Договор долевого участия в строительстве

Одним из наиболее широко распространенных в настоящее время договоров в области удовлетворения жилищных прав российских граждан является договор долевого участия в строительстве. Этот же вид договора является в настоящее время и практически единственным легальным способом урегулирования отношений по долевому строительству. Данный договор относится к тем договорам, которые, не будучи регламентированными ГК РФ, оказались наиболее востребованными практикой.
Данная работа была на защищена на отлично (5) в ведущем ВУЗе Ростова-на-Дону в 2014 году. ...

СОДЕРЖАНИЕ
Стр.
ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. Общие положения о договоре долевого участия в
строительстве 5
§ 1. Понятие договора участия в долевом строительстве 5
§ 2. Договор долевого участия в строительстве в
системе гражданско-правовых договоров 10
§ 3. Форма и государственная регистрация
договора долевого участия в строительстве 19
Глава 2. Содержание договора долевого участия в строительстве 23
§ 1. Существенные условия договора долевого участия
в строительстве 23
§ 2. Права и обязанности сторон договора долевого
участия в строительстве 35
§ 3. Способы обеспечения исполнения обязательств по
договору долевого участия в строительстве 47
§ 4. Уступка права требования по договору
долевого участия в строительстве 60
Глава 3. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве 63
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 73
Список использованной литературы 81

