Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств

Необходимость в жилье является одной из главных потребностей людей в настоящий момент. По причине отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления большая часть населения нашей страны не в состоянии улучшить свои жилищные условия. В связи с низким уровнем жизни всего 1,2 % населения имеют возможность приобрести жилье на собственные деньги и только 0,3 % семей получают его за счет бюджета. Для многих людей, ипотека – это единственная возможность стать владельцем собственной квартиры. Ипотечное кредитование – действительно реальная возможность изменения жилищных условий граждан.
Сущность ипотечного кредитования заключается в предоставлении физическому или юридическому лицу банками долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог недвижимости: земли производственных и жилых здани ...

ГЛАВА 1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

1.1 Понятие и правовые основы приобретения жилья в ипотеку

Ипотечное кредитование – долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений.
Ипотечный кредит – это денежные средства, предоставленные Вам на приобретение жилья выбранным банком, которые выплачиваются Вами на протяжении довольно долгого периода времени (чаще всего от 10 до 15 лет). Для большого количества обычных граждан жилищный ипотечный кредит (далее ипотека) – единственный возможный источник для приобретения собственного жилья.
08 ноября 2014 г. распоряжением Правительства РФ № 2242-р была утверждена Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года (далее – Стратегия).
Данная стратегия утверждена в целях реализации государственной программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденной постановлением Правительства РФ от 15 апреля 2014 г. № 323 и Указа Президента РФ от 07 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» .
Новая редакция Стратегии подготовлена с учетом достигнутого уровня развития ипотечного жилищного кредитования в России и необходимости уточнения целевых показателей и механизмов реализации Стратегии.
Стратегия направлена на формирование единых ориентиров у всех участников рынка по принципам, ожиданиям и долгосрочным перспективам развития рынка ипотечного жилищного кредитования; определение основных долгосрочных целей и задач государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования до 2020 года; определение первоочередных мер и мероприятий.
Основными направлениями реализации Стратегии являются:
 развитие первичного рынка ипотечного жилищного кредитования;
 реализация специальных ипотечных программ для социально приоритетных категорий граждан;
 обеспечение фондирования рынка ипотечного жилищного кредитования долгосрочными ресурсами;
 унификация и стандартизация рынка ипотечного жилищного кредитования, развитие инфраструктуры рынка;
 развитие механизмов кредитования коммерческих застройщиков в целях жилищного строительства, кредитования индивидуального жилищного строительства и жилищных некоммерческих объединений граждан, финансирования строительства объектов инженерной инфраструктуры, кредитование в целях строительства или приобретения наемных домов.
Согласно стратегии, развитие ипотеки в России должно стать комплексным и четко структурированным процессом. Предусмотренные в документе изменения и новации коснутся не только государственных и коммерческих ипотечных институтов, но и принципов их взаимодействия с потребителями.
Государство рассматривает ипотеку как механизм, благодаря которому возможно решение задач огромной социальной важности для всей страны: проблемы недостаточного количества квадратных метров, проблемы финансового обеспечения капитального строительства и многое другое .
С первого взгляда в ипотечном жилищном кредитовании все может показаться непростым и тяжелым для понимания. Однако после того, как Вы сориентируетесь и изучите рынок ипотечного кредитования, проанализируете, пройдете все его этапы, он уже не выглядит для Вас непонятным и сложным.
Ипотечное кредитование, т.е. покупка жилья за счет заемных (кредитных) средств, но под залог приобретаемых жилых домов или квартир, широко используется среди населения.
Однако, покупая жилье в ипотеку, необходимо реально оценить свои финансовые возможности, особенно если погашение кредита предполагается за счет доходов только одного члена семьи.
Кроме того, необходимо помнить о следующих особенностях:
 заключение договора при приобретении жилья за счет кредитных средств;
 о недвижимом имуществе, передаваемом в залог;
 согласование передачи имущества в ипотеку;
 обременение помещений и снятие обременения;
 обращение взыскания на заложенное имущество.
