Анализ ипотечных программ кредитования населения (на примере ПАО "Сбербанк России"

В главе 1 описана история ипотеки, законодательное регулирование и структура ипотечного рынка. в главе 2 были рассмотрены программы ипотечного кредитования. в 3 главе было рассмотрено ипотечного кредитования ПАО СБербанк России.
Защита была 23.01.2016, РЭУ им. Плеханова, оценка "отлично" ...

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 5
1.1 История возникновения, сущность и особенности ипотечного кредитования 5
1.2 Законодательное регулирование рынка ипотечного кредитования в России 19
1.3 Структура ипотечного рынка Российской Федерации 23
ГЛАВА 2. ПРОГРАММЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 29
2.1 Общая характеристика программ ипотечного кредитования 29
2.2 Программы региона (Москва и Московская область) 35
2.3 Ипотечное кредитование до 2008 года и после 40
ГЛАВА 3. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ» 51
3.1 Анализ ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России» 51
3.2 Технология ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России» 55
3.3 Особенности ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России» и перспективы его развития 59
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 63
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 65
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 68
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 72
ПРИЛОЖЕНИЕ 3 84

В настоящее время коммерческие банки предлагают гражданам довольно большой перечень банковских услуг и продуктов. Развитие ипотечного кредитования очень актуально, поскольку позволяет улучшить жилищные условия населения за счет обеспечения доступности жилья. Кроме того, за счет притока денежных средств на рынок жилья ипотечное кредитование стимулирует новое строительство и связанные с ним отрасли промышленности, что увеличивает число рабочих мест и уровень доходов населения.
Таким образом, комплексная разработка теоретических и практических вопросов, раскрывающих все аспекты ипотечного кредитования, является важной и актуальной проблемой.

108310381000965956884797Количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, ед.571588638660665635572Доля кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты в общем количестве действующих кредитных организаций, %52,7256,6563,8068,3969,5671,8371,77По официальным данным Банка России количество действующих кредитных организаций из года в год сокращается: по состоянию на 1 июля 2015 года в стране функционировали 797 кредитных организаций, что более чем на 26% меньше, чем на ту же дату в 2009 году. Количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, также уменьшается, однако не соразмерно уменьшению общего количества кредитных организаций – более медленными темпами. В результате относительная доля кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты в общем количестве действующих кредитных организаций, с каждым годом растет. По состоянию на 1 июля 2015 года более 70% российских банков предоставляли ипотечные кредиты, а на аналогичную дату 2009 года – чуть более половины банков. На рисунке 13 динамика изменения доли кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, показана наглядно.Рисунок 13. Доля кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты в общем количестве действующих кредитных организацийПо данным графика видно, что с начала 2015 года произошло резкое снижение доли. Это связано, в большей степени, с неблагоприятной экономической ситуацией в стране, в результате чего упал спрос на ипотечные кредиты. Кроме того, участились случаи отзыва лицензий Банком России.Рассмотрим далее географическое распределение кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, по территории страны и выясним, какие регионы обеспечены такими услугами в наибольшей степени и какие – в наименьшей. Региональная структура кредитных организаций - участников рынка ипотечного жилищного кредитования рассмотрена в таблица 6.Таблица 6 - Региональная структура кредитных организаций-участников рынка ипотечного жилищного кредитования (по состоянию на 01.07.2015 г.)