ВВЕДЕНИЕ
Одним из наиболее широко распространенных в настоящее время договоров в области удовлетворения жилищных прав российских граждан является договор долевого участия в строительстве. Этот же вид договора является в настоящее время и практически единственным легальным способом урегулирования отношений по долевому строительству. Данный договор относится к тем договорам, которые, не будучи регламентированными ГК РФ, оказались наиболее востребованными практикой.
Принятие Федерального закона от 30 декабря 2004 г.
N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости"было вызвано необходимостью законодательно решить проблемы так называемых дольщиков (участников долевого строительства) в ситуации, когда денежные средства на строительство жилых помещ ений вносятся еще до начала строительства (цена жилого помещения в этом случае значительно ниже). Следует отметить, что привлечение денежных средств организаций и физических лиц для финансирования жилищного строительства необходимо вследствие отсутствия у населения денег для приобретения нового жилья, имеющегося в наличии, либо жилья на вторичном рынке, отсутствия у застройщиков денежных средств, необходимых для финансирования строительства, а также ввиду слабо развитой системы ипотечного кредитования.
Несмотря на то, что с момента принятия закона прошло не так много времени, в указанный закон неоднократно вносились изменения, последние изменения были внесены в 2013 году. Нельзя не отметить некоторую непоследовательность законодателя, который то не защищает в должной мере права дольщиков, то делает закон чрезмерно жестким по отношению к застройщикам, что приводит к уменьшению количества желающих заниматься строительством. Можно сказать, что в последних редакциях закона была сделана попытка найти компромисс между интересами указанных лиц.
Все вышеизложенное актуализирует рассмотрение договора участия в долевом строительстве в рамках дипломного исследования.
Целью данной работы является исследование относительно нового гражданско-правового института долевого участия в строительстве, основных проблемных вопросов, возникающих в практике его применения. Для этого необходимо решить следующие задачи:
- дать определение договора долевого участия в строительстве и рассмотреть предмет данного договора;
- определить место договора долевого участия в строительстве в системе гражданско-правовых договоров;
- рассмотреть требования к форме данного договора;
- проанализировать содержание договора долевого участия в строительстве;
- рассмотреть порядок изменения и прекращения данного договора, особенности гражданско-правовой ответственности сторон договора.
Работа состоит из трёх глав. В первой главе дана общая характеристика договора долевого участия в строительстве, определены предмет и форма данного договора, а также его место в системе гражданско-правовых договоров. Вторая глава посвящена анализу содержания договора долевого участия в строительстве. В третьей главе рассмотрены вопросы ответственности сторон по договору долевого участия в строительстве.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом № 214-ФЗ и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды (субаренды) такого земельного участка.Кроме того, хотя на это прямо не указывается в Законе, застройщик должен обладать достаточными финансовыми ресурсами, чтобы обеспечить выполнениепредусмотренных Законом требований. Приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 30 ноября 2006 г. N 06-137/пз-н утверждена Инструкция "О порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика". Инструкция определяет порядок расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика: норматива обеспеченности обязательств, норматива целевого использования средств, норматива безубыточности.В течение 10 дней со дня получения разрешения на строительство застройщик обязан передать в орган, выдавший разрешение на строительство:1) сведения о площади, высоте и этажности планируемого объекта строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения;2) один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных п.п. 2, 8 - 10 п. 12 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора), результатов инженерных изысканий в соответствии с градостроительным планом земельного участка, документами об использовании земельного участка для строительства (в случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для него не устанавливается градостроительный регламент), требованиями технических регламентов и техническими условиями.Проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком. В случаях, предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, застройщик или заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на экспертизуВ п. 2 ст. 19 Закона № 214-ФЗ указано, что проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее, чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в контролирующий орган. Застройщик вправе не выполнять это требование, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.При неопубликовании (непредставлении) проектной декларации застройщик не вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства. Поскольку заключение договора - один из этапов привлечения денежных средств, в таком случае застройщик не вправе заключать договоры на участие в долевом строительстве.Согласно ст. 19 Закона № 214-ФЗ, проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.Информация о застройщике включает в себя сведения:1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;2) о государственной регистрации застройщика;3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица-учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица-учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;6) о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.Информация о проекте строительства должна содержать следующие сведения:1) о цели проекта строительства, этапах и сроках его реализации, о результатах экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;2) о разрешении на строительство;3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка, в случае если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;10) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;11) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);12) о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;13) об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.Застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о:1) застройщике и проекте строительства (в течение трех рабочих дней);2) финансовом результате текущего года и размере кредиторской задолженности (ежеквартально).В течение 10 дней со дня внесения изменений в проектную декларацию они должны быть опубликованы в порядке, предусмотренном для опубликования проектной декларации (п. 6 ст. 19 Закона № 214-ФЗ). Если застройщик нарушит требования в отношении проектной декларации, то участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик будет обязан возвратить денежные средства, полученные от дольщика, и уплатить проценты за их пользование в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день возврата денежных средств. Застройщик вправе организовать долевое строительство следующими способами:1. С привлечением специализированного заказчика.При этом способе застройщик осуществляет инвестиционную деятельность путем привлечения денежных средств инвесторов (участников долевого строительства), финансирования строительства и передачи построенных объектов долевого строительства его участникам. Для организации строительства застройщик привлекает специализированную организацию и заключает с ней договор на выполнение функций заказчика. Такая организация выполняет функции заказчика-застройщика в соответствии с государственной лицензией, заключает договоры с поставщиками на поставку оборудования и стройматериалов, а также с подрядчиками на строительство объекта недвижимости, ведет учет капитальных затрат, связанных со строительством, готовит построенный объект к вводу в эксплуатацию.2. Без привлечения специализированного заказчика, самостоятельно выполняя его функции.При использовании этого способа застройщик наряду с осуществлением инвестиционной деятельности по привлечению денежных средств согласно договору участия в долевом строительстве совмещает одновременно функции заказчика по организации строительства.Для этого застройщик согласно действующему законодательству оформляет лицензию на выполнение функций заказчика-застройщика.3. Без привлечения третьих лиц, самостоятельно выполняя функции заказчика и генерального подрядчика.При этом способе застройщик наряду с инвестиционной деятельностью и выполнением функций заказчика осуществляет в соответствии с ч. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ строительство объекта недвижимости, выполняя при этом функции подрядчика (генподрядчика).В данном случае заказчик должен обладать соответствующей лицензией. Застройщик при организации долевого строительства данным способом и одновременном осуществлении лицензируемой деятельности, связанной с его инвестиционной деятельностью по привлечению денежных средств участников, приводит в проектной декларации (в составе информации застройщика) сведения о наличии лицензий на каждый вид лицензируемой деятельности (функции заказчика-застройщика, функции подрядчика) в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 20 Закона № 214-ФЗ.Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:1) учредительные документы застройщика. 2) свидетельство о государственной регистрации застройщика. 3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе. 5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета).6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности. 7) Разрешение на строительство;8) Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;9) Заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом.В случаях, указанных в ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе. Срок проведения экспертизы определяется сложностью объекта капитального строительства, но не должен превышать три месяца.10) Проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;11) Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. Это может быть либо свидетельство о праве собственности на землю либо зарегистрированный в установленном порядке договор аренды земельного участка, предоставленного под строительство.§ 3. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору долевого участия в строительствеВ ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ предусматриваются возможные способы обеспечения исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве. Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, залогом или поручительством.Залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 Закона № 214-ФЗ, а также поручительством в порядке, предусмотренном статьей 15.1 Закона № 214-ФЗ, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и (или) договором;2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.Закон N 294-ФЗ дополнил указанный перечень гарантий для дольщиков, включив в этот список также страхование гражданской ответственности застройщика (ст. 12.1 Закона о долевом строительстве в новой редакции). Ранее законодательство не предусматривало никаких специальных условий страхования ответственности застройщика, однако и не запрещало его.Вводится взаимное страхование гражданской ответственности застройщиков, которое должно осуществляться единым обществом взаимного страхования, созданным застройщиками, привлекающими денежные средства дольщиков (ч. 1 ст. 23.2 Закона о взаимном страховании в новой редакции).Законом № 214-ФЗ предусмотрена возможность кредитования застройщика. В соответствии со ст. 13 и 15.1 Закона права банка, предоставившего денежные средства застройщику, обеспечиваются залогом земельного участка (или правами аренды (субаренды) на него), где строится объект недвижимости, самим объектом недвижимости, если права на него зарегистрированы на застройщика, или поручительством.Банк может предоставлять средства:1) до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства;2) после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.В первом случае банк становится первоочередным залогодержателем по договору залога. Во втором (когда залог получен после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства) - банк может получить имущество в последующий залог. В обоих случаях при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, они распределяются не только банку, но и между участниками долевого строительства пропорционально размерам требований банка и участников долевого строительства к моменту удовлетворения этих требований. Таким образом, в данном случае по сравнению с правами по обыкновенному кредитованию права банка урезаются, т.к. банк, по существу, не является первоочередным залогодержателем (хотя и получил залог ранее, чем иные лица). Кроме того, в обоих случаях от банка требуется согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства с момента подписания передаточного акта на данные объекты. Это правило прямо противоположно положениям ст. 353 ГК РФ, по которым право залога следует имуществу и при передаче имущества от одного лица к другому сохраняет свою силу.В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Закона № 214-ФЗ, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения (ч. 3 ст. 13 Закона № 214-ФЗ).Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект может быть проведена на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.В связи с последними изменениями в законодательстве, с момента регистрации договора участия в долевом строительстве обременению залогом в силу закона подлежит право требования дольщика на получение квартиры, а не только эта квартира как объект недвижимого имущества.