Следует отметить особенности заключения договора при приобретении жилья за счет кредитных средств, необходимо помнить, что в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке. При этом возможно заключение двух самостоятельных договоров с банком – кредитного и договора об ипотеке. Но, как правило, условие об ипотеке приобретаемого объекта недвижимости содержится в самом кредитном договоре.
Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита, об этом сказано как в п. 2 ст. 91 Закона об ипотеке, так и в ч. 4 ст. 5 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (далее – Закон о потребительском кредите) . Такая информация должна размещаться в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в т. ч. и в сети Интернет).
При заключении договора заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов (п. 2 ст. 91, ч. 15 ст. 7 Закона об ипотеке).
В кредитном договоре должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой (п. 1 ст. 91 Закона об ипотеке; ч. 1 ст. 6 Закона о потребительском кредите). Данная информация должна располагаться в рамке в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора.
Договором может быть предусмотрена выдача закладной, т.е. ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке).
Законом запрещено взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами РФ, а также за услуги, оказывая которые, кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика.
Нотариальное удостоверение договора об ипотеке не является обязательным, оно возможно только в добровольном порядке и по соглашению сторон в соответствии с п. 2 ст. 163 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) .
С 01 июля 2014 г. договор ипотеки или кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, не подлежит государственной регистрации, однако сама ипотека должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации – пять рабочих дней со дня предоставления необходимых документов.
Каждый гражданин должен знать, что за государственную регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не уплачивается.
Для государственной регистрации ипотеки понадобятся следующие документы.
1. Заявление залогодателя или залогодержателя;
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя;
3. Договор об ипотеке и документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
4. Кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой;
5. Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной .
Рассмотрим особенности недвижимого имущества, передаваемого в залог. Предметом ипотеки является передаваемое в залог недвижимое имущество, которым могут быть земельные участки; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Однако необходимо помнить, что запрещена ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.
Также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Кроме того, запрещена ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При оформлении ипотеки на квартиру в многоквартирном жилом доме заложенной считается, наряду с жилым помещением, и доля в праве общей собственности на жилой дом.
Очень важной является оценка предмета ипотеки. Определять его стоимость должен независимый оценщик, поэтому если банк настаивает на том, что оценку должен производить какой-то определенный оценщик, то это должно вызвать подозрение.
Стоимость приобретаемого жилья не должна быть занижена, поскольку может возникнуть ситуация, когда после обращения взыскания на жилое помещение денег от его реализации у собственника не останется. Заложенное имущество обязательно должно быть застраховано. Страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным по закону. Включение в кредитный договор условия об обязанности заемщика застраховать жизнь и здоровье, фактически являющееся условием получения кредита, свидетельствует о злоупотреблении свободой договора со стороны банка.
Также не основано на законе требование банка о страховании заемщика в конкретной названной банком страховой компании и навязывание условий страхования. Однако является правомерным условие о том, что кредит может быть выдан заемщику и при отсутствии договора страхования, но в этом случае по нему устанавливается более высокая процентная ставка.
Основным правилом являются особенности согласования передачи имущества в ипотеку. Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено в соответствии с п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке, а также п. 3 ст. 35 Семейного Кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) .
Если же в залог передается жилой дом или квартира, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке; п. 2 ст. 37 ГК РФ).
Существенным вопросом при приобретении жилья в ипотеку являются особенности обременения помещений и снятия обременения.
Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке (п. 3 ст. 78 Закона об ипотеке).
С прекращением кредитного обязательства залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ст. 352 ГК РФ; ст. 25 Закона об ипотеке). По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно предоставить:
 заявление владельца закладной;
 или совместное заявление залогодателя и залогодержателя;
 или заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме (данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью) (п. 2 ст. 25 Закона об ипотеке).
При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется (п. 3 ст. 25 Закона об ипотеке).
Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней.
За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается (п. п. 6, 3 ст. 333.35 НК РФ) .
Важно также обратить внимание на особенности обращения взыскания на заложенное имущество.
