Финансовая аренда (лизинг) недвижимости: отдельные особенности правового регулирования

Финансовая аренда коммерческой недвижимости пока не очень распространена, но у этого сегмента большой потенциал. Для малого бизнеса лизинг – это удобный инструмент получения в собственность офисов и других необходимых для его функционирования объектов коммерческой недвижимости. ...

Введение
Глава 1. Понятие договора лизинга
§1. Становление института лизинга в России и его правовое регулирование
§2. Понятие и признаки договора лизинга
Глава 2. Особенности регулирования договора лизинга недвижимости
§1. Особенности предмета договора лизинга недвижимости
§2. Существенные условия договора лизинга и его содержание
§3. Особенности ответственности сторон по договору лизинга недвижимости
Заключение
Список использованной литературы

Актуальность исследования. Социально-экономические преобразования, вызывают существенную модификацию содержания общественных отношений, регулируемых гражданским правом. В частности, это стало толчком к появлению новых видов договорных отношений между физическими и юридическими лицами, среди которых особое место заняли лизинговые отношения. Отсутствие у участников гражданского оборота свободных средств не позволяет улучшить экономическую ситуацию. Следствием такого состояния основных средств является значительная энергоемкость отечественного производства, является актуальным в свете значительного подорожания энергоресурсов на мировых рынках. Кроме того, сегодня в странах с развитой рыночной экономикой лизинг получил свое развитие не только в сфере предпринимательства, но и среди потребителе й. Сложность и недостаточное понимание сущности лизинговых отношений стало причиной законодательного урегулирования, этого вида отношений, нормами гражданского законодательства Российской Федерации. Как следствие, действующими актами гражданского законодательства, которые регулируют отношения финансовой аренды (лизинга) является § 6 Главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) и Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге) .
Несомненным тенденцией последних лет стал рост цен на недвижимость. Любая коммерческая деятельность требует офисных, складских или производственных площадей, поэтому для организации эффективной работы предприниматели вынуждены платить за арендуемые помещения большие деньги.
В условиях непомерно высоких цен на недвижимость, особенно на коммерческую недвижимость, приобрести ее в собственность им часто не под силу. Особенно это касается малого бизнеса, для которого постоянно возрастающие арендные платежи иногда ставят под вопрос само его существование.
На помощь предпринимателям может прийти внешнее финансирование их проектов, поскольку банковские кредиты часто неподъемные для представителей небольших фирм. Лизинг может стать решением этой проблемы. Финансовая аренда коммерческой недвижимости пока не очень распространена, но у этого сегмента большой потенциал. Для малого бизнеса лизинг – это удобный инструмент получения в собственность офисов и других необходимых для его функционирования объектов коммерческой недвижимости.
Таким образом, вышеприведенные экономико-правовые факторы обусловливают актуальность данного диссертационного исследования и необходимость дальнейшей научной разработки теоретических проблем гражданско-правового регулирования лизинговых отношений.
Предметом исследования стали положения национального и зарубежного законодательства, а также международно-правовых актов в сфере регулирования лизинговых отношений.
Цель и задачи исследования. Целью исследования является проведение комплексного научного анализа механизма гражданско-правового регулирования лизинговых отношений и формулирование на этой основе научно-теоретических выводов.
Для достижения поставленной цели основное внимание было уделено решению следующих задач:
1) исследование развития лизинговых отношений как экономико-правового явления и их правового регулирования;
2) исследование понятия лизинга как гражданско-правовой категории и выяснения проблемных аспектов его гражданско-правовой природы;
3) проведение анализа порядка заключения договора лизинга, его формы и существенных условий;
4) осуществление анализа содержания лизинговых обязательств и правовых последствий их нарушения.
Методологическую основу исследования составляет диалектический метод научного познания. Как общенаучные методы в работе использованы структурно-функциональный и историко-логический методы. К использованным в работе специально-научных методов также относятся формально-догматический, сравнительно-правовой, историко-юридический, системно-структурный, метод опроса и другие методы.
