Перепланировка и переустройство жилых помещений

В последнее время переустройство и перепланировка жилых и нежилых помещений происходят очень часто. Что касается жилых помещений, то в данном случае, люди стремятся улучшить свои условия проживания, сделать их более комфортными.
Большая часть населения в нашей стране проживает в квартирах и жилых домах, сданных в эксплуатацию несколько десятков лет назад. По своим техническим параметрам эти жилые помещения не соответствуют стандартам современного благоустроенного жилья, и это обуславливает стремление нанимателей и собственников жилых помещений осуществлять переустройство и перепланировку, с целью расширения жилой площади, повышения его комфортности. Сносятся спроектированные в советские времена встроенные шкафы, дверные проемы расширяются, заменяются арками – и это мелочи, по сравнению с п ...

ГЛАВА 1 ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1 Понятие и основания проведения перепланировки и переустройства жилых помещений

Переустройству и перепланировке отведена отдельная глава Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), посвященная регламентации отношений, складывающихся в связи с переустройством и перепланировкой жилого помещения.
Действующее жилищное законодательство исходит, во-первых, из того, что переустройство или перепланировка могут производиться в жилых помещениях независимо от формы собственности и, во-вторых, вне зависимости от цели, достигаемой переустройством или перепланировкой.
Из названия гл. 4 ЖК РФ, следует, что объектом регулируемых отношений выступают только жилые помещения, включающие в состав жилой дом, часть жилого дома, квартиру,часть квартиры, комнату и только в части совершаемых действий по их переустройству и перепланировке .
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Ч. 1 ст. 25 ЖК РФ содержит понятие переустройства жилого помещения. При этом законодатель формулирует лишь обобщенный перечень действий, которые подпадают под признаки указанного понятия. Как правило, в число допустимых мероприятий по переустройству входят: замена инженерного и сантехнического оборудования, устройство туалетов, ванных комнат, кухонь, перестановка нагревательных (отопительных), сантехнических и газовых приборов, установка бытовых электроплит взамен газовых плит, замена и (или) установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающая энерго-, водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей, установка душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и др. Перечень мероприятий по переустройству в принципе не может являться закрытым, и все их множество можно условно именовать переоборудованием жилого помещения. Однако не любое переоборудование является юридически значимым в смысле положений гл. 4 ЖК РФ, а только то, которое в содержательном плане совпадает с легальным понятием переустройства. При этом юридическое значение имеют лишь установка, замена или перенос инженерных сетей, установка, замена или перенос санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Если перечисленные выше мероприятия не требуют внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, например, замена одной люстры на другую, то они не подпадают под юридически значимые признаки переустройства и должны рассматриваться как переоборудование, не требующее согласующих процедур и разрешений .
Под техническим паспортом жилого помещения следует понимать технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, требования к форме, содержанию и оформлению которого установлены приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998г. № 37 .
Понятие перепланировки жилого помещения раскрывается в ч. 2 ст. 25 ЖК РФ. Как и в случае с переустройством, норма указанного пункта дает обобщенное наименование действия, являющегося юридически значимым для целей гл. 4 ЖК РФ.
Таким действием является изменение конфигурации жилого помещения. Изменение конфигурации жилого помещения может иметь место при полной либо частичной разборке ненесущих перегородок, устройстве проемов в ненесущих перегородках, устройстве проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках при объединении помещений по горизонтали, устройстве проемов в перекрытиях при объединении помещений в вертикальной плоскости, устройстве внутренних лестниц, заделке дверных проемов в перегородках и несущих стенах, устройстве перегородок с увеличением и без увеличения нагрузок на перекрытия, изменении конструкции полов с увеличением нагрузок на перекрытия, устройстве и ликвидации оконных проемов, установке наружных технических средств, например, антенн, кондиционеров и т.п.
Как и в случае с мероприятиями по переустройству жилого помещения, мероприятия по перепланировке являются юридически значимыми, если результаты их осуществления влекут необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Такой необходимости, в частности, не влекут: ремонт помещения, устройство (разборка) встроенной мебели, антресолей, шкафов, замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству оборудованием .
Ст. 26 ЖК РФ определяет основания для проведения пользователем жилого помещения его переустройства или перепланировки, а также устанавливает порядок действий заинтересованных лиц в целях проведения переустройства или перепланировки. Согласно п. 1 данной статьи переустройство либо перепланировка жилых помещений должны осуществляться с соблюдением требований законодательства Российской Федерации и по согласованию с органом местного самоуправления, на территории которого находится жилое помещение. Согласование осуществляется посредством принятия соответствующим органом местного самоуправления решения о перепланировке или переустройстве жилого помещения .