ПоказательРоссийская Федерация, итогоНаименование федерального округаЦентральныйСеверо-западныйЮжныйСеверо-кавказский ПриволжскийУральскийСибирскийДальневосточныйКрымскийКоличество действующих кредитных организаций, ед.797479614326913241213Количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, ед.57231650348803135162Доля кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты в общем количестве действующих кредитных организаций, %71,7765,9781,9779,0730,7787,9196,8885,3776,1966,67Итак, согласно статистическим данным Банка России наибольшее количество кредитных организаций в целом и кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, находится в Центральном федеральном округе (479 и 316 кредитных организаций, соответственно). По данному критерию Центральный федеральный округ несопоставим ни с одним регионом России. При этом на Москву и Московскую область приходится свыше 90% всех кредитных организаций Центрального федерального округа и свыше 88% кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты в данном округе. В ближайшем по показателям регионе – Приволжском – более чем в 5 раз меньше кредитных организаций и почти в 4 раза меньше кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты (91 и 80 кредитных организаций, соответственно).Наименее обеспечен кредитными организациями Крымский федеральный округ – всего 3 кредитные организации, 2 из которых предоставляют ипотечные кредиты. Однако столь небольшое количество можно объяснить относительной молодостью региона, кредитные организации еще не успели его освоить. Также кредитных организаций относительно мало в Северо-Кавказском и Дальневосточном федеральных округах.Таким образом, большая часть кредитных организаций в целом и кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, находится в центральных регионах России, а регионы Урала, Сибири, Дальнего Востока и Северного Кавказа банкам необходимо еще осваивать.На диаграмме ниже наглядно показано распределение кредитных организаций-участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования по регионам России (рисунок 14):Рисунок 14. Региональная структура кредитных организаций-участников рынка ипотечного жилищного кредитования (по состоянию на 01.07.2015 г.)Кризис 2014 года и спад в ипотечном кредитовании отразились и на рынке ипотечных ценных бумаг. Объемы выпуска ипотечных ценных бумаг за 7 месяцев 2015 года сократились более чем в 4 раза (рисунок 15):Рисунок 15. Объемы выпуска ипотечных ценных бумаг в 2010-2015 гг.В настоящее время основными сдерживающими факторами развития рынка секьюритизации ипотечных кредитов являются длительные сроки и высокая стоимость подготовки выпусков ипотечных ценных бумаг. Также неблагоприятно сказывается необходимость создания отдельного ипотечного агента для каждой серии выпусков облигаций, обеспеченных одним ипотечным покрытием.Таким образом, неблагоприятная экономическая ситуация в стране оказала прямое негативное влияние на рынок ипотечного кредитования. С начала 2015 года ставки по ипотечным кредитам выросли, объемы кредитования снизились, объемы и доля просроченной задолженности выросли, рынок ипотечных ценных бумаг сократился. На настоящий момент ситуация на ипотечном рынке частично взята под контроль.Сравним далее причин, особенностей ипотечного кредитования, возможности выхода, характерные особенности кризисов 2008 года и 2014 года представлены в таблице 7.Таблица 7 - Сравнительная характеристика ипотечных кризисов 2008 и 2014 гг.ГодПричиныОсобенности ипотечного кредитованияВозможности выхода2008 Экономические: ухудшение качества выдаваемых кредитов на американском ипотечном рынке, обвал цен на нефть. Кризис глобальный.Снижение количества сделок (на 15,9% относительно 2007 г.); снижение цен на недвижимость.Ситуация в 2008 году была более предсказуемой, выход из кризиса был относительно легким.2014Экономические и политические причины: обострение геополитической обстановки, санкции, рост сырьевой зависимости, снижение цен на нефть и т.д. Кризис локальный.Снижение количества сделок в целом, однако в отдельные месяцы года спрос на квартиры был ажиотажным (март-апрель и конец декабря); рост цен на недвижимость.Практически невозможно сделать прогноз относительно того, как долго продлится рецессия.Подводя итог проведенному исследованию можно отметить, что в настоящее время существует множество программ ипотечного кредитования, реализуемых как государством, так и коммерческими банками. Основная цель государственных программ ипотечного кредитования – помощь нуждающимся категориям населения, а ипотечных программ коммерческих банков, выступающих в виде типичного банковского продукта, – получение прибыли.