Научно-теоретическую базу исследования составляют труды выдающихся отечественных и зарубежных исследователей проблем гражданского и хозяйственного права, а также истории и общей теории права, а именно, М.М. Агаркова, С.С.Алексеева, М. Бартошека, И.А. Безклубого, Д.В. Бобровой, Т.В. Боднара, М.И. Брагинского, А.Н.Винника, В.В. Витрянского, И.В. Жилинкова, А.С. Иоффе, Н.С. Кузнецовой, и др.
Анализ теоретических проблем гражданско-правового регулирования лизинговых отношений и базировался на изучении трудов таких авторов, как Л.Ю. Василевский, А.В. Воробьева, Л. Земляков, К. Ильясова, Е.Е.Иванова, А.В. Кабатова, С.Г. Мегрян, И.А. Решетник, М.Ю. Савранский, Ю.А. Серкова, Ю.С.Харитонова, М.М. Шимковича, И. Бэя, К. Гавальди, Г.-П. Биндера, И. Блумейера, К.-В.Канариса, Т. Кларка, В. Флюме, Г. Вестфалена, И. Майца, П. Плата, Я. Вольфа и др.
Нормативно-информационными источниками исследования стали положения Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ, Федерального закона «О финансовой аренде «лизинге» и законодательство зарубежных государств.
Фактологическая база исследования основывается на обобщении практики заключения и исполнения договоров лизинга, а также материалов судебной практики разрешения споров, связанных с заключением, исполнением и прекращением договоров лизинга судами РФ и отдельных зарубежных стран.
На этой основе предложено научно-теоретическое определение лизинга как гражданско-правовой категории: лизинг (лизинговые обязательства) – это вид договорных обязательств, возникающих на основании заключения договора лизинга и реализуются с помощью купли-продажи и других гражданско-правовых конструкций между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом (поставщиком) по поводу приобретения, передачи, использования и возврата соответствующей вещи (предмета лизинга).

Аренда являются отношениями имущественного найма. Лизинг – отношения имущественного найма, купли-продажи, поставки, кредита;7) распределение рисков. Риск случайного уничтожения или повреждения предмета договора несет (возмещает): при аренде – арендодатель, лизинга – лизингополучатель;8) ответственность за недостатки переданного имущества. Аренда предусматривает ответственность арендодателя. При лизинге, если выбор продавца (поставщика) предмета договора лизинга был осуществлен лизингополучателем, продавец (поставщик) несет ответственность перед лизингополучателем за нарушение обязательств. Если выбор продавца (поставщика) предмета договора лизинга был осуществлен лизингодателем, продавец (поставщик) и лизингодатель несут перед лизингополучателем солидарную ответственность;9) переход правасобственности. Арендодатель в течение всего срока действия договора аренды и по его окончании является владельцем предмета аренды. При финансовом лизинга лизингополучатель, заплатив лизинговые платежи (которые в большей части является возмещением стоимости основных средств предоставленных в лизинг), по окончании действия договора становится владельцем предоставленного в лизинг имущества. Арендатор же, заплатив арендные платежи, не получает ничего.Итак, лизинг имеет существенные отличия от аренды как по своему характеру, более широкой сути, так и механизмом осуществления операций, количеством участников и их правами и обязанностями.Также нельзя согласиться с теми исследователями, которые отождествляют лизинг с кредитом, определяют лизинг как кредитную операцию, или как одну из форм кредита. Действительно, в основе механизма лизинговой сделки лежит кредитная операция, однако лизинг имеет ряд существенных отличий от кредита:1. Залог. В случае оформления кредитной сделки, необходимым условием предоставления кредита является наличие залога. Кредит предоставляется платежеспособному предприятию, с устойчивым финансовым положением, хорошей структурой баланса, положительной кредитной историей. При предоставлении основного средства в лизинг залогом выступает предмет лизинга, на который в течение всего срока действия соглашения право собственности сохраняет лизингодатель. В случае нарушения лизингополучателем своих обязательств, предмет лизинга может быть возвращен лизингодателю.2. Объем финансирования. Кредит покрывает лишь 70-80% стоимости приобретения основного средства. Остальную сумму предприятие