Повышение доступнотси жилья для малообеспеченных категорий населения

Диплом ГМУ, 2014 г. ...

ВВЕДЕНИЕ 3
1 Регулирование рынка жилья муниципального образования 6
1.1 Рынок жилья: роль и место в экономике страны 6
1.2 Государственное регулирование рынка жилья 16
1.3 Компетенции органов местного самоуправления в сфере регулирования рынка жилья 24
2 Анализ состояния рынка социального жилья 29
2.1 Состояние жилищного фонда города 29
2.2 Методы и способы регулирования рынка жилья на уровне местных органов управления 33
2.3 Механизмы финансирования рынка доступного жилья на муниципальном уровне 39
3 Совершенствование методов регулирования рынка жилья в городе Красноярске 47
3.1 Альтернативные программы найма социального жилья 47
3.2 Социальная аренда как механизм совершенствования компетенций местных органов самоуправления 54
3.3 Оценка экономического и социального эффекта от разработанных предложений 61
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 64
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 66
ПРИЛОЖЕНИЯ А-Д 72-79

Известно, что федеральное законодательство, регулирующее деятельность органов местного самоуправления в жилищной сфере, складывается из двух систематических групп: жилищное законодательство и законодательство о местном самоуправлении. Основополагающим источником законодательства, регулирующего реализацию жилищных прав граждан, является Жилищный кодекс РФ (далее ЖК РФ) – фундамент всего жилищного законодательства России.
При написании настоящей дипломной работы использовались труды многих российских ученых - теоретиков и практиков по проблемам местного самоуправления и муниципального управления. Также использовалась учебная и научная литература по проблемам местного самоуправления и муниципального управления таких организаций, как Российский научный центр государственного и муниципальног о управления, Институт муниципального управления, Московский общественный научный фонд и др., и зарубежная литература. Всё это и предопределило степень изученности темы.
Исходя из вышесказанного, были определены предмет и объект исследования, его основная цель.
Объект - деятельность органов местного самоуправления в сфере обеспечения доступного жилья для населения города.
Предмет - результативность деятельности органов местного самоуправления в обеспечения доступного жилья для населения города.
Цель практической работы – оценка результатов деятельности органов местоного самоуправления в сфере обеспечения доступного жилья, разработка рекомендаций в виде проектов и мер для совершенствования предложения доступного жилья.
В связи с поставленной целью были определены следующие задачи:
1. Определение категории "рынок жилья", как объекта государственного регулирования.
2. Выявление проблем регулирования рынка жилья и обеспечения доступного жилья на муниципальном уровне;
3. Анализ политики, проводимой органами местного самоуправления в части обеспечения населения доступным жильем;
4. Разработка рекомендаций по совершенствованию обеспечения населения г. Красноярска доступным жильем.
Основы деятельности органов местного самоуправления в жилищной сфере раскрыты через их полномочия. Следует отметить, что компетенция органов местного самоуправления в области жилищных отношений установлена не идентично в ЖК РФ и Федеральном законе РФ от 06.10.2003 № 131- ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», что приводит к невозможности для органов местного самоуправления эффективно исполнять свои полномочия в данной сфере деятельности. Так, на основании ФЗ № 131- ФЗ, органы местного самоуправления в соответствии со своими полномочиями должны все более активно заниматься организацией строительства и содержания муниципального жилищного фонда, созданием условий для жилищного строительства. Однако в ЖК РФ (ст. 14) компетенция органов местного самоуправления по данному направлению деятельности ограничена в основном согласованием переустройства и перепланировки жилых помещений, а также признанием жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания.
Таким образом, органы местного самоуправления в соответствии с ЖК РФ не могут активно заниматься организацией строительства и содержания муниципального жилищного фонда, созданием условий для жилищного строительства в целях обеспечения граждан жильем, развития рынка жилья, а только рутинной работой по содержанию существующего муниципального жилищного фонда. Этот тезис и стал определяющим при выборе направления практического исследования.
По своей специфике жилищная проблема актуальна для всех уровней организации публичной власти в Российской Федерации: федеральной, региональной и муниципальной, что требует их совместной деятельности для ее решения.
Информационную базу исследования настоящей работы составили законы и иные правовые акты Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальные правовые акты муниципальных образований, регулирующие жилищно - коммунальные отношения, статистические данные о деятельности органов местного самоуправления в сфере жилищной политики.
Эмпирической основой исследования послужили практика реализации органами местного самоуправления жилищно - коммунальных полномочий в нескольких регионах России.
