Оценка стоимости недвижимости на конкретном примере

Дипломная работа на тему оценка стоимости недвижимости на конкретном примере. Включает расчеты стоимости разными способами. ...

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНОЧНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1.1 Нормативно правовая база оценочной деятельности
1.2 Описание процесса оценки объекта недвижимости
1.3 Краткий обзор подходов оценки и их обоснование

ГЛАВА 2. РАСЧЕТ РЕАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА
2.1 Описание объекта оценки и его окружения
2.2 Анализ рынка недвижимости и факторов, влияющих на него
2.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнитель-ным подходом
2.4 Согласование полученных результатов оценки

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в рим-ском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.
В мировой практике недвижимость - это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или со-зданы руками человека. То есть недвижимость - это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.

Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:Технико-экономический анализ стоимости нового строительства;Обоснование необходимости обновления действующего объекта;Оценка зданий специального назначения;При оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;Анализ эффективности использования земли;Решение задач страхования объекта;Решение задач налогообложения;При согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.Недостатки затратного подхода:Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. Отдельная оценка земельного участка от строений.Проблематичность оценки земельных участков в России. [11, c. 132]Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости.Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным. Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности. Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.1. этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.2. этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.3. этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.4. этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.Сравнительный подход состоит из двух методов:Метод сравнения продажМетод ВРМ (валового рентного мультипликатора)Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости за последние 3-6 месяцев. Этот метод может быть объективным лишь в том случае, когда будет достаточно сопоставимой и достоверной информации по прошедшим сделкам.Для определения стоимости объекта по данному методу в цену продажи или в элемент сравнения вводятся корректировки (поправки) на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом. [12, c. 193]В случае метода ВРМ в качестве единиц сравнения используются:Валовой рентный мультипликатор (ВРМ);Общий коэффициент капитализации (ОКК).Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:Тщательно проверить использование для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.ГЛАВА 2. РАСЧЕТ РЕАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСАОписание объекта оценки и его окруженияОцениваемые объекты расположены в Калужской области, по адресу: г. Калуга, пер. Аэропортовский, д. 7. По данному адресу расположены следующие объекты оценки (табл. 2.1).Таблица 2.1. Объекты оценки№ п/пОбъект недвижимого имуществаПлощадь объекта1 Нежилое здание: Контрольно-технический пункт 81,6 (кв.м.) 2 Нежилое здание: Отапливаемый склад 1163,4 (кв.м.) 3 Нежилое здание: Холодный склад 353 (кв.м.) 4 Нежилое здание: Бытовые помещения 160,2 (кв.м.) 5 Водопроводная сеть 35 (п.м.) 6 Тепловая трасса 148 м 7 Места стоянки техники 17,9 Х 16,76 м. 8 Ограждение 551 п/м 9 Земельный участок (Кад. № 40:26:000105:81) 1,609 га Ниже на карте поселка более детально видно местоположение площадки.Рис. 1. – Местоположение объекта оценкиБлижайшее окружение объектов оценки – производственные объекты (склады, базы, машиностроительный завод), аэродром. Хорошая транспортная доступность. Интенсивность транспортного движения и пешеходных потоков по прилегающим улицам – низкая.