должно покрыть за счет собственных финансовых ресурсов. Лизинговая операция обеспечивает 100% финансирования сделки покупки предмета лизинга. Лизингодатель инвестирует на приобретение предмета лизинга как собственные, так и привлеченные и заемные средства.3. Платежи. В отличие от условий погашения кредита, когда платежи распределяются равномерно во времени, лизинговые платежи максимально адаптируются к особенностей хозяйственной деятельности лизингополучателя, генерирования ним денежного потока. Лизинговые платежи в противовес кредита можно платить как в денежной, так и в натуральной форме.4. Объем услуг. Лизинговая компания предоставляет комплексное обслуживание операции. Это предусматривает подготовку, оформление, регистрацию необходимой документации и заключение договоров (лизинга, купли-продажи, страхования, кредитного, залога). Лизингодатель также может предоставить консультации по выбору производителя, модели основного средства, обеспечить техническую поддержку при эксплуатации и обучение персонала предприятия. По кредитных отношений кредитор обязуется только предоставить денежные средства в объеме и на условиях, предусмотренных кредитным договором.5. Изменения в структуре баланса. Лизингополучатель отражает в балансе не всю кредиторской задолженности (стоимость полученного предмета лизинга), а лишь текущие платежи.6. Налоговые преимущества. Именно благодаря преимуществам в налогообложении лизинг распространился по миру и динамично развивается. Механизм финансового лизинга предоставляет лизингополучателю уменьшить налогооблагаемую прибыль и получить налоговый кредит на всю стоимость предмета лизинга; отнести вознаграждение лизингодателю на валовые расходы; начислять амортизацию на основное средство, предоставлен в лизинг.Таким образом, с точки зрения организационно-экономических отношений лизинг является самостоятельным финансовым инструментом. Его часто рассматривают даже альтернативой банковскому кредиту.Подытоживая вышеизложенное, отметим, что лизинг является сложным, многогранным, многомерным явлением и, соответственно, категории экономической науки. В нем переплетаются, взаимодействуют, взаимно, а иногда и взаимопротестовуются, различные конкретные формы социально-экономических отношений (прежде всего отношений собственности), организационно-экономических и технико-экономических отношений. Поэтому выделение, абсолютизация какой-то одной из форм этих отношений не позволяет выяснить глубинную сущность лизинга. Приводит к выхватывание, выделение, абсолютизации только какой-то одной, пусть даже и очень важной, стороны и недооценки, игнорирование других не менее важных сторон.Глава 2. Особенности регулирования договора лизинга недвижимости§1. Особенности предмета договора лизинга недвижимостиНесомненным тенденцией последних лет стал рост цен на недвижимость. Вопрос наличия в пользовании недвижимости для ведения бизнеса был и остается актуальным для любой компании, и приобретает особую остроту в условиях роста цен. Одновременное же отвлечение значительных финансовых ресурсов на приобретение недвижимости является неэффективным. Предложения финансовых институтов относительно «длинных кредитов» ограничены, а у компаний, в большинстве случаев, не хватит обеспечения для получения подобных кредитных ресурсов. Решить эту проблему может лизинг недвижимости. Более того, лизинг иногда является единственным инструментом финансирования малого и среднего бизнеса. Такие предприятия зачастую не имеют кредитной истории, и активов для обеспечения возврата значительных финансовых ресурсов. На кредитные ресурсы банков им вряд ли можно рассчитывать. Оказав предприятиям недвижимость в лизинг, лизинговая компания в качестве обеспечения перед кредитором передаст в залог это недвижимое имущество, которое она фактически приобретет соответствии с целевым назначением кредита. Операция лизинга недвижимости не отличается, с точки зрения формы, от приобретения в лизинг любой техники или оборудования. Клиент выбирает объект недвижимости, обращается в лизинговую компанию с заявкой на финансирование. Если лизинговая компания примет решение финансировать операцию, с клиентом подписывается договор лизинга. В рамках договора клиент регулярно платит лизинговые платежи и по окончании срока лизинга право собственности на предмет лизинга, как правило, переходит к клиенту.