Если заемщик нарушил условия договора о предоставлении кредитных средств, банк может взыскать не уплаченные вовремя денежные суммы за счет заложенного в ипотеку имущества (т.е. обратить взыскание на заложенное имущество). В этом случае у граждан, проживающих в ипотечном жилье, прекращается право пользования жилым помещением.
Порядок обращения взыскания на заложенное имущество – одно из главных условий договора об ипотеке, которое залогодателю следует особо учитывать при подписании документов.
Заложенные жилой дом или квартиру банк может истребовать как в судебном, так и во внесудебном порядке (п. 1, п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке). Если в договоре об ипотеке указано условие о судебном обращении взыскания, то у заемщика-залогодателя больше шансов доказать отсутствие нарушения условий кредитного договора и отстоять свою жилую площадь.
Если же договором об ипотеке предусмотрен внесудебный порядок, жилой дом или квартира, на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона (п. 1 ст. 59 Закона об ипотеке).
Необходимо помнить, что согласно Закону об ипотеке, устанавливаются обязательства, которые обеспечиваются договором об ипотеке (ст. 2 Закона об ипотеке), а это уплата залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо части, предусмотренной договором.
Учитывая все вышеизложенное, можно сделать выводы о том, что следует на законодательном уровне срочно сформировать профессиональные стандарты кредитования, которые будут предусматривать обязанность кредиторов и участников инфраструктуры информировать заемщика обо всех возможных рисках, правах и обязанностях заемщиков. В результате принимаемые заемщиками решения станут более взвешенными, а качество ипотечного портфеля существенно повысится.

1.2 Правовое регулирование ипотечного кредитования

Гражданское законодательство РФ определяет разнообразие гражданско-правовых общественных отношений. Названное обстоятельство формирует динамичность развития законодательства в данной отрасли права и гражданского оборота в нашей стране. В значительной мере эти отношения складывается по вопросу реализации прав и исполнения обязанностей субъектами договорных и иных гражданско-правовых обязательств.
Развитие цивилизованных рыночных отношений в России на современном этапе привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких является финансово-правовой институт ипотеки.
Ипотека, ипотечный кредит (от греч. «hipotheka» – заклад, залог) – это кредит под залог недвижимого имущества. Данный институт начал свое историческое развитие в Византии в начале VI в. н. э. Он представлял собой обязательственное право кредитора, которое заключается в залоге недвижимости, приобретаемой должником на полученные от кредитора заемные средства .
Ипотека сегодня является наиболее распространенным и эффективным способом обеспечения возврата кредита. Его суть состоит в обеспечения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства за счет заложенного имущества получить удовлетворение перед другими кредиторами (Закон об ипотеке, Закон РФ «О залоге» , ст.ст. 334-358 ГК РФ).
Роль государства как основного регулятора общественных отношений в целом и рыночной системы ипотечного кредитования в частности состоит в создании современной и эффективной системы нормативно-правового обеспечения прав кредиторов (залогодержателей) и инвесторов, предоставляющих денежные ресурсы на длительные сроки, а также предоставление социальных гарантий гражданам, приобретающих недвижимость с помощью ипотечных кредитов. И функция государства – установить оптимальный баланс реализации прав кредиторов и интересов заемщиков, т.е. система выдачи кредитов была менее рискованной и рентабельной для банков, а для заемщиков она была «прозрачной» и доступной .
Так, например, согласно Федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 годы сегодня наиболее актуальным является стабилизация и сохранение достижений на рынке ипотеки и дальнейшее развитие данного финансово-правового института и его инфраструктуры, поддержание здоровой конкуренции на ипотечного кредитования, обеспечение всех условий для выдачи и сопровождения ипотечных кредитов региональными банками и иными кредитными организациями .
