Ипотечное жилищное кредитование в России

Основная идея работы состоит в анализе состояния системы ипотечного жилищного кредитования на современном этапе и оценки её эффективности.
Уровень оригинальности работы составляет 79% по данным аntiplagiat.ru
Работа была защищена в 2015 году на "отлично". Место защиты -ФГБОУ ВПО "КубГУ" ...

Введение 3
1 Теоретические основы ипотечного кредитования 6
1.1 Сущность ипотечного жилищного кредитования и его особенности 6
1.2 Деятельность ОАО «АИЖК» 13
1.3 Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования 21
2 Анализ рынка ипотечного кредитования в России 27
2.1 Общее состояние ипотечного жилищного кредитования на современном этапе 27
2.2 Анализ влияния ипотеки на развитие экономики страны 37
2.3 Оценка эффективности системы ипотечного жилищного кредитования 42
3 Совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования в России 51
3.1 Проблемы ипотечного кредитования в России на современном этапе 51
3.2 Совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования 57
Заключение 64
Список использованной литературы 67

Как инструмент финансово-кредитной сферы ипотечное кредитование представляет собой возможность заемщика обеспечить свои обязательства перед кредитором посредством залога недвижимого имущества.
С другой стороны ипотечное кредитование – это предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости, где в качестве залога выступает недвижимость.
Ипотечное жилищное кредитование представляет собой один из важнейших катализаторов экономического роста городов, регионов, оказывая непосредственное влияние не только на финансово-кредитную сферу, жилищное строительство, страхование недвижимости, но и на социальную составляющую государства в целом.
Самое главное назначение ипотеки - это предоставление гражданам возможности удовлетворить свои потребности в жилье.

Также в этом случае стимулируются только заемщики, не учитывая интересы кредитора.Ипотечное кредитование жилья - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, и, конечно, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.Анализ рынка ипотечного кредитования в России Общее состояние ипотечного жилищного кредитования на современном этапеВ качестве исследуемого временного интервала был выбран промежуток времени с 2008по 2014 г. Это было проделано с целью демонстрации состояния рынка ипотечных кредитов после кризиса 2008 г., так как, начиная с середины 2007 г., на развитие рынка ипотеки оказывал отрицательное влияние мировой финансовый кризис, который был вызван чередой неплатежей по ипотечным кредитам класса subprime в США.В связи с этим в первую очередь была рассмотрена динамика объема выданных ипотечных кредитов, которая представлена на рисунке 1 – разработанным автором.Рисунок 1 – Динамика объема выданных ипотечных жилищных кредитов в 2008 – 2014 гг.Ухудшение состояния на международных рынках привело в 2008 г. к углублению кризисных влияний на российском финансовом рынке.Увеличение ставки рефинансирования, ограниченная ликвидность, постоянный рост стоимости привлечения ресурсов – все это явилось толчком в процессе обесценения долгосрочных кредитов с фиксированной процентной ставкой, каковыми являются ипотечные кредиты. Оставшиеся на рынке участники стали более строго подходить к процедуре оценки платежеспособности потенциального заемщика: объявили обязательным условием наличие официально подтвержденного дохода, повысили требования к первоначальному взносу до 30%. Как результат ипотечные кредиты стали менее доступными для населения. Увеличение уровня безработицы, снижение реальных доходов населения привели к снижению спроса на рынке ипотечного кредитования, которое наблюдалось в 2009 г., когда объем выданных ипотечных кредитов сократился в 4,3 раза. Население перешло к выжидательно-сберегательной стратегии. Начиная с 2010 г., наблюдается устойчивая тенденция роста выдачи ипотечных кредитов. Однако все же объем предоставленных кредитов не достиг уровня 2008 г. Итоговые показатели 2010 г. позволили судить о начале экономического восстановления на фоне благоприятной внешней конъюнктуры. Учитывая значительную роль жилья как инструмента обеспечения основных жизненных потребностей населения, ипотечное кредитование стало одним из наиболее активно и быстро восстанавливающихся сегментов рынка. 