Для проведения переустройства или перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе – заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения представляет:
1. заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти ;
2. правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
4. технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5. согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4) и 6), а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), документы, предусмотренные пунктом 2).
Для рассмотрения заявления о переустройстве или перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
1. правоустанавливающие документы на данное жилое помещение, если право на него зарегистрировано в ЕГРП;
2. технический паспорт перепланируемого или переустраиваемого жилого помещения;
3. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, вышеперечисленных и установленных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся запрашиваемые документы, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган .
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Данный документ является основанием проведения переустройства или перепланировки жилого помещения.
В роли органа, осуществляющего согласование мероприятий по переустройству или перепланировке жилого помещения выступает орган местного самоуправления, компетенция которого в этой части установлена нормой п. 7 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ.
В городе Челябинске на основании Постановления Главы города Челябинска от 05 июля 2005 г. № 691-п согласование перепланировок в жилых домах возложено на районные администрации.
В качестве правоустанавливающих документов, которые представляются в орган, осуществляющий согласование, могут выступать свидетельства о праве собственности на жилое помещение, договоры купли-продажи жилого помещения, договоры дарения, мены, ренты и т. п.
Проект перепланировки квартиры – это проектно-сметная документация для перепланировки, содержащая архитектурно-строительные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные и иные требования в объеме, неоходимом для разработки документации для перепланировки (переустройства) объектов .
Проект переустройства или перепланировки жилого помещения должен соответствовать действовавшим ранее государственным стандартам либо действующим требованиям технических регламентов. Фраза «оформленный в установленном порядке» означает, что указанный проект разрабатывается не заявителем, а проектной организацией, имеющей соответствующий допуск СРО, и подписывается ее руководителем.
Проект также должен содержать заключение о его соответствии требованиям строительных, санитарных, противопожарных, экологических норм и правил, обеспечивающих защиту жизни, здоровья граждан, имущества, охрану окружающей среды.
Из этого следует, что при переустройстве или перепланировке жилого помещения требуется наличие согласований соответствующих служб .
Если жилое помещение или дом, в котором находится подлежащее переустройству или перепланировке жилое помещение, является памятником архитектуры, истории или культуры, в орган, осуществляющий согласование, дополнительно представляется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. Указанный орган обязан дать письменное заключение о допустимости либо недопустимости проведения переустройства или перепланировки. Но это не влечет за собой необходимость получения заключения органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о том, что жилое помещение, подлежащее переустройству или перепланировке, не является памятником архитектуры, истории и культуры.

1.2 Отказ в согласовании и завершение переустройства и перепланировки жилых помещений

В ст. 27 ЖК РФ включены нормы, определяющие основания отказа в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения, содержание решения об отказе и срок, в течение которого заявителю выдается или направляется документ, содержащий решение об отказе.
Основания, по которым принимается решение об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения, следует дифференцировать на две группы: формальные и основания по существу.
К числу формальных оснований относятся:
 непредставление определенных в ст. 26 ЖК РФ документов;
 представление документов в ненадлежащий орган.
Основанием решения об отказе по существу является несоответствие проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требованиям действующего законодательства .
Непредставление определенных в ст. 26 ЖК РФ документов не связано с оценкой содержания указанных документов и должно влечь по существу отказ в рассмотрении заявления, а не отказ в согласовании переустройства и или перепланировки жилого помещения.
Однако законодатель исходит из того, что нет документов – нет и согласования. Определенные сложности на практике может вызвать представление в орган, осуществляющий согласование, письменного полномочия нанимателя на представление документов, выданного ему наймодателем. Вместе с тем указанное полномочие, оформленное, например, доверенностью (ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)), не значится в перечне документов, указанных в п. 2 ст. 26 ЖК РФ. Отсутствие такой доверенности не является основанием для отказа в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения, но может послужить основанием для отказа в приеме заявления.
Кроме того, несмотря на то, что законодатель говорит о том, что осуществляющий согласование орган, не вправе требовать представление других документов кроме документов, указанных ст. 26 ЖК РФ, на практике все происходит иначе. Например, основанием для отказа в приеме заявления может послужить отсутствие согласия управляющей организации (балансодержателя) дома, в котором находится перепланируемое или переустраиваемое жилое помещение, о том, что они не возражают против проведения данного вида работ. Или, если право на жилое помещение обременено ипотекой, то обязательным документом при подаче заявления, является согласие банка.
