Вход

Оценка среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент на рынке строительства и продажи жилой недвижимости в г. Москве

Рекомендуемая категория для самостоятельной подготовки:
Курсовая работа*
Код 244421
Дата создания 24 февраля 2016
Страниц 29
Мы сможем обработать ваш заказ (!) 1 апреля в 12:00 [мск]
Файлы будут доступны для скачивания только после обработки заказа.
1 150руб.
КУПИТЬ

Описание

Работа защищена на 5, место защиты - РЭУ им. Плеханова ...

Содержание

Содержание
Введение 3
1 Теоретико - методологические основы в области инвестирования в недвижимость 5
1.1 Понятие «инвестиции», их содержание 5
1.2 Оценка среднесрочной доходности инвестиций 8
2 Описание методики расчета среднерыночных затрат и выручки с детализацией по различным признакам 13
2.1 Методика построения дискретной пространственно-параметрической модели ДППМ 13
2.2 Индексы доходности инвестиционных операций 19
3 Расчет среднерыночных затрат и выручки с детализацией по различным признакам 24
3.1 Расчет ДППМ 24
3.2 Расчет и анализ доходности инвестиций 26
Заключение 28
Список используемых источников 29

Введение

В последнее время, инвестиции в недвижимость стали набирать новую популярность не только среди инвесторов, но и среди обычных граждан. Во времена нестабильности и изъятий лицензий у банков, люди все чаще предпочитают вкладывать свои сбережения во что-то более основательное, например в квартиры. Именно поэтому эта тема является актуальной на сегодняшний день. Популярность инвестиций в недвижимость вызвана, прежде всего, резким ростом цен, который начался вначале лихих 90-х. Пик роста пришелся на 2005—2006 годы — тогда цены росли как на дрожжах, не поспевая за реалиями рынка.