Для обеспечения благоприятной обстановки в жилищной сфере каждый из указанных уровней организации власти, помимо общих, имеет также и свои специфические задачи.
Так, в соответствии с федеральным законодательством, задачи федеральной и региональной власти связаны преимущественно с осуществлением регулятивной и контрольной деятельности в области государственной политики в жилищной сфере, а органы местного самоуправления призваны осуществлять непосредственную жилищную деятельность на своей территории.
Структурно дипломная работа состоит из введения, трёх глав, заключения, списка используемой в работе литературы, приложений.

Архитектурно планировочные и технические параметры "хрущевок" морально и технически устарели, они, как правило, окружены большими бесхозными дворами, внутриквартальными и внутрирайонными пространствами.Реконструкция позволяет расширить полезную площадь, кардинально изменить функциональное назначение постройки, улучшить эксплуатационные характеристики здания и придать зданию привлекательный внешний вид, что сказывается и на внешнем облике самого города. Также реконструкция является эффективным способом обновления жилищного фонда.2.2 Методы и способы регулирования рынка жилья на уровне местных органов управления Продолжая тему, позволим себе утверждать, что для конкретного муниципального образования региональные законы не менее важны, чем федеральные, поскольку муниципальная власть на практике чаще всего взаимодействует с органами государственной власти своего субъекта РФ.В связи с актуальностью исследуемой проблемы на уровне субъекта РФ необходимо, на наш взгляд, приведение к единообразному законодательному закреплению компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений Жилищным кодексом РФ и ФЗ № 131 - ФЗ.Общая характеристика проблемы:По данным Красноярскстата, в 2010 г. в крае введено в действие 2 211 жилых домов (14 144 квартиры общей площадью 966 397 кв. м), в том числе по г. Красноярску – 203 жилых дома (9 668 квартир общей площадью 615 174 кв. м), в сельской местности – 1 207 жилых домов (общей площадью 112 879 кв. м), что в составляет 112,3 % к предыдущему году.Общая площадь жилья, построенного за счет средств федерального бюджета, составляет 24 917 кв. м, за счет краевого бюджета и местных бюджетов – 30 039 кв. м. За счет собственных и заемных средств граждан в прошлом году в целом по краю введено 1 975 домов (2 061 квартира общей площадью 220 005 кв. м), в том числе в г. Красноярске – 94 жилых дома (94 квартиры общей площадью 21 235 кв. м), в сельской местности – 1 167 дома (1 217 квартир, общей площадью 105 366 кв. м). По информации, полученной из Красноярскстата, на 01.01.2011 г. состояло на учете семей, нуждающихся в жилых помещениях, 41 177, из них:семей инвалидов Великой Отечественной войны – 154, участников ВОВ – 164, семей погибших (умерших) ветеранов войны – 177, ветеранов боевых действий – 936, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, – 1 835, многодетных семей – 2 073, молодых семей – 3 406, в том числе проживающих в сельской местности – 1 004, проживающих в ветхом и аварийном жилом фонде – 2375.В городе Красноярске на 01.01.2011 г. состояло на учете 12 854 семьи, нуждающихся в жилых помещениях, из них: семей ветеранов Великой Отечественной войны – 42, ветеранов боевых действий – 245, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, – 355, многодетных семей – 935, молодых семей – 536, проживающих в ветхом и аварийном жилом фонде – 52.Следует отметить, что, по данным Красноярскстата, в Красноярском крае самая высокая по Сибирскому федеральному округу средняя потребительская цена на рынке жилья, на сентябрь 2010 г. она составляла 39 832,33 руб. за кв. м общей площади квартиры; в Новосибирской области – 39 641,90 руб.; в Республике Алтай – 34 703,11 руб. На вторичном рынке жилья самая высокая цена в Новосибирской области – 36 813,93 руб., самая низкая в Красноярском крае – 35 167,22 руб., что косвенно свидетельствует о низком качестве и ветхости этой категории жилья в крае.Из общего количества поступивших обращений Губернатору и в аппарат Правительства Красноярского края 10 139 (33 %) обращений по жилищным вопросам.В течение 2012 г. в адрес Уполномоченного по жилищным вопросам поступило 397 обращений, что от общего количества поступивших обращений составляет почти 12,5 %. В сравнении с 2011 г. это почти на 50 обращений больше, но удельный вес этой категории жалоб в общем потоке обращений несколько снизился (–1,3 %).