Говоря о динамике рынка ипотечного кредитования, следует отметить, что 2008 год стал для рынка переломным, и после него произошло существенное изменение многих параметров ипотечного кредитования (процентных ставок, объемов ипотечного кредитования, стоимости жилья и т.д.). Современный кризис 2014 года также заметно повлиял на вышеуказанные показатели.ГЛАВА 3. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ»3.1 Анализ ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России»Спектр услуг ПАО «Банк «Сбербанк России» (далее – Сбербанк) для клиентов-физических лиц на банковском рынке максимально широк, так как Сбербанк позиционирует себя как старейший и крупнейший банк в России с богатым опытом обслуживания клиентов.Ипотечные программы Сбербанка также довольно разнообразны и реализуются в рамках кредитных продуктов для физических лиц. На рисунке 16 указано место ипотечного кредитования в системе всех кредитных продуктов банка:15811591440Кредитование в ПАО «Сбербанк России»Кредит на образованиеКредит на жилье(ипотечный кредит)Кредит на любые цели(нецелевой потребительский кредит)Кредитные картыКредит на погашениедолга в другом банке (рефинансирование жилищного кредита)Кредитование в ПАО «Сбербанк России»Кредит на образованиеКредит на жилье(ипотечный кредит)Кредит на любые цели(нецелевой потребительский кредит)Кредитные картыКредит на погашениедолга в другом банке (рефинансирование жилищного кредита) Ипотечное кредитование (47% кредитного портфеля)Рисунок 16. Место ипотечного кредитования в системе кредитных продуктов СбербанкаКредит на жилье (ипотечный кредит) возможен в Сбербанке в следующих вариантах:– ипотека с государственной поддержкой;– приобретение готового жилья;– приобретение строящегося жилья;– приобретение жилья с использованием средств материнского капитала;– кредит на индивидуальное строительство жилого дома;– кредит на приобретение / строительство загородной недвижимости (дачи и других строений потребительского назначения);– военная ипотека.Ипотечные кредиты выдаются в Сбербанке на срок до 30 лет, за исключением военной ипотеки, срок кредита по которой не превышает 15 лет. Минимальная процентная ставка (11,4%) возможна по ипотеке с государственным участием. Жилищный кредит на рефинансирование подразумевает кредит для погашения ипотечного кредита, полученного в другом банке. Такой кредит выдается на срок до 30 лет по ставке от 13,75%.Выдача ипотечного кредита для молодой семьи возможна без подтверждения дохода и занятости по ставке от 12,5% годовых. При этом ипотечный кредит выдается на срок, не меньший чем в условиях стандартного ипотечного кредита – до 30 лет. Наличие детей влияет на условия выдачи ипотечного кредита: размера первоначального взноса снижается с 20% до 15%.Подробно параметры ипотечных программ ПАО «Сбербанк России» изложены в таблице 8.Таблица 8 - Ипотечные программы ПАО «Сбербанк России»Ипотечная программаСрокСтавкаСумма (в рублях)Первоначальный взносИпотека с государственной поддержкой до 30 летот 11,40%от 300 000от 20%Приобретение готового жильядо 30 летот 12,50%от 300 000от 15%Приобретение строящегося жильядо 30 летот 13,00%от 300 000от 15%Ипотека плюс материнский капиталдо 30 летот 12,50%от 300 000от 15%Строительство жилого домадо 30 летот 13,50%от 300 000от 25%Загородная недвижимостьдо 30 летот 13,00%от 300 000от 25%Военная ипотекадо 15 лет12,5%до 1 900 000-Жилищный кредит на рефинансированиедо 30 летот 13,75%--Ипотека для молодых семей 21+до 30 летот 12,5%-от 15%Жилищное кредитование является приоритетным кредитным продуктом для Сбербанка. В 2014 году рост портфеля составил 38,6%, рыночная доля Сбербанка увеличена до 53%. В 2014 году впервые в истории Сбербанка доля ипотечных кредитов превысила долю потребительских кредитов (без учета кредитных карт) в структуре розничного портфеля: 47% против 41%Высокому темпу роста способствовали расширение продуктовой линейки, новый и более усовершенствованный процесс работы с риэлторами и застройщиками с возможностью подачи ипотечных заявок дистанционно через web-систему «Партнер онлайн» по всей России, а также новый упрощенный процесс подачи заявок клиентами (по двум документам). Стоит отметить, что в 2014 году Сбербанк удостоен награды «Лидер рынка ипотечного кредитования» рейтингового агентства «Эксперт РА» в рамках V Ежегодной конференции «Ипотека в России».