 участников, при этом 534 из них предоставили в 2014 г. новые ипотечные жилищные кредиты, остальные осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов.Произошло увеличение доли ипотечных сделок в общем объеме сделок с жильем, она составила 26%, против 22 % годом ранее.Возросло количество выданных кредитов на 22,9% и их сумм (Таблица3- Приложение 1)Продолжается монополизация рынка ипотечного кредитования: только на 5 крупных банков — лидеров приходится 75,9% рынка в 2013 г., в 2014 г. этот показатель увеличился до 78,6% (Таблица 4 – Приложение 2) Ипотечные кредиты остаются по-прежнему одними из самых низкомаржинальных в активах кредитных организаций, тем не менее, занимают существенную долю в кредитных портфелях (Таблица 5)Таблица 5Доля ипотечных кредитов в общем портфеле кредитов, выдаваемых физическим лицам, %БАНКСбербанкВТБ 24ГазпромбанкДельта кредитУралСибРосбанкРайффайзенбанкДоля ипотечных кредитов в общем портфеле кредитов, выдаваемых физическим лицам, %393466100342524На рынке, практически прекратилась выдача кредитов в иностранной валюте: за 10 месяцев 2014 г. ипотечные кредиты в иностранной валюте составили 0,08% от общего количества выдаваемых кредитов, в 2013 году - менее 1%. Ранее этот показатель достигал 5%. Тенденция к снижению показателя произошла после кризиса 2008 г.Средневзвешенный за 2014 г. срок кредитования составил 15 лет, что на три месяца выше аналогичного показателя в предыдущем году.Доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам в 2013 г. сокращается, тогда как по потребительским кредитам, напротив, растет. В 2014 г. наблюдается рост просроченной кредиторской задолженности по обоим направлениям кредитования физических лиц. (Таблица 6 – Приложение 3) Поэтому кредитным организациям выгодно развивать ипотечное направление бизнеса, поскольку оно является высоконадежным.По состоянию на 1 января 2015 года по сравнению с 1 января 2014 года величина задолженности по ипотечным жилищным кредитам в рублях увеличилась, составив 3391,9 млрд руб. Удельный вес просроченной задолженности по ИЖК в рублях и иностранной валюте в общей сумме задолженности по ИЖК снизился до 0,9 %.