Согласно Программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», подписанной Д.А. Медведевым, государство ставит задачу повышения доступности ипотечных жилищных кредитов для населения, а по целевым индикаторам и показателям в ближайшие 5 лет государством им планируется предоставление определенного количества ипотечных жилищных кредитов – 871 тыс. кредитов в 2015 г., 946 тыс. кредитов в 2018 г., 1053 тыс. кредитов в 2020 г. Количество молодых семей, которые улучшат жилищные условия (в том числе с использованием ипотечных кредитов и займов) в 2011-2015 г.г. при оказании содействия за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов достигнет – 159,16 тыс. семей .
На сегодняшний день средняя сумма ипотечного кредита составляет 1 млн. 720 тыс. рублей. Это примерно на 107 тыс. рублей больше, чем было годом ранее в 2013 г. (что составило 6,3 %). Средневзвешенная ставка в рублях снизилась на 0,5 п.п. и составляет сейчас 12,2 %. Средний срок кредитования – 15 лет.
Вместе с тем, не будем забывать, что российский рынок ипотеки сильно отстает от развитых стран. Доля ипотеки в ВВП у нас составляет всего лишь 4 %, тогда как во Франции, Германии – 40-45 %, а в США и Великобритании – и вовсе 70-80 %. Мы ожидаем – и это было заложено в Стратегии развития ипотечного кредитования РФ-2030 – что к 2030 году соотношение ипотеки к объему ВВП составит уже 15,5 % .
По мнению известного российского юриста П.А.Астахова система ипотечного кредитования в России в части обеспечения возврата кредита формируется следующими тремя способами :
1. Ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи недвижимости за счет кредитных средств банка или другой кредитной организации.
2. Ипотека по договору в связи с приобретением жилого помещения с нотариальным сопровождением сделки, а также ее госрегистрацией.
3. Договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения (трехсторонним или смешанным договором), при котором все заинтересованные лица (продавец, заемщик и кредитор) фактически одновременно документируют, нотариально оформляют и регистрируют переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю (заемщику), и, соответственно, ипотеку этого помещения в пользу кредитора.
Отчасти мы согласны с вышеуказанным мнением с учетом положений предусмотренных п. 3 ст. 334 ГК РФ, в которых указано, что ипотека является определенной формой залога, в связи с чем, к ней применяются нормы о залоге. Так, например, согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Мы считаем, что в соответствии с гражданским законодательством четко предусмотрено два основания возникновения ипотеки: первое – в силу закона (легальная или законная ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от воли сторон); второе – в силу договора (договорная ипотека, т.е. ипотека, возникающая при условии заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости)).
Основное их отличие законной (легальной) от договорной ипотеки в том, что этом случае договор об ипотеке между залогодателем и залогодержателем, направленный на установление залога недвижимости (ипотеки), отсутствует.
Государственная регистрации ипотеки в силу закона, согласно сложившейся правоприменительной практики, происходит, как правило, в следующем порядке: стороны (покупатель и продавец) подписывают договор купли-продажи, в котором должно быть указано, что данный объект недвижимости приобретается за счет кредитных средств, либо помимо вышеуказанного договора представляются документы, которые подтверждают факт получения заемных средств (кредитный договор, договор займа) на приобретение объекта недвижимости.
Основанием для государственной регистрации возникновения ипотеки в силу закона будет являться факт получения кредита в банке одновременно с регистрацией права собственности залогодателя в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр). При этом залогодателем по отношению к лицу, предоставившему ему кредит будет являться покупатель, без предоставления каких бы то ни было иных документов.
Таким образом, для регистрации ипотеки в силу закона не требуется специально заключать и представлять в Росреестр договор ипотеки и иные правоустанавливающие, если они не являются основанием возникновения ипотеки в силу закона .
В отличие от законной ипотеки договорная ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации. В п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке установлено, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 77 Закона об ипотеки «жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
При договорной ипотеке может заключаться несколько договоров – например, договор купли-продажи (в силу закона), кредитный договор, договор об ипотеке (при ипотеке в силу договора), договор комплексного ипотечного страхования, договор поручительства, закладная. Этот факт может объясняется тем, что в большинстве случаев ипотека является дополнительным соглашением между залогодателем и залогодержателем в обеспечение основного обязательства по кредитному договору, договору займа или иного обязательства, основанного на купле-продаже, аренде и т.д.