Фрагмент работы для ознакомления

Поэтому в  узком понимании управление инвестициями в недвижимость представляют собой организацию процесса эксплуатации объекта недвижимости. [3]Иностранным инвесторам, вкладывающим средства в недвижимость за рубежом, зачастую очень сложно организовать процесс управления собственностью. Инвестор проживает в другой стране, что, затрудняет контроль использования приобретенного объекта недвижимости. Большинство международных инвесторов предпочитают довериться надежной управляющей компании с отличной репутацией на рынке недвижимости и избавить себя от непосредственного участия в процессе управления собственностью.Оценка инвестиций в недвижимость: предварительная оценка экономической эффективности:На первом этапе оценки инвестиций в недвижимость, проводимой на этапе принятия вкладчиком решенияо направлении и характере размещения средств, целесообразно использовать ряд показателей, традиционно характеризующих экономическую эффективность инвестиционных проектов в сфере недвижимости. В их число входят:- Срок окупаемости инвестиции, или период времени, рассчитываемый с момента инвестирования капитала в недвижимость, необходимый для уравнивания инвестиционные затраты и генерируемой от инвестиций прибыли.- Текущая стоимость, или совокупный размер всей будущей прибыли, которая возникнет в результате инвестирования, с учетом ставки дисконтирования.- Дисконтирование, или приведение стоимости будущей прибыли к текущему периоду с учетом изменения стоимости денег с течением времени- Внутренняя норма доходности, или расчетная процентная ставка, при которой получаемая от инвестиции прибыль становится равной всем произведенным затратам на проект.  Таким образом, рассчитанные показатели служат ориентиром для инвестора при принятии решения о наиболее выгодном способе и направлении инвестирования в недвижимость. Вместе с тем, поскольку расчетные данные являются предварительными, зачастую также проводится их дополнительная проверка на основании среднерыночных показателей доходности и риска вложения капитала в аналогичные проекты. [1]Оценка эффективности вложения по итогам уже произведенных инвестиций:Следующим этапом оценки инвестиций в недвижимость становится анализ фактической доходности совершенных вложений. Прибыль, получаемую как результат инвестирования в недвижимость, можно разделить на две категории:- Текущие доходы, которые являются результатом сделок с объектами недвижимости, и представляют собой доход от сдачи объекта недвижимости в аренду или его перепродажи;- Доходы от изменения стоимости недвижимости, которые возникают в результате роста рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих инвестору.Важнейшим элементом, позволяющим корректно определить эффективность произведенного вложения, является оценка рыночной стоимости объекта инвестиционной недвижимости. [5]Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости:Рыночная стоимость объекта недвижимости, или наиболее вероятная цена объекта, при которой участниками, располагающими полной информацией о рынке, будет совершена сделка, зависит от ряда факторов:Территориальное расположение здания (страна, город, район);Инфраструктура (характер окружающей застройки, транспортное сообщение, наличие объектов социальной инфраструктуры)Год постройки задания и его характеристики (этажность, строительные материалы, имеющиеся системы коммуникации);Технические характеристики конкретного объекта недвижимости внутри здания (этаж, площадь, планировка, качество отделки)Описание методики расчета среднерыночных затрат и выручки с детализацией по различным признакамМетодика построения дискретной пространственно-параметрической модели ДППМДискретная пространственно-параметрическая модель (ДППМ) рынка недвижимости – упорядоченный набор индикаторов состояния рынка по всем его сегментам, полученный в результате параллельного сечения рассматриваемой выборки объектов недвижимости по следующим измерениям: размер, местоположение, качество, срок сдачи объекта и (реже) другие. [2]Сущность построения ДППМ заключается в расчленении первоначальной выборки данных на несколько групп с дискретными значениями выделенного множества классификационных признаков и их статистической обработки. Алгоритм использования методологии ДППМ в целях оценки недвижимости представлен на рисунке 2.Рисунок 2. Алгоритм использования методологии ДППМ в целях оценки недвижимостиРассмотрим основные структурные элементы модели ДППМ.Ячейка ДППМ - мельчайшая неделимая единица информации о конкретном сегменте в локальном рынке недвижимости (информация об объектах недвижимости с определенным местоположением, размером, качеством и т.д.).Измерение ДППМ - ось в гиперпространстве, задающая конкретный адрес каждой ячейке (как в табличном процессоре Excel).Параметр ячейки ДППМ - конкретная статистическая величина, агрегирующая данные по выборке, вошедшей в ячейку. Пример параметров: средняя, максимальная, минимальная цена предложения, кол-во объектов в выборке, темп прироста цен и т.д. Набор параметров - содержимое ячейки.Слой ячеек ДППМ - набор ячеек из куба ДППМ, соответствующий определенному значению по одному из измерений. В аналогии с кубиком Рубика такой набор ячеек будет соответствовать слою маленьких кубиков, находящихся в одной плоскости.В качестве основных параметров при построении ДППМ используют:Множество характеристик качестваМножество характеристик местоположенияМножество характеристик размера.Рассмотрим, как строить ДППМ:Пусть xi € X – удельная цена i-й квартиры, или цена 1 кв. м, в заданном периоде (в последующем временной параметр опускается).Тогда дискретное множество значений удельных цен выражается следующим:X={xi} , I=1,NФормула представляет собой модель первичной рыночной информации – исходных данных для построения модели рынка.В общем случае цена квартиры на рынке зависит от её характеристик, которые могут быть дискретными и непрерывными и выражаться:- числом (значения размера кухни, высоты потолка, декартовых координат местоположения, расстояния до ближайшей станции метро, и т.п.);- диапазоном чисел (диапазон значений периода строительства, высоты потолков, и т.п.);- количественным признаком (этажность дома, этаж расположения квартиры, число комнат, число санузлов, число балконов, и т.п.);- качественным признаком (материал несущих конструкций, материал наружных ограждений, тип санузла, тип планировки, ориентация окон во двор или на проезжую часть, и т.п.);- бинарным признаком «да-нет» (наличие лифта в доме, наличие телефона в квартире, состояние дома – после реконструкции, капремонта, и т.