Все кредитные продукты для физических лиц, в том числе и ипотечные кредиты, выдаются в Сбербанке по технологии «Кредитная фабрика», которая создана для эффективной оценки кредитных рисков и обеспечения высокого качества кредитного портфеля банка. «Кредитная фабрика» является автоматизированной системой выдачи кредитов, то есть процесс предоставления ипотечных кредитов физическим лицам ведется на промышленной основе, позволяющей выдавать кредиты заемщикам быстро, на стандартных условиях и с существенно более высокой производительностью. Весь пакет документов, необходимых для оформления ипотечного кредита, создается банковской системой автоматически.Итак, Сбербанк предлагает широкий спектр ипотечных программ для физических лиц, рассчитанных на различный возраст, социальный статус и уровень доходов. Рассмотрим подробнее ипотечную программу Сбербанка для молодежи, как наиболее динамичной и перспективной группы клиентов банка.Жилищный кредит для молодой семьи не требует подтверждения дохода и занятости заемщика и выдается с возраста 21 год. Для подачи заявки требуется паспорт гражданина Российской Федерации и второй документ на выбор (водительское удостоверение, загранпаспорт, страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования). Кроме вышеперечисленных документов, предоставление прочих документов и заявлений в банк не требуется – сотрудник банка самостоятельно обработает предоставленные документы при помощи вышеупомянутой технологии «Кредитной фабрики». Таким образом, заемщик освобождается от необходимости заполнять заявления и предоставлять различные подтверждающие справки.Процентная ставка для молодой семьи с одним ребенком или без детей зависит от нескольких параметров. Если клиент получает заработную плату на банковский счет, открытый в Сбербанке на период до и после регистрации ипотеки (что отображается в банковской системе), размер соответствующих ставок показан в таблице 9. Таблица 9 - Вариации ипотечной программы Сбербанка «Ипотека для молодых семей 21+»Первоначальный взносдо 10-ти лет (включительно)от 10 до 20-ти лет (включительно)от 20 до 30-ти лет (включительно)от 30 до 50%12,75%13,00%13,25%от 30 до 50%12,75%13,00%13,25%от 10 до 30%13,00%13,25%13,50%При отсутствии зарплатного счета в Сбербанке и отказе от страхования предусмотрены дополнительные надбавки к перечисленным процентным ставкам: +0,5% для клиентов, не получающих заработную плату на счет карты/вклада, открытый в Сбербанке и +1% при отказе от страхования жизни и здоровья заемщика.Платежи, как правило, аннуитетные, что прописывается в кредитном договоре. Помимо жизни и здоровья заемщика страхуется само залоговое имущество от пожаров, затоплений, стихийных бедствий, умышленного уничтожения третьими лицами и т.д.Таким образом, процентная ставка по ипотечному кредиту зависит от суммы первоначального взноса и срока кредитования – чем больше первоначальный взнос и меньше срок кредитования, тем меньше ставка и переплата по ипотечному кредиту. Кроме того, процентную ставку повышает отсутствие зарплатного счета в банке и страхования ипотеки.3.2 Технология ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России»Подготовим комплект документов и осуществим ипотечную сделку в Сбербанке. В качестве ипотечной программы была выбрана программа «Ипотека для молодых семей 21+», поскольку она не требует подтверждения дохода заемщика и занятости и является наиболее доступным ипотечным кредитным продуктом для молодых семей.В таблице 10 представлены условия и рассчитаны основные показатели предварительного договора по выбранной ипотечной программе Сбербанка.Таблица 10 - Условия ипотечной программы Сбербанка «Ипотека для молодых семей 21+»Стоимость жилья5 000 000 рублейПервоначальный взнос (15%)750 000 рублейВалюта кредитарублиСрок кредитования15 летПроцентная ставка13,00% годовыхКатегория заемщикабез подтверждения дохода и занятостиНаличие страхованиястрахование жизни и здоровья заемщика, залоговой недвижимостиДата выдачи кредита15.12.2014 г.Сумма ежемесячного платежа53772,79 рублейКоличество ежемесячных платежей180Сумма ежемесячного платежа рассчитывается по формуле аннуитетных платежей: Пл =S ×П годовая12×100, (1)340995-5080001- 1+П годовая -Т12×100где: Пл – ежемесячный аннуитетный платеж, П годовая – годовая процентная ставка (в процентах годовых), S – сумма предоставляемого кредита/остатка задолженности по кредиту,T – количество процентных периодов, оставшихся до фактического окончательного возврата кредита, которое равно количеству платежей по погашению задолженности из Графика платежей.