Объект оценки –производственно-складская площадка, в состав которой входит земельный участок и расположенные на нем здания и сооружения. Объекты недвижимости принадлежат ОАО «Строительное управление Московского региона» на праве собственности. Право собственности на объекты подтверждено Свидетельствами о государственной регистрации права собственности. В объект оценки входит сооружение «Места стоянки техники», которое представляет собой оборудованную часть земельного участка под стоянку автомобилей. Заказчик не предоставил свидетельство о государственной регистрации права на данный объект недвижимости. Согласно Передаточного акта года подлежащего приватизации имущественного комплекса федерального государственного предприятия «Строительное управление Московского региона Министерства обороны Российской Федерации» от 25.05.2009 данный объект был приватизирован ОАО «СУ МР». Учитывая вышесказанное, а также то, что рассматриваемый объект отражен на балансе предприятия ОАО «СУ МР», в дальнейшем принимаем в качестве оцениваемых прав по сооружению «Места стоянки техники» право собственности компании ОАО «СУ МР».Табл. 2.2. Сведения о правах на объекты оценки№ п/пНаименованиеПлощадь/ длинаВид праваОбремененияПервоначальная стоимость, руб.Остаточная стоимость, руб.12345671 Контрольно-технический пункт 81,6 кв.м.собственностьНе зарегистри-ровано15 5836036,612 Нежилое здание: Отапливаемый склад 1 163,4 кв.м.собственностьНе зарегистри-ровано370 250143464,673 Холодный склад 353 кв.м.собственностьНе зарегистри-ровано44 00017058,41окончание табл. 2.24 Бытовые помещения 160,2 кв.м.собственностьНе зарегистри-ровано32 50012603,345 Водопроводная сеть 35 п.м.собственностьНе зарегистри-ровано36 66713825,066 Тепловая трасса 148 мсобственностьНе зарегистри-ровано007 Места стоянки техники 300 кв.м.собственностьНе зарегистри-ровано225 50087371,668 Ограждение 551 п/мсобственностьНе зарегистри-ровано48 33318738,039 Земельный участок 16 090 кв.м.собственностьНе зарегистри-ровано00Итого 772 833 299 098 Далее представлено описание количественных и качественных характеристик объектов оценки.Информации по земельному участку, на котором расположены объекты оценки, взята с сайта «Публичная кадастровая карта», maps.rosreestr.ru. Ниже представлены план земельного участка и его основные характеристикиТабл. 2.3. Основные характеристики объекта оценкиМестоположение Калужская обл., г. Калуга, пер. Аэропортовский, д. 7 Площадь, кв. м 16 090 Кадастровый номер: 40:26:000105:81 Категория: земли поселений (земли населенных пунктов) Разрешенное использование: По классификаторуПо документудля размещения промышленных объектов для эксплуатации производственных помещений Кадастровая стоимость, руб. 18 501 408,3 Обременения: Не зарегистрировано Форма участка: Рельеф местности ровный Неблагоприятные условия: не выявлены Рассматриваемый участок расположен на одном уровне с прилегающей территорией, существенных перепадов высот не имеют. Подъезд к площадке осуществляется по грунтовой дороге, площадка огорожена ж/б забором, ворота на въезде металлические раздвижные с электрическим механизмом. С противоположной стороны площадки есть еще 2-е ворот, одни из которых пожарные. Покрытие площадки – железобетонные плиты. На дату оценки используется только здание контрольно-технического пункта. Также используется частично «Места стоянки техники» под стоянку автотранспорта. Остальные объекты недвижимости не используются. Далее в представлены подробные технические характеристики основных конструктивных элементов оцениваемых зданий. Здание «Контрольно-технический пункт»Объект оценки - нежилое здание Год постройки - 1983 Общая площадь, кв.м. - 81,6 Строительный объем здания, куб.м. - 260 Количество этажей - 2 Следует отметить, что данные о площади объекта оценки в свидетельстве о регистрации прав и техническом паспорте, соответствуют не по всем зданиям. Табл. 2.5 Износ конструктивных элементов зданияНаименование конструктивных элементов Описание конструктивных элементов здания Признаки износа конструктивных элементов (на основании визуального осмотра) Фундаменты бетонный ленточный Подтеки на стенах и потолке, трещины Стены панельные, кр. кирпич Перегородки кирпичные Перекрытия бетонные плиты Крыша рубероид Полы дощатые, стяжка Проемы оконные дверные 1-е створные простые Внутренняя отделка окрашено Инженерные коммуникации электричество Прочие работы крыльца, лестницы и пр. По результатам осмотра и анализа документов на объект нежилое здание «Контрольно-технический пункт», следует, что: 1) здание используется под охрану; 2) по данным заказчика электричество отсутствует. Необходимо отметить, что инструментальный анализ состояния основных конструктивных элементов данного объекта оценки не проводится. Вместе с тем, по результатам визуального осмотра не представляется возможным обоснованно утверждать, что для продолжения эксплуатации объекта требуется проведение значительного капитального ремонта. Поэтому, общей характеристикой технического состояния объекта недвижимости будет являться утверждение, что «конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии». Такая характеристика соответствует удовлетворительной оценке технического состояния здания при физическом износе 31%.