Место и роль сравнительного подхода в оценке имущества

уникальность 70% Защищал 2014 году. лучшая работа на курсе. оценка 5 . ...

Содержание дипломной работы
на тему: Место и роль сравнительного подхода в оценке имущества

Студента Малясова Дмитрия Сергеевича

Введение…………………………………………………………………………...4

1. Место и роль сравнительного подхода при оценке стоимости недвижимого имущества…………………………………………………………………………6
1.1. Понятие и сущность сравнительного подхода к оценке…………………………………………………………..6
1.2. Информационное обеспечение оценки недвижимости…………………………………………………10
1.3. Поправки, их виды и методы расчета……………………..21
2. Анализ методов сравнительного подхода при оценке стоимости недвижимого имущества……………………………………………..….23
2.1. Метод сравнительного анализа продаж…………………..23
2.2. Метод валового рентного мультипликатора……………..26
2.3. Метод общего коэффициента капитализации…………….29
3. Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом………………………………………………………………….30
3.1. Анализ состояние местного рынка недвижимости………..30
3.2. Описание объекта оценки и анализ его наилучшего использования………………………………………………..32
3.3. Расчет стоимости объекта оценки методами сравнительного подхода, анализ полученных расчетов и итоговое заключение о вероятной цене объекта.……………………...37
Заключение…………………………………………………………………….....46
Библиографический список……………………………………………………..49
Приложения……………………………………………………………………...58

Введение


Актуальность темы определена тем, что становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами имущества, в первую очередь недвижимого, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения).
Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Предметом исследования в настоящей работе является рынок недвижимости, на примере рынка недвижимости Тальменского района.
Объектом исследования является оценка домовладения на основании сравнительного подхода (называемого также рыночным).

Цель работы - анализ методологической основы и практики применения сравнительного (рыночного) подхода в оценке имущества. В соответствии с поставленной целью сформулированы следующие задачи работы:
1. Определение принципов сравнительного подхода и условий его применения;
2. Анализ практики использования сравнительного (рыночного) подхода в оценке имущества (включая определение и применение поправочных коэффициентов);
3. Характеристика основных преимуществ и недостатков сравнительного подхода, а также оценка возможностей его использования в управлении недвижимостью.
Работа состоит из введения, трёх глав, заключения и списка использованной литературы.
При написании дипломной работы был использован обширный библиографический материал: статьи, переводная литература, нормативно-правовые акты.