Пл = 4250000×0,13121-(1+0,1312)-180 = 53772,79 рублейРасчет произведен при помощи MS Excel по формуле =(4250000*0,13/12)/(1-((1+0,13/12))^(-180))В итоге заемщик выплатит банку сумму 10 429 103,43 рублей (4 250 000 рублей приходится на основной долг, 5 429 103,43 рублей – на проценты) (Приложение 2). Дополнительно заемщик вынужден выплатить стоимость независимой оценки (около 5 000 рублей). Итак, заемщик запрашивает в Сбербанке выдачу ипотечного кредита на покупку жилой недвижимости суммой 5 000 000 рублей, предоставив в отделение Сбербанка паспорт гражданина Российской Федерации и страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования. Заполнение прочих документов лично заемщиком не требуется – с помощью технологии «Кредитная фабрика» данные предоставленных документов обрабатываются и направляются на рассмотрение. Сбербанк проверяет заемщика и выносит положительное решение по выдаче ипотечного кредита на определенную сумму (максимально возможную).Следующий шаг – поиск подходящей жилой недвижимости, однако для экономии времени это можно сделать заранее до подачи заявки в банк или во время ее рассмотрения. Жилая недвижимость должна иметь рыночную ценность на текущий момент и на весь период кредитования, иметь узаконенную планировку и обязательную независимую оценку. Оценочная компания выбирается из списка аккредитованных Сбербанком компаний. Это необходимо для исключения банковских рисков.Таким образом, квартира в старом и ветхом доме, с неузаконенной планировкой и при отсутствии отчета об оценке ее стоимости не будет одобрена банком.После завершения поиска жилья, удовлетворяющего вышеназванным условиям, и одобрения его банком в назначенный день оформляется сделка. Между банком и заемщиком заключается кредитный договор (Приложение 2). Заемщик получает кредит и помещает выданные средства вместе с первоначальным взносом в банковскую сейфовую ячейку. Далее необходимо осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на приобретенную недвижимость. После этого продавец жилья получает за нее денежные средства из сейфовой ячейки.Таким образом, основными документами, оформляемыми в процессе заключения ипотечной кредитной сделки, являются кредитный договор и договор купли-продажи и ипотеки (Приложения 1 и 2). Соответственно, соглашения заключаются между тремя сторонами – банком, заемщиком и продавцом жилья.1301115856616Одобрение заемщикаПоиск жильяОдобрение квартиры (в т. ч. ее независимая оценка)Заключение ипотечной сделкиГосударственная регистрация права собственности на жилье и выплата денежных средств продавцу00Одобрение заемщикаПоиск жильяОдобрение квартиры (в т. ч. ее независимая оценка)Заключение ипотечной сделкиГосударственная регистрация права собственности на жилье и выплата денежных средств продавцуВ целом, всю ипотечную сделку в ПАО «Сбербанк России» по программе «Ипотека для молодых семей 21+» можно расписать поэтапно. Этапы рассмотрены на рисунке 17.Рисунок 17. Этапы ипотечной сделкиКредитным договором предусмотрено начисление процентов по формуле простых процентов с использованием фиксированной процентной ставки. Выплата основной суммы долга и процентов происходит ежемесячно на протяжении всего срока банковского кредита. График ежемесячных выплат по ипотечному кредиту является приложением к кредитному договору.Таким образом, данные графика платежей (Приложение 2) свидетельствуют о том, что общая сумма ежемесячных платежей составляет 208,6% стоимости квартиры, то есть заемщик, оформив ипотеку, переплачивает более чем в 2 раза. Сумма переплаты составляет 5 429 103,43 руб. (108,6% стоимости квартиры).3.3 Особенности ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России» и перспективы его развитияВ заключение детального исследования особенностей ипотечного кредитования физических лиц в ПАО «Сбербанк России» можно отметить, что банк предлагает большой выбор ипотечных продуктов, рассчитанных на различные социальные и возрастные группы, что говорит о высоком уровне его развития и диверсификации деятельности.Следует отметить, что молодежь является одной из целевых групп ПАО «Сбербанк России», и ей уделяется особое внимание, а предоставление ипотечных кредитов молодым клиентам является перспективным направлением.