Здание «Отапливаемый склад»Объект оценки нежилое здание (складское) Год постройки 1983 Общая площадь, кв.м. 1163,4 Строительный объем здания, куб.м. 9375 Количество этажей 1 Табл. 2.6 Износ конструктивных элементов зданияНаименование конструктивных элементовОписание конструктивных элементов зданияПризнаки износа конструктивных элементов (на основании визуального осмотра)Фундаменты бетонные подушки ПП-60 Коррозия металлических листов, отсутствие части стекол, частично разрушена крыша Стены 1/2 силикатный кирпич;1/2 сэндвич панели Перегородки кирпичные Крыша панели «сэндвич» Полы бетонная стяжка Проемы ворота металлические Инженерные коммуникации отопление – центральное, электричество Прочие работы крыльца, лестницы и пр. По результатам осмотра и анализа документов на объект нежилое здание «Отапливаемый склад», следует, что: 1) здание имеет значительную высоту потолков, фактически не эксплуатируется по назначению, отсутствуют свидетельства о принятии в отношении него комплекса мер по сохранению (консервации); 2) видны значительные дефекты и разрушения отдельных конструктивных элементов; 3) по данным заказчика нет электроэнергии, водоснабжения. Необходимо отметить, что инструментальный анализ состояния основных конструктивных элементов данного объекта оценки не проводится. Вместе с тем, по результатам визуального осмотра не представляется возможным обоснованно утверждать, что несущие конструктивные элементы находятся в аварийном состоянии. Поэтому общей характеристикой технического состояния объекта недвижимости будет являться утверждение, что «эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта». Такая характеристика соответствует неудовлетворительной оценке технического состояния здания при физическом износе 51%.здание «Холодный склад»Объект оценки нежилое здание (складское) Год постройки 1983 Общая площадь, кв.м. 353 Строительный объем здания, куб.м. 2171 Количество этажей 1 По результатам осмотра и анализа документов на объект нежилое здание «Холодный склад», следует, что: 1) здание фактически не эксплуатируется по назначению, отсутствуют свидетельства о принятии в отношении него комплекса мер по сохранению (консервации); 2) по данным заказчика нет электроэнергии. Табл. 2.7 Износ конструктивных элементов зданияНаименование конструктивных элементов Описание конструктивных элементов здания Признаки износа конструктивных элементов (на основании визуального осмотра) Фундаменты бетонные подушки ПП-60 Следы коррозии металлических листов, повреждения кровли Стены 1/2 сэндвич панели Крыша панели «сэндвич» Полы бетонная стяжка Проемы ворота металлические Инженерные коммуникации электричество Прочие работы крыльца, лестницы и пр. Необходимо отметить, что в рамках настоящей работы не проводится инструментальный анализ состояния основных конструктивных элементов данного объекта оценки. Вместе с тем, по результатам визуального осмотра не представляется возможным обоснованно утверждать, что несущие конструктивные элементы находятся в аварийном состоянии. Поэтому, общей характеристикой технического состояния объекта недвижимости будет являться утверждение, что «эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта». Такая характеристика соответствует неудовлетворительной оценке технического состояния здания при физическом износе 51%. «Бытовое помещение – холодный склад»Объект оценки нежилое здание (складское) Год постройки 1983 Общая площадь, кв.м. 160,2 Строительный объем здания, куб.м. 499 Количество этажей 1 Табл. 2.8 Износ конструктивных элементов зданияНаименование конструктивных элементов Описание конструктивных элементов здания Признаки износа конструктивных элементов (на основании визуального осмотра) Фундаменты бетонный ленточный Обильные протечки кровли, полы прогнившие, отсутствует часть стекол, подтеки на потолке и стенах, трещины и нарушения плит стеновых и потолочных. Стены панельные Перекрытия бетонные Крыша рубероид Полы дощатые, стяжка Проемы оконные дверные 2 створные простые Инженерные коммуникации электричество Прочие работы крыльца, лестницы и пр. По результатам осмотра и анализа документов на объект нежилое здание «Холодный склад», следует, что: 1) здание фактически не эксплуатируется по назначению, отсутствуют свидетельства о принятии в отношении него комплекса мер по сохранению (консервации); 2) по данным заказчика нет электроэнергии. Необходимо отметить, что в рамках настоящей работы не проводится инструментальный анализ состояния основных конструктивных элементов данного объекта оценки. Вместе с тем, по результатам визуального осмотра, можно сказать, что общей характеристикой технического состояния объекта недвижимости будет являться утверждение, «ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятии или полной смены конструктивного элемента». Такая характеристика соответствует оценке технического состояния как «ветхое», при среднем физическом износе 71%.