Таким образом, при отсутствии согласия банка либо управляющей организации, по каким-либо причинам, возможность получить разрешение на проведение переустройства или перепланировки в предусмотренном законом порядке попадает под сомнение.
Есть еще один спорный момент. В настоящее время органы местного самоуправления, требуют чтобы технический паспорт переустраиваемого или перепланируемого помещения был составлен на дату, не превышающую 1 год на момент подачи заявления о переустройстве или перепланировки жилого помещения. В жилищном кодексе же ничего не сказано о сроке давности технического паспорта жилого помещения.
Данное требование не основано на законе и влечет дополнительные расходы граждан на проведение инвентаризации помещения и подготовку «свежего» технического паспорта.
В свою очередь, мнение администраций районов основывается на том, что очень часто граждане уже выполнив самовольную перепланировку или переустройство помещения, пытаются получить согласование без обращения в суд.
Установление в качестве основания для отказа в согласовании переустройства или перепланировки представления документов в ненадлежащий орган является логической ошибкой, допущенной законодателем, поскольку указанный орган не вправе принимать решений о согласовании или об отказе в согласовании.
Несоответствие проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требованиям действующего законодательства может выражаться, в частности, в нарушении предписаний, закрепленных в постановлении Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» .
Например, согласно указанных Правил, не допускаются переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания; не допускается перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
Согласно «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные» не допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями и т.д.
Норма, закрепленная в ч. 2 ст. 27 ЖК РФ, определяет содержание решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения, принимаемого органом, осуществляющим согласование .
Отказ должен быть обоснованным. Переустройство и перепланировка жилых помещений не должны нарушать прав и интересов иных лиц, проживающих в доме. А это означает, что одним из оснований отказа должно быть возможное ухудшение условий проживания иных граждан (в доме, квартире).
В ч. 3 ст. 27 ЖК РФ установлен срок, в течение которого заявителю выдается или направляется решение об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения. Таким образом, решение об отказе в согласовании должно быть выдано или направлено заявителю не позднее, чем за три рабочих дня со дня принятия такого решения.
Заявителю предоставлено право обжаловать принятое решение об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения в судебном порядке .
Что же является завершением перепланировки или переустройства?
Ст. 28 ЖК РФ содержит нормы, устанавливающие форму подтверждения завершения переустройства или перепланировки жилого помещения и определяющие компетентный орган, в который указанная форма направляется.
В качестве формы, подтверждающей завершение переустройства или перепланировки жилого помещения, выступает акт приемочной комиссии. Состав приемочной комиссии, в которую, как правило, должны входить представители органа, осуществляющего согласование, представители управляющей организации либо товарищества собственников жилья (жилищного кооператива), представители разработчика проекта переустройства или перепланировки жилого помещения, представители исполнителя работ по переустройству или перепланировке, представители БТИ, определяются соответствующим нормативным актом органа местного самоуправления . Задачей приемочной комиссии является проверка соответствия выполненных по переустройству или перепланировке мероприятий проекту и подписание акта, который удостоверяет факт выполнения переустройства или перепланировки в соответствии с разрешением и проектом.
Акт приемочной комиссии должен быть утвержден должностным лицом (руководителем) органа, осуществляющего согласование переустройства или перепланировки жилого помещения.
Акт приемочной комиссии является единственным документом, представляющим правовое основание для внесения в установленном порядке изменений в инвентаризационно-техническую документацию жилого помещения, подвергшегося переустройству или перепланировке.
В ч. 2 ст. 28 ЖК РФ содержится норма, определяющая компетентный орган, в который подлежит направлению акт приемочной комиссии. Таким органом является орган или организация, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» . Согласно ст. 3 указанного Закона кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией РФ и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 г. № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации» .
В настоящее время таким уполномоченным органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, находящаяся в ведении Министерства экономического развития РФ .
Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии утвержденным постановлением Правительства РФ от 01 июня 2009 г. № 457 предусмотрены территориальные органы данной службы. Указанные органы действуют в соответствии с Типовым положением о территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 05 октября 2009 г. № 395 .
Обязанность по направлению акта приемочной комиссии в орган, осуществляющий государственный учет объектов недвижимого имущества, возлагается на орган, осуществивший согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения .
До недавнего времени ситуация с регистрацией права на перепланированные индивидуальные жилые дома была неопределенной. По мнению регистраторов, узаконение перепланировки в индивидуальных жилых домах подпадает под действие ст. 26 ЖК РФ, т.к. жилой дом является одним из видов жилых помещений согласно ст. 16 ЖК РФ.