2011 г. характеризуется как рекордный для российского рынка ипотеки после 2008 г. По большей части номинальный рост цен на рынке жилья, смягчение условий получения ипотечных кредитов, оживление строительного сектора и изменение структуры спроса на рынке жилья по стране в целом явилось причиной значительного увеличения объема выданных ипотечных кредитов (+337 544 мнл.р.). Подобная тенденция стабильного роста объема предоставленных кредитов прослеживается до конца исследуемого периода.Для более полного анализа состояния рынка ипотечного кредитования, помимо исследования абсолютных показателей таких, как объем выданных ипотечных кредитов, необходимо рассмотреть относительные характеристики. На рисунке 2 (разработано автором) представлена динамика доли задолженности по ипотечным жилищным кредитам в ВВП в 2008-2014 гг.Рисунок 2 – Динамика доли задолженности по ипотечным кредитам в ВВП в 2008-2014 гг. Ипотечный кредит является катализатором роста спроса на жилье. Однако в меньшей степениоказывает воздействие на экономический рост России в целом (в 2014 г. – 5 % ВВП). В тоже время положительной является динамика исследуемого показателя. За анализируемый период доля задолженности по ипотечным кредитам в ВВП выросла с 2,4 % до 5 %.Динамике объема выданных ипотечных кредитов соответствует динамика темпов роста выданных ипотечных кредитов в валюте РФ и в иностранной валюте (рисунок 3- авторская разработка). В 2009 г. наблюдается отрицательный рост предоставленных ипотечных кредитов в рублях и в иностранной валюте. Отличительной особенностью 2010 г. стал различный темп роста обоих видом ипотечных кредитов. Темп роста по рублевым кредитам превышает тот же показатель по предоставленным кредитам в иностранной валюте.Рисунок 3 – Динамика темпов роста выданных ипотечных кредитов в рублях и в иностранной валюте в 2008- 2014 гг.Одной из причин такой динамики изменение макроэкономических условий и падением курса рубля в конце 2008 г. - начале 2009 г., что существенно увеличило стоимость обслуживания валютного долга для заемщиков. Подобная тенденция продолжалась и в 2011 г. Начиная со следующего г., тенденция темпа роста кредитов в иностранной валюте характеризуется чередой снижения и роста этого показателя. Темп роста рублевых кредитов отличается стабильностью, начиная с 2012 г. до конца анализируемого периода.Одним из условий детального анализа состояния ипотечного кредитования является изучение динамики средневзвешенной процентной ставки по ипотечным кредитам (рисунок 4). В течение всего исследуемого периода наблюдается схожая тенденция в изменении величины средневзвешенной процентной ставки по рублевым кредитам и по кредитам в иностранной валюте.Ставка рефинансирования Банка России, являющаяся официальным индикатором стоимости денег, непосредственно воздействует на величину процентной ставки по кредитам. В 2008 г. впервые за последние десять лет ставка рефинансирования выросла. Как следствие в 2009 г. значительно выросли средневзвешенные процентные ставки по рублевым кредитам и кредитам в иностранной валюте (14,4% и 13,5% соответственно). Рисунок 4 - Динамика средневзвешенной процентной ставки по ипотечным кредитам в 2008-2014 гг.В 2010 г. наблюдается постепенное снижение исследуемого показателя, что явилось результатом последовательного снижения процентных ставок крупнейшими участниками рынка. Этому способствовало несколько факторов: нормализация ситуации с ликвидностью, снижение стоимости фондирования и возросшая конкуренция среди участников рынка. Это в большей степени повлияло на сезонный всплеск выдачи ипотечных кредитов в конце г. И только в 2011 г. средневзвешенные процентные ставки достигли докризисного уровня: 12,5% - по рублевым кредитам и 10,6 % - по кредитам в иностранной валюте. Тенденция снижения ставок сменилась значительным ростом в 2013 г. по кредитам в валюте РФ.Вместе с тем, в конце 2014 г. ипотечные кредиты выдавались в среднем по ставке 13,2%, а в январе 2015 г. – уже по ставке 14,2%, что является максимумом с конца 2010 г.