Таким образом, операцию лизинга недвижимости сопровождают два основных договора – лизинг и купли-продажи. Параллельно с основными договорами заключаются следующие договоры (договор по привлечению финансовых ресурсов), договор залога или поручительства, договор страхования. К операции лизинга недвижимости привлекаются и оценщики на основании отдельных договоров. Таким образом, правовое регулирование операции лизинга недвижимости определяется, в первую очередь, лизинговым законодательством, к которому традиционно относятся: Гражданский кодекс и Закон «О финансовой аренде (лизинге)». Однако лизинговым законодательством нормативное регулирование финансового лизинга недвижимости не ограничивается.К таким отношениям применяются все нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы приобретения имущества в собственность по договорам купли-продажи. Основным источником правового регулирования отношений, связанных с куплей-продажей, есть соответствующие нормы ГК РФ, содержат специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, действия сторон по его выполнению и тому подобное. Количество привлеченных к этой операции лиц, комплексный характер отношений, более длительный срок операции и ее значительная стоимость делают операцию лизинга недвижимости специфической и отличают ее от лизинга других видов активов. Кроме того, надо учитывать тот факт, что недвижимость непосредственно расположена на земельном участке, который может быть как собственностью продавца недвижимости, так и находиться у него в пользовании, в определенной степени усложняет операцию лизинга недвижимости, подчеркивая уникальность каждой из них. Таким образом, считать лизинг недвижимости стандартным продуктом невозможно, многое будет зависеть от статуса самой недвижимости и участка, на котором она размещена. Более активно лизинговые компании идут на сделки с лизингом коммерческой недвижимости, которая является ликвидной. Согласно риски лизинговых компаний являются ниже. Это относится к офисной, торговой, складской недвижимости.Преимущества лизинга недвижимости лизингополучателя:Компания получает возможность использовать большие помещения без значительных единовременных затрат;Размер лизинговых платежей практически соотносится с размером обычных арендных платежей, однако по завершении срока лизинга предмет лизинга становится собственностью лизингополучателя. При этом рыночная стоимость такого предмета продолжает оставаться достаточно значительной;На предмет лизинга не может быть наложен арест, взыскание третьих лиц и т.д.Довольно часто все вопросы, связанные с оформлением приобретения недвижимости, страхованием, уплатой сборов в Пенсионный фонд, земельного налога и т.п., берет на себя лизингодатель;Условия лизинга являются более гибкими для лизингополучателя, чем условия кредита;Если компания – владелец уже построенного помещения, нуждается в пополнении оборотных средств, то с помощью обратного финансового лизинга она может получить такие дополнительные средства. Для этого необходимо будет продать недвижимость лизинговой компаний в соответствии с договором купли-продажи, а затем приобрести право пользования недвижимостью по договору финансового лизинга.Несмотря на простоту и выгодность такой операции лизинг недвижимости развивается не такими быстрыми темпами.  Это напрямую связано с перечнем нормативно-правовых ограничений, которые, в первую очередь, касаются невозможности приобретения в лизинг земли, расположенной под отдельным объектом, и применении лизинга лишь по отношению к введенным в эксплуатацию объектов. Кроме этого существуют определенные рыночные реалии, как то: непрозрачная рыночная история объектов недвижимости, занижения стоимости и общий дефицит современных объектов недвижимости на рынке. Эти факторы сдерживают развитие лизинга недвижимости как эффективного инвестиционного механизма. Свое негативное влияние играет также отсутствие доступной информации о лизинге, и о возможности приобретения непосредственно недвижимости в лизинг. Теперь о упомянутые проблемы и сложности более подробно:Финансовый лизинг недвижимости не предусматривает финансирование строительства новых сооружений. Он возможен только по отношению к уже введенных в эксплуатацию помещений. Этот факт исключает из перечня потенциальных объектов лизинговой операции все недостроенные здания и помещения. Хотя на практике эту проблему можно решить достаточно легко, в любом случае процесс сооружения нового помещения и введения его в эксплуатацию может затянуться на долгое время. Согласно реализация соглашения лизинга также будет отложена во времени.