д.).Разделим все характеристики по трем классификационным основаниям – качество, местоположение, размер:Т=(xjT) – множество характеристик качестваM=(xjM) – множество характеристик местоположения домаR=(xjR) – множество характеристик размера квартирыТогдаХ={xi (xjT , xjM, xjR)}.Преобразуем числовые значения в дискретные, разбив их на диапазоны. Тогда:X={xi { xt1,xt2,…} , { xm1,xm2,…} , { xr1,xr2,…} }.Далее необходимо определить все значимые характеристики и проанализировать физическую реализуемость их совокупностей.Сгруппируем характеристики качества таким образом, чтобы совокупность диапазонов и/или признаков всех значимых характеристик образовывала физически опредлелимое множество, соответствующее подмножеству элементов множества или назовём подмножество {xitj} физически определимых вариантов сочетания характеристик «типом квартиры» Ti. ТогдаXT1 = {xit1},…XT2 = {xit2},…Следовательно,XT = {XT1, XT2, …} – множество подмножеств, объединяющих квартиры одного типа.Аналогично определяются множества подмножеств по показателям M и R.Наконец, объединение множеств приводит к выявлению групп объектов, выделенных по признаку сочетания типа, зоны ( района) и размера.После построения первоначальной ДППМ необходимо её оптимизировать, а именно выполнить следующие действия:Проверить объем выборок в каждой клетке матрицыПроанализировать достаточность объема выборкиОпределить размах выборкиПопарно проверить значимость различия выборок по типам, по размерам, по смежным районам. [6]Существует методика массовой оценки недвижимости на основе ДППМ:Изучается заданный перечень объектов оценки и их характеристикиОпределяется принадлежность каждого оцениваемого объекта к одному из сегментов (и/или одной из ценовых ниш)После квалифицирования объекта как товара на рынке недвижимости и определения принадлежности к ценовой нише ему приписывается диапазон стоимости, полученный в ДППМПри необходимости уменьшения диапазона для отдельных объектов, в оценку могут вноситься детализирующие индивидуальные поправки (корректировки, коэффициенты), определяемые по данным ДППМ любыми корректными методами.ДППМ имеет широкую область применения:Оценка объектов с целью налогообложенияОценка стоимости объекта при отсутствии объектов-аналоговОпределение классов объекта недвижимостиОпределение групповых поправок на местоположениеОпределение целесообразной ставки аренды объекта Участие в саморегулируемых организациях в сфере девелопмента недвижимостиДППМ как часть алгоритма полного цикла финансово-инвестиционного анализа проекта.Индексы доходности инвестиционных операцийРассмотрим индексы, которые используются для расчёта доходности инвестиционных операций.1.Среднерыночный индекс доходности дилерских операций «Iдо».Показывает доходность в сегменте недвижимости от перепродажи приобретённых объектов при изменении среднерыночной цены. В наиболее чистом виде выражает понятие доходности как отношение прибыли Пр (разности между выручкой В и затратами З) к затратам.Iдо = Пр/З = (В-З)/З = Рс – Рб/ Рб =Рс l/Рб - 1,где Рс - средняя удельная цена недвижимости в текущем периоде (денежныхединиц);Рб - средняя удельная цена недвижимости в базовом периоде (денежныхединиц).Рекомендуется в качестве базового принимать тот же период прошедшего года и выражать в процентах годового дохода. Тогда Iдо = (Рс / Рб - 1) * 100%, %/год.Данная формула справедлива при допущении об отсутствии операционных затрат (например, на услуги риелтора, на коммунальные расходы и т.п.). Можно исключить это допущение, введя коэффициент операционных затрат Коз, который в среднем можно принять равным 0,9: Iдо=Коз* (Рс/Рб-1)*100%, %/год.2.Среднерыночный индекс доходности рентных операций «Iро».Показывает валовую рентную доходность в сегменте недвижимости (от сдачи приобретенных объектов в аренду). Вычисляется как отношение суммы рентного дохода к сумме инвестиций в приобретение недвижимости. При некоторых допущениях (об отсутствии операционных затрат, о неизменности арендной ставки в течении года, о полной заполняемости арендуемых площадей) равен отношению арендной ставки к средней удельной цене приобретения недвижимости в базовом периоде:Iро=Ас/Рб*100%, %/год,где Рб - средняя удельная цена недвижимости в базовом периоде (денежных единиц);Ас - средняя удельная арендная ставка в текущем периоде (денежных единиц за 1 кв. м в год). При снятии допущений формула принимает видIро=Коз*(Ас+Асб)/2*Рб*100%,%/год,где Абс-арендная ставка в базовом периоде.В литературе и на практике широко используется в качестве среднерыночного показателя доходности рентных операций величина, обратная Iро – срок окупаемости инвестиций:ВРМ=1/Iро=Рб/Ас, лет.3.Среднерыночный индекс доходности девелопмента «Iдд».Показывает валовую доходность строительства недвижимости для продажи и представляет собой оценку вознаграждения девелопера. В то время как доходность дилерских и рентных операций в течение всего периода владения объектом и его использования может быть одинаковой во времени до момента продажи и возврата инвестиций и зависит только от динамики рынка, доходность девелопмента – это итоговая доходность за период строительства и использования объекта от начала инвестирования до полной продажи объекта (этот период может быть и менее, и более года). Здесь расчет доходности необходимо вести только на всю продолжительность проекта, а затем приводить к годовой.Суммарную доходность проекта можно рассчитать как отношение суммарного за годы строительства и продажи объекта дохода к суммарным затратам, приведенное к процентам:Iдд=( ∑i Дсi/ ∑i Зi -1 )*100%=( ∑i Pci*Spi/ ∑i Рдпi*Sci-1)*100%,%/проект,где i-индекс года реализации объекта, i=(1,n);n - продолжительность проекта, лет;Pci – среднегодовая цена реализации площадей;Spi – объем реализации;Рдпi – среднегодовая стоимость строительства 1 кв.м;Sci – объем профинансированного строительства.Если принять удельную цену реализации и удельную стоимость строительства по годам неизменными, то формула принимает вид:Iдд=(Рс*∑i Spi/Рдп*∑i Sci-1)*100%=(Pc*S/Рдп*S-1)*100%=(Pc/Рдп-1)*100%, %/проект,где ∑i Spi=∑i Sci=S;S – общая площадь объекта.Среднегодовая доходность проекта рассчитывается по формуле:Iдд=1/n (Рс/Рдп-1)*100%,%/год.Наконец, среднерыночную доходность девелопмента в текущем периоде можно рассчитать по формуле:Iвдд=(Рс/Рдп-1)*100%Расчет среднерыночных затрат и выручки с детализацией по различным признакамРасчет ДППМДля практической части было выбрано жилье семейного типа в г. Троицке (Новая Москва). За жилье семейного типа взяты однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры.