В настоящее время успешно идет реализация целевых жилищных программ, предусматривающих оказание поддержки отдельным категориям граждан в решении жилищной проблемы, путем предоставления им субсидий на приобретение жилья. Эти позиции предусмотрены в следующих законодательных актах федерального и краевого значения:- Постановление Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 № 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище», на 2011 - 2015 годы»;- Постановление Правительства Российской Федерации от 29.12.2011 № 1177 «О порядке предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов российской федерации на возмещение части затрат в связи с предоставлением учителям общеобразовательных учреждений ипотечного кредита»;- Федеральный закон от 08.12.2010 № 342-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон «О статусе военнослужащих» и об обеспечении жилыми помещениями некоторых категорий граждан»;- Постановление Правительства Красноярского края от 09.10.2012 № 533-п «Об утверждении перечня документов, необходимых для получения единовременной социальной выплаты на оплату первоначального взноса на приобретение или строительство жилого помещения на территории Красноярского края при привлечении ипотечного кредита в российских кредитных организациях либо займа в некоммерческих организациях, созданных в целях развития жилищного строительства в Красноярском крае, единственным учредителем которых является высший орган исполнительной власти Красноярского края, порядка предоставления единовременной социальной выплаты на оплату первоначального взноса на приобретение или строительство жилого помещения на территории Красноярского края при привлечении ипотечного кредита в российских кредитных организациях либо займа в некоммерческих организациях, созданных в целях развития жилищного строительства в Красноярском крае, единственным учредителем которых является высший орган исполнительной власти Красноярского края»;- Постановление Правительства Красноярского края от 13.10.2011 № 596-п «Об утверждении долгосрочной целевой программы «Обеспечение жильем молодых семей в Красноярском крае на 2012 - 2015 годы», на этой же правовой основе было принято - Постановление администрации города Красноярска от 11.10.2011 № 408 «Об утверждении городской целевой программы "Молодой красноярской семье - доступное жилье» на 2012-2015 год;Постановление от 04.06.2009 № 190 "Об утверждении Положения о порядке передачи гражданами приватизированных жилых помещений в муниципальную собственность"Закон Красноярского края от 06.10.2011 № 13-6224 «О порядке и условиях признания молодой семьи имеющей достаточные доходы, позволяющие получить кредит, либо иные денежные средства для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой социальной выплаты на приобретение жилья или строительство индивидуального жилого дома;- Закон Красноярского края от 24.21.2009 № 9-4225 «О наделении органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов края государственными полномочиями по обеспечению жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из их числа, не имеющих жилого помещения».В мае 2008 г. Президент страны Д. А. Медведев в своем специальном Указе «Об обеспечении жильем ветеранов Великой Отечественной войны 1941–1945 гг.» пообещал предоставить квартиры до празднования 65-летия Победы – 9 мая 2010 г. всем нуждающимся фронтовикам, которые встали в очередь на жилье до 1 марта 2005 г., а позже и тем, кто был признан нуждающимся в улучшении жилья и после 1 марта 2005 г.- Указ Президента Российской Федерации от 07.05.2008 № 714 «Об обеспечении жильем ветеранов Великой Отечественной войны 1941-1945 годов»;18 февраля 2010 г. в Красноярском крае (в одном из первых субъектов Российской Федерации) был принят Закон края № 104386 «О порядке обеспечения жильем в Красноярском крае ветеранов Великой Отечественной войны 1941–1945 гг.»15, согласно которому ветераны Великой Отечественной войны края, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, должны быть обеспечены жильем «независимо от их имущественного положения» без доказывания и подтверждения уровня малоимущности. Закон Красноярского края от 09.06.2011 № 12-5954 «О порядке обеспечения жилыми помещениями граждан, уволенных с военной службы (службы), и приравненных к ним лиц на территории Красноярского края»6.В этой же связи можно перечислить: - Постановление Правительства Российской Федерации от 21.03.2006 № 153 «О некоторых вопросах реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011 - 2015 годы.Постановление администрации г. Красноярска от 28.06.2012 № 281 «Об утверждении Положения о порядке льготной продажи жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, работникам муниципальных предприятий и учреждений системы образования, здравоохранения, культуры, спорта, социальной защиты граждан, транспорта, городского хозяйства, молодежной политики, нуждающимся в жилых помещениях»;Постановление администрации г. Красноярска от 21.12.2012 № 641 «О внесении изменений в постановление администрации города от 28.06.2012 № 281». Распоряжение администрации города Красноярска от 18.07.2011 № 734- ж «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги по принятию в муниципальную собственность жилых помещений, приватизированных гражданами». Стоит заметить, что многие граждане сегодня при личном приёме, чётко оперируют нормами местных НПА. Одна из них - распоряжение администрации города Красноярска от 19.07.2011 № 746- ж «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Выдача справки по отказу от преимущественного права покупки комнат в коммунальных квартирах». Не менее востребованы населением - распоряжение администрации города Красноярска от 12.01.2012 № 4 - ж «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (получении жилых помещений) по категории граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие радиационных аварий и катастроф, и приравненных к ним лиц» (Приложение Б) и Распоряжение администрации города Красноярска от 29.08.2011 № 971 - ж «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (получении жилых помещений) граждан, признанных в установленном порядке вынужденными переселенцами».