Немаловажную характеристику состоянию системы ипотечного кредитования дает анализ просроченной задолженности по ипотечным кредитам. Динамика этого показателя представлена на рисунке 5 (разработано автором).Рисунок 5 – Динамика просроченной задолженности по ипотечным кредитам в 2008-2014 гг. По данным, представленным на рисунке 5 , можно пронаблюдать зависимость изменения просроченной задолженности по ипотечным кредитам от кризисов. Российский рынок ипотечных кредитов до конца восстановился лишь в 2011 г., после чего в 2012 г. началось снижения общего объема просроченной задолженности по ипотечному кредитованию. В 2014 г. снова наблюдается тенденция, демонстрирующая рост значения анализируемого показателя вследствие изменения экономической ситуации в стране.Ещё одой характеристикой общего состояния рынка ипотечного кредитования является просроченная задолженность, структура которой по срокам задержки платежей представлена на рисунке 6.Рисунок 6 - Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2008-2014 гг. Более ужесточенные условия предоставления кредитов, возросшие процентные ставки, снижение величины реальных доходов населения способствовало не только снижению спроса на ипотечные кредиты, но и увеличению просроченной задолженности по ним. Доля задолженности без просрочки в течение увеличивается до начала 2014 г., когда она равнялась 96,1% в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам. Доля просроченной задолженности в результате «технической задержки» (от 1 до 30 дней) уменьшается более, чем в 3 раза, начиная с 2012 г. (с 4,4% до 1,3 %). Далее наблюдается колебание этой величины от 1,1 % до 1,8 %. Структура просроченной задолженности сохраняется на протяжении всего исследуемого периода. Несмотря на снижение доли задолженности, просроченной свыше 90 дней, наибольший удельный вес приходится именно на этот вид задержки. Качественной характеристикой системы ипотечного жилищного кредитования является объем досрочно погашенных ипотечных кредитов. Погашение осуществляется посредством: вновь выданных ипотечных жилищных кредитов, средств заемщика, средств, полученных от реализации заложенного имущества, отступным способом, прочих средств.Общий объем досрочно погашенных ипотечных кредитов представлен на рисунке 7, составленным автором.Рисунок 7 – Динамика объема досрочно погашенных ипотечных кредитов в 2008-2014 гг. В течение всего анализируемого периода наблюдается тенденция увеличения объема досрочно погашенных ипотечных жилищных кредитов, что свидетельствует об улучшении платежеспособности заемщиков и их возможности погашать свои обязательства собственными средствами.Динамика доли досрочно погашенных ипотечных кредитов средствами заемщика в общем объеме досрочно погашенных ипотечных кредитов демонстрируется на рисунке 8 (составлено автором). Рисунок 8 – Динамика доли досрочно погашенных ипотечных кредитов средствами заемщика в 2008-2014 гг. Наибольший удельный вес среди источников досрочного погашения ипотечных кредитов занимают средства заемщиков. Доля этих средств в общем объеме источников досрочного погашения ипотечных жилищных кредита колеблется в пределах 63 и 87 %. В течение исследуемого периода наблюдается отрицательная динамика показателя, представленного на рисунке № 8. Это объясняется тем, что темп роста общего объема досрочно погашенных кредитов увеличивается большими темпами, нежели растет объем ипотечных кредитов, погашенных средствами заемщиков.На рисунке 9 представлена динамика рефинансирования ипотечных кредитов с продажей пула ипотечных жилищных кредитов.Рефинансирование ипотечных жилищных кредитов с продажей пула ипотечных жилищных кредита осуществляется двумя способами: без формирования дополнительного финансового инструмента и с дальнейшей эмиссией ипотечных ценных бумаг. За исключением отдельных лет наибольший удельный вес принадлежит рефинансированию ипотечных кредитов без формирования дополнительного финансового инструмента. Рисунок 9 –Динамика рефинансирования ипотечных кредитов в 2008-2014 гг. В 2014 г. для рынка ипотечного жилищного кредитования были характерны следующие тенденции. Происходило сокращение числа кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, в условиях уменьшения количества действующих кредитных организаций.