Например, при заключении договора купли-продажи жилого помещения между продавцом (собственником жилья) и покупателем возникают возникает институт ипотеки в силу закона, при этом последнему на покупку жилого помещения предоставляются кредитной организацией заемные средства на основании кредитного договора или договора займа.
Также стоит отметить, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной (ст. 13 Закона об ипотеке).
Закладная – это именная ценная бумага, которая составляется заемщиком и отражает основные условия кредитного договора и договора ипотеки, и в случае необходимости может быть перепродана третьим лицам. Закладная одновременно закрепляет права кредитора на получение исполнения денежного обязательства, обеспеченного ипотекой, и право на залог недвижимости.
Это предполагает тот факт, что новый ее владелец сможет получать платежи, которые выплачиваются по договору, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке).
Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.
Вместе с тем, указанная ценная бумага, удостоверяющая ипотечное обязательство, по отношению к кредитному договору является вторичным и зависимым от него документом, хотя в ч. 4 ст. 14 Закона об ипотеке прямо закрепляется приоритетность требований по закладной перед кредитным договором, т.е. документом, который содержит базовое обязательство, в обеспечение которого появилась ипотека, и как следствие – закладная .
Кроме того, в ч. 1, 2 ст. 48 Закона об ипотеке определено, что передача прав по закладной влечет передачу прав по основному обязательству, а не наоборот). В связи с чем, приоритетность содержания закладной и передачи прав по ней противоречат не только нормам ст. 1-3 этого же Закона, но и положениям ГК РФ о залоге как способе обеспечения обязательства и не соответствуют правовой природе и смыслу акцессорных обязательств.
Это положение на наш взгляд требует дальнейшей научной разработки и правового регулирования. Эту позицию также разделяют отдельные авторы .
Исходя из общих требований, при ипотечном кредитовании Сторонами являются залогодержатель – банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение, строительство или реконструкцию жилого помещения, и залогодатель – заемщик или созаемщики ипотечного кредита. Залогодержатель одновременно является кредитором по основному обязательству.
Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, т.е. физические лица не моложе 18 и не старше 65 лет (имеется в виду предельный возраст как возможность выплачивать кредит), юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, что установлено в соответствующих учредительных документах. Обычно ни гражданство, ни место жительства или работы не имеет принципиального значения для банка, главное – обладать финансовыми возможностями для погашения займа.
В законодательстве четко определено имущество, которое может выступать в качестве предмета ипотеки. Итак, залогом может являться только недвижимое имущество, права на которое в установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество порядке зарегистрированы. В их число могут входить: земельные участки, здания, сооружения, отдельные предприятия, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, объекты незавершенного строительства, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Также к недвижимости, которая может выступать в качестве залога, п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке и п. 1 ст. 130, п. 2 ст. 334 ГК РФ относят воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Согласно ст. 9 Закона об ипотеке, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. Следует также иметь ввиду, что предметом залога не может быть требование, носящее личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен (п. 1 ст. 336 ГК РФ). Не могут быть предметом залога (заложены) дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.). При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75 Закона об ипотеке).
Несмотря на исчерпывающий перечень, к имуществу, которое выступает залогом, предъявляется ряд требований. В соответствии со ст. 74 Закона об ипотеке допускается ипотека индивидуального жилого дома (части жилого дома) или квартиры (части квартиры) в многоквартирном доме, если они предназначены для постоянного проживания и принадлежат на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Вместе с тем помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, но не предназначенные для постоянного проживания, например, гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения, также могут быть предметом ипотеки.