Однако регистратором не были учтены некоторые особенности. Рассмотрим на следующем примере:
30 августа 2012 г. Г.Н. Архиповой были представлены документы на государственную регистрацию права общей долевой собственности, перехода права в Федеральную службу Государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, о чем сделана запись в книге учета входящих документов № 01/460/2012-330.
Согласно свидетельству о праве на наследство по закону от 27 мая 1997 г. Г.Н. Архиповой принадлежит ½ доля в общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Ударная, 35.
Однако, 12 сентября 2012 г. государственная регистрация была приостановлена по причине сомнения регистратора в наличии оснований для проведения государственной регистрации прав. В результате изменений площади жилого дома «…не представляется возможным идентифицировать объект недвижимости, право на который подлежит государственной регистрации и который является предметом договора дарения.
Управлением Росреестра по Челябинской области направлен запрос в Администрацию г. Челябинска, для получения информации и сведений о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции жилого дома…»
После чего Архипова направила руководителю территориального органа Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области И.Н. Цыганашу, письмо следующего содержания:
«Сомнения регистратора в наличии оснований для проведения регистрации права общей долевой собственности жилого дома по адресу: г. Челябинск, ул. Ударная, 35, по документам, представленным Г.П. Архиповой, считаю необоснованными по следующим обстоятельствам.
Изменения общей площади в указанном жилом доме произошли в результате демонтажа печи и монтажа перегородок, как указано в кадастровом паспорте здания от 18 марта 2012 г.
Данный вид изменений соответствует определению перепланировки и переустройства, согласно ст. 25 ЖК РФ.
Полномочиями по согласованию проведения перепланировки и переустройства жилых и нежилых помещений в жилых домах города, согласно Постановлению Главы города Челябинска от 05 июля 2005 г. № 691-п, обладают районные межведомственные комиссии по месту нахождения перепланируемого помещения. Однако, согласно п. 42, 64 Положения об администрации района в городе Челябинске, утвержденного Решением Челябинской городской Думы «Об утверждении Положения об администрации района в городе Челябинске»:
«42) издает правовые акты по вопросам:
 согласования переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах и приема их в эксплуатацию после завершения переустройства и (или) перепланировки;
64) осуществляет согласование переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах в установленном законом порядке».
Таким образом, указанные комиссии не уполномочены на выдачу разрешения на проведение перепланировки и переустройства в индивидуальных жилых домах.
С 01 сентября 2006 г. вступил в силу Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» , который регламентировал порядок государственной регистрации прав собственности на некоторые объекты недвижимого имущества. В связи с чем, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнен ст. 25.3 «Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества».
«Статья 25.3. Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества
1. Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства...., являются:
 документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание (кадастровый паспорт);
 правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества».
Упрощен порядок регистрации тем, что исполнительный орган государственной власти не выдает на такие объекты разрешение на ввод в эксплуатацию, а орган, осуществляющий государственную регистрацию прав не требует разрешение на ввод в эксплуатацию при регистрации прав.
Исходя из смысла указанных норм, согласование перепланировки и переустройства в индивидуальных жилых домах не требуется.
Прошу принять решение о возобновлении регистрационных действий в отношении заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности, перехода права, о чем сделана запись в книге учета входящих документов № 01/460/2012-330...».
Федеральная служба Государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в лице руководителя И.Н. Цыганаша приняла решение в пользу Архиповой, регистрацию возобновили.
В настоящее время практика в отношении перепланированных или переустроенных индивидуальных жилых домов изменена. Документы, подтверждающие правомочность выполненной перепланировки регистрационным органом не запрашиваются.
С 01 октября 2013 г. вступил в силу Федеральный закон от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости» . В п. 4 ст. 25.3 внесены изменения, согласно которым, единственным документом, подтверждающим факт создания индивидуального дома, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

1.3 Порядок согласования перепланировки и переустройства нежилых помещений

Нежилые помещения, в отличие от жилых помещений, делятся на две группы:
1. нежилые помещения, расположенные в жилых многоквартирных домах;
2. нежилые помещения, расположенные в нежилых зданиях.
Согласование перепланировки или переустройства в нежилых помещениях, расположенных в многоквартирных жилых домах, подпадает под действие ЖК РФ и процедура согласования аналогична с жилыми помещениями.