По состоянию на 1 января 2015 г. число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования уменьшилось по сравнению с началом 2014 г. на 29 кредитных организаций и составило 629 участников, из них 534 кредитные организации предоставили в 2014 г. новые ипотечные жилищные кредиты, остальные осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов.Наблюдался дальнейший рост абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ИЖК в условиях напряженности на финансовых и валютных рынках.2.2 Анализ влияния ипотеки на развитие экономики страныУлучшению качества жилищных условий и уровню жизни населения способствует развитие системы жилищного кредитования и сегмента жилищного строительства. Оба этих фактора в совокупности оказывают непосредственное воздействие на развитие экономики страны. Анализ и оценка мультиплицирующего эффекта, характерного для развития механизма ипотечного кредитования, является очень актуальными. Для начала необходимо рассмотреть объем инвестиций, направляемых на строительство жилых помещений. Динамика этого показателя представлена на рисунке 10 (составлено автором).Рисунок 10 – Динамика объема инвестиций, направленных в строительство жилья в 2008-2014 гг. Весь анализируемый период можно разбить на две части. В течение первого промежутка времени (до 2010 г.) наблюдалась тенденция снижения значения анализируемого показателя. Начиная с 2011 г., происходит увеличение объема жилищных инвестиций. Такая тенденция наблюдается до конца исследуемого периода.Для определения влияния развития системы ипотечного кредитования на изменение инвестиций, направленных на строительство жилья, рассмотрим рисунок 11 (разработано автором).Рисунок 11 - Зависимость инвестиций в строительство жилья от объема ипотечного кредитования в 2008-2014 гг.Рассматривая данный рисунок, можно пронаблюдать прямую зависимость (тренд) между увеличением объема ипотечного жилищного кредитования и величиной инвестиций в строительство жилья.Данные, представленные на рисунке 11, позволяют вывести функцию инвестиций в жилищное строительство, которая позволяет определить значение мультипликатора ипотеки для жилищного финансирования. Функция имеет вид: Иж= а + b* Мж, (1)где Иж – инвестиции в строительство жилья, млрд.р.;а – свободный коэффициент;b – коэффициент, показывающий увеличение инвестиций в строительство жилья при увеличении объемов ипотечного жилищного кредитования на 1 руб.;Мж – объем ипотечного жилищного кредитования, млрд.р.Уравнение линейной регрессии взаимосвязи инвестиций и ипотечного кредитования выглядит следующим образом: Иж=0,89* М ж+ 770,2 Также определяется коэффициент детерминации, который является статистической мерой согласия, с помощью которой можно определить, насколько уравнение регрессии соответствует реальным данным. На практике, если коэффициент детерминации близок к 1, то это означает, что модель работает очень хорошо (имеет высокую значимость). В данной модели R2 = 0,9502. Это объясняет высокую степень взаимосвязи инвестиций в строительство жилья и объема ипотечного кредитования. Это позволяет утверждать, что увеличение объемов ипотечного кредитования на 1 руб. приводит к росту объемов инвестиций в строительство жилья на 0,89 руб.Следующий этап анализа позволил выявить следующую зависимость между изменением объема ипотечного жилищного кредитования и величиной ВВП, отраженную на рисунке  12.Анализ позволил определить прямую зависимость между исследуемыми показателями. Следовательно, увеличение объема ипотечного жилищного кредитования способствует  росту ВВП страны.  Функциональная зависимость выглядит следующим образом:Y= 20,95* Мж+36398,56где, Y– ВВП, млрд.р.Выявленная зависимость обладает коэффициентом детерминации равным 0,865, а также показывает, что при увеличении объемов ипотечного кредитования на 1 руб. происходит рост ВВП на 20,95 р.Рисунок 12 - Зависимость ВВП от объема ипотечного жилищного кредитования в 2008-2014 гг. Графически эта зависимость представлена на рисунке 13, который был составлен автором. Для последующей оценки динамики ВВП в зависимости от изменения объемов инвестиций в строительство жилья определяется функция роста ВВП под влиянием инвестиций. Результатом расчетов явилась следующая функция:Y= 22,44*Иж+19820,06Интерпретация данной функциональной зависимости позволят сделать вывод: рост ВВП находится в прямой зависимости от изменения инвестиций в жилищное строительство, при увеличении которого на 1 руб. происходит увеличение ВВП в среднем на 22,44 руб.