Значительный рост цен на недвижимость вызывает сложности в прогнозировании стоимости такой недвижимости в будущем. В указанных условиях говорить о широком распространении лизинга не приходится – такая форма отношений наиболее эффективна на стабильном рынке. В условиях, когда ни покупатель, ни продавец не могут быть уверенными в том, что ставки аренды и продажи ближайшие годы останутся на нынешнем уровне, а не упадут, или наоборот не продолжат рост, лизинг является достаточно рискованным инструментом.При условиях, что рынок недвижимости представляет собой рынок продавца – спрос на недвижимость значительно превышает предложение. В такой ситуации владельцы недвижимости заинтересованы в скорейшем завершении продажи недвижимости, и не желают иметь дело с проверками финансовых рисков и проверками самих объектов недвижимости, которые, как правило, проводятся лизинговыми компаниями. Ведь такие компании покупают недвижимость для передачи в пользование клиенту (лизингополучателю). Большинство объектов коммерческой недвижимости создано еще к процессам перестройки и были приватизированы недостаточно прозрачно, в результате чего такие объекты со сложностями проходят юридическую экспертизу. Кроме этого, продавцы недвижимости часто не готовы реализовать ее по рыночной цене, в «белую», поскольку балансовая стоимость значительно ниже рыночной стоимости (исключением из этого является построенная недвижимость). Лизинговая компания получает банковский кредит для приобретения объекта, в связи с этим и компания, и банк, который ее финансирует, заинтересованы в максимальной прозрачности сделки по приобретению недвижимости, наличия надлежащей документации по этой недвижимости, информации о ее владельцев, цены и т.д..Таким образом, одна из принципиальных признаков недвижимости – прочную связь с земельным участком, на котором оно расположено. Это предопределяет невозможность перемещения объекта недвижимости с одного места на другое. Логическим становится вопрос перехода прав на земельный участок к лицу, к которому переходят права на объект недвижимости (помещение, здание, сооружение), которая размещена на таком участке. Ведь пользоваться объектом недвижимости и не иметь никаких прав на земельный участок не представляется возможным. Однако следует помнить, что согласно законодательству земельный участок не может быть предметом лизинга. Закрепить права лизингополучателя на земельный участок в связи с предоставлением ему в лизинг объекта недвижимости необходимо на основании отдельного договора, аренды земельного участка.В таком случае желательно, чтобы продавец недвижимости был и владельцем земельного участка, на котором оно расположено. Тогда и неожиданностей землей меньше. Лизингодатель сможет купить у такого продавца недвижимость и одновременно купить у него и земельный участок, на котором расположена недвижимость, и передать недвижимость в лизинг, а земельный участок – в аренду. Хотя, рассуждая над вопросом приоритетности покупки земельного участка лизингодателем, нужно осознавать, что сам земельный участок также будет стоить кругленькую сумму, и, вкладывая эту сумму именно в приобретение земельного участка, лизингодателю на первом этапе нужно привлечь еще больше, чтобы хватило и на недвижимость и на земельный участок, постепенно (в течение 5-10 лет) возвращая вложенные средства через платежи от клиента (лизингополучателя). Это бесспорно увеличивает и риски лизингодателя. В случае же продажи участка и объекта недвижимости лизингополучателю по завершении операции лизинга указанные расходы и сборы нужно будет платить повторно с оценочной (а не окончательной) стоимости и участка, и объекта недвижимости. Аренда земельного участка у продавца недвижимости лизингодателем разрешит ситуацию с платежами лишних сборов в бюджет в пользу сторон лизинговой сделки, однако риск того, что владелец земельного участка в любое время поведет себя непонятным образом (пожелает вернуть себе во владение участок, поставит вопрос об увеличении арендных платежей, решит ее продать, или на участок наложен арест или другой запрет и т.