Список литературы

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Бевзелюк А.А. Анализ инвестиционных проектов: Учебно-методическое пособие. -Мн.: 2003, -31с.
2. Ковалев В. В. Методы оценки инвестиционных проектов. - М.: Финансы и статистика, 2008.
3. Михайлова Э.А. Экономическая оценка инвестиций: Учебное пособие. Орлова Л.Н. - Рыбинск: РГАТА, 2008. - 176 с.
4. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учебное пособие / А.Д. Мурзин. - Ростов н/Д : Феникс, 2013. - 382 с.
5. Скобин Ю.Б. Инвестиции в строительстве. // Маркетинг в России и за рубежом / Скобин И.Ю. − 2009.-№9.-123с.
6. Г.М. Стерлик, С.Г. Стерлик. Алгоритм инвестиционного анализа проекта. Анализ рынка недвижимости для профессионалов – М.: ЗАО Издательство «Экономика», 2009.
7. http://www.cfin.ru/
8. http://www.cian.ru/
9. http://www.rosrealt.ru/
10. http://www.grandars.ru
Очень похожие работы
Пожалуйста, внимательно изучайте содержание и фрагменты работы. Деньги за приобретённые готовые работы по причине несоответствия данной работы вашим требованиям или её уникальности не возвращаются.
* Категория работы носит оценочный характер в соответствии с качественными и количественными параметрами предоставляемого материала. Данный материал ни целиком, ни любая из его частей не является готовым научным трудом, выпускной квалификационной работой, научным докладом или иной работой, предусмотренной государственной системой научной аттестации или необходимой для прохождения промежуточной или итоговой аттестации. Данный материал представляет собой субъективный результат обработки, структурирования и форматирования собранной его автором информации и предназначен, прежде всего, для использования в качестве источника для самостоятельной подготовки работы указанной тематики.
bmt: 0.00485
© Рефератбанк, 2002 - 2024