8. Наличие или отсутствие необходимых или желательных элементов сервиса, включая дополнительные компоненты, не относящиеся к недвижимости, может оказывать существенное влияние на цену сделки.8.1. Отсутствие или недостатки телефонных линий, центральной или местной системы отопления, системы газо-, водо - и энергоснабжения, канализационных систем приводит к снижению ценности объекта. При наличии этих недостатков у объекта – аналога цену сделки надлежит корректировать в сторону увеличения. Если эти недостатки присущи объекту оценки, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в сторону уменьшения. При наличии магистральных коммуникаций соответствующего профиля вблизи объекта величина корректировки определяется затратами на подключение к этим коммуникациям с учетом прибыли предпринимателя. При отсутствии магистральных коммуникаций корректировки определяются затратами на создание автономных систем обеспечения объекта ресурсами и удаления отходов (также с учетом прибыли предпринимателя).8.2. Для реализации большинства доходных функций весьма важным условием является наличие парковки для автотранспорта. При этом эталонным считается вариант, когда минимальное число парковочных мест не меньше максимально возможного. Любое отклонение от требования «эталона» приводит к необходимости соответствующей корректировки цены сделки.8.3. Наличие или отсутствие на объекте технических средств систем безопасности, а также договорных отношений с надежной службой безопасности оказывают влияние на сумму сделки. В этом случае корректировку цены сделки можно выполнить путем добавления (исключения) затрат на установку оборудования и поиск партнера из числа фирм, специализирующихся на обеспечении безопасности.8.4. Нередко в цену продажи объекта – аналога включаются предметы собственности, не являющиеся элементами объекта недвижимости: торговое или офисное оборудование, личное имущество собственника или управляющего. Иногда такого рода элементы оказываются в составе недвижимого имущества, являющегося объектом оценки. В таких случаях скорректированная цена сделки находится путем уменьшения цены или увеличения цены сделки с объектом-аналогом на расчет.Выделяют следующие единицы сравнения: 1. для земельного участка без улучшений используются удельные характеристики (удельные цены): 1.1. цена за единицу площади участка: квадратный метр — для участков под застройку в населенном пункте; «сотка» (сотня кв. м) — для участков под садоводство или индивидуальное жилищное строительство вне населенного пункта; гектар (десять тысяч кв. м) — для сельскохозяйственных и лесных угодий; 1.2. цена за единицу длины (погонный метр) границы участка вдоль «красной линии» (транспортной или пешеходной магистрали) — для объектов торгового, складского, производственного назначения, успешность бизнеса которых зависит от доступности объектов для посещения их покупателями и пользователями, для доставки и отправления грузов; 1.3. цена за участок площадью, стандартной для данного типа функционального использования; 2. для земельного участка с улучшениями в качестве удельной характеристики принимается удельная цена единицы измерения количества ценообразующего фактора для компонента собственности, вносящего наибольший вклад в стоимость всего объекта. Если стоимость строения заведомо больше стоимости земельного участка, то в качестве основной единицы сравнения для всего объекта используется удельная цена для строения: 2.1. цена за единицу полезной (арендной, общей) площади строения (кв. м); 2.2. цена за единицу объема строения; 2.3. цена за квартиру или комнату; 2.4. цена за один элемент объекта, приносящий доход (посадочное место в ресторане или театре, место или номер в гостинице).1.3 Поправки, их виды и методы расчетаРасчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентовРис 1. Виды корректировокПроцентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.Стоимостные поправки:а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках. Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.Последовательность внесения поправок:1.  Поправка на условия финансирования.2.  Поправка на особые условия продаж.3.  Поправка на время продажи.4.  Поправка на местоположение.5.  Поправка на физические характеристики.Анализ методов сравнительного подхода при оценке стоимости недвижимого имуществаМетод сравнительного анализа продажМетод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным. Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж. 1 – й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка не движимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно. 2 – й этап. Собирается и проверяется информация по объектам – аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект – аналог сравнивается с оцениваемым объектом. 3–й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов. 4 – й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов – аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях.Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Усредненный срок экспозиции в Алтайском крае для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий – от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой. Под зависимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения.Основные критерии выбора сопоставимых объектов – аналогов: 1) Переданные права собственности. Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. В первую очередь должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения. 2) Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки купли – продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется сделка, меняется. 3) Условия продажи и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. 4) Время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта - аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени. 5) Местоположение – необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, рас положенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости. Данный фактор учитывается при выборе аналогов и по этому фактору вносятся корректировка.2.2 Метод валового рентного мультипликатораВаловой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.Для применения данного метода необходимо:1)  оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;2)  определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;3)  умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.Метод валового рентного мультипликатора основывается на предположении, что существует прямая зависимость между рыночной стоимостью объекта недвижимости и  потенциальным рентным доходом, который может быть получен при сдаче этого объекта в аренду.Поэтому он используется для оценки стоимости объекта недвижимости, если в качестве исходных данных известна арендная ставка, по которой данный объект может быть сдан в аренду. Мультипликатор позволяет также решать обратную задачу: определять требуемую арендную ставку по известной стоимости объекта недвижимости. По технике оценки такой метод близок к методу прямой капитализации. Однако он имеет свои особенности.Валовой рентный мультипликатор не является индивидуальной характеристикой конкретного объекта недвижимости. Он не учитывает особенности объекта оценки,  а именно, оставшийся срок службы, уровень операционных расходов, характерных для данного объекта, ожидания рынка в отношении роста арендных ставок, финансовые условия сделки и т. п.Данный мультипликатор характеризует среднее соотношение между выручкой от сдачи в аренду и рыночной стоимостью объекта недвижимости, характерное для данного класса объектов или, точнее, для данного сегмента рынка. Поэтому валовый рентный мультипликатор может использоваться только как грубый метод оценки объекта недвижимости, близкий по смыслу к методам массовой оценки. В этом принципиальное отличие этого мультипликатора от коэффициента капитализации, который может существенно отличаться для двух подобных объектов, если эти объекты различаются, например, оставшимся сроком службы.