Практика показывает, что банки неохотно оформляют ипотечный кредит, если в качестве залога выступает недостроенная недвижимость. Во-первых, очень трудно определить в этом случае степень завершенности объекта (если только вырыт котлован для фундамента, какой процент готовности жилья будет в этом случае?). Во-вторых, практически невозможно составить его описание в силу постоянно меняющейся стоимости и степени готовности. В-третьих, пока еще не выработана методика определения существенных признаков недвижимого имущества на том или ином этапе строительства применительно к конкретным его разновидностям. Как правило, банки требуют, чтобы недостроенное жилье было зарегистрировано в бюро технической инвентаризации и в Росреестре как «объект незавершенного строительства»; степень готовности должна составлять не менее 50 %; желательно, чтобы к участку, на котором возводится жилой объект, уже были подведены все коммуникации, необходимые для сдачи в эксплуатацию; земля под домом должна быть в собственности. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается (ст. 76 Закона об ипотеке).
В соответствии с Законом об ипотеке договор должен содержать основные права и обязанности залогодателя и залогодержателя, которые определяются соглашением сторон. Залогодатель может пользоваться заложенным имуществом и отчуждать его, имеет право на последующую ипотеку, обязан содержать и ремонтировать заложенное имущество, охранять его от повреждений, утраты и гибели. Залогодержатель, в свою очередь, имеет право в любое время проверять состояние заложенного имущества, досрочно исполнить обеспечиваемое ипотекой обязательство и т.д.
Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества, при заключении которого действуют общие правила гражданского законодательства. Для его заключения достаточно простой письменной формы. При этом договор должен быть обязательно составлен в виде одного документа. После подписания договора он подлежит обязательной государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то это должно быть обязательно указано в договоре ипотеки, иначе в регистрации будет отказано.
Подводя итог, стоит отметить, что действующий сегодня институт ипотечного кредитования имеет еще не оконченную конфигурацию. Он динамично развивается в ходе своей правовой эволюции. Так, например, планируется совершенствование нормативных правовых актов по активизации содействия формированию рынка доступного жилья, в том числе в части совершенствования законодательного регулирования рынка ипотечных ценных бумаг, привлечения средств пенсионных накоплений и средств страховых резервов на рынок ипотечных ценных бумаг, страхования ипотечных жилищных кредитов, деятельности бюро кредитных историй и жилищных накопительных кооперативов, системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, защиты прав добросовестного приобретателя жилого помещения.

ГЛАВА 2 ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

2.1 Особенности ипотеки жилых помещений в силу закона

Ипотека представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом. По мнению С.П. Гришаева, ипотека как разновидность залога является дополнительным (акцессорным) обязательством. Акцессорный характер проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиваться залогом. Если по договору займа, обеспеченному залогом, не последовало передачи средств должнику, то не возникает и реальное требование кредитора к должнику.
Ипотека, в том числе и ипотека жилых помещений, относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. При этом не обязательно речь идет о непосредственном соприкосновении с заложенной вещью (например, залогодатель может временно уезжать из заложенной квартиры, оставаясь ее владельцем). Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение и пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т.д.), то считается, что оно оставлено у залогодателя. Под пользованием понимается извлечение полезных свойств из вещи. Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия, однако он лишен третьего правомочия – права распоряжения .
Нормами российского законодательства установлены два основания возникновения ипотеки:
 ипотека в силу закона;
 ипотека в силу договора.
Они имеют принципиальные отличия. Ипотека в силу договора предусматривает залог недвижимости, который возникает в рамках соглашения, достигнутого сторонами. Ипотека в силу закона предполагает возникновение залога недвижимого имущества в рамках требований, определенных нормами федерального закона.
Как отмечает А.В. Толкушкин, разделение указанных видов ипотеки чрезвычайно важно не только с позиции соблюдения требований действующего гражданского законодательства и, в частности, таких законодательных актов, как Закон об ипотеке и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», но и с точки зрения оптимизации размеров платежей по нотариальному удостоверению и государственной регистрации сделок с использованием залога недвижимого имущества .