п.) остается высоким.Ситуация, когда лизингодатель по указанию лизингополучателя приобретет недвижимость у продавца, который только имеет право пользования земельным участком, на котором расположено недвижимость, а сам земельный участок находится в государственной или коммунальной собственности, является наихудшей и нежелательной, поскольку непрогнозируемых проблем в такой операции лизинга окажется больше, чем это кажется с первого взгляда. Решение всех этих проблем не всегда будет зависеть от воли сторон лизинговой сделки, соответственно увеличиваются риски всех ее участников. Главная проблема которую предстоит здесь решить, – переоформление договора аренды участка на имя лизингодателя. И здесь могут возникнуть сразу следующие сложности: во-первых, передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления.Иногда такое решение можно ожидать по полгода, пока соберется соответствующая сессия совета и будет принято решение и собраны все необходимые подписи. Во-вторых, обязательным будет пересмотр арендной платы за пользование земельным участком, а спрогнозировать ее новый размер практически невозможно. Все находится в руках должностных лиц, переговоры с которыми нужно вести задолго до этапа подготовки к перезаключение договора аренды на имя лизингодателя. Даже при положительном решении ситуации и подписании договора аренды между органом власти и лизингодателем по завершении срока действия договора лизинга те же проблемы будут ожидать и лизингополучателя, что соответственно увеличивает риски и удорожает операцию лизинга. Ведь быть уверенным в том, что лизингополучатель скоро решит эти проблемы, как уже отмечалось, невозможно.Следует также иметь в виду, что согласно действующему законодательству договор аренды земельного участка вступает в силу после его государственной регистрации. Последняя из проблем, связанных с землей, заключается в значительных затратах времени на переоформление документов, подтверждающих право собственности на землю. Процесс переоформления актов на право собственности на земельные участки является достаточно длительным и на практике имеет «поощряться» различными способами с целью ускорения. Такая долгосрочность уменьшает преимущества лизинга как гибкого и быстрого инвестиционного механизма. Подводя итог, хотелось бы отметить, что, несмотря на комплекс проблем, лизинг недвижимости постепенно развивается как направление и будет развиваться в будущем. §2. Существенные условия договора лизинга и его содержаниеПри заключении договора финансового лизинга стороны договора должны прийти к согласию по всем существенным условиям.Существенными являются условия, признанные таковыми по закону или необходимые для договоров данного вида, а также условия, относительно которых по требованию одной из сторон должно быть достигнуто соглашение договор финансового лизинга, как главный документ, который регулирует правоотношения между субъектами финансового лизинга, должен содержать четко определен перечень существенных условий, что позволит избежать неоднозначности в трактовке условий договора.В перечень существенных условий договора финансового лизинга мы предлагаем включить следующие:состав участников;арендная ставка процента;форма и срок уплаты лизинговых платежей;объем обслуживания объекта финансового лизинга;права и обязанности сторон;качество предмета договора финансового лизинга;сублизинг;страхование.Договор финансового лизинга – это трехсторонний договор, который заключается с лизингодателем, лизингополучателем и поставщиком (производителем) имущества. Если лизингодателем является поставщик (производитель) имущества, то договор финансового лизинга заключается в двустороннем порядке, между лизингодателем и лизингополучателем.При исследовании договорных обязательств по операциям финансового лизинга установлено, что договоры финансового лизинга заключаются в основном в двустороннем порядке (лизингодатель и лизингополучатель), при этом лизингодатель не является поставщиком (производителем) имущества.