Что касается мультипликатора валовых рентных платежей, то он представляет собой статистически устойчивый коэффициент, характеризующий отношение арендной ставки и цены продажи, и является лишь инструментом для перехода от арендной ставки к стоимости объекта и обратно: от стоимости объекта к требуемой арендной плате. При этом он не несет конкретного экономического смысла. Тем не менее, в условиях кризиса, когда традиционные методы доходного подхода столкнулись с принципиальными трудностями при их реализации, метод валового рентного мультипликатора может во многих случаях оказаться подходящим выходом, поскольку он опирается только на данные рынка и в меньшей степени требует предположений относительно будущих процессов на рынке. Источником информации для определения данного мультипликатора служат статистические данные, представленные парами значений: цена продажи и рыночная арендная ставка для каждого объекта, принадлежащего одному классу  объектов недвижимости. По смыслу мультипликатора рентных платежей для его расчета на основе статистических данных нужны значения цен продаж и арендных ставок, отнесенные к одним и тем же объектам. В этом случае определение мультипликатора валовых рентных платежей не вызывает трудностей. Однако на практике ситуация осложняется тем, что объект недвижимости либо продается, либо сдается в аренду. Существует несколько методов определения валового рентного мультипликатора:1) Прямой метод определения мультипликатора валовых рентных платежей. Прямой метод определения может использоваться в том случае, когда для интересуемого класса объектов оценки можно подобрать достаточное количество объектов, по которым имеются одновременно данные предложений по их продаже и сдаче их же в аренду. Такие данные обычно можно найти по объектам недвижимости, относящимся к развитому сегменту рынка2)Определение мультипликатора валовых рентных платежей на основе вариационного ряда. Имеющаяся информация позволяет сформировать две независимые выборки. Первая выборка образуется из цен продажи, вторая – из арендных ставок. Каждая из этих выборок обычно имеет значительный разброс, поскольку на цены продаж так же, как и на величину арендной ставки,  в значительной степени влияют многочисленные неконтролируемые факторы. В основе предлагаемой процедуры лежит следующее предположение: внешние факторы примерно одинаково влияют на цены продаж и на арендные ставки. Поэтому объектам недвижимости, находящимся в плохом районе, имеющим худшее состояние, соответствуют как низкие цены при продаже, так и низкие цены при сдаче в аренду. 2.3 Метод общего коэффициента капитализацииОбщий коэффициент капитализации – это основной коэффициент, используемый в методе капитализации дохода. Для его расчета производится тщательный отбор сопоставимых объектов со схожими с оцениваемыми объектами потоками доходов. Этот способ основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта к текущей стоимости путем деления ее на общий коэффициент капитализации.Метод общего коэффициента капитализации включает в себя несколько этапов.Подбор сопоставимых продаж в данном сегменте рынка недвижимости.Определяется общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене.Определяется вероятная цена продажи объекта как произведение чистого операционного дохода и коэффициента капитализации.Использование данного способа оценки объектов недвижимости позволяет исключить недостатки, присущие способу валового рентного мультипликатора, так как в данном способе отбираются сопоставимые объекты, характеризующиеся потоками доходов схожими по риску и продолжительности с потоками доходов оцениваемого объекта.Достоинства метода расчета общего коэффициента капитализации в простоте его применения и в том, что исходные используемые данные, отражают реальное состояние рынка. Недостаток этих методов: довольно трудно получить исходные данные о сопоставимых объектах, необходимых для расчетов.3.Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходомАнализ состояние местного рынка недвижимостиОдним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов.Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользовании. Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности.Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом.2013 год выдался относительно спокойным и стабильным для рынка жилой недвижимости в Тальменском районе. В целом стоимость одного квадратного метра снизилась, в среднем составляет 35000 рублей. Подобная ситуация сохраняется на местном рынке недвижимости в течение последнего года. Прогноз на 2014 год относительно рынка жилой недвижимости в Тальменском районе в целом имеет такую же картину, как и ситуация в предыдущем году.При этом есть незначительные изменения – квартиры в Тальменском районе купить можно дешевле, чем в некоторых других округах. На практике, сегодня именно цена за квадратный метр оказывает самое большое влияние на спрос, а не иные факторы. Самый большой спрос на данный момент на одноэтажное жилье в благоприятных в экологическом и социальном плане районах. Большинство сделок на рынке жилой недвижимости Тальменского района являются альтернативными, то есть, с привлечением средств от продажи другого жилья. На долю ипотечных сделок приходится порядка 30 процентов, что на самом деле очень небольшой показатель, особенно если сравнивать с другими районами.В целом же, объемы строительства жилья в ближайшие годы останутся на прежнем уровне, здесь, в отличие от рынков недвижимости других районов резких скачков ожидать не приходится. Также не приходится ожидать и резкого изменения спроса. Так что на ближайшие несколько лет с большой долей вероятности этот рынок останется стабильным и не будет подвержен резким изменениям.Рис. 2. Зависимость стоимости 1 кв. м. стоимости жилья от годаОписание объекта оценки и анализ его наилучшего использованияОбъектом оценки является жилой дом находящийся по адресу: Алтайский край, Тальменский район, станция Озёрки, улица 50 лет Октября, дом 25, квартира 2.Объект оценки расположен в Тальменском районе. Тальменский район Алтайского края расположен в северной части края. Район образован в1925 году. Площадь –  3,9 тысячи квадратных километров. Население – около 50 тысяч человек.Тальменский район является одним из крупнейших в Алтайском крае. Это уникальная территория. Выгодное географическое положение на стыке трех регионов, наличие развитой сети железнодорожных и автомобильных магистралей, развитая инфраструктура, богатая и красивая природа - все это позволяют району реально увеличивать свой экономический потенциал, динамично совершенствуя социальную сферу.Станция Озерки входит в состав Тальменского района. Станция была образована в 1920 году. Центром муниципального образования является Новоозерский сельский совет. Население составляет 5568 человек. В Озерках очень развита транспортная инфраструктура, в которую входят железнодорожный и автотранспорт, в чей состав входят легковые, грузовые автомобили и общественный транспорт. Ходит маршрутное такси Тальменка – Озерки. Железная дорога расположена в центре села, что очень удобно для населения. Озерки являются проходной станцией, а это говорит о том, что любой железнодорожный транспорт, с направлением на север проходит прямо через населенный пункт.Очень развита торговля. На территории Озерок находиться более 20 магазинов, из них 2 с самообслуживанием. Они имеют удобное расположение: находятся во всех частях населенного пункта, имеют транспортную доступность и большой спрос у населения.