Табл. 2.9Описание характеристик сооружения «Водопроводная сеть»Протяженность 35 п. м. Год постройки 1987 Материал сталь Диаметр труб, футляров, сечение для каналов (мм) 50 Глубина заложения трубопровода, высота гидранта (м) до 2-х По результатам осмотра и анализа документов на объект нежилое здание «Холодный склад», следует, что водопровод самотечный, на дату оценки не используется.Описание характеристик сооружения «Тепловая трасса»Протяженность - 148 п. м. Год постройки - 1987 Материал - сталь Диаметр труб, сечение для каналов (мм) - 70 Глубина заложения трубопровода, высота гидранта (м) - до 1 Описание характеристик сооружения «Места стоянки техники»Объект оценки -места стоянки техники Размеры, кв.м. - 17,9 x16.76 Материал - плиты ПДГ по песчаному основанию Состояние удовлетворительное, частично используется под стоянку автотранспорта. Таким образом, можно сделать вывод, что в целом состояние объектов оценки можно признать удовлетворительным.Анализ рынка недвижимости и факторов, влияющих на негоКалуга - город в центральной России, административный центр муниципального образования Городской округ город Калуга и Калужской области со дня ее образования в 1944 году; административный центр Калужского уезда и Калужской губернии до 1929 года. Население города - 334 191 чел. (2014). Город расположен на обоих берегах реки Оки и на притоке Оки реке Яченке, в 160 км от Москвы. Калуга и Калужская область входят в состав Центрального федерального округа, а также Центрального экономического района. Железнодорожная станция на линии Москва - Киев. Калуга в настоящее время - город с развитой инфраструктурой, крупный транспортный узел, один из научных, культурных, экономических и духовных центров Центрального федерального округа России. Активно развито машиностроение и автомобилестроение. Калуга является одним из исторических центров России, где сохранилось множество памятников архитектуры. Калуга трижды входила в первую тройку по чистоте и благоустроенности среди городов России, являющихся административными центрами субъектов Российской Федерации и с населением от 100 до 500 тыс. человек.Численность населения области в 2014 году составляет 1 004 544 человек, удельный вес городского населения составляет 75,96%. Калужская область - один из самых экономически развитых субъектов РФ. Регион занимает лидирующие позиции в России по темпам роста промышленности, объемам инвестиций на душу населения, темпам роста реальных доходов населения и уровню ежегодно внедряемых в производство передовых технологий. Экономическая политика, которую проводит Калужская область, изменила структуру промышленного комплекса, создала условия для появления высокотехнологичных производств. В области сконцентрировано 2700 различных предприятий, Они формируют порядка 35% ВРП и обеспечивают более половины налоговых поступлений в областной бюджет. В промышленности работает почти треть населения области.Среди регионов ЦФО Калужская область занимает 5-е место по объемам ввода жилья, третье — по вводу жилья на каждого жителя области. Регион занимает ведущее положение по газификации в РФ. Общий охват полностью газифицированной территории - более 80% По состоянию на 01.01.2013, по данным Калугастата, на территории Калужской области введено в эксплуатацию 642 тыс. кв. м, что составило 109,5% к аналогичному периоду 2011 года и 128,2% к 2010 году. Около 53% введенных в эксплуатацию жилых домов построено индивидуальными застройщикам.Обзор рынка недвижимости Калужской области и г. Калуга:В целях анализа цен на объекты производственно-складской недвижимости, расположенные в район нахождения объекта оценки – Калужская область – были собраны и проанализированы данные по предложениям, размещенным в сети интернет.В зависимости от технических характеристик, все объекты, попавшие в выборку – производственно-складские объекты класса C и D. Цена продажи за 1 кв.м. площади предлагаемых объектов имеет большой размах: цены варьируются в диапазоне от 1 111 руб./кв.м. до 76 103 руб./кв.м., среднее значение – 17 354 руб./кв.м. При этом скидка на торг может составлять до 15% в зависимости от характеристик объектов продажи. Ставка аренды за 1 кв.м. площади производственно-складских объектов варьируется в диапазоне от 38 до 600 руб./кв.м. в месяц, среднее значение – 218 руб./ кв.м.