Коэффициент детерминации этой функциональной зависимости равен 0,84.Это свидетельствует о достаточно значительной зависимости выбранных показателей.Рисунок 13 – Зависимость ВВП от динамики инвестиций в жилищное строительство в 2008-2014 гг. В рамках анализа обратной зависимости, а именно влияния изменения валового внутреннего продукта на объем инвестиций в жилищное строительство, рассмотрим рисунок 14.Данный рисунок демонстрирует линейную зависимость между объемом ВВП и инвестициями в жилищное строительство. Данная зависимость представлена в виде уравнения линейной регрессии, которая характеризует предельную склонность к инвестированию:Иж= 0,04*Y- 495,0Степень зависимости между ипотечным жилищным кредитованием или коэффициент детерминации (R2) равный 0,84 свидетельствует о достаточно высоком взаимодействии инвестициями в жилищное строительство и валовым внутренним продуктом. Из этой зависимости следует, что прирост ВВП на 1 руб. приводит к росту инвестиций в строительство жилья на 0,04 р.Рисунок 14 - Зависимость инвестиций в жилищное строительство от динамики ВВП в 2008-2014 гг. В процессе проведения анализа зависимости динамики валовым внутренним продуктом от доли ипотечной кредитования в валовом внутреннем продукте на основании метода регрессионного анализа была получена следующая функциональная зависимость:Y= 11 498,55*х + 17 228где х – доля объема выданных ипотечных кредитов в ВВП,%.Выявленная зависимость указывает на то, что увеличение доли ипотечного кредитования в ВВП на 1 % свидетельствует об увеличении объема ВВП на 11 498,55 млрд.р. Графическую интерпретацию данной функциональной зависимости можно проследить на рисунке 15 (составлено автором). Зависимость между долей ипотечного кредитования в ВВП и абсолютным величиной ВВП носит в отличие от других зависимостей логарифмический характер, нежели линейный.Рисунок 15 - Зависимость ВВП от доли задолженности по ипотечным кредитам в ВВП в 2008-2014 гг. Коэффициент детерминации этой зависимости равен 0,72. Это свидетельствует о недостаточно тесной взаимосвязи анализируемых показателей.2.3 Оценка эффективности системы ипотечного жилищного кредитованияОценка возможности развития системы ипотечного жилищного кредитования включает в себя также анализ и оценку эффективности её функционирования. В настоящее время отсутствует единый набор показателей, характеризующий эффективность системы ипотечного жилищного кредитования. Проведение оценки эффективности развития ипотечного кредитования может осуществляться посредством как абсолютных, так и относительных показателей.Одним из абсолютных показателей является количество прав собственности на жилые помещения, зарегистрированные в сделках, обремененных ипотекой. Динамика значений этой характеристики представлена на рисунке 16, где также указана величина сделок, не обремененных ипотекой. Рисунок 16 – Динамика рынка недвижимости в 2008-2014 гг.Ипотечное жилищное кредитование является одним из основных источников роста рынка жилья даже в условиях общего ухудшения макроэкономической ситуации. В течение исследуемого периода (за исключением кризисных 2008-2009 гг.) наблюдается стабильное увеличение количества сделок с жильем, обремененных ипотекой.Коэффициент, отражающих эффективность и уровень развития системы ипотечного кредитования в относительном выражении, является доля прав собственности на жилые помещения, зарегистрированные в сделках с жильем, обременённых ипотекой, в общем количестве прав собственности на жилые помещения, зарегистрированных в сделках с жильем. Графически этот показатель представлен на рисунке 17 (составлено автором).Рисунок 17 – Динамика доли ипотеки в сделках с жильем в 2008-2014 гг. Исследуя выбранный период, можно обратить внимание, что только в 2011 г. был достигнут предкризисный уровень анализируемого показателя. Доля сделок с ипотекой выросла до рекордного уровня в 2014 г.