Решением Собрания депутатов Южноуральского городского округа Челябинской области разработан и утвержден порядок переустройства и перепланировки жилых (нежилых) помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах. Согласно этому порядку, жилые помещения и нежилые помещения, расположенные в многоквартирных домах выполняют перепланировку (переустройство) на аналогичных основаниях и согласовывают в одинаковом порядке. Так же данный правовой акт содержит понятия «переустройства» и «перепланировки», основания для проведения данных работ, отказ в согласовании перепланировки (переустройства), завершение переустройства и перепланировки, сроки рассмотрения заявления и направления отказа. Данный порядок полностью совпадает с вышеизложенным порядком, установленным ЖК РФ.
На основании Постановления Главы города Челябинска от 05 июля 2005 г. № 691-п, согласование проведения переустройства и перепланировки нежилых помещений, расположенных в жилых домах, также, как и жилых помещений поручено районным межведомственным комиссиям по месту нахождения переустраиваемого или перепланируемого помещения. Таким образом, согласование перепланировки и переустройства нежилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах подведомственно районным администрациям.
Согласно данному Постановлению главы города Челябинска:
1. Главам администраций районов города необходимо:
1.1. Создать районные межведомственные комиссии по согласованию переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории района.
1.2. Организовать деятельность районных межведомственных комиссий по согласованию переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, законодательством о градостроительной деятельности.
2. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на заместителя Главы города, председателя Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Мануйлова С.Н.
Таким образом, стало понятно, что процесс согласования перепланировки и переустройства нежилых помещений в многоквартирных жилых домах полностью совпадает с процессом согласования жилых помещений.
Что же касается нежилых помещений в нежилых зданиях, то данном случае, законодательно нигде не закреплен четкий единый порядок действий при согласовании перепланировки или переустройства помещений.
В Градостроительном кодексе Российской Федерации сказано, что при изменении объекта капитального строительства (реконструкции) объекта требуется получение разрешения на реконструкцию.
Реконструкция объектов капитального строительства – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Но, как же быть в случаях, когда изменения не затрагивают конструктивные характеристики здания и его параметры и попадают под определение «перепланировки», а не реконструкции.
В таких случаях, на практике, процедура согласования проходит следующим образом:
1. Собственник или арендатор нежилого помещения, уже после выполнения перепланировки или переоборудования, обращается в орган технической инвентаризации с целью зафиксировать данную перепланировку или переустройство помещения.
2. Обращается в организацию, имеющую допуск СРО (свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства), с целью проведения обследования помещения и его строительных конструкций.
Данная организация по результатам обследования подготавливает Техническое заключение о том, что выполненные изменения объекта капитального строительства и (или) их частей, не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры объекта .
Согласно п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство не требуется в случаях: «изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом».
Таким образом, собственник нежилого помещения (арендатор) может самовольно выполнять перепланировку и переустройство помещения без какого-либо согласования.
Техническое заключение, о котором говорилось выше, требуется только для органов технической инвентаризации с целью обосновать изменение площади объекта после выполненных изменений и удостовериться, что данные изменения не являются реконструкцией. Без наличия такого технического заключения, органы технической инвентаризации, внесут в техническую документацию примечание: «Перепланировка выполнена без предоставления документов», что повлечет за собой возможную приостановку в регистрации права или аренды до внесения разъяснений или предоставления технического заключения.
Изменения в планировке помещения требуют внесения изменений в сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН). Данные изменения вносятся органом кадастрового учета на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером. После внесения указанных изменений в ГКН, орган кадастрового учета выдает кадастровый паспорт объекта для целей внесения изменений в ЕГРП. Результатом является получение нового Свидетельства о государственной регистрации права с измененными параметрами объекта недвижимости.
Ответственность за предоставление сведений лежит на собственнике помещения, побудить собственника вносить сведения об изменениях, произошедших в объекте, законодательно никто не имеет права. Сайт «Челябинская область» Chelindustry.ru сообщает, что Управление Росреестра по Челябинской области разъясняет, что в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» никто не вправе требовать от собственника объекта недвижимого имущества, имеющего статус «ранее учтенный», осуществления его технической инвентаризации .
На практике необходимость внесения изменений в ГКН требуется при совершении сделок, а также в случаях, когда недвижимое имущество является залоговой массой и чистота сделки проверяется службой безопасности банка.
Очень часто перепланировки в нежилых помещениях или зданиях, например, торгового назначения, выполняют с целью выгораживания дополнительных помещений (отделов) для сдачи в аренду. Арендаторы же, для удобства внутри своих отделов выполняют дополнительную перепланировку для организации подсобных, кладовых, складских и иных помещений. Вносить изменения в техническую документацию и правоустанавливающие документы по каждой незначительной перепланировке нецелесообразно, поэтому помещения сдаются в аренду в том виде, в котором были первоначально поставлены на учет.