По мнению многих авторов, исследующих эту проблему - многие проблемы по вопросам жилищного регулирования проистекают из - за неправильного распределения полномочий по уровням власти, которое выражается в излишней концентрации полномочий на федеральном уровне, так называемом «параллельном» регулировании, недостаточной координации норм федеральных законов, проблемами в законодательстве.Все эти позиции, позволяют нам утверждать, что изменения жилищных условий населения, в различном адресном и категориальном исполнении достаточно адекватно представлены в жилищном законодательстве, и применяются органами местного самоуправления в рамках своих компетенций.2.3 Механизмы финансирования рынка доступного жилья на муниципальном уровнеС учетом роста цен на недвижимость (до 20% в год по городу Красноярску) накопить средства на покупку жилого помещения в течение короткого временного отрезка невозможно. Наиболее доступным способом приобретения жилья в таком случае становится ипотека. Идеальный вариант — это покупка жилой площади за счет ипотечного жилищного кредита с дальнейшим участием заемщика в местных целевых программах оказания поддержки отдельным категориям граждан в приобретении жилья.Кроме явных видимых преимуществ ипотечное кредитование авансирует будущие сбережения и повышает платежеспособный спрос. При этом следует иметь в виду, что если предложение жилья, прежде всего на первичном рынке, не увеличивается, то существует риск роста цен на жилье и, соответственно, снижения его доступности.Доступность жилья определяется механизмами финансирования данного рынка (рис.1)Рисунок 1 - Механизмы прямого финансирования рынка доступного жильяОсновными проблемами в сфере финансирования жилищного строительства являются:невысокий уровень доходов населения и недостаточная степень доверия граждан к участникам жилищного рынка;ограниченный объем бюджетных ресурсов, которые с наступлением финансового кризиса значительно сократились;недостаточная развитость системы кредитования приобретения жилья и высокая процентная ставка.Определим основные возможные схемы (модели) финансирования рынка жилья (рис. 2).Банковское кредитованиеИспользование ссудо-сберегательных схем (в том числе создание ссудо-сберегательных кооперативов)Создание потребительских кооперативов (с участием крупных предприятий)Выпуск жилищных сертификатовИспользование классической двухуровневой модели (ипотека)Долевое строительство и продажа жилья в рассрочкуКорпоративное финансирование (предоставление предприятиями займов, ссуд и безвозмездных субсидий на приобретение жилья своим работникам)Реализация региональных и муниципальных схем (программ)Привлечение частных инвестиций с целью получения повышенного дохода от участия в жилищно-строительном бизнесРисунок 2 - Возможные модели финансирования рынка жильяОсобое место среди моделей финансирования строительства и приобретения жилья занимают региональные и муниципальные схемы (программы) с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов. В числе таких программ можно выделить следующие:Выпуск муниципальных жилищных облигаций. Модель основана на постепенном накоплении гражданами средств на приобретение квартиры путем покупки облигаций, каждая из которых дает право на получение определенной площади жилья. Срок обращения таких облигаций может достигать 10 лет.При наличии необходимого пакета облигаций гражданин вправе обменять его на квартиру соответствующей площади в новых домах муниципального жилищного фонда. Цена облигаций устанавливается в соответствии с себестоимостью строительства и индексируется с учетом его удорожания. В случае отказа владельца от приобретения квартиры облигации выкупаются по текущей номинальной цене.В предлагаемой схеме отсутствует возможность выбора гражданами квартиры, им предоставляется право на приобретение жилья только в определенных домах, и по качеству это жилье не всегда отвечает требованиям граждан.Для того чтобы муниципальные жилищные облигации стали привлекательными для населения, необходимо следующее:они должны выполнять функцию накопления сбережений граждан с доходностью, позволяющей нейтрализовать влияние инфляции;индексация облигаций должна отражать изменения на финансовом рынке;облигации должны быть обеспечены недвижимостью либо другим имуществом или гарантиями;должна предусматриваться возможность предоставления льготных бюджетных ссуд и безвозмездных субсидий участникам программы, выполнившим определенные обязательства в отношении сумм и сроков накопления.