СДЕЛКИ С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

Сделки с жилыми помещениями ...

ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение………………………………………………………………………….3
Сделки с жилыми помещениями………………………..………………………4
Заключение………………………………………………………………………12
Список используемых источников и литературы……………………………..15

Современный уровень развития гражданско-правовых отношений выдвигает на первый план проблему заключения гражданско-правовых сделок, объектом которых являются жилые помещения. Исследования этой сферы отношений показывают необходимость анализа как условий заключения таких сделок, так и последствий гражданско-правовых действий с таким объектом.

Этот закон внёс масштабные и значимые изменения в положения действующего гражданского законодательства. В частности, принципиально изменился порядок совершения сделок с недвижимым имуществом, а конкретно отменено требование обязательной государственной регистрации договоров отчуждения недвижимости: – договора купли-продажи жилого помещения (ч. 2 ст. 558 ГК РФ), – договора дарения недвижимого имущества (ч. 3 ст. 574 ГК РФ), – договора ренты (ст. 584 ГК РФ). Следует заметить, что по-прежнему является обязательной государственная регистрация следующих договоров: – договоров об ипотеке жилых помещений и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 10 Федерального закона РФ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»); – договоров участия в долевом строительстве; В рамках оборота совместно нажитого имущества наибольший интерес представляют собой такие сделки, как купля-продажа и дарение жилья. При этом необходимо иметь в виду, что исчерпывающий чёткий перечень видов жилых помещений указан в ст. 16 Жилищного кодекса РФ (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната). Согласно ранее действовавшим нормам государственной регистрации подлежали:– право собственности или инее вещное право (его возникновение, изменение и прекращение) на жилую недвижимость (ст. 131 ГК РФ) – сам договор купли-продажи жилого помещения как сделка (ч. 2 ст. 558 ГК РФ).Правовые последствия второго из этих правил, теперь не подлежащего применению, были следующие: 1) Сделка купли-продажи жилого помещения относилась к категории сделок, требующих обязательной государственной регистрации (ч. 2 ст. 558 ГК РФ), соответственно, и при покупке, и при продаже применению подлежали положения п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ: для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. То есть раньше при совершении сделки купли-продажи жилого помещения в регистрирующий орган требовалось представить нотариально удостоверенное согласие второго супруга: – как при покупке жилого помещения (так как совершалась регистрируемая сделка – п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ), – так и при продаже жилья (во-первых, опять-таки совершалась регистрируемая сделка, во-вторых, происходило распоряжение - отчуждение - жилой недвижимости – п. 3 ст. 35 СК РФ). С 1 марта 2013 года при совершении сделки купли-продажи жилого помещения регистрируется только переход права собственности на жильё. Регистрация самой сделки не производится. С внесением указанных изменений в Гражданский кодекс РФ при совершении сделки купли-продажи жилого помещения нотариально удостоверенное согласие второго супруга в регистрирующий орган представляется только в случае продажи жилья (по основанию совершения сделки по отчуждению совместно нажитой недвижимости (п.3 ст. 35 СК РФ). Если же рассматривать сделку купли-продажи жилья с точки зрения покупки, то применению уже будут подлежать правила п. 1, п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ: владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов, при этом при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. То есть при покупке жилья письменного нотариально удостоверенного согласия второго супруга в регистрирующий орган представлять больше не нужно – такое согласие исходя из норм п. 1, п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ предполагается по умолчанию. Правила же п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ при покупке жилья применению подлежать не будут, так как ни совершения регистрируемой сделки, ни отчуждения недвижимости не будет иметь места. 2) По ранее действовавшим правилам, когда сделка купли-продажи жилого помещения подлежала госрегистрации и для её совершения в любом случае требовалось нотариально удостоверенное согласие второго супруга, соответственно, подлежала применению норма п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ: супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. То есть раньше, если супруг хотел оспорить сделку с жильём, совершённую вторым из супругов, он, опираясь на эту норму, в течение 1 года с момента обнаружения им факта совершения соответствующей сделки мог оспорить её в суде, причём и в случае покупки, и в случае продажи жилья – по одним и тем же правилам п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ. Теперь же, когда нотариально удостоверенное согласие второго супруга представляется только при продаже жилой недвижимости, соответственно, такая процедура возможна лишь в случае оспаривания продажи жилья по мотиву несогласия на заключение соответствующего договора. В ситуации оспаривания покупки жилой недвижимости, когда согласие второго супруга по умолчанию предполагается, порядок обращения в суд регламентируется п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ: сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Практика применения данной нормы красноречиво демонстрирует, что бесспорно доказать в суде факт осведомлённости покупателя о несогласии второго из супругов на сделку практически невозможно. Следует заметить, что когда данные нормы об отмене регистрации договоров купли-продажи только начали действовать, многие сделки купли-продажи жилой недвижимости проводились задним числом – настолько непредсказуемы и малопонятны были новые правила. То есть сама сделка по факту совершалась после 01.03.2013 года (после вступления в силу изменений в Гражданский кодекс РФ), а договор купли-продажи, составляемый в письменной форме, датировался ранее 01.03.2013 года, например, «25 февраля 2013 года». Министерство экономического развития РФ, в ведомстве которого находится Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, в Письме от 01.03.2013 года N 14-исх/01791-ГЕ/13 высказалось по этому поводу однозначно: договоры купли-продажи, дарения, ренты, составленные (подписанные) до 01.03.2013 года (например, 28.02.2013 года, равно как и 28.02.2012 года и т.п.), будут подлежать государственной регистрации и после 01.03.2013 года, так как требование об их регистрации предусмотрено соответствующими нормами ГК РФ, действовавшими до 01.03.2013 года (то есть на момент составления (подписания) данных договоров), и такие договоры считаются заключенными с момента их государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ); новые же положения ГК РФ применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу закона, то есть возникшим после 01.03.2013 года. Согласно ранее применявшимся нормам ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения подлежал государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации. Соответственно, даже когда подписанный всеми участниками сделки договор купли-продажи вместе с актом приёма-передачи сдавался в Управление Росреестра для проведения регистрационных действий, договор всё ещё считался незаключённым, а сделка – несовершённой. Такой договор не подлежал признанию и правовой защите со стороны государства.