Ипотека в силу закона возможна, независимо от заключенного договора. Основанием для ее возникновения являются определенные факторы, оговоренные в законе. В частности, переход права собственности к другому лицу или вступление в право собственности при покупке нового недвижимого объекта.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке к ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
К наиболее распространенным основаниям для возникновения ипотеки в силу закона относятся:
 отчуждение недвижимого имущества при его покупке в кредит или с рассрочкой погашения стоимости объекта (п. 5 ст. 488 ГК РФ);
 для обеспечения исполнения плательщиком ренты своих обязательств перед ее получателем по выплате ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ);
 при приобретении жилого дома или квартиры на средства кредита банка или иной организации, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 77 Закона об ипотеке);
 для обеспечения (п. 1, 2, 3 ст. 13 Закона об ипотеке) исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства: объект незавершенного строительства в случае государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект; жилые и или нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и или иного объекта недвижимости, в случае государственной регистрации права собственности застройщика на них (Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов

ВВЕДЕНИЕ

Необходимость в жилье является одной из главных потребностей людей в настоящий момент. По причине отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления большая часть населения нашей страны не в состоянии улучшить свои жилищные условия. В связи с низким уровнем жизни всего 1,2 % населения имеют возможность приобрести жилье на собственные деньги и только 0,3 % семей получают его за счет бюджета. Для многих людей, ипотека – это единственная возможность стать владельцем собственной квартиры. Ипотечное кредитование – действительно реальная возможность изменения жилищных условий граждан.
Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали форму ответственности должника перед кредитором своей землей. На границе земельного участка заемщ ика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого – «подпорка», «подставка».
Сущность ипотечного кредитования заключается в предоставлении физическому или юридическому лицу банками долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Покупка физическим лицом квартиры в кредит – самый распространенный вариант использования ипотеки в России.
Актуальность темы подчеркивается еще и тем, что в последние годы вносятся значительные изменения в правовые акты, регулирующие вопросы залога, в частности залога жилых помещений.
В Законодательство о залоге внесены серьезные изменения в связи с принятием ряда Федеральных законов. Подробное регулирование получила процедура обращения взыскания на заложенное имущество и его последующей реализации. В частности, введены положения, предусматривающие возможность реализации заложенного движимого имущества по договору комиссии, при внесудебном порядке обращения взыскания.
Изменения коснулись и Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). Например, Закон теперь содержит положения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, а также информацию о соглашении, предусматривающее такой порядок между залогодателем и залогодержателем .
Также п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке дополнен новым абзацем, в соответствии с которым залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в п. 1 и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве .
Все данные изменения законодатель вносит исходя из проблем, вытекающих из правоприменительной практики. Тем самым он конкретизирует случаи, возникающие на практике, к которым должен применяться тот или ной порядок. Облегчает и расширяет возможности реализовывать свои права на практике, как залогодержателю, так и залогодателю.
В законодательство о нотариате также вносятся существенные изменения, в том числе в части вопроса сделок с недвижимостью. Увеличивается роль нотариата в России. Нотариальное удостоверение сделки станет подразумевать под собой проверку законности содержания сделки, а также мониторинг наличия прав сторон сделки на ее совершение. Все это новшества вызваны, прежде всего, недостаточной грамотностью граждан, а в силу этого и необходимость в защите от мошенничества, криминала.
Изменения коснулись и самой регистрации ипотеки жилых помещений. Теперь, в соответствии со ст. 20 Закона об ипотеке и ст. 13 Федерального закона 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») сократился срок государственной регистрации ипотеки жилого помещения с пятнадцати до пяти рабочих дней .
Из вышеназванных изменений, следует вывод, что законодатель находится в постоянном «реформировании» вопроса залога жилых помещений, пытаясь приблизить его к совершенству – это свидетельствует об актуальности вопроса ипотеки жилых помещений как способа обеспечения исполнения обязательства.