На практике все перечисленное или невыполнимо, или требует значительных издержек бюджета. Создание муниципальных фондов поддержки жилищного строительства. Модель основана на участии органов местного самоуправления в строительстве жилья, которое впоследствии будет продаваться гражданам, и использовании средств местных бюджетов в его финансировании через уполномоченный орган (например, фонд). При этом, к примеру, около 50-60% стоимости нового жилья граждане оплачивают за счет продажи (сдачи по зачету) собственного вторичного жилья, а оставшуюся часть суммы — за счет собственных средств, сразу или в рассрочку. Таким образом, для граждан, имеющих сбережения и готовых продать свое жилье по заниженной цене, фактически организуется обмен с доплатой, т.е. региональный или местный фонд действует одновременно и как застройщик, и как риэлтор.Разновидностью модели является взаимодействие фондов с юридическими лицами, выступающими в качестве застройщиков. В данном случае помимо бюджетных средств в строительство привлекаются средства предприятий и внебюджетных источников, для которых обеспечивается удешевление стоимости строительства жилья. Бюджетное субсидирование банковской процентной ставки, т.е. кредитование населения по ставке ниже рыночной. Уполномоченные банки в регионах в рамках ипотечных программ субсидируют процентную ставку по ипотечным кредитам. При этом средства региональных и местных бюджетов используются банками для компенсации разницы между стоимостью кредитных ресурсов и льготной процентной ставкой для заемщиков.В данном случае создается очередь граждан, которая впоследствии дифференцируется по приоритетам: экономическому (желающие получить меньший размер кредита), жилищному (имеющие приватизированное жилье, принимаемое в зачет части стоимости нового) и социальному (обеспеченные жильем в пределах менее социальной нормы). Поддержка строительства объектов жилищно-строительных и молодежных жилищных кооперативов, основанная на принципе софинансирования. При данной схеме 30-50% стоимости строительства компенсируется за счет бюджетных средств по факту представления документов, подтверждающих выполнение работ.Поддержка индивидуального жилищного строительства на селе, основанная на предоставлении долгосрочных беспроцентных (или льготных) кредитов на строительство жилья. В качестве примера можно привести программу «Сельский дом», реализуемую в целях улучшения жилищных условий сельских граждан, не обладающих достаточными собственными накоплениями. На наш взгляд, на селе целесообразно строить деревянные дома-усадьбы. В каждом регионе нужно построить не менее двух домостроительных заводов, которые следует включить в схемы сельского жилищного строительства. Это станет мощной антикризисной мерой и позволит закрепить кадры в сельскохозяйственном производстве.Бюджетная поддержка жилищного строительства в виде предоставления долгосрочной беспроцентной ссуды гражданам, начавшим строительство дома и вложившим собственные средства в объеме не менее 30% его стоимости. Работы в основном производятся силами застройщика без привлечения подрядных организаций, что обусловливает невысокую стоимость 1 м2 жилой площади.Бесплатное предоставление жилья, строящегося или приобретающегося за счет средств бюджетов, льготникам в соответствии с законодательством.Таким образом, в настоящее время существует достаточно большое количество разрозненных моделей финансирования рынка жилья. Основными критериями выбора наиболее перспективных из них должны быть:соответствие моделей государственной жилищной политике, реализуемой на федеральном и региональном уровнях;взаимосвязь и взаимозависимость моделей, позволяющие получить синергетический эффект;реальность оценки в них финансовых возможностей бюджетов;возможность государственной поддержки различных форм жилищного строительства, включая развитие строительных мощностей, и осуществления контроля в этой сфере.При этом органы государственной власти и местного самоуправления должны координировать усилия по развитию рыночных моделей путем формирования соответствующих правовых институтов.В настоящее время в Красноярске реализованы программы, направленные на оказание поддержки в обеспечении жильем отдельных категорий населения. Акцент сделан на финансовой поддержке молодых семей и медицинских работников (Приложение Д).Сегодня в городе принята муниципальная программа "Обеспечение жильем молодых семей в городе Красноярске на 2012—2015 годы", правила для которой установлены аналогично предшествующим программам.Следует учитывать, что, в первую очередь, социальные выплаты по городской программе предоставляются работникам муниципальных учреждений общего образования, здравоохранения, культуры, спорта города Красноярска, имеющим на момент обращения с заявлением на участие в настоящей программе непрерывный стаж работы в указанных муниципальных учреждениях не менее 5 лет. Указанные программы реализуются начиная с 2007 г.