В случае, когда ситуация касается легких перегородок для выгораживания торговых, офисных или иных помещений, не возникает лишних вопросов. Но зачастую перепланировки в нежилых зданиях бывают намного серьезнее, затрагивают несущие и ограждающие конструкции. Так как ответственность лежит на собственнике и никакого контроля со стороны органов местного самоуправления законодательно не предусмотрено, то в ряде случаев работы проводятся без разработки проектной документации и не лицензированной строительной фирмой, а дешевыми наемными разнорабочими.
Конечно, после окончания работ выполняется техническое

ВВЕДЕНИЕ

В последнее время переустройство и перепланировка жилых и нежилых помещений происходят очень часто. Что касается жилых помещений, то в данном случае, люди стремятся улучшить свои условия проживания, сделать их более комфортными.
Большая часть населения в нашей стране проживает в квартирах и жилых домах, сданных в эксплуатацию несколько десятков лет назад. По своим техническим параметрам эти жилые помещения не соответствуют стандартам современного благоустроенного жилья, и это обуславливает стремление нанимателей и собственников жилых помещений осуществлять переустройство и перепланировку, с целью расширения жилой площади, повышения его комфортности. Сносятся спроектированные в советские времена встроенные шкафы, дверные проемы расширяются, заменяются арками – и это мелочи, по сра внению с переносом и сносом стеновых панелей, часть из которых являются несущими конструкциями здания.
Такая же ситуация и с нежилыми помещениями. Собственники и арендаторы помещений выполняют переустройство и перепланировку, с целью улучшения условий нахождения в помещении, сдачи помещения в аренду и субаренду, выделения дополнительных помещений, например, кабинетов и т.д.
При этом зачастую, сначала производится перепланировка и переустройство, а уже потом люди задумываются о правовом характере совершенных действий. О чем свидетельствует судебная практика.
Что же касается современного жилья, то в настоящее время очень популярны дома, так называемые «свободной планировки», в которых собственнику предлагается самостоятельно решить планировку своего жилища. В данном случае, очень часто, собственники считают, что в таких домах не нужно специальных разрешений на выполнение перепланировки или переустройства помещения. От чего в последствие возникает ряд проблем.
Таким образом, в актуальности данной темы нет ни каких сомнений, т.к. одной из актуальных жилищных проблем на современном этапе, является правовая регламентация отношений, связанных с переустройством и перепланировкой помещений. Данная тема является очень значимой, как теоретически, так и практически.
Объектом исследования являются общественные отношения в сфере переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений.
Предметом исследования являются нормы права, регулирующие данные общественные отношения.
Цель настоящей работы заключается в том, чтобы на основе анализа и комплексного изучения действующего законодательства, регламентирующего институт переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений дать целостную характеристику, определить понятие и сущность переустройства и переустройства помещений, оснований их проведения и правовые последствия самовольного переустройства и перепланировки.
Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:
 определить понятие перепланировки и переустройства жилых помещений;
 изучить механизм получения разрешения проведения перепланировки или переустройства помещений, а также причины возможного отказа;
 исследовать теоретические аспекты незаконной перепланировки или переустройства помещений;
 проанализировать юридическую ответственность за нарушение установленного порядка проведения переустройства или перепланировки жилых и нежилых помещений;
 изучить порядок узаконения самовольных перепланировки или переустройства в судебном порядке;
 определить проблемы, возникающие в процессе легализации перепланировки и переустройства помещений и возможные пути решений;
 выработать предложения по совершенствованию действующего законодательства.
Теоретической основой исследования являются труды известных отечественных авторов, которые внесли значительный вклад в рассматриваемую тему, в частности: П.В. Крашенинников, Н.В. Ласкина, Л.В. Тихомирова, М.Ю. Тихомиров, Г.Ф. Шешко и др.
Нормативно-правовую основу дипломного исследования составляет российское законодательство и подзаконные акты: Конституция Российской Федерации (далее – Конституция РФ), Кодексы, Федеральные законы РФ, нормативные правовые акты субъектов РФ, Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ и др.
Эмпирическую основу составили судебные акты и судебная практика.
Методическую основу исследования составили общенаучные методы исследования, в частности, такие методы, как системного и логического анализа, сравнительно-правовой, формально-логический и др.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.