Данное реформирование началось еще переходом к рыночной экономике, когда в законах и других официальных документах стали появляться термины, давно забытые в России, но хорошо известные на Западе, например, «ипотека». Она является универсальным средством обеспечения обязательств, в связи с чем открывает собственнику недвижимости возможность, установив на эту недвижимость одну или несколько ипотек, получить кредит в размере, соответствующем всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя пользования последней. Кредитор же получает право, в случае неисполнения должником обязательства, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Во многих зарубежных странах именно ипотечное кредитование стало одним из ведущих факторов экономического развития: в США оно было положено в основу нового курса Рузвельта, в Германии (где с 1900 г. действует специальная сеть ипотечных банков) – в основу послевоенных реформ Эрхарда. Как отметил В.В. Путин на заседании президиума Государственного Совета РФ (Москва, Кремль, 27 февраля 2003 г.), «само слово «ипотека» – большая загадка для граждан. И здесь нужно заниматься разъяснением. Создавать механизмы и проводить работу по разъяснению этой процедуры, самой сути этого механизма» .
Жилищный вопрос всегда был одним из самых острых для российского общества. Судьба ипотеки – это судьба миллионов людей, нуждающихся в жилье. Пока одни участники ипотечного рынка размышляют о его тенденциях и перспективах, большая часть россиян продолжает ютиться в своих старых тесных квартирках.
Основная функция государства, в процессе формирования рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, состоит в создании надлежащей законодательной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечение социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающих жилье с помощью ипотечных кредитов. Необходимо установить оптимальный баланс прав, чтобы система кредитования была рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для заемщиков.
Теоретическую основу исследования составили положения о залоге вообще и об ипотеке в частности, содержащиеся в трудах российский дореволюционных ученых: Е.В. Васьковского, Д.Д. Грима, Л.В. Кассо, Д.И. Мейера, И.А. Покровского и других ученых.
В связи со стремительным развитием ипотечного кредитования в Российской Федерации (далее – РФ) в последние годы многие авторы посвящают свои работы указанной тематике. Например, такие как В.А. Алексеева, Е.В. Баркова, С.П. Гришаев, М.И. Ермилова, И.В. Ершова, О.С. Иоффе, А.А. Кирилловых, С.Н. Мартышкин, В.А. Мочалова, О.Ю. Скворцова, А.В. Толкушин и другие авторы.
Также теоретическая основа исследований ипотеки (залога недвижимости) содержится в диссертационных исследованиях: О.В. Беловой В.М. Наумова, С.В. Пракофьевой, Е.Л. Смирновой, А.Н. Спиркиной и других.
Однако, несмотря на значительное число научных работ, посвященных данной проблематике, вопросам повышения эффективности правового регулирования ипотечных отношений, тема остается недостаточно разработанной. Содержание значительной части исследований современных авторов представляют собой в большей мере комментарии действующего законодательства, разработка вопросов социально-экономического характера либо исследования ретроспективы становления института ипотеки в России.
В связи с этим концептуальный подход к исследованию проблем ипотеки и выработка системных предложений по его совершенствованию является важной и актуальной задачей дальнейшего развития науки в области залога жилого помещения.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся при возникновении института ипотеки жилых помещений.
Предметом исследования являются теоретические проблемы правовой регламентации ипотечных отношений жилого помещения в современных условиях, вопросы совершенствования нормативно-правового регулирования института ипотеки жилого помещения и практика ее применения.
Целью исследования является комплексный анализ теоретических и практических вопросов правового регулирования ипотечного кредитования жилья в РФ в современных условиях, выявить основные проблемы и сформулировать пути решения.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
 определить понятие и правовые основы приобретения жилья в ипотеку;
 исследовать правовое регулирование ипотечного кредитования;
 определить основные предпосылки возникновения ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательства, выявить их преимущества и недостатки;
 исследовать особенности обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество;
 выявить круг проблемных вопросов, возникающих при обращении взыскания и реализации заложенного имущества;
 выработать предложения по применению и совершенствованию гражданского законодательства.
Методологическую основу исследования образует совокупность общенаучных и частно-научных методов, в том числе логический, исторический и сравнительно-правовой методы исследования, функциональный анализ. При анализе ипотеки жилых помещений в качестве основного использовался системный метод, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов.
Эмпирическую основу исследования составили